作者：金童金童 回复日期：2012-02-25 11:26:43 回复
港澳8号发传单的小妹说两万六，脚步稍停，就猛地拉去看房，楼主随便说下这个曾经的烂尾楼？
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类似大都汇，终极收租物业！
港澳8号发传单的小妹说两万六，脚步稍停，就猛地拉去看房，楼主随便说下这个曾经的烂尾楼？
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类似大都汇，终极收租物业！
〖天涯头条〗回首2011，畅谈2012——2012年222楼盘看楼记
作者：dean3540 回复日期：2012-02-24 23:31:49 回复
请校长点评一下今天房企上市公司股票大涨是什么利好推动？
猜测一下，上海政策松动会不会被镇压？
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放开地级市的户口所致吧。
上海政策，可能不会动。
请校长点评一下今天房企上市公司股票大涨是什么利好推动？
猜测一下，上海政策松动会不会被镇压？
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放开地级市的户口所致吧。
上海政策，可能不会动。
作者：monocki 回复日期：2012-02-25 15:32:38 回复
看了中粮鸿云，135平米的。 说是周末特价1.5W。户型不错，通透。没什么缺点。
是不是90平米以下交税要少些？
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首置吗？首置90平以下，且是普宅，就少些。如不是普宅就一样。
看了中粮鸿云，135平米的。 说是周末特价1.5W。户型不错，通透。没什么缺点。
是不是90平米以下交税要少些？
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首置吗？首置90平以下，且是普宅，就少些。如不是普宅就一样。
作者：monocki 回复日期：2012-02-25 16:26:17 回复
招商果岭也看了下，基本上都是60~70的一房。除了买来养小蜜，真不知道会有谁买来住家！
两房的也不行，客厅的阳台跟隔壁厨房中间做了个小走廊。 安全性不好！
主卧室，窗户望出去，几根大珠子挡着了。视野也不好，本来还有宽阔的，雾蒙蒙的海景的。
合众汇一城，是不是出问题了? 在国土局上没看到有它的信息！
中粮鸿运，地是92年批的。空了20年了？ 之前这块地在干嘛啊？有谁知道吗？
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大把新盘是92年的地，不奇怪。因为92年不久后，深圳楼市崩盘了，这一恢复花了十年时间。
作者：where_is_my_mind 回复日期：2012-02-25 21:58:16 回复
架头安大哥，现在的安居型住房符合条件的去哪里申请？
是有网址，还是去住建部？还是有其他途径？
作者：where_is_my_mind 回复日期：2012-02-25 22:02:21 回复
安居型的住房，要去哪里申请呢？
有网站还是去什么部门交材料？
作者：where_is_my_mind 回复日期：2012-02-25 22:23:13 回复
安校长
我现在关注比较多的是安居型的房子
但是不知道怎么个申请法？去哪里申请？
我看政府规划近几年会有比较多的安居房出来
是否应该等着去申请
==============
住建局吧，或者国土委。我也没有申请过，感觉是这么二个地方。
架头安大哥，现在的安居型住房符合条件的去哪里申请？
是有网址，还是去住建部？还是有其他途径？
作者：where_is_my_mind 回复日期：2012-02-25 22:02:21 回复
安居型的住房，要去哪里申请呢？
有网站还是去什么部门交材料？
作者：where_is_my_mind 回复日期：2012-02-25 22:23:13 回复
安校长
我现在关注比较多的是安居型的房子
但是不知道怎么个申请法？去哪里申请？
我看政府规划近几年会有比较多的安居房出来
是否应该等着去申请
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住建局吧，或者国土委。我也没有申请过，感觉是这么二个地方。
2012/2/26楼海早报：
1. 2月26日深圳白天至傍晚：阴天，有小雨；东北风，风力2-3级；最低气温11℃，最高气温15℃；相对湿度80%-99%。
