作者：随便玩玩看看了 回复日期：2012-02-01 11:17:30 回复
楼主你好，本人准备今年上半年在深圳买套房，总价100万以内的。由于本人是刚需（买房结婚），而且是首套房。 有没有好一点的二手房介绍，上班在车公庙。起先意向于南山。看完帖子有点犹豫了，往指教！
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校长从不荐物业的，哪怕对《楼海》成员。100万要在南山买房，比较艰难，各方面条件不是很好的2房或者好点的1房，还是可能的。
作者：普通设计人员 回复日期：2012-02-01 11:20:22 回复
@架头安 2012-02-01 10:45:18
作者：普通设计人员 回复日期：2012-02-01 10:40:22 回复
安总：请教一个问题，本人最近打算在布吉康桥花园二期买一套小三房，04年的高层84平，105万，是否合适。
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校长在春节前曾了解过，此类物业，有节前业主急卖90万+的，据朋友说装修还不错。能砍点价最好。
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谢谢，90万+的是二期中的所谓五期（11楼），二期中目前在卖的所谓六期就是那种高层（18楼的）目前放盘都在110万左右。目前这楼市买了又怕继续跌，安总，从你们专业的角度来讲（包括商业配套、交通、学位等），康桥二期的房子值不值这个价，再次感谢。
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校长在前面说过，【阿安价格体系】=房屋基本价值+房屋居住价值+区域泡沫价值+房屋属性价值+被辐射价值
从这个体系出发，如果扣除泡沫价值，现在深圳9成的房子，都透支了
作者：fishbirdmoon 回复日期：2012-02-01 11:35:02 回复
其次，瑞泽佳园不要售楼处，把销售现场放在酒店，这有二个原因。一个原因是要卖楼，售楼处装修得要时间和钱，不如租的简单。二个原因是，这样就可以说，这一期之所以价格低，是给内部员工的价格，其实，你信吗？真给内部员工销售，哪用的着搞售楼处，但这个营销是对的，起码无数人会信，这就可以了。
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完全不同意LZ这个说法。
1月份开盘当天我去了，排号只排到140-150号，房子一共200套，在限购的情况下，能卖完吗？？？
据我现场访问所知，连交房的时间，开放商都没定下来。
说实话，是开发商商在试探，试探价位，这是其一。
其二就是开发商在装B。
周边环境差，有味道，因此把售楼处挪到维也纳酒店，这是真正的原因。
如果是现房发售，当然可以不要售楼处，不要样板房，但是瑞泽家园不是这样。
其三就是，先给一个低价，但在这个低价，其实是没有成交的，或者成交很少（原因是开发商故意不卖）。
然后过三个月或半年，提高售价，然后就可以对外宣称：这个房子能升值，刚需快买吧。。。。。。。。。
这个伎俩，经验丰富老到的人一眼就看出了。。。。。。。。
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呵呵，看不懂你反应的理由呵。首先，我没有说这个盘能卖完吧，要是能卖完，也就不要整内部来忽悠人了。
售楼处，放不放在酒店，是避免不了周边环境现实的，之所以放在酒店，最主要的原因就是售楼处来不及装修，又想先卖一部分楼。这是最主要的原因，就是把售楼处放在福田，人家也知道它边上是工业区。
对于有无成交，这个不必争论，上国土局去数数就知了。或者，半个月内，看国土局公布的数据。
作者：ID都丢了2012 回复日期：2012-02-01 11:44:48 回复
瑞泽佳园,同事去看过了，据说要2013年6月才能交房，这期间会不会出问题。
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此盘有一长一短，即交楼时间长，产权年限短。被《楼海》群友称为，该长的不长，该短的不短。
此盘有一优一劣，优就是多层带电梯，一梯二户。劣就是周边环境差。
此盘还有一硬一软，硬就是价格相对低，这是销售的硬道理。软就是楼盘根本无法体验，即无园林，也无外立面，连个售楼处都没有。
作者：不折腾不成生活 回复日期：2012-02-01 13:34:56 回复
@抚琴听海 2011-11-20 22:42:49
安总好，一直在关注建的另外一楼（中东部...）。恭祝新楼也能大卖。
因为在坪山工作，所以最近在关注坪山的两个楼盘，金域缇香和东城国际。分享一下看到结果。
金域缇香：当时很奇怪为什么先卖楼王，开盘日光后也想明白了，因为后推的也就有理由降价了。果然新推的两栋，除了单价优惠外，也变着法子的降价，总体上降了有10%左右，毕竟有高铁、丹梓西路走货柜的影响。从万科全国的方针来看，它确实是在降价凑销...........
