〖天涯头条〗回首2011，畅谈2012——2012年222楼盘看楼记
2012/1/30楼海早报：
1. 1月30日白天至傍晚：多云；东北风2-3级；最高气温18℃；相对湿度60%-85%。
2. 昨天全市商品房新房和二手房各网签4套，参与新房网签的楼盘是保利上城和汉京确悦。其中保利上城昨天网签2套，签约均价为19130元/平；汉京确悦昨天网签2套，签约均价为17146元/平。
1. 1月30日白天至傍晚：多云；东北风2-3级；最高气温18℃；相对湿度60%-85%。
2. 昨天全市商品房新房和二手房各网签4套，参与新房网签的楼盘是保利上城和汉京确悦。其中保利上城昨天网签2套，签约均价为19130元/平；汉京确悦昨天网签2套，签约均价为17146元/平。
作者：五百不是梦 回复日期：2012-01-30 10:17:15 回复
@架头安 2012-01-30 09:44:10
2012/1/30楼海早报：
1. 1月30日白天至傍晚：多云；东北风2-3级；最高气温18℃；相对湿度60%-85%。
2. 昨天全市商品房新房和二手房各网签4套，参与新房网签的楼盘是保利上城和汉京确悦。其中保利上城昨天网签2套，签约均价为19130元/平；汉京确悦昨天网签2套，签约均价为17146元/平。
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保利的签约均价这么高咩？
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签的是楼王，一证的大面积的
作者：小悦悦10 回复日期：2012-01-30 14:35:24 回复
安总您好。一直在跟您的贴子，很佩服您的分析能力与对深圳地产方面的了解。请对我的投资方向给点建议，谢谢。
（1)在网上几乎没有人喜欢布吉，都觉得布吉很差，所以很犹豫要不要出手布吉康达尔四期香槟谷的三居，换到南山买个一居室或者两居室。目前布吉的三居租金3000，且利率是七折，如果要换的话，第一是限购了，第二是利率估计没有这么低了。这是纠结的地方。但都对布吉不看好，所以想搏升值潜力。当时看中康达尔是因为第一地铁就在门口，到东门，到华强北都很方便，第二小区后面就是石芽岭体育公园。请对此小区做个评价吧，呵，还有，要不要现在卖了换到南山去呢？请指点
(2)请问您对龙岗中心城珠江广场那块熟悉不？2010年年底在珠江广场对面的万象天成小区买个了社区商铺，是靠河边的，比较靠后面，现在租金不高，请问以后这边的规划及前景如何？
谢谢。
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康达尔的香槟谷是康达尔花园较好的一期，外立面较新，在小区位置较好，规划也可以。康达尔花园在布吉来说，也是一个大盘，有园林，有配套，最主要是和地铁近，这是很大的优势。缺点可能物管一般，里面期数太多也比较杂，各期品质不一，如同N多小盘一样。
如你所说，此盘适合东门，华强北的刚需置业者，香槟谷现在出手什么价格？16000-18000吗？
就龙城而言，那里的商业想起来，太难了，中短期，都看不到希望，长期就不好说了，太远的事，校长也看不到。
安总您好。一直在跟您的贴子，很佩服您的分析能力与对深圳地产方面的了解。请对我的投资方向给点建议，谢谢。
（1)在网上几乎没有人喜欢布吉，都觉得布吉很差，所以很犹豫要不要出手布吉康达尔四期香槟谷的三居，换到南山买个一居室或者两居室。目前布吉的三居租金3000，且利率是七折，如果要换的话，第一是限购了，第二是利率估计没有这么低了。这是纠结的地方。但都对布吉不看好，所以想搏升值潜力。当时看中康达尔是因为第一地铁就在门口，到东门，到华强北都很方便，第二小区后面就是石芽岭体育公园。请对此小区做个评价吧，呵，还有，要不要现在卖了换到南山去呢？请指点
(2)请问您对龙岗中心城珠江广场那块熟悉不？2010年年底在珠江广场对面的万象天成小区买个了社区商铺，是靠河边的，比较靠后面，现在租金不高，请问以后这边的规划及前景如何？
谢谢。