2. 昨天深圳市商品房新房共网签87套，签约均价为16667元/平。其中罗湖0网签；盐田区网签1套，签约单价为13371元/平，签约楼盘竟是海山道一号，这是在什么情况下才有的销售单价？福田区昨天网签3套，签约均价为23221元/平，签约楼盘为彩天怡色；南山区昨天网签19套，签约均价为28444元/平，参与网签的楼盘有四个，主力签约楼盘为海境界（15套）、其它三盘分别是汉京确悦（2套）、绿海湾（1套）、雍景湾（1套）。
3. 宝安区昨天网签44套，签约均价为15070元/平。共有四盘参与网签，分别是绿景香颂、招商果岭、花半里和黄金大厦，四盘分别网签20套、12套、6套和6套。销量不是问题，价格才是王道，四盘的销售正说明此。比如绿景香颂开盘的均价都是15800元/平，号称开盘后取消一切优惠折扣的今天，20套放签签约均价才15400元/平左右。而果岭的签约均价也只有15000元/平左右，比开盘的16000元/平低了不少，虽然是以团购的方式。
4. 龙岗区昨天网签20套，签约均价为9882元/平。参与网签的楼盘多达5个，其中主力一盘就网签了15套，此盘为瑞泽佳园，就是那个比周边二手楼大幅低开的楼盘，也正是此盘，把全区的均价给拉了下来，回到四位数。此外，从2万元/平降到1.2万元/平的大都汇昨天也网签了2套。还有三个签约一套的楼盘是喜福汇、荔山道和睿智华庭。
1. 2月26日深圳白天至傍晚：阴天，有小雨；东北风，风力2-3级；最低气温11℃，最高气温15℃；相对湿度80%-99%。
2. 昨天深圳市商品房新房共网签87套，签约均价为16667元/平。其中罗湖0网签；盐田区网签1套，签约单价为13371元/平，签约楼盘竟是海山道一号，这是在什么情况下才有的销售单价？福田区昨天网签3套，签约均价为23221元/平，签约楼盘为彩天怡色；南山区昨天网签19套，签约均价为28444元/平，参与网签的楼盘有四个，主力签约楼盘为海境界（15套）、其它三盘分别是汉京确悦（2套）、绿海湾（1套）、雍景湾（1套）。
3. 宝安区昨天网签44套，签约均价为15070元/平。共有四盘参与网签，分别是绿景香颂、招商果岭、花半里和黄金大厦，四盘分别网签20套、12套、6套和6套。销量不是问题，价格才是王道，四盘的销售正说明此。比如绿景香颂开盘的均价都是15800元/平，号称开盘后取消一切优惠折扣的今天，20套放签签约均价才15400元/平左右。而果岭的签约均价也只有15000元/平左右，比开盘的16000元/平低了不少，虽然是以团购的方式。
4. 龙岗区昨天网签20套，签约均价为9882元/平。参与网签的楼盘多达5个，其中主力一盘就网签了15套，此盘为瑞泽佳园，就是那个比周边二手楼大幅低开的楼盘，也正是此盘，把全区的均价给拉了下来，回到四位数。此外，从2万元/平降到1.2万元/平的大都汇昨天也网签了2套。还有三个签约一套的楼盘是喜福汇、荔山道和睿智华庭。
据去年大都汇从开盘2万元/平调到12K元/平
花半里从18000元/平调到12000元/平
今年的中粮鸿云从2.2元/平调到15K元/平
以及东城国际以76折的价格清盘后
号称最坚挺的关内，某盘，本周末，现正以8折清盘。
花半里从18000元/平调到12000元/平
今年的中粮鸿云从2.2元/平调到15K元/平
以及东城国际以76折的价格清盘后
号称最坚挺的关内，某盘，本周末，现正以8折清盘。
作者：天朝的冰冻西瓜 回复日期：2012-02-26 01:17:10 回复
校长，非常佩服你的专业和你的见解。有问题想请教您，
我辞职了，下份工作上班的地方在福田或者南山，目前单身，想买个小房自住。家里也支持，但只能买总价80多万的小房子，首付25万左右。看了一个月房子，福田南山只能买个一房一厅，40平米，比较喜欢金海岸，金钟大厦，万象新园。或者在布吉，宝安买个小两房。 不知道怎么选择好啊：金海岸，金钟大厦的房子非常喜欢，但只能买一房一厅，父母偶尔从内地过来住也不方便。
如果去宝安或布吉买两房，父母过来的时候方便些，但可能我自己上班就远了，而且最主要的是还是喜欢在关内住。
看过高人ZT又一侠的帖子，遇到这种选择时，他似乎比较倾向于先买个关内核心地段的一房一厅过度，保值增值性强于关外，以后换房贡献大，生活质量也比关外要高。而且有句话说，出关了，就永远不要再回来，是说关外的保值增值性弱于关内，一旦买在关外可能以后换房还是在关外。
呵呵，纠结啊，关内核心地段的一房一厅 PK 关外有社区的小两房，请教校长怎么选？
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首先，你进入了一个大误区，那就是，买房的目的没有分清。
我不知你说的高人情况，但即然是高人，自然有高人说的道理。不过，校长一直强调，普通人就是普通人，高人的话有道理，不能作为普通人用。对此，几千年来的中国人，自小就告诉了大家，那就是——小马过河的故事。