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我也关注这两个盘，年前接到金域缇香的电话75平的才卖64万，到现场还有折扣。
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东城国际，还有大把的期房待售，且看此盘后面如何营销
作者：liucarmelo 回复日期：2012-02-01 13:40:10 回复
校长对汉京确悦熟吗？能否谈一谈？
我去看过样板房，都是小户型的，紧挨着一座桥，貌似很吵。
销售给我报价60多平米的大概是1.7W一平米左右，我还在观望中。
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汉京确悦，作为前海新盘来说，优势明显，那就是价格。毕竟，在南山，新房的价格，低于2万的，好象就这个，是吧。不远处有个叫啥的公寓，当时开盘是一万四，后来也提价了。而对面的一个新盘，报价可能二万五。
除了价格，此盘还有一个优势，是实用率不错，这里要说的是实用率不错，但户型中等，谈不上很好。实用率和户型好坏，并不是直接画等号的。
不过，此盘的劣势也明显，比如噪声，比如无小区，比如远离地铁，比如配套暂时很差
作者：顿悟1971 回复日期：2012-02-01 13:49:43 回复
校长：春节好！我工作在南山，孩子上高中，买房自住，是第一套房，深圳户口。想买120平左右的三房，前天看了中粮鸿云，155平的，感觉不错，因为从来没有买过房，不知道应该注意什么，对这个楼盘了解也不多，恳请校长给些建议。招商果岭的房子听说有房产纠纷，不知道是不是真的？
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中粮鸿云的定位还是挺高端的，不过户型一般，谈不上好和不好，算是中等。记得这个楼盘的户型优势是阳台大，厅可以，实用率一般，部分二梯二户，也有三户的。155平的好象有双拼的也有一证的，这个，你要注意一下，到时贷款要分的。不过此盘要注意一个是，二条大道交汇，噪声要先了解。
果岭的产权问题，没有注意，是何回事？此盘到是有个120平左右的四房，不过朝西南，120多的有二个户型，一个面积小几平的要好些。你可以把户型图贴出来大家讨论
作者：老_虎_老_虎2 回复日期：2012-02-01 14:30:25 回复
谢谢lz分享。
不知道lz对三线小城的房价有没有分析？
我爷爷想在老家买个养老房。
现在均价也要快5k了，山东海边的三线小城。
不知道这个房价有没有泡沫。
调控对三线城市的影响大不大？
现在出手时机对不对呢？
深圳房价再怎么样我们年轻人还能等。
我爷爷他老人家这把年纪，才是刚需呢。
厚着脸皮上来问问
lz一定看到我！！！！！
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对三线不了解，如果是为了享受生活，就不要过于在意房价的涨跌。要以买车的态度，去买房，那是为了一种生活，一种态度。
作者：坏脾气的妞 回复日期：2012-02-01 15:22:21 回复
有没高人指点下
本人在科技园上班 刚需
想买宝安西乡片区的房子
请高人推荐几个好点的二手楼盘（学区房最好！)
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西乡，校长是这样分的，一个是老城，一个是新城。
新城就是大家常说的碧海中心区，那里的新盘较多，比如富通城、泰华阳光海，中信湾上六座，铭筑，香缇湾等。其实，这里的几个楼盘，整体都可以，最大的共同缺点就是离飞机太近了。
如果可以接受飞机太近，那么几个楼盘，居家的舒适度还是可以的，比如富通城几期，各有特色，有的园林好些，有的户型好些，还有的就是中介说的无敌海景，这个楼盘有意思的是，一期的产权可用时间最长，后面几期的产权好象比一期还要短。泰华阳光海这个楼盘也是可以的，里面也分了N多户型，从二房到复式，不同需求的人，可能都可以找到合适的房子，户型也有一些有特色的，有创意的。湾上六座呢，盘不大，但园林好象做的精致，户型虽然中等，但也不算差。中熙香缇湾这个楼盘，有二个户型比较有新意，一个是【同堂不同居】，另一个是89平的复式，不过后来89平的复式，到处都是了，这也是90-现象。
西乡老城，也有一些楼盘，相对新城，老城的优势就是配套好，比如天虹、沃尔玛啥的，全部齐全，不象新城那边，一个商场都未必开的顺利，说到商场，好象想到了那个商场上面的楼盘，也可以，就是汇一城对面的那个楼盘，是西乡五年前的代表楼盘，楼盘名一时想不起来。那个盘到地铁近，配套也可以，户型也不错，小区园林也行。相对泰华阳光海步行到地铁需要10分钟来说，此盘到地铁是近。
作者：我牛故我在 回复日期：2012-02-01 19:43:38 回复
@架头安 2012-02-01 10:28:17
有无相关数据，比如贷款多少万，这些钱去年分红是多少，这些钱还款的方式，未来一段时间，是不是还要投入多少万配股。
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最近两年每股5块多，每人每次根据绩效不同，可配10000~30000不等的股票，头两年通常10000股左右，以后一般每次配股逐年增加。绩效好有升职的股票会多些。股票分红嘛09年1.6元每股，10年最多2.98元每股，11年只有1.46元每股了。这些数据到天涯华为版块就可以查得到。配股每年都有的，12年乃至往后都会有。
