道兄，我最近有些困惑想您给我一些意见，希望你能够不吝赐教。最近一个银行的朋友（高中同学，关系一直不错，应该很可靠） 介绍我买福强路渔农村的裕亨花园一个单位，不知道您是否知道该楼盘，位置就是在福田口岸斜对面，价格15000/平，之前说是开发商要拆迁（08年），进去过一个拆迁工作办，现在还没动静，也可能是地产商忽悠。目前银行的评估价是16000/平，按照你的见解，做个短期投资，比如一年，可以买得过吗。谢谢
-------------------------
如果没有拆迁预期 那里的房子不值那个价格
作者：鸟为食亡人为啥 提交日期：2010-3-19 12:41:00
招招很久没来了，近期房价一直攀升，真不知道是该留在深圳还是回老家，对于我们没有家底的80后来说，靠自己的奋斗在深圳能买得起这么高价的房子的真正有几个呢？
-----------------------------
还是很多人买的起的，一套2居室的房子，100-130W之间，首付20-30W 对很多家庭 问题不大 不要想一步到位 慢慢来
作者：淡如轻烟狂啸 回复日期：2010-04-07 13:34:16
招兄，后悔今天才看到您的贴子,不得不佩服您的见解。我会一直关注。
现在有个问题想请教您，我想在深圳买一套小户型的房子做为自住，但觉得现在是政策和房价的搏弈期，不敢贸然出手。您觉得现在如果自住，可以出手了吗？谢谢！
--------------------------
如果是首套自住我建议不妨把房子买大一些，因为现在的政策非常有利于首套购房者 而且明年深圳推住房公积金 对房价本身是很好的支持 自住 买适合自己的地段和房子最好 已满足需求为第一要点
前海的房子 我之前就说过是自己看错了 今年2月份已经在前海某小区购置房产一处 前海的规划题材还是很值得投资的
楼上的是群里SYQ吧，回答的很好，呵呵
房价持续上涨，中央也许会出台调控政策，比如房产税
但我们一定要搞清楚房价上涨的主要推手是什么
1：供需紧张，以深圳为例，关内几乎没有什么可供出让的住宅用地，城市更新的成本就不用说了，拆迁项目的拆迁房折算成地价价格惊人
2：金融政策相对宽松，购买力得到放大，现在有进一步收紧的迹象，但第一套房占买房比重的比例不是很大，很多刚需也确实必须买，不管是2成还是4成。
3：人民币升值和通货膨胀的预期。
同样的，可有效解决房价的措施有
1：扩大土地供应，放弃土地招拍挂制度，合理规划，限价转让。
2：公布建房成本，规避灰色成本。
3：严格执行2年未开发收回出让土地政策
4：对多套住房实行严格的差别信贷政策
5：建立完善的房产评估体系，杜绝阴阳合同。
靠什么收房产税来打击房价，无法是借个名义再分一杯羹，与民争利罢了，当然这也是我*一贯的做法，可以理解。
每天还是很多人申请入群，因为课程一直在上，现在都上过6-7次了，所以虽然人数没满，现在140左右，但不加了。
下半年看看自己的安排再说，开群很累，要准备不少东西。
贴一下 今晚培训时的选股实战选股 部分内容 是过年期间在群里推荐的一只H股
00246 的研究报告
瑞金矿业
财务指标：（数据来源，09年财务报表）
股本：7.68亿股
营业额：11.1亿
毛利： 7.48亿
净利润：5.27亿
每股收益：0.686元
净资产：25.2亿（最难能可贵的是公司居然手握近20亿的现金，相当于每股有2.5元的现金流，通俗的讲就是相当的不缺钱，也为未来的黄金资源收购，打下了现金基础）。
毛利率：67.3%
净资产回报率：约20%
我们来对10年的情况做一个大致的判断：
未来一年内可期的产能增长：2580/(1047+875)-100%=34% 保守估计25%-30%。（这里有一个疑问 2580是基于南台子沟金矿完全达产的情况予以估计，11月的数据为1186，低于1480，这部分具体情况如何，比较难弄清楚）。
未来金价对业绩的影响：以09年第四季度（886.4美元每盎司）为10年全年黄金销售平均价格（839.6美元每盎司），相对09年，增幅为5%。（售价方面有2个疑问，一是11月份公布的销售价格为989美元每盎司，到了12月就是855美元每盎司，为什么会有这么大波动？二是相对其它黄金类公司的售价，瑞金的售价有所偏低）。