这个故事，没有人不知，可大家都停留在书面理解上。小马过河的故事告诉大家，自己的事，不能因为别人说河水很深，就不过了，河水深浅是相对于人的。
而你说的这位高人，他的话，我不想去说对还是错，我只是想说，他的话是站在他的立场上，当然是对的。那就是，他是投资客，炒家，甚至是大炒家。对此，五年前的吴K早就提过，就是说一等一的炒家要炒哪，二等二的炒家炒哪，可以去百度，是炒家圈公认的经典。
所以，你的购买出发点是什么？是炒房？是居家？是配资？
校长多年来一直强调一句话，那就是，如果一个人不了解你的情况，就对你说要买哪，如何买，那一定是不全面的。所以，每当专家推东莞惠州的房子时，我总是一句话，那专家知道你有多少钱，你家有多少人，在哪工作，收入多少吗？如果不知道，那再好的东莞惠州楼盘都是虚的。
这也就是我要说的，自己的情况，要自己定。任何人的话，都只参作为参考。买房没有标准答案，可能在同一时间N个不同的人做出的N个选择，都是对的，答案在自己的心中，而不是在别人的嘴中。
作者：eternaltm 回复日期：2012-02-26 11:00:29 回复
现在的事实是二手楼盘根本没有下降，而且近期还有微涨的势头，这个怎么看？？
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对此，我在前面的贴中讲过多次
大家有个大的误解，以为是调控的主要目的是让房价降下来
校长二年来一直强调，调控的目的不是为了降价房，当然也不是涨房价，房价涨和跌并不重要。重要的是，要保护金融体系的稳定，不要让金融体系受到冲击。
房价涨和跌，有什么关系？涨点和跌点又有什么关系？如果房价要跌，最成功的调控结果是，二手楼不跌，起码不能普跌，最多是偶然的下跌，或者是个案的下跌。要跌就让新盘去跌，让发展商降价。这才是成功的调控。
大家不能以个人的目的为出发点，进行评论和期待楼市。楼市的调控，是全局的，是战略高度的。不能因为个人买套便宜的房子，去指望全局崩盘。那将是一场大的悲剧。
如果深圳新房不断降价，而二手楼稳定，这说明调控很成功了。因为，二手楼如果降价，将出现一个最大的可能，就是造成大面积的断供，那这将是一场灾难，所以，从这个层面来说，现在的二手楼炒家都不降价卖房，已经说明调控比任何时候都成功。
校长以为，中国楼市不能崩盘，中国房地产需要刚需支持。二手炒家不降价不是正好吗？这就让刚需去买新盘，即满足了刚需的需要，也满足了发展商的需要，也满足了炒家的需要并控制了炒家的波段操作。这样的调控，才是真正的成功调控。
各位，我们任何时候，都不能完全站在个人的角度和期望去看待一个市场。二手房不能大面积的降价，不仅仅是上面说的，可能产生断供的问题。更可能产生一个问题，那就是一二手轮流降价，将造成刚需无限的观望，无限的观望，最终将造成的是中国地产的崩盘。这些如一些极品专家所希望的事情，不能发生。
中国地产需要刚需，中国楼市需要刚需，发展商更需要刚需。他们比炒家更需要刚需。让炒家全面持有物业，让炒家不出货，这才是真正的成功的调控。
对于有人问的，刚需如何买房？校长在上一贴，此贴，及在历次【年度谈】发布会，多次【楼海】论坛上，【楼市30天】多次讲解中，都是同样的观点，那就是——请参照【阿安刚需置业图】，去【特刚找特笋】。这句话，永远不变。
作者：engph 回复日期：2012-02-24 11:50:42 回复
前面好像没有对东莞楼市的分析，所以特请教！
===================
好吧，今天就说说东莞！
前面好像没有对东莞楼市的分析，所以特请教！
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好吧，今天就说说东莞！
222盘踩盘记——东莞随笔
——校长2012/2/26于深圳
最近及很长一段时间以来，有很多朋友，向校长询问东莞及惠州买楼事宜。校长曾经说过，如果这个人不是超人，那么他能够吃透三座城市就是神人，奇人。校长坦诚的告诉大家，我，就是对深圳楼市，都吃不透。如果说深圳有人可以了解深圳楼市的全部，校长以为，这样的人，最多只有个位数。即使吴K重回，他也吃不透全深圳的所有楼市行情，何况他人呼。对深圳楼市的了解，校长给自己打了一个分，那就是，了解深圳楼市的6成。即如此，校长自不敢随意去谈深圳之外的楼市，谈，也是浅肤的。即然大家要我吹一下，那么，我就在关公面前舞一回大刀了。
在谈莞惠楼市前，校长有必要提一下，一代炒家吴K的一些观点，虽然，校长在不同场合对这位高人都表达过一些不满，但人就是这样，没有人不被别人说不是，也不能因为别人的不是，就否定别人的全部。不管此人如何，但此人对楼市的观点和认知度，在这个层面，我是无比认可的。所以，在此文开篇前，我们来了解一下这位炒家七八年前的一些公开讲话。
