222盘踩盘记——深圳湾篇
有段时间没有写踩盘日记了，即使校长懒，也是校长忙。前段时间，在深圳湾转了几次，于是决定，建个WORD档，写写深圳湾踩盘日记。
——校长2012/2/21于深圳
我不知道是谁将这个区域命名为深圳湾区域的，反正不是我；我也不知道为什么这个区域叫深圳湾区域。但我知道，这个区域正式进入开发阶段，和深圳湾跨海大桥有点关系，在跨海大桥建成前，区域的楼盘，更多被称为后海区域，那时邻近这一片新盘开发的代表楼盘是澳城和后海公馆。或许，这是区域可以列入最早的楼盘吧。从楼盘的命名也可以看出，那时，它们属于后海区域。为什么那时没有楼盘命名为——深圳湾公馆或深圳湾1号呢？
四年前，校长和曾经的同事，在这个区域随转时，还是一片片的黄土和泥巴地。除了工程车，和想象中的未来，几乎是啥也没有。也就是还是一片黄土地的时候，深圳地产人开始了对深圳湾区域的关注，并拉开了炒作深圳湾区域的序幕，这一序幕的拉开，就进入了长达N年的炒作和关注，虽然已经炒作了四年，但最少还要炒作四年，当整个区域不再被曝光的时候，那么这个区域就将成为适合居家的居住区域。
卓越维港，或许是这个区域最早入市的楼盘，正是此盘，让全深圳人，甚至加上不少香港人，开始全面关注并了解深圳湾区域。记不太清具体的时间，应该是2008年的春夏之交之际，卓越维港以豪宅区域中的先行豪宅之先锋队，引领区域全面全力打造纯豪宅居住区。那一年的夏天，深圳楼市很冷，日均网签量在冲刺着百套之关；那时候的深圳楼市，打折和降价处于犹抱琵琶半遮面的状态，没有人知道，卓越维港将以什么价格入市，更没有人去想象，这个楼盘的销售率将是多少。但奇迹似乎出现了，此盘以超过2万元/平的均价一举热销，并出现越推越猛，销售热持续的深圳湾独特现象，在其它区域新盘难以销售的时候，维港现象被当时定位为——有钱人，无所谓房价涨跌。三年半前，校长曾经去过卓越维港，当时的印象是，售楼处比较豪，户型为奢侈大气享受型，最大的靓点是，阳台很宽。一直以来，很长的阳台，多见，但在当时似维港那样超宽的阳台，还是不多见的，记不得具体尺寸，印象中那阳台的宽度或许在2.5米左右。
大户、双拼、大阳台、别墅+高层综合体、享受型的豪宽——这些是卓越维港为整个深圳湾区域立的标杆，而这个标杆也成了后来者的复制对象。三年多过去了，再看看整个区域，有几个楼盘是不以双拼大户为主力的？而如别墅+高层这一综合体，更是成了整排的复制，不管是三湘海尚还是皇庭港湾，哪怕是中户型的曦湾，都是建成了别墅+高层的综合体居住建筑。
2008年底，区域再有二盘入市，这二盘分别是皇庭港湾和曦湾华府，二盘的入市均价在当时一片悲观的楼市环境中，采取了抄袭维港的定价，二盘的整体入市均价在22000-25000元/平，期中皇庭港湾的高层户型和卓越维港的户型有类似之处，但阳台就不同了。印象中，皇庭港湾当时有个特色是主佣分区的电梯，虽然这不是深圳的首创，但也是此盘的靓点之一。曦湾华府这个楼盘，则是采用了独证设计，对高层大面积的打造90-复式户型，做到虽然总建面不大，但仍可以改造成3或4房的户型。
随后，深圳楼市在全国楼市的美好环境中，回暖。深圳湾区域，当然也是受益者。记得2009年的春天，有个叫颐安阅海的楼盘，引发了开盘当天举牌抗议的牌示，意思是说开盘价搞到了28000元/平，很不合理，叫大家不要买。这一特别的相片，随后在深圳地产人眼中家喻户晓，但这并没有阻挡深圳湾区域房价前进的步伐。
2009年的夏天，多雨，股市一片惨淡，梦想中重回6000点的幻想破灭。在深圳楼市部分区域率先将房价带入2007年的高点水平之后，对于深圳楼市的何去何从，又开始了新一轮的讨论，而那个时候，深圳楼市最有趣的现象就是——许多自住者将自己的房子卖了，以期待下跌再买回来，他们选择这个方案的理由竟然是：深圳房价又回到了2007年的最高点水平，那一次高点没有卖出去，这一次一定要卖了，好做个波段。