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从这个数据看，主要受影响的，应该是10年配股的，因为10年分红高，那10年以前配的，应该收益在那里，影响不会大。
作者：悠悠之水 回复日期：2012-02-01 14:32:00 回复
第65期单期体验价101.01元，你这个还要收钱的？
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为需要的人提供服务，因服务让自己坚持一种喜好，这是不同人选择的不同生活方式。为人民服务的公仆，也是需要发工资的，更何况，校长这样的普通人。
作者：我牛故我在 回复日期：2012-02-01 22:09:38 回复
作者：架头安 回复日期：2012-02-01 20:35:21 回复
作者：我牛故我在 回复日期：2012-02-01 19:43:38 回复
@架头安 2012-02-01 10:28:17
有无相关数据，比如贷款多少万，这些钱去年分红是多少，这些钱还款的方式，未来一段时间，是不是还要投入多少万配股。
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最近两年每股5块多，每人每次根据绩效不同，可配10000~30000不等的股票，头两年通常10000股左右，以后一般每次配股逐年增加。绩效好有升职的股票会多些。股票分红嘛09年1.6元每股，10年最多2.98元每股，11年只有1.46元每股了。这些数据到天涯华为版块就可以查得到。配股每年都有的，12年乃至往后都会有。
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从这个数据看，主要受影响的，应该是10年配股的，因为10年分红高，那10年以前配的，应该收益在那里，影响不会大。
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影响不大？分红往低走，配股数往高走，收益补股本只是低配股数的成本，两边一错开，要补的钱很多了。加上今年的配股又要准备全款，配股数还不低，这样加起来可不是个小数。今年每人平均要准备10~30万用于配股款的偿还和购买。
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哦，如果前些年的收益还在，只是用作其它稳定投资，就好些。要是前些年的收益花了，配的股又是银行借的钱，那就麻烦些了。
作者：piercezh 回复日期：2012-02-01 22:19:36 回复
回复第4058楼，@架头安
作者：不折腾不成生活回复日期：2012-02-0113:34:56 回复
@抚琴听海 2011-11-2022:42:49
安总好，一直在关注建的另外一楼（中东部...）。恭祝新楼也能大卖。
因为在坪山工作，所以最近在关注坪山的两个楼盘，金域缇香和东城国际。分享一下看到结果。
金域缇香：当时很奇怪为什么先卖楼王，开盘日光后也想明白了，因为后推的也就有理由降价了。果然新推的两栋，除了单价优惠外，也变着法子的降价，总体上降了有10%左右，毕竟有高铁、丹梓西路走货柜的影响。从万科全国的方针来看，它确实是在降价凑销...........
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我也关注这两个盘，年前接到金域缇香的电话75平的才卖64万，到现场还有折扣。
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东城国际，还有大把的期房待售，且看此盘后面如何营销
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据说在东城国际西边规划一个污水厂，嘿嘿。
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坪山处处是地，为什么会这样规划？
2012/2/2楼海早报：
1. 2月2日白天至傍晚：阴天间多云；东北风2-3级；最低气温14℃，最高气温18℃；相对湿度55%-80%。
2. 昨天全市商品房二手楼网签53套，新房网签15套，签约均价16464元/平。其中罗湖、南山、盐田三区均为0网签，关内仅网签1套，网签楼盘为水畔紫云阁，签约单价为24800元/平。
3. 宝安区昨天网签4套，签约均价为16865元/平，网签楼盘为黄金大厦和果岭，二盘分别网签3套和1套。龙岗区昨天网签10套，签约均价15906元/平，共有三盘参与网签，分别是八意府、睿智华庭和十二橡树，三盘网签比例为5：3：2。
4. 今天无新股申购，无新股发行。
作者：fishbirdmoon 回复日期：2012-02-02 09:18:14 回复
哈哈，瑞泽佳园内部销售？？
我不知道内部真正销售了多少，我知道生意上有一招叫：杀熟。
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呵呵，还有人信，那是内部销售？呵呵，内部销售，笑死个人！
作者：龙潭山人 回复日期：2012-02-02 09:46:10 回复
@架头安 2012-02-01 20:31:27
作者：坏脾气的妞 回复日期：2012-02-01 15:22:21 回复
有没高人指点下
本人在科技园上班 刚需
想买宝安西乡片区的房子
请高人推荐几个好点的二手楼盘（学区房最好！)......