自我升值——2006年，深圳人开始对莞惠楼市的热炒，从地产人到地产媒体，从炒家再到普通刚需，无数人，开始追捧莞惠楼市。那一年，吴K提出了一个观点，那就是，所有到东莞惠州买楼的人，将在三年后割肉出场，而他们所享受的，只不过是一次【自我升值】的YY快感。那么，他的【自我升值】是什么意思呢？校长的理解是，就是一套房子，你买来，升值了，但这个升值是无法变现的。举个例子说，你在大亚湾买了套房，4000元/平买的，一年后，你再去这个楼盘买新一期的单位，报价要5500元/平，涨了不少，但是，如果你想以5000元/平去变现，都是在幻想中。这就是【自我升值】。再了解了一代炒家吴K的这个观点后，我们再来回忆一下，此人对楼市投资的基本总结（07年曾公开发表过）。现校长百度复制过来，供大家参考：
熟手和生手的区别:熟后投资关内,生手投资关外.。
高手和低手的区别:高手投资成熟物业,低手被忽忧潜力物业。
一等一的投资客:先在关内选,再在中心区选。
二等二的投资客:忽忧到关外,但离中心区不远,如龙华和宝安中心城。
三等三的投资客:近关口投资,如布吉等。
自以为是的投资客:远离中心区,被专家忽忧到一些破地方投资,还沾沾自喜的人。
成功的投资客:差不多赚钱就转手,看货再入手,不停的周转,不停的投资。
半成功的投资客:稳住,再稳住,终于赚的不少了。
新入门的投资客:有钱赚了就抛货。
伪专家:说一个地方好,自己又不投资的人。
在这里，校长先要说好一个观点，那就是此人投资观点，我是认同的，但是，对于居家自住者，我是不建议大家照搬照抄的。如果大家可以好好理解这段话，那么，校长觉得，不要说谈论什么东莞投资，就是放眼任何地产投资，也基本入门了。虽然我们一群校友，说他一万个不是，但却无人能否定他对地产投资的独到眼光与才华，并且这水平，是无法超越的。如果你是一位新入市的地产投资客，好好研究上面这么几句简单的话，该理解的，全理解了。
在引用成功的炒家之话后，我想，大家对于到哪投资，如何看待莞惠投资，应该有一个明确的态度和基本思路了。所以，下面这些，校长乱言乱语的段落，可看，可不看。
东莞，那是一个校长熟悉又陌生的地方。当无数人在追问《雁田水库》这本小说的真假故事之时，在寻问校长里面的XXX是不是校长本人时，校长总是说，故事就是故事，不要当真。但即如此，也无法改变，校长确实在雁田呆的那段艰苦岁月。所以，东莞，对于校长来说，那是一个熟悉的地方。从雁田到虎门、再到厚街、然后是在塘夏、后来又在黄江和樟木头等地都呆过，记忆中的东莞肯定早已经大变样了，毕竟一是当时自己底层身份的眼光，二是社会的大发展。而这些岁月的最简单记忆就是，东莞是一个大的制造业王国，我不得不说，东莞的工厂，那是校长在流浪温州、瑞安、苏州、上海、深圳等城市后，所以为的，最成功的工厂基地。没有哪座城市的工业区，发展的如此成功，也正如此，东莞是一个直辖镇的城市，即，东莞市下面就是镇，镇和区在一定程度上是一个级别的，许多机构在镇就有了。后来校长从东莞到布吉镇的时候，竟然想当然的以为，以前在虎门办的事，在布吉也可以办，后来才知，布吉很多事要去龙岗区办。说上这么一段，大家知道校长要说的是什么吗？——那就是东莞是一个缺少中心的地方，各镇都高度自治，高度自我发展，高度自我特色。这是一种成功的模式，但在地产投资方面，也就形成了一种财富效应无法扩散的效应。
我们来看看深圳，深圳房价最选炒起来是哪里？是福田中心区及后海，而当时，关外的房价和东莞的房价比，是差不多的。并且，客观的说，在03年前后，深圳关外的大多数镇建城区及富裕度是不如东莞的那些镇的，这些不如，也直接体现在房价上。那么，后来的房价本质发生变化，源于何呢？就是源于深圳的中心区域房价在迅速上涨后，形成了一个效应，这个效应，让关内的核心财富开始辐射到关口区域，这一波行情于05-06年形成。而东莞呢，各镇人民都生活在自家范围内，没有中心一说，没有象深圳那样，有一批人，在后海的房价上涨中，得到了资本的收益，缺少一批资本进入另一个区域，比哪当时一批后海投资客出手招商海月和蔚蓝海岸等后海物业后，大量进入了宝安中心区和龙华二线拓展区，当时，他们的想法很简单，从4000元/平炒到6-7K元/平，那是不难的，不管这批资本在历史的长河中看，是不是错误的，但起码，有这么一批资金的补充，才让深圳楼市的投资给动起来了。起实，资本的运作，往往就是开始的支点动起来，这笔钱或许不多，但影响力非凡，这话，好象一代物理学家牛顿也说过，给他一个支点，他可以撬动地球，或许这话我有记错，但意思就是这么一个意思。在这种赚钱效应下，这批早期获利的资本所占的比重是很小的，大的资本是后来跟进来的。那么，在同一时期，东莞没有这种资本，也就是没有一批人是通过地产赚的钱去玩地产的。缺少核心，原来对于稳定房地产，作用是如此明显。怪不得，均衡发展，很重要。