在深圳楼市何去何从之时，深圳不少地产媒体也喊出了，09年下半年将有百盘入市，房价必跌的口号，全深圳所有媒体都在转载，都在高呼，拐点就要来了。放弃理论，抛开网格，估且把报纸放一边，2009年年中，校长和黄生、冬哥、吴K、ZERO等投资客多次讨论，最终大家的答案是，去走走，去看看，答案一定不在网上，不在专家嘴中，更不在记者笔下。这个时候，太古城南区要开盘了，或许太古城并没有足够的信心，号称深圳湾第一盘，配套最好，地铁最近的超级大盘太古城将南区的开盘均价定在26000元/平并送装修，对于这样下的销售情况如何，在一个露天的大排档里，投资客给出了几乎一样的答案——劲销9成以上、日光……..然后呢？——坚定入市。
没有太多的意外，在深圳楼市走势不定之下，太古城以几乎日光的成绩告诉了深圳投资客，路在何方。这时，还有无数人在相信报纸，相信下半年一百个楼盘将入市，而炒家们，全面的进入了楼市中，校长身边的投资客也好，校长根本不认识的投资客也罢，网络群体的炒家们行动也好，答案就是一个，全深圳的炒家们，全面进入了深圳楼市。但，真正需要买房的刚需，则在静静的等待，结果，注定是悲剧的。
如果说曦湾华府的户型以不大的面积，创造了较大的居住空间，算是一个性价比引发的热销的话，那么太古城南区的热销，就足以说明，深圳人钱太多了。南区样板房开放的时候，校长也去看过，户型真的很普通，很难想象，一个豪宅区域，搞出这么一批小户型是给谁的？答案，投资客们给了统一的答案——给炒家的，给钱多的。还有一个很有意思的现象是，太古城把售楼处建在了君汇新天的边上，直接拦客，不得不说，太古城的霸气十足。接下来就是君汇新天了
君汇新天也算是高调入市，此盘当时吸引人的卖点是层高，我记不得那个层高是多高了，但可以肯定是高于区域豪宅标准的3-3.2米层高，层高，对大户型来说，确实是一个很重要的指标，因为大户型的厅大、房大，层高不高的话，会有一个压抑的感觉，在这方面，君汇新天是创新的。不过，此盘印象中，最大的卖点不是层高，而是户型的赠送面积和车位比。应该说，深圳湾大多数楼盘的平层实用率是不高的，比如三湘海尚、太古城、皇庭港湾等楼盘，178平的户型，基本都是3+1房，并且户型谈不上大气，套用人家的话说，这个区域卖的不是户型实用率，卖的是地段，是豪宅的区域。不知是不是全部的户型，记忆中，君汇新天的户型，算是实用率比较高的了。说到车位比，其实整个区域的车位比，都算是不错的，根据校长的回忆，区域楼盘的车户比基本都超过1：1，部分超过2：1，即使现在在售的阳光海滨花园，车户比也超过了1：1。但愿超前的设计，可以让这个区域在十年后，路上不会乱停车，车车可入库。
随着太古城北区、三湘海尚、鸿威海怡湾畔等楼盘的全面入市，区域的房价终于全面上了一个新台阶，这个台阶不是3万元/平，而是4万元/平。太古城在定位之初，就一直强调是区域的标杆，是配套完善的地铁综合体，而北区更是定位为豪宅，大户豪宅，只是部分栋数配了一些90-的小户型，让大户的标准降低了不少。而海怡湾畔一直强调自己是一线海景大宅，无敌海景大宅。而真正将区域的房价标准不断拨高的，是一个来自上海的发展商开发的楼盘，楼盘名也是从上海带来的——三湘海尚。从4元/平的均价到5万元/平的均价再到6万元/平的均价，三湘海尚一直在努力，从不放弃，以坚实的脚步，带领深圳湾区域房价不断走向新的台阶。实事求是的说，三湘海尚的楼盘品质是值得可圈可点的，第一就是人家纯粹，完完全全的大户型，第二就是人家的气势做出来了，第三，也是校长要说的，那就是人家的细节做的好。首先，我要说一句，此盘的户型实用率不好，当然，在上面也已经说了，人家这些楼盘不是卖户型实用率的。那么此盘的细节主要体现在哪些方面呢？第一就是园林的整体规划特别对称效果，豪宅的中轴线划定，园林的对称；同时，园林绿化树木的选择很讲究。不过，最要提的是，此盘的入户大堂选用的是自动门，虽然此前，深圳有许多楼盘号称他们的楼盘大堂是按X星级标准打造的，但似三湘海尚这样，同步象酒店一样选用自动感应门的，我就没有记忆了。