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康达尔的香槟谷是康达尔花园较好的一期，外立面较新，在小区位置较好，规划也可以。康达尔花园在布吉来说，也是一个大盘，有园林，有配套，最主要是和地铁近，这是很大的优势。缺点可能物管一般，里面期数太多也比较杂，各期品质不一，如同N多小盘一样。
如你所说，此盘适合东门，华强北的刚需置业者，香槟谷现在出手什么价格？16000-18000吗？
就龙城而言，那里的商业想起来，太难了，中短期，都看不到希望，长期就不好说了，太远的事，校长也看不到。
2012/1/31楼海早报：
1. 1月31日白天至傍晚：多云间晴天；东北风2-3级；最低气温11℃，最高气温20℃；相对湿度45%-70%。因校长明天要完成《楼市30天》第65期的制作，故明天早报可能会取消，请大家谅解。
2. 昨天全市商品房二手楼网签27套，新房网签16套，签约均价18333元/平。其中罗湖和盐田二区昨天继续0网签；南山区昨天网签1套，签约单价17138元/平，签约楼盘为汉京确悦；福田区昨天网签2套，签约均价为36960元/平，签约楼盘为四季山水双拼户型。
3. 宝安区昨天网签3套，签约均价11901元/平，签约楼盘为观园。龙岗区昨天网签10套，签约均价为16851元/平，参与网签的楼盘有三个，分别是熙和园（7套）、大都汇（2套）、珑瑜（1套）。深圳楼市网签量会逐步恢复至节前水平，这一节点可能是元宵节前后。
1. 1月31日白天至傍晚：多云间晴天；东北风2-3级；最低气温11℃，最高气温20℃；相对湿度45%-70%。因校长明天要完成《楼市30天》第65期的制作，故明天早报可能会取消，请大家谅解。
2. 昨天全市商品房二手楼网签27套，新房网签16套，签约均价18333元/平。其中罗湖和盐田二区昨天继续0网签；南山区昨天网签1套，签约单价17138元/平，签约楼盘为汉京确悦；福田区昨天网签2套，签约均价为36960元/平，签约楼盘为四季山水双拼户型。
3. 宝安区昨天网签3套，签约均价11901元/平，签约楼盘为观园。龙岗区昨天网签10套，签约均价为16851元/平，参与网签的楼盘有三个，分别是熙和园（7套）、大都汇（2套）、珑瑜（1套）。深圳楼市网签量会逐步恢复至节前水平，这一节点可能是元宵节前后。
深圳新闻网1月31日讯 （记者王轲真）昨日，记者从南山区龙年首个干部大会获悉，一度因大运会的举办而延期奠基的华润总部大厦项目，将于今年４月开工，建筑高度调整为４６０米，暂列国内第三高楼。此外，随着大冲旧改拆迁的结束和村民回迁区的建设，大冲旧改项目将在今年加速，并将以华润大冲新城的名字面世。
作者：霞阳镇 回复日期：2012-01-31 09:35:44 回复
过完年，又来这个贴看看。
请安总解释下公摊面积，有个朋友在三线城市买的房，高层电梯，100平米，公摊面积有14-16平米，实用面积只有84多了，感觉这公摊也太多了。
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正常情况，是这样的。
过完年，又来这个贴看看。
请安总解释下公摊面积，有个朋友在三线城市买的房，高层电梯，100平米，公摊面积有14-16平米，实用面积只有84多了，感觉这公摊也太多了。
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正常情况，是这样的。
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谢谢安总的回复。康达尔香槟谷的房子现在卖不到这么高，估计成交价就在13000-15000之间吧。因为之前没考虑卖，没真正问过，我2010年买的。单价买了10000，现在卖，亏不至于。当时想买来自住的，但后面感觉95平的房子还是太小，就不准备搬家了。所以想问下您，是不是现在把这个出手，再换到南山或者福田买个小两居或者一居来出租呢？
那商铺准备出手卖掉了。呵。谢谢。
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这要看你的买房用途，是投资，还是投机，还是二者兼之。从投资收租角度，是可以这样换。其它用途的话，就要好好选了。