而上面说的这个现象，从城市的布局和发展来说，在十年前，有一段很流行的城市格局概念。那就是，中心城市逐步外扩式发展，和中心城市和卫星城市同步发展模式的取舍。校长个人以为，深圳就是选择了前者的方式在发展，而东莞是选择了后者的方式在发展。从经济的发展和各地的共同富裕角度来说，东莞是成功的。在稳定房价方面来说，东莞也是成功的。这就是好多人说的，东莞的收租不低，为什么房价起不来。按照租金比来说，对比深圳，东莞的房价要涨一倍才合理等等观念在一个以卫星城市发展的城市地产投资来说，是如此无效。
各位，通过上面的这些讲解，校长的观点是：投资没有固定的格式，不要去照搬照抄一些什么国际投资公式和理念，比如什么租售比的；第二就是，不要从一个区域的发展企图通过一些如建城区率、经济发展等对比房价的趋势走势，这同样是不行的。即使是地段论，虽然是对的，但也是不全面的。这就是吴K同志一直说的【今天的地产理论水平，仍然停留在太阳绕着地球转的水平】。核心式的城市发展格局和卫星城式的发展格局，其对地产投资投机的意义将大为改观。
正是鉴于此，及对深圳楼市各方面的长期观察，校长才创建了【阿安价格体系】的基本公式，即【阿安房价体系】=房屋基本价值+房屋居住价值+区域泡沫价值+房屋属性价值+被辐射价值。对此此价格体系，校长将在《楼海》大纲第六章节中，进行全面讲解。
——校长2012/2/26于深圳
最近及很长一段时间以来，有很多朋友，向校长询问东莞及惠州买楼事宜。校长曾经说过，如果这个人不是超人，那么他能够吃透三座城市就是神人，奇人。校长坦诚的告诉大家，我，就是对深圳楼市，都吃不透。如果说深圳有人可以了解深圳楼市的全部，校长以为，这样的人，最多只有个位数。即使吴K重回，他也吃不透全深圳的所有楼市行情，何况他人呼。对深圳楼市的了解，校长给自己打了一个分，那就是，了解深圳楼市的6成。即如此，校长自不敢随意去谈深圳之外的楼市，谈，也是浅肤的。即然大家要我吹一下，那么，我就在关公面前舞一回大刀了。
在谈莞惠楼市前，校长有必要提一下，一代炒家吴K的一些观点，虽然，校长在不同场合对这位高人都表达过一些不满，但人就是这样，没有人不被别人说不是，也不能因为别人的不是，就否定别人的全部。不管此人如何，但此人对楼市的观点和认知度，在这个层面，我是无比认可的。所以，在此文开篇前，我们来了解一下这位炒家七八年前的一些公开讲话。
自我升值——2006年，深圳人开始对莞惠楼市的热炒，从地产人到地产媒体，从炒家再到普通刚需，无数人，开始追捧莞惠楼市。那一年，吴K提出了一个观点，那就是，所有到东莞惠州买楼的人，将在三年后割肉出场，而他们所享受的，只不过是一次【自我升值】的YY快感。那么，他的【自我升值】是什么意思呢？校长的理解是，就是一套房子，你买来，升值了，但这个升值是无法变现的。举个例子说，你在大亚湾买了套房，4000元/平买的，一年后，你再去这个楼盘买新一期的单位，报价要5500元/平，涨了不少，但是，如果你想以5000元/平去变现，都是在幻想中。这就是【自我升值】。再了解了一代炒家吴K的这个观点后，我们再来回忆一下，此人对楼市投资的基本总结（07年曾公开发表过）。现校长百度复制过来，供大家参考：
熟手和生手的区别:熟后投资关内,生手投资关外.。
高手和低手的区别:高手投资成熟物业,低手被忽忧潜力物业。
一等一的投资客:先在关内选,再在中心区选。
二等二的投资客:忽忧到关外,但离中心区不远,如龙华和宝安中心城。
三等三的投资客:近关口投资,如布吉等。
自以为是的投资客:远离中心区,被专家忽忧到一些破地方投资,还沾沾自喜的人。
成功的投资客:差不多赚钱就转手,看货再入手,不停的周转,不停的投资。
半成功的投资客:稳住,再稳住,终于赚的不少了。
新入门的投资客:有钱赚了就抛货。
伪专家:说一个地方好,自己又不投资的人。
在这里，校长先要说好一个观点，那就是此人投资观点，我是认同的，但是，对于居家自住者，我是不建议大家照搬照抄的。如果大家可以好好理解这段话，那么，校长觉得，不要说谈论什么东莞投资，就是放眼任何地产投资，也基本入门了。虽然我们一群校友，说他一万个不是，但却无人能否定他对地产投资的独到眼光与才华，并且这水平，是无法超越的。如果你是一位新入市的地产投资客，好好研究上面这么几句简单的话，该理解的，全理解了。
在引用成功的炒家之话后，我想，大家对于到哪投资，如何看待莞惠投资，应该有一个明确的态度和基本思路了。所以，下面这些，校长乱言乱语的段落，可看，可不看。