有段时间没有写踩盘日记了，即使校长懒，也是校长忙。前段时间，在深圳湾转了几次，于是决定，建个WORD档，写写深圳湾踩盘日记。
——校长2012/2/21于深圳
我不知道是谁将这个区域命名为深圳湾区域的，反正不是我；我也不知道为什么这个区域叫深圳湾区域。但我知道，这个区域正式进入开发阶段，和深圳湾跨海大桥有点关系，在跨海大桥建成前，区域的楼盘，更多被称为后海区域，那时邻近这一片新盘开发的代表楼盘是澳城和后海公馆。或许，这是区域可以列入最早的楼盘吧。从楼盘的命名也可以看出，那时，它们属于后海区域。为什么那时没有楼盘命名为——深圳湾公馆或深圳湾1号呢？
四年前，校长和曾经的同事，在这个区域随转时，还是一片片的黄土和泥巴地。除了工程车，和想象中的未来，几乎是啥也没有。也就是还是一片黄土地的时候，深圳地产人开始了对深圳湾区域的关注，并拉开了炒作深圳湾区域的序幕，这一序幕的拉开，就进入了长达N年的炒作和关注，虽然已经炒作了四年，但最少还要炒作四年，当整个区域不再被曝光的时候，那么这个区域就将成为适合居家的居住区域。
卓越维港，或许是这个区域最早入市的楼盘，正是此盘，让全深圳人，甚至加上不少香港人，开始全面关注并了解深圳湾区域。记不太清具体的时间，应该是2008年的春夏之交之际，卓越维港以豪宅区域中的先行豪宅之先锋队，引领区域全面全力打造纯豪宅居住区。那一年的夏天，深圳楼市很冷，日均网签量在冲刺着百套之关；那时候的深圳楼市，打折和降价处于犹抱琵琶半遮面的状态，没有人知道，卓越维港将以什么价格入市，更没有人去想象，这个楼盘的销售率将是多少。但奇迹似乎出现了，此盘以超过2万元/平的均价一举热销，并出现越推越猛，销售热持续的深圳湾独特现象，在其它区域新盘难以销售的时候，维港现象被当时定位为——有钱人，无所谓房价涨跌。三年半前，校长曾经去过卓越维港，当时的印象是，售楼处比较豪，户型为奢侈大气享受型，最大的靓点是，阳台很宽。一直以来，很长的阳台，多见，但在当时似维港那样超宽的阳台，还是不多见的，记不得具体尺寸，印象中那阳台的宽度或许在2.5米左右。
大户、双拼、大阳台、别墅+高层综合体、享受型的豪宽——这些是卓越维港为整个深圳湾区域立的标杆，而这个标杆也成了后来者的复制对象。三年多过去了，再看看整个区域，有几个楼盘是不以双拼大户为主力的？而如别墅+高层这一综合体，更是成了整排的复制，不管是三湘海尚还是皇庭港湾，哪怕是中户型的曦湾，都是建成了别墅+高层的综合体居住建筑。
2008年底，区域再有二盘入市，这二盘分别是皇庭港湾和曦湾华府，二盘的入市均价在当时一片悲观的楼市环境中，采取了抄袭维港的定价，二盘的整体入市均价在22000-25000元/平，期中皇庭港湾的高层户型和卓越维港的户型有类似之处，但阳台就不同了。印象中，皇庭港湾当时有个特色是主佣分区的电梯，虽然这不是深圳的首创，但也是此盘的靓点之一。曦湾华府这个楼盘，则是采用了独证设计，对高层大面积的打造90-复式户型，做到虽然总建面不大，但仍可以改造成3或4房的户型。
随后，深圳楼市在全国楼市的美好环境中，回暖。深圳湾区域，当然也是受益者。记得2009年的春天，有个叫颐安阅海的楼盘，引发了开盘当天举牌抗议的牌示，意思是说开盘价搞到了28000元/平，很不合理，叫大家不要买。这一特别的相片，随后在深圳地产人眼中家喻户晓，但这并没有阻挡深圳湾区域房价前进的步伐。
2009年的夏天，多雨，股市一片惨淡，梦想中重回6000点的幻想破灭。在深圳楼市部分区域率先将房价带入2007年的高点水平之后，对于深圳楼市的何去何从，又开始了新一轮的讨论，而那个时候，深圳楼市最有趣的现象就是——许多自住者将自己的房子卖了，以期待下跌再买回来，他们选择这个方案的理由竟然是：深圳房价又回到了2007年的最高点水平，那一次高点没有卖出去，这一次一定要卖了，好做个波段。