谢谢安总的回复。康达尔香槟谷的房子现在卖不到这么高，估计成交价就在13000-15000之间吧。因为之前没考虑卖，没真正问过，我2010年买的。单价买了10000，现在卖，亏不至于。当时想买来自住的，但后面感觉95平的房子还是太小，就不准备搬家了。所以想问下您，是不是现在把这个出手，再换到南山或者福田买个小两居或者一居来出租呢？
那商铺准备出手卖掉了。呵。谢谢。
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这要看你的买房用途，是投资，还是投机，还是二者兼之。从投资收租角度，是可以这样换。其它用途的话，就要好好选了。
作者：KEEEPH 回复日期：2012-01-31 12:35:15 回复
最近很火的瑞泽佳园，前天去看了一下，堪称史上最简陋售楼处。
价格还是很给力的，均价算起来8500不到。89平正常是77W左右，毛坯交房。
对横岗熟悉的筒子们分析下对于隔壁振业城，大山地和再远一点的锦绣花园，锦冠华城二手房的影响啊。很早之前就关注过瑞泽，价格还是很出乎意料的。kSf很差钱
六约地铁站南面那个盘叫啥名啊 看起来似乎很大一个
==================
六约地铁站南面的，瑞泽佳园北面的，都是保障房来的
最近很火的瑞泽佳园，前天去看了一下，堪称史上最简陋售楼处。
价格还是很给力的，均价算起来8500不到。89平正常是77W左右，毛坯交房。
对横岗熟悉的筒子们分析下对于隔壁振业城，大山地和再远一点的锦绣花园，锦冠华城二手房的影响啊。很早之前就关注过瑞泽，价格还是很出乎意料的。kSf很差钱
六约地铁站南面那个盘叫啥名啊 看起来似乎很大一个
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六约地铁站南面的，瑞泽佳园北面的，都是保障房来的
作者：我牛故我在 回复日期：2012-01-31 20:16:29 回复
瞎扯一个需求的信息。今年华为很多人资金链要断了，特别是入职3~5年的员工。前两年配股的钱都是银行贷款，但是由于各种原因，银行要求今年上半年把以前贷的款全额收回，这样今年华为员工不仅要凑钱归还以前的高额贷款，还要准备钱买下今年的配股，加上今天股票分红大幅萎缩，这样一来，近年的积蓄要全部投入进去。因此华为员工资金链出现严重问题，许多员工都打算退股还贷款了。
华为入职3~5年的员工大多数都有买房自住需求，这样一来怕是八成人几年的买房计划要受影响，保守估计至少2~3000人的自住需求被大大延后。在整个社会资金匮乏的情况下，深圳今年的楼市估计会更冷了。
======================
这个消息，很强大。如果有华为的网友，可以进来说说具体情况。
瞎扯一个需求的信息。今年华为很多人资金链要断了，特别是入职3~5年的员工。前两年配股的钱都是银行贷款，但是由于各种原因，银行要求今年上半年把以前贷的款全额收回，这样今年华为员工不仅要凑钱归还以前的高额贷款，还要准备钱买下今年的配股，加上今天股票分红大幅萎缩，这样一来，近年的积蓄要全部投入进去。因此华为员工资金链出现严重问题，许多员工都打算退股还贷款了。
华为入职3~5年的员工大多数都有买房自住需求，这样一来怕是八成人几年的买房计划要受影响，保守估计至少2~3000人的自住需求被大大延后。在整个社会资金匮乏的情况下，深圳今年的楼市估计会更冷了。
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这个消息，很强大。如果有华为的网友，可以进来说说具体情况。
2012年1月，全市商品房新房网签1383套/122264平米，签约均价17094元/平。2012年1月，全市商品房二手楼网签1402套/138639平米。同时，《阿安楼市趋势图》进入了5年以来的最坏形态。更多分析和评论，敬待《楼市30天》的全面制作完成。
2012年2月1日楼海早报
1. 2月1日白天至傍晚：多云间晴天；东北风2-3级；最低气温12℃，最高气温20℃；相对湿度45%-80%。