综合上述，全年产能和价格因素，其它支出不发生太多变化的情况下，利润增长为30%。如果全年黄金价格稳定在每盎司1000美元左右，业绩约为0.9元 折合港币是1.02。（这里也有一点需要提醒大家，瑞金的平均采矿成本是210美元每盎司，明显低于同类的招金和紫金的290美元，很大原因就是基于南台子沟金矿的品味极高，属于超富矿。）每上涨100美元一盎司，将使业绩增长10%，个人预计，全年业绩应该在1元，折合港币1.15左右。
而且公司处于高速增长期，09年融资之后，先后收购两个金矿，收购的资源比09年采掘的要多，这两个金矿投产后，将进一步增强公司利润，而且我估计这种类似的收购将是常态化的行为，因为公司持有20多亿的现金，投资是必须的。
这两个金矿具体是：
1：拟收购上饶市金石矿业股本权益，瑞金计划于2012年开始每年于该矿生产300千克黄金，将有助公司业绩增长。
2：公司宣布，透过其拥有97.14%权益的附属公司，收购云南古道矿业有限公司(以下简称“云南古道”)95%权益，作价9025万元，全数以现金支付。
根据协议，瑞金已取得探矿许可证，可以在云南古道位于云南省富源县羊场边金矿，即富源金矿附近7.99平方公里范围内进行勘探。 富源金矿预测黄金资源总量将超14吨，计划产量为每年1100公斤，而富源金矿计划建设的50万吨/年堆浸设施，预计将于2010年12月投产。
“经我们预测，此项收购的内部收益率为20%左右，3年内基本可收回投资本金。 ”公司总经理陆田俊透露。
陆田俊透露，云南古道目前在申请领取另外三项勘探许可证，用以富源金矿周边地区的三块土地的勘探，预计这三块土地的金属储量为15983公斤。 如果获得有关机构批准，公司将须为这三块土地的勘探额外支付3.5亿元。
其他有利于股价的因素：
1、 人民币升值，瑞金的主业在国内，收益由人民币进行结算，人民币在1年内升值3-5%，是大概率事件，现价购买等于可以享受这一升值趋势，实际上直接推动业绩上升5%。
2、 国际经济形势还不稳定、最近自然灾害更是频发，美元升值只是短期趋势，这些都是黄金价格的长期稳定上涨基础。
3、 2次配股的价格是9-10，这个价格被国际投行大量增持，
成本可以计算出来。
4、 后台老板是个很有眼光和魄力的人，管理能力也很强。
5、 公司产品有很大一部分为黄金附属品，如银、铜等金属，随着经济的回暖，此类商品的价格有望恢复上涨，可进一步提升公司业绩。
以上数据仍相对保守，对比同类上市公司，招金矿业的PE，10年预期为24，紫金就更高，而瑞金只有11左右，股价上升的空间依然很大。而国内的金矿股完全偏离了投资价值，PE超过50倍，没有任何投资价值。
2月份在群里推荐的价格是9港币，现在的价格是12.8港币，2个月的涨幅达40%），给予瑞金15倍的PE,如果大市稳定，预计全年最高股价可达15-16港币。
综合分析，瑞金是业绩高速增长、毛利极高的典型，这类股票的特点就是短期涨幅很高，也是投资者最佳的选择。每年找到1-2只这样的股票，能保证个人资产高速增长。
心得体会：
如何去寻找这类股票，我建议去H股次新股中找，理由是：
1、 新股很容易被炒作、股价不一定合理。
2、 业绩光从招股书中的数据来看，不一定准确客观，有些招股书写的天花乱坠，上市收钱后，业绩就开始下滑，次新股有一定的上市业绩表现期，更可靠。
3、 次新股由于上市周期较短，市场给予的估值往往不是很高，比同类企业的估值要低不少，但是只要公司稳健发展，两者的估值会趋同。
4、 次新股研究和关注的人相对少，股价波动很大，也为我们以较低成本持有这类股票创造了条件。
建议看贴的朋友不要再留QQ号了 免得被人利用
群至少最近不会加人 新区暂时也不打算建
作者：江山LI 回复日期：2010-04-14 10:18:30
各位大虾,问个问题,为何租售比在200--300是合理的????(如果是200的话,年收益率大概为5%,假如算上物业费等,会再低一点.300,年收益率为3%.这样的投资年收益率并不理想.)
---------------------------
现在很少靠出租来衡量房产投资的收益问题，租售比只是一个风险衡量指标，现在1线城市，已经全面超过300的比例，大多在400-500间