在深圳楼市何去何从之时，深圳不少地产媒体也喊出了，09年下半年将有百盘入市，房价必跌的口号，全深圳所有媒体都在转载，都在高呼，拐点就要来了。放弃理论，抛开网格，估且把报纸放一边，2009年年中，校长和黄生、冬哥、吴K、ZERO等投资客多次讨论，最终大家的答案是，去走走，去看看，答案一定不在网上，不在专家嘴中，更不在记者笔下。这个时候，太古城南区要开盘了，或许太古城并没有足够的信心，号称深圳湾第一盘，配套最好，地铁最近的超级大盘太古城将南区的开盘均价定在26000元/平并送装修，对于这样下的销售情况如何，在一个露天的大排档里，投资客给出了几乎一样的答案——劲销9成以上、日光……..然后呢？——坚定入市。
没有太多的意外，在深圳楼市走势不定之下，太古城以几乎日光的成绩告诉了深圳投资客，路在何方。这时，还有无数人在相信报纸，相信下半年一百个楼盘将入市，而炒家们，全面的进入了楼市中，校长身边的投资客也好，校长根本不认识的投资客也罢，网络群体的炒家们行动也好，答案就是一个，全深圳的炒家们，全面进入了深圳楼市。但，真正需要买房的刚需，则在静静的等待，结果，注定是悲剧的。
如果说曦湾华府的户型以不大的面积，创造了较大的居住空间，算是一个性价比引发的热销的话，那么太古城南区的热销，就足以说明，深圳人钱太多了。南区样板房开放的时候，校长也去看过，户型真的很普通，很难想象，一个豪宅区域，搞出这么一批小户型是给谁的？答案，投资客们给了统一的答案——给炒家的，给钱多的。还有一个很有意思的现象是，太古城把售楼处建在了君汇新天的边上，直接拦客，不得不说，太古城的霸气十足。接下来就是君汇新天了
君汇新天也算是高调入市，此盘当时吸引人的卖点是层高，我记不得那个层高是多高了，但可以肯定是高于区域豪宅标准的3-3.2米层高，层高，对大户型来说，确实是一个很重要的指标，因为大户型的厅大、房大，层高不高的话，会有一个压抑的感觉，在这方面，君汇新天是创新的。不过，此盘印象中，最大的卖点不是层高，而是户型的赠送面积和车位比。应该说，深圳湾大多数楼盘的平层实用率是不高的，比如三湘海尚、太古城、皇庭港湾等楼盘，178平的户型，基本都是3+1房，并且户型谈不上大气，套用人家的话说，这个区域卖的不是户型实用率，卖的是地段，是豪宅的区域。不知是不是全部的户型，记忆中，君汇新天的户型，算是实用率比较高的了。说到车位比，其实整个区域的车位比，都算是不错的，根据校长的回忆，区域楼盘的车户比基本都超过1：1，部分超过2：1，即使现在在售的阳光海滨花园，车户比也超过了1：1。但愿超前的设计，可以让这个区域在十年后，路上不会乱停车，车车可入库。
随着太古城北区、三湘海尚、鸿威海怡湾畔等楼盘的全面入市，区域的房价终于全面上了一个新台阶，这个台阶不是3万元/平，而是4万元/平。太古城在定位之初，就一直强调是区域的标杆，是配套完善的地铁综合体，而北区更是定位为豪宅，大户豪宅，只是部分栋数配了一些90-的小户型，让大户的标准降低了不少。而海怡湾畔一直强调自己是一线海景大宅，无敌海景大宅。而真正将区域的房价标准不断拨高的，是一个来自上海的发展商开发的楼盘，楼盘名也是从上海带来的——三湘海尚。从4元/平的均价到5万元/平的均价再到6万元/平的均价，三湘海尚一直在努力，从不放弃，以坚实的脚步，带领深圳湾区域房价不断走向新的台阶。实事求是的说，三湘海尚的楼盘品质是值得可圈可点的，第一就是人家纯粹，完完全全的大户型，第二就是人家的气势做出来了，第三，也是校长要说的，那就是人家的细节做的好。首先，我要说一句，此盘的户型实用率不好，当然，在上面也已经说了，人家这些楼盘不是卖户型实用率的。那么此盘的细节主要体现在哪些方面呢？第一就是园林的整体规划特别对称效果，豪宅的中轴线划定，园林的对称；同时，园林绿化树木的选择很讲究。不过，最要提的是，此盘的入户大堂选用的是自动门，虽然此前，深圳有许多楼盘号称他们的楼盘大堂是按X星级标准打造的，但似三湘海尚这样，同步象酒店一样选用自动感应门的，我就没有记忆了。