2.2012年1月，全市商品房新房网签1383套/122264平米，签约均价17094元/平；全市商品房二手楼网签1402套/138639平米——更多评论和资讯可关注《楼市30天》第65期。第65期单期体验价101.01元，有意者可加QQ2623548873咨询。本期含有《阿安刚需置业图》、《阿安楼市趋势图》、2012年部分新盘统计表等内容。
3.昨天全市商品房二手楼网签25套，新房网签32套，签约均价14497元/平。其中关内四区仅签约2套，签约楼盘为汉京确悦，签约均价为19886元/平。
4.宝安区昨天网签20套，签约均价为11905元/平，共有四盘参与网签，其中主力签约楼盘为西荟城，此盘昨天共网签15套，还有三盘分别是果岭、观园和黄金大厦，三盘分别网签2套、2套和1套。
5.龙岗区昨天网签10套，签约均价为18142元/平，共有5盘参与网签，其中睿智华庭网签6套，其余四盘各网签1套，网签1套的四盘分别是璞悦山、八意府、荔山道和珑瑜。
6.新天有一只新股上市，为300287飞利信。有一只新股可申购，为300291华录百纳，此股发行价45元/股，最高申购上限为12000股。
1. 2月1日白天至傍晚：多云间晴天；东北风2-3级；最低气温12℃，最高气温20℃；相对湿度45%-80%。
2.2012年1月，全市商品房新房网签1383套/122264平米，签约均价17094元/平；全市商品房二手楼网签1402套/138639平米——更多评论和资讯可关注《楼市30天》第65期。第65期单期体验价101.01元，有意者可加QQ2623548873咨询。本期含有《阿安刚需置业图》、《阿安楼市趋势图》、2012年部分新盘统计表等内容。
3.昨天全市商品房二手楼网签25套，新房网签32套，签约均价14497元/平。其中关内四区仅签约2套，签约楼盘为汉京确悦，签约均价为19886元/平。
4.宝安区昨天网签20套，签约均价为11905元/平，共有四盘参与网签，其中主力签约楼盘为西荟城，此盘昨天共网签15套，还有三盘分别是果岭、观园和黄金大厦，三盘分别网签2套、2套和1套。
5.龙岗区昨天网签10套，签约均价为18142元/平，共有5盘参与网签，其中睿智华庭网签6套，其余四盘各网签1套，网签1套的四盘分别是璞悦山、八意府、荔山道和珑瑜。
6.新天有一只新股上市，为300287飞利信。有一只新股可申购，为300291华录百纳，此股发行价45元/股，最高申购上限为12000股。
作者：seavanning 回复日期：2012-02-01 09:31:25 回复
@架头安 2012-02-01 06:51:53
2012年1月，全市商品房新房网签1383套/122264平米，签约均价17094元/平。2012年1月，全市商品房二手楼网签1402套/138639平米。同时，《阿安楼市趋势图》进入了5年以来的最坏形态。更多分析和评论，敬待《楼市30天》的全面制作完成。
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看来我还是对一月份的二手成交量高估了一点。前面的判断（帖子里有回复），是二手不超过2000，一手不超出1500.
下来的二三月份，应该保持在这个位置，偏差不大。再下来的四五月份，就是价格大战的战国时代了。师母以待就是！！！
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二月的成交量，会比一月好点。三月份，校长个人以为，相对一月份，会有一个不错的提升。总的来说，校长个人以为，1月份的楼市网签量，应该是全年的最低点。
@架头安 2012-02-01 06:51:53
2012年1月，全市商品房新房网签1383套/122264平米，签约均价17094元/平。2012年1月，全市商品房二手楼网签1402套/138639平米。同时，《阿安楼市趋势图》进入了5年以来的最坏形态。更多分析和评论，敬待《楼市30天》的全面制作完成。
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看来我还是对一月份的二手成交量高估了一点。前面的判断（帖子里有回复），是二手不超过2000，一手不超出1500.
