作者：十月只是过去 回复日期：2010-11-14 22:07:11
楼主您好，非常佩服您。
我有问题请教一下您。
我是在三线城市生活工作的人，明年底想结婚，现看中一套4100/平的房子做为婚房，总价55w左右。我现在一直在全款和安揭中纠结，请楼主帮助。非常感谢！
我的年收入在10w左右，父母在70w左右，股市有少量投资。
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不用想了 如果父母不在乎那些钱愿意替你出 你也不觉得良心不安 就全款
否则就按揭 按揭如果算首套 利息也不高 长期看还是很划算
作者：打的去芬兰 回复日期：2010-11-16 00:20:29
招招老师你好，对你的对时势的敏锐洞察力和判断力很是佩服，也有相关问题想请教一下
我和老婆月收入一共在8K左右，因为收入不高，一直也都暂时没有想过买房，但现在看来不买以后还是会涨，并且现在通货膨胀这么厉害，钱放银行里也贬值的快，也动了这个心思了，现在是我们自己存款只有几万块，我父母大概有十来万闲钱能借出来，如果需要的话，还能另借个几万凑够最多20万，现在主要想买个能力之内的房子来保值（父母不懂任何投资，他们的钱都是存银行，也是担心这个钱放着越来越不值钱），属于首套，自住可能性较小，老婆是深户，我户口在老家，如果几年内在深圳打拼不出太好的发展，以后我打算回老家的小城
现在主要有两个地方有意向，第一是惠阳新客运总站附近；花样年别样城（https://tuoshuiba-image.oss-cn-hangzhou.aliyuncs.com/system/tybbs/newscenter/2010-08-23/3702631.html），这个地方现在是惠阳的城郊，但是以后的规划是属于新的大片高尚住宅区，惠阳大部分政府部门，包括在建的行政服务中心等都会搬到这边来，这个月20号开盘，现在定价是均价4300--5000平方米，我因为有楼盘施工方的关系，可以拿到84折，他们对外销售一般最低就95折，现在看好一套70平左右的，总价20多万
第二，是横岗水晶之城，因为有朋友才到那里买了一套，也一起去看过，8千多点左右，地铁口，80平左右的首付，刚好自己可以承受，
请招招老师综合到现在的调控政策参考一下，着两个地方哪个升值潜力大，并适合我们的现状，有没有什么或者根据我们的情况，有没有其它什么理财上的建议，先谢谢了
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首套房 最好从自住上去考虑 其次才是投资
房子首先要满足的是居住属性 明白这点 问题就很好判断了 选生活工作便利的
我很不赞同 深圳上班 住在惠州 或者说买了房子不自住 还要去租房
当然从投资角度 你能拿到低价房 至少是有一定的安全边际 但总价不高 和横岗的房子比 长期投资收益应该差别不大 毕竟龙岗也快通地铁了
作者：还一片蓝天碧海 回复日期：2010-11-08 08:57:32
请教招招老师：
地点： 厦门。已经有一套120多的自住房，剩26万房贷。8月用亲人的名字再购入一套两居室，房贷50多万。到本月底，手上将到帐资金40万元。目前的情况，我们此前有购房卖房的纪录，再买房难获贷款。
40万元在手上怕通涨，想两种途径：一，用于提前还自住房的26万贷款，然后去银行办理授信，这样以后需做别的投资时，资金比较充裕；二想月底时去银行买实物黄金。
以上两种方法妥否？请招招指教，谢谢！
黄金已经在历史高位了，空间不大，就算到1500，甚至2000美元一盎司，也和300到1400没法比，如果没有什么更好的渠道，提前还款也行，如果有时间，可以尝试打新股，40W应该会有10%左右的年化收益。
限购的一线城市 基本都被大地产公司控制 这部分公司 从今年的销售情况看 基本上已经将明年的利润锁定 所以资金上 压力不大
二三线城市 房价还在往上走 所谓资金量断裂 更是没影的事
现在只是一线房价上涨的空间被人为扼杀 一旦放开 报复性反弹是必然的。
作者：拥抱你我的鼠娃娃 回复日期：2010-11-16 18:18:18
招招老师还在线吗？有问题向您请教呀。
目前我们一家住在北京，05年买了经适房自住。我是家里独女，老公有一姐姐已出国，所以双方的老人的赡养问题都在我们身上了，现在老人年龄大了，很想把他们接到身边，暂定是公婆跟我们住，我的爸妈再买套房自住。
我们现在有70万存款，我爸妈能资助我们20万，但老公现在想买车，得花掉20多万，所以如果买房的话，首付只剩50、60万。
家中有两个小孩，我觉得至少现在买了房，也是给儿子买房，想买个2室的。现在按北京的房价，2室的最少要150万了，我是说五环以外的地方。老公老觉得房子还会跌，不肯出手，我是很着急的，老觉得房子明天又会长，很想现在就出手。
所以招招老师，您觉得现在买房子是时机吗？
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5环之外的地方，不是什么核心地段，我觉得你这种情况不是很急的话，在现在调控没有丝毫放