东莞，那是一个校长熟悉又陌生的地方。当无数人在追问《雁田水库》这本小说的真假故事之时，在寻问校长里面的XXX是不是校长本人时，校长总是说，故事就是故事，不要当真。但即如此，也无法改变，校长确实在雁田呆的那段艰苦岁月。所以，东莞，对于校长来说，那是一个熟悉的地方。从雁田到虎门、再到厚街、然后是在塘夏、后来又在黄江和樟木头等地都呆过，记忆中的东莞肯定早已经大变样了，毕竟一是当时自己底层身份的眼光，二是社会的大发展。而这些岁月的最简单记忆就是，东莞是一个大的制造业王国，我不得不说，东莞的工厂，那是校长在流浪温州、瑞安、苏州、上海、深圳等城市后，所以为的，最成功的工厂基地。没有哪座城市的工业区，发展的如此成功，也正如此，东莞是一个直辖镇的城市，即，东莞市下面就是镇，镇和区在一定程度上是一个级别的，许多机构在镇就有了。后来校长从东莞到布吉镇的时候，竟然想当然的以为，以前在虎门办的事，在布吉也可以办，后来才知，布吉很多事要去龙岗区办。说上这么一段，大家知道校长要说的是什么吗？——那就是东莞是一个缺少中心的地方，各镇都高度自治，高度自我发展，高度自我特色。这是一种成功的模式，但在地产投资方面，也就形成了一种财富效应无法扩散的效应。
我们来看看深圳，深圳房价最选炒起来是哪里？是福田中心区及后海，而当时，关外的房价和东莞的房价比，是差不多的。并且，客观的说，在03年前后，深圳关外的大多数镇建城区及富裕度是不如东莞的那些镇的，这些不如，也直接体现在房价上。那么，后来的房价本质发生变化，源于何呢？就是源于深圳的中心区域房价在迅速上涨后，形成了一个效应，这个效应，让关内的核心财富开始辐射到关口区域，这一波行情于05-06年形成。而东莞呢，各镇人民都生活在自家范围内，没有中心一说，没有象深圳那样，有一批人，在后海的房价上涨中，得到了资本的收益，缺少一批资本进入另一个区域，比哪当时一批后海投资客出手招商海月和蔚蓝海岸等后海物业后，大量进入了宝安中心区和龙华二线拓展区，当时，他们的想法很简单，从4000元/平炒到6-7K元/平，那是不难的，不管这批资本在历史的长河中看，是不是错误的，但起码，有这么一批资金的补充，才让深圳楼市的投资给动起来了。起实，资本的运作，往往就是开始的支点动起来，这笔钱或许不多，但影响力非凡，这话，好象一代物理学家牛顿也说过，给他一个支点，他可以撬动地球，或许这话我有记错，但意思就是这么一个意思。在这种赚钱效应下，这批早期获利的资本所占的比重是很小的，大的资本是后来跟进来的。那么，在同一时期，东莞没有这种资本，也就是没有一批人是通过地产赚的钱去玩地产的。缺少核心，原来对于稳定房地产，作用是如此明显。怪不得，均衡发展，很重要。
而上面说的这个现象，从城市的布局和发展来说，在十年前，有一段很流行的城市格局概念。那就是，中心城市逐步外扩式发展，和中心城市和卫星城市同步发展模式的取舍。校长个人以为，深圳就是选择了前者的方式在发展，而东莞是选择了后者的方式在发展。从经济的发展和各地的共同富裕角度来说，东莞是成功的。在稳定房价方面来说，东莞也是成功的。这就是好多人说的，东莞的收租不低，为什么房价起不来。按照租金比来说，对比深圳，东莞的房价要涨一倍才合理等等观念在一个以卫星城市发展的城市地产投资来说，是如此无效。
各位，通过上面的这些讲解，校长的观点是：投资没有固定的格式，不要去照搬照抄一些什么国际投资公式和理念，比如什么租售比的；第二就是，不要从一个区域的发展企图通过一些如建城区率、经济发展等对比房价的趋势走势，这同样是不行的。即使是地段论，虽然是对的，但也是不全面的。这就是吴K同志一直说的【今天的地产理论水平，仍然停留在太阳绕着地球转的水平】。核心式的城市发展格局和卫星城式的发展格局，其对地产投资投机的意义将大为改观。
正是鉴于此，及对深圳楼市各方面的长期观察，校长才创建了【阿安价格体系】的基本公式，即【阿安房价体系】=房屋基本价值+房屋居住价值+区域泡沫价值+房屋属性价值+被辐射价值。对此此价格体系，校长将在《楼海》大纲第六章节中，进行全面讲解。
222盘踩盘记——东莞随笔
——校长2012/2/26于深圳
如果说城市格局的发展方式不同，是校长对到东莞投资持谨慎态度的第一个原因。那么，缺少“留在这座城市，住到蔚蓝海岸”的战略营销，是我对去东莞投资谨慎态度的第二个原因。东莞和深圳，有一些地方是相似的，比如在移民城市这个层面。如果将日历翻回10年前，那个年代的深圳，新盘也是很难卖的，卖的很艰难，为什么？在此，校长讲二个广告，想必大家就明白了。
“留在这座城市，住到蔚蓝海岸”，“这里不是你的家乡，但是你的主场”……，不知道大家是否还记得这些广告语，又从这些广告上看到了什么。这是发展商，在为这座城市增加归属感努力着。缺少归属感，是深圳楼市十年前无法上涨的本质原因之一，同样，东莞如何让外来人员加强归属感，留在东莞？这是一个很大的问题。一座城市的财富，如果连自己创造出来的都留不住，又如何去炒作他的房产价值？校长没有对东莞楼市进行全面了解，但可以肯定的是，作为移民城市，如果不能留心，不能增加新人的归属感，那么财富的沉甸就是件艰难的事情。