下来的二三月份，应该保持在这个位置，偏差不大。再下来的四五月份，就是价格大战的战国时代了。师母以待就是！！！
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二月的成交量，会比一月好点。三月份，校长个人以为，相对一月份，会有一个不错的提升。总的来说，校长个人以为，1月份的楼市网签量，应该是全年的最低点。
作者：我牛故我在 回复日期：2012-01-31 22:20:50 回复
往年，华为的配股是银行贷款全额支持的，因此华为员工都可以获得大量的正现金流，各大银行都争相为华为员工提供贷款。但是情况从10年开始有了变化，10年由于连续上调准备金率，银行只提供7成贷款支持华为员工配股了。到了11年，据传中兴公司从中作梗，向YJH举报各大银行向华为员工提供贷款进行配股，YJH于是限期各大银行全额收回全部贷款。11年华为靠内部员工相互融资完成配股。这些都是11年下半年就知道的事情。
最悲剧的是今年刚刚公布的分红预期较之去年缩减了一半以上，原来大家都美滋滋盘算着如去年一样的高额分红可以勉强维持股票，但这个消息一出，天涯华为版块和华为内部论坛马上炸开了锅，许多员工纷纷表示无钱还贷款和买配股。对于3~5年的员工，按绩效好坏，今年平均大概每人要筹集10~30万的资金去还贷款和买今年配股。这么一大笔资金大大削减了华为刚需的买房实力！
======================
有无相关数据，比如贷款多少万，这些钱去年分红是多少，这些钱还款的方式，未来一段时间，是不是还要投入多少万配股。
往年，华为的配股是银行贷款全额支持的，因此华为员工都可以获得大量的正现金流，各大银行都争相为华为员工提供贷款。但是情况从10年开始有了变化，10年由于连续上调准备金率，银行只提供7成贷款支持华为员工配股了。到了11年，据传中兴公司从中作梗，向YJH举报各大银行向华为员工提供贷款进行配股，YJH于是限期各大银行全额收回全部贷款。11年华为靠内部员工相互融资完成配股。这些都是11年下半年就知道的事情。
最悲剧的是今年刚刚公布的分红预期较之去年缩减了一半以上，原来大家都美滋滋盘算着如去年一样的高额分红可以勉强维持股票，但这个消息一出，天涯华为版块和华为内部论坛马上炸开了锅，许多员工纷纷表示无钱还贷款和买配股。对于3~5年的员工，按绩效好坏，今年平均大概每人要筹集10~30万的资金去还贷款和买今年配股。这么一大笔资金大大削减了华为刚需的买房实力！
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有无相关数据，比如贷款多少万，这些钱去年分红是多少，这些钱还款的方式，未来一段时间，是不是还要投入多少万配股。
作者：KEEEPH 回复日期：2012-01-31 21:50:52 回复
分析下瑞泽佳园低价入市对中海大山地振业城信义锦绣花园锦冠华城的影响啊。
=================
很多人说，瑞泽佳园的营销做的很差，广告不力。而校长以为，这恰恰是瑞泽佳园的聪明之处。
首先，瑞泽佳园选择在深圳楼市最冷的时候入市——春节前。这个时间点，看起来不好，其实不然，这个时间点很好，因为，这一年的深圳，中介放假放的早，趁着中介全部回家了，他再悄悄低价开盘。反过来，大家想想，中介的生意很不好做，如果此盘在中介上班期间，把价格说出去了，后果是什么？后果是，中介将全力洗盘，对区域的炒家进行大量的宣传，说新盘的价格将降到8000，二手一万二还不降价？这样，必定会有不少炒家降价抛盘，一但抛盘形成恶性趋势，那么区域的关注者，就更举棋不定了，因为他们发现，他们关注的二手楼，也降价了，那么会接着观望。而瑞泽这个时候开盘，区域关注者发现，哎，二手一万一二，新房才这个价，买吧。