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宏发地产 -----圣淘沙俊园！
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圣淘沙，那个盘的综合情况，还是可以的，就是价格高了点，呵呵
作者：Bruce_0403 回复日期：2012-02-02 08:58:29 回复
另外，请安总指教个问题：四海弘都公寓和东帝海景，这2个优劣性？
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二盘有明显的不同之处，印象中，一个无小区，一个有园林绿化。那依此推论，一个只适合过渡或出租，另一个适合居家。
另外上面安总还回答个一位：100万在南山很难买2房，我听了也很难过，可能这就是现实。但是09-10年应该可以买到吗？（那时我没有转和问没有发言权），如果那时候可以买到的话，请安总分析下 降不到接近那个点吗？
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09年，100万买个二房，在南山是肯定可以买的到的，并且可选范围很大。
对于未来是不是会降到这个价，校长只能这样说：如果维持现在的楼市环境，未来出现这样的个案是可能的。但普遍性，我个人以为，不会出现那一波的量。
作者：KEEEPH 回复日期：2012-02-01 23:23:06 回复
@架头安 2012-02-01 10:40:16
作者：KEEEPH 回复日期：2012-01-31 21:50:52 回复
分析下瑞泽佳园低价入市对中海大山地振业城信义锦绣花园锦冠华城的影响啊。
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很多人说，瑞泽佳园的营销做的很差，广告不力。而校长以为，这恰恰是瑞泽佳园的聪明之处。
首先，瑞泽佳园选择在深圳楼市最冷的时候入市——春节前。这个时间点，看起来不好，其实不然，这个时间点很好，因为...........
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瑞泽二期高层据说是5~6月份开。对于二手房的影响现在还没有体现，不特意关注的话，住在附近估计都会不知道。真的可以说是瑞泽静悄悄滴开啊。
静悄悄开，没有轰动效应。
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所以此盘，悄悄的出了7成货。不等片区的中介打压区域二手房价，它已经将片区的刚需全部收拢，这个营销，在当下成交量很差的情况下，是出其不意的。
高层如何开，值得关注，校长个人以为，还要看它的高层与振业城的高层是不是同一时间开，或者开盘时间相差多久，才好评论周边的二手楼走势
作者：emmet01 回复日期：2012-02-02 09:48:50 回复
昨天和今天完整看完了，楼主加油～！
以前那个什么中东楼盘的也关注了，感觉不错。
在深圳工作快五年了。
今年或明年打算在关外买一套小三房，区域锁定在龙华或布吉。
布吉=不吉？好像不好听。
向楼主请教一下龙华的美丽365和皓月花园怎么样，能不能点评一下？
一个近清湖地铁站，一个近民治地铁站。
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大约十年前，这二个楼盘，算是龙华的代表楼盘了。
还记得有句广告，说，把家安在公园里，好象说的就是美丽365，也可能我记错了。一晃十年过去了，龙华的楼盘品质大幅提高了，这二个楼盘，也就慢慢被大家淡忘了。淡忘的原因有二个，一是楼盘的品质的提升，二是二线拓展区的推进，大量的新盘出现在离关更近的地方，而把龙华老区的一些楼盘给淡忘了，或许那边的配套更好，但终抵不过近关的优势。再说皓月花园吧，一度因为物管不好，价格比周边的要低不少，印象中这个盘是在地铁五号线的站，大家记得前面讨论地铁的时候，是如何讨论的吧——【一号线为金线、三号线为银线、四号线为铜线、五号线为铁线、二号线是富人线】，如果这样推，五号线中间的站是最烦的，因为你要在这里去哪里，都得换乘，如果和四号线换乘，那得在深圳北站，那是什么地方？大量人员的起点站之地，所以，它的地铁价值，就这样被大家称为铁线，当然，这也是部分人之言，大家应自有看法。此盘边上有个次新盘，叫碧水龙庭，说实话，我有一段时间没有去那里，以前只有在碧水龙庭每次开新盘的时候才去，不知现在那里的周边环境和配套有无提升？
作者：随便玩玩看看了 回复日期：2012-02-02 10:03:40 回复
谢谢校长的回复，海典居这个楼盘到底咋样呢
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这个盘有些时间没有关注过，印象中，此盘的户型好象不是很好，你可以去看看，看看户型是不是喜欢的类型。