第三点就是，缺少饥渴式的供求关系。很多人说，深圳的地少，我们知道深圳的国土面积是1950平方公里，而香港的国土面积约为1100平方公里，那么东莞是多少呢？东莞的国土面积是2465平方公里。从这三个城市的国土面积看，国土面积的大小，好象和房价的关系，不是很必然的，当然，校长不否认有很大的关系，但这关系肯定不是决定性的。作为和深圳差不多国土面积的东莞市来说，房价却远远低于深圳，那么这个原因在哪？其实，如果大家回忆一下02-04年，就知道为什么了。因为02-04年，深圳楼市的各区域都出现了大面积的新盘供应，可是后来，这一情况，似乎在发展商中达成了默契，那就是，先关内少开发，后关口少开发，千万不要说什么地荒论，如果地荒论是正确的，那么今天无数在售新盘的产权是从92年开始计时的，就是说不过去的。原因在哪？再看看东莞，各个镇都在大规模的开发，那些发展商就没有象深圳一样，今年这个镇开发时，其它镇少量开发一点，自然到了明年，你再开发时，结局就不同了。深圳发展商在这一方面，在过去的五年中，达成了高度的一致默契（具体分析，请大家查看【年度谈】第五期分析报告）。在前几天，校长就说了，当一个楼盘卖个几十套，一百多套都无法夜光，还称为热销时，就知道，这个本质的忽悠就是——饥渴式营销。或许东莞的楼盘也有个盘的饥渴式营销，但没有区域式的饥渴式营销，想想，一个城市，没有同呼呼共命运的默契，如何把房价炒高？
到了吃中饭时间，今天就先聊到这里吧。更多精彩内容，不断放送！顺带加上个广告：
《楼市30天》2012年度订阅活动2月28日结束，全年12期收费为505元。《楼海》随到随读2012年招生工作全面启动。【双楼】咨询QQ 2623548873。
——校长2012/2/26于深圳
如果说城市格局的发展方式不同，是校长对到东莞投资持谨慎态度的第一个原因。那么，缺少“留在这座城市，住到蔚蓝海岸”的战略营销，是我对去东莞投资谨慎态度的第二个原因。东莞和深圳，有一些地方是相似的，比如在移民城市这个层面。如果将日历翻回10年前，那个年代的深圳，新盘也是很难卖的，卖的很艰难，为什么？在此，校长讲二个广告，想必大家就明白了。
“留在这座城市，住到蔚蓝海岸”，“这里不是你的家乡，但是你的主场”……，不知道大家是否还记得这些广告语，又从这些广告上看到了什么。这是发展商，在为这座城市增加归属感努力着。缺少归属感，是深圳楼市十年前无法上涨的本质原因之一，同样，东莞如何让外来人员加强归属感，留在东莞？这是一个很大的问题。一座城市的财富，如果连自己创造出来的都留不住，又如何去炒作他的房产价值？校长没有对东莞楼市进行全面了解，但可以肯定的是，作为移民城市，如果不能留心，不能增加新人的归属感，那么财富的沉甸就是件艰难的事情。
第三点就是，缺少饥渴式的供求关系。很多人说，深圳的地少，我们知道深圳的国土面积是1950平方公里，而香港的国土面积约为1100平方公里，那么东莞是多少呢？东莞的国土面积是2465平方公里。从这三个城市的国土面积看，国土面积的大小，好象和房价的关系，不是很必然的，当然，校长不否认有很大的关系，但这关系肯定不是决定性的。作为和深圳差不多国土面积的东莞市来说，房价却远远低于深圳，那么这个原因在哪？其实，如果大家回忆一下02-04年，就知道为什么了。因为02-04年，深圳楼市的各区域都出现了大面积的新盘供应，可是后来，这一情况，似乎在发展商中达成了默契，那就是，先关内少开发，后关口少开发，千万不要说什么地荒论，如果地荒论是正确的，那么今天无数在售新盘的产权是从92年开始计时的，就是说不过去的。原因在哪？再看看东莞，各个镇都在大规模的开发，那些发展商就没有象深圳一样，今年这个镇开发时，其它镇少量开发一点，自然到了明年，你再开发时，结局就不同了。深圳发展商在这一方面，在过去的五年中，达成了高度的一致默契（具体分析，请大家查看【年度谈】第五期分析报告）。在前几天，校长就说了，当一个楼盘卖个几十套，一百多套都无法夜光，还称为热销时，就知道，这个本质的忽悠就是——饥渴式营销。或许东莞的楼盘也有个盘的饥渴式营销，但没有区域式的饥渴式营销，想想，一个城市，没有同呼呼共命运的默契，如何把房价炒高？
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作者：努力赚钱娶老婆 回复日期：2012-02-26 20:43:14 回复
今天去招商果岭
价格如下：
5栋1单元21楼
87.48平 折后价格1480562元，单价16924
1栋1单元7楼
87.61平 折后价格1343525元，单价15335