其次，瑞泽佳园不要售楼处，把销售现场放在酒店，这有二个原因。一个原因是要卖楼，售楼处装修得要时间和钱，不如租的简单。二个原因是，这样就可以说，这一期之所以价格低，是给内部员工的价格，其实，你信吗？真给内部员工销售，哪用的着搞售楼处，但这个营销是对的，起码无数人会信，这就可以了。
借着中介休息，打着内部价的旗号，成功的取得了弱市下的劲销，不得不说，这是成功的。也正因此，此盘并没有对区域二手楼市场造成打击，原因很简单，现在，都没有多少中介开工，没有中介的强力洗盘，二手楼降价，相对艰难。
所以，对区域的影响，校长个人以为，不会大。真正对区域有影响的将是振业城的6+7期高层入市和瑞泽佳园2期的高层入市，现在要看这二个盘二批单位的入市时间了，如果挤在一起，那就要看到时的环境了。如果到时环境不好，二盘又同时开，那结果，大家想.......
分析下瑞泽佳园低价入市对中海大山地振业城信义锦绣花园锦冠华城的影响啊。
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很多人说，瑞泽佳园的营销做的很差，广告不力。而校长以为，这恰恰是瑞泽佳园的聪明之处。
首先，瑞泽佳园选择在深圳楼市最冷的时候入市——春节前。这个时间点，看起来不好，其实不然，这个时间点很好，因为，这一年的深圳，中介放假放的早，趁着中介全部回家了，他再悄悄低价开盘。反过来，大家想想，中介的生意很不好做，如果此盘在中介上班期间，把价格说出去了，后果是什么？后果是，中介将全力洗盘，对区域的炒家进行大量的宣传，说新盘的价格将降到8000，二手一万二还不降价？这样，必定会有不少炒家降价抛盘，一但抛盘形成恶性趋势，那么区域的关注者，就更举棋不定了，因为他们发现，他们关注的二手楼，也降价了，那么会接着观望。而瑞泽这个时候开盘，区域关注者发现，哎，二手一万一二，新房才这个价，买吧。
其次，瑞泽佳园不要售楼处，把销售现场放在酒店，这有二个原因。一个原因是要卖楼，售楼处装修得要时间和钱，不如租的简单。二个原因是，这样就可以说，这一期之所以价格低，是给内部员工的价格，其实，你信吗？真给内部员工销售，哪用的着搞售楼处，但这个营销是对的，起码无数人会信，这就可以了。
借着中介休息，打着内部价的旗号，成功的取得了弱市下的劲销，不得不说，这是成功的。也正因此，此盘并没有对区域二手楼市场造成打击，原因很简单，现在，都没有多少中介开工，没有中介的强力洗盘，二手楼降价，相对艰难。
所以，对区域的影响，校长个人以为，不会大。真正对区域有影响的将是振业城的6+7期高层入市和瑞泽佳园2期的高层入市，现在要看这二个盘二批单位的入市时间了，如果挤在一起，那就要看到时的环境了。如果到时环境不好，二盘又同时开，那结果，大家想.......
作者：普通设计人员 回复日期：2012-02-01 10:40:22 回复
安总：请教一个问题，本人最近打算在布吉康桥花园二期买一套小三房，04年的高层84平，105万，是否合适。
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校长在春节前曾了解过，此类物业，有节前业主急卖90万+的，据朋友说装修还不错。能砍点价最好。
安总：请教一个问题，本人最近打算在布吉康桥花园二期买一套小三房，04年的高层84平，105万，是否合适。
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校长在春节前曾了解过，此类物业，有节前业主急卖90万+的，据朋友说装修还不错。能砍点价最好。