个人习惯看完样板房后绕着楼盘转转，看看周边环境
5、6、7栋离后面工业区太近，如果你是在里面上班的话，你妈妈可以在自己阳台上叫你吃饭。呵呵
1、2、3栋后面是个啥山，还不错。可细看在楼盘与山之间有个其他的项目已经动工，意味着首先要忍受施工的噪音及灰尘，后续得被这个项目挡住视野及光线。
不知上面两点校长是否认同？
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看的很仔细，是这么一回事。
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个人习惯看完样板房后绕着楼盘转转，看看周边环境
5、6、7栋离后面工业区太近，如果你是在里面上班的话，你妈妈可以在自己阳台上叫你吃饭。呵呵
1、2、3栋后面是个啥山，还不错。可细看在楼盘与山之间有个其他的项目已经动工，意味着首先要忍受施工的噪音及灰尘，后续得被这个项目挡住视野及光线。
不知上面两点校长是否认同？
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看的很仔细，是这么一回事。
作者：天雅小白 回复日期：2012-02-26 18:59:32 回复
今天去了中粮鸿云
汇报下：
正常价格是 1.65起，卖的是最外面一栋，也是最吵的，135平 单个房产证。
按揭 95折*98折 算下来213w 首付70万 月供9000.
还有个是内部员工价，需要去找领导申请，我看的那层202万一口价，必须5天内签约。内部价14500起，具体有多少套不肯说。
内部价就是个噱头，估计是怕前期业主维权吧。
确实是降了不少。前期听说有2.4万买的。
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一平降七八千了？135平就不见了七位数，哎。
2012/2/27楼海早报：
1. 2月27日深圳白天至傍晚：阴天，有小雨；东北风，风力2-3级；最低气温8℃，最高气温13℃；相对湿度70%-95%；一氧化碳中毒气象等级为一级，表明气象条件可能引发一氧化碳中毒。
2. 昨天全市商品房新房网签74套，签约均价17401元/平。其中罗湖和盐田二区为0网签；福田区昨天网签5套，签约均价24819元/平，签约楼盘唯彩天怡色一盘；南山区昨天网签7套，签约均价为31229元/平，共有二盘参与网签，分别是海境界（5套）和香山里（2套）。
3. 龙岗区昨天网签11套，签约均价为11951元/平。参与网签的楼盘共有五个，分别是瑞泽佳园（6套）、八意府（2套）、喜福汇（1套）、星河时代（1套）、天誉（1套）。龙岗的网签量，相信本周会有一次小幅放量，毕竟有楼盘晚间偷袭，还有楼盘7-8折清仓。
4. 宝安区昨天网签51套，签约均价为16194元/平，共有四盘参与网签，分别是黄金大厦（21套）、花半里（16套）、果岭（11套）和圣拿威（3套）。黄金大厦采取一成首付方式营销成功，历史与现状类似的罗湖某盘也采取了同样的营销方式，能成功否？下月初就知答案。
5. 【马后炮】楼市正在回暖，二手业主信心重回，而发展商却在大面积的普遍降价，这是为什么？——南京住建局和中央住建部信息正式联网，或许这是一个原因，随着联网的全面进行，未来限贷将更难钻控子，是否影响限购不详。
1. 2月27日深圳白天至傍晚：阴天，有小雨；东北风，风力2-3级；最低气温8℃，最高气温13℃；相对湿度70%-95%；一氧化碳中毒气象等级为一级，表明气象条件可能引发一氧化碳中毒。
2. 昨天全市商品房新房网签74套，签约均价17401元/平。其中罗湖和盐田二区为0网签；福田区昨天网签5套，签约均价24819元/平，签约楼盘唯彩天怡色一盘；南山区昨天网签7套，签约均价为31229元/平，共有二盘参与网签，分别是海境界（5套）和香山里（2套）。
3. 龙岗区昨天网签11套，签约均价为11951元/平。参与网签的楼盘共有五个，分别是瑞泽佳园（6套）、八意府（2套）、喜福汇（1套）、星河时代（1套）、天誉（1套）。龙岗的网签量，相信本周会有一次小幅放量，毕竟有楼盘晚间偷袭，还有楼盘7-8折清仓。
4. 宝安区昨天网签51套，签约均价为16194元/平，共有四盘参与网签，分别是黄金大厦（21套）、花半里（16套）、果岭（11套）和圣拿威（3套）。黄金大厦采取一成首付方式营销成功，历史与现状类似的罗湖某盘也采取了同样的营销方式，能成功否？下月初就知答案。
5. 【马后炮】楼市正在回暖，二手业主信心重回，而发展商却在大面积的普遍降价，这是为什么？——南京住建局和中央住建部信息正式联网，或许这是一个原因，随着联网的全面进行，未来限贷将更难钻控子，是否影响限购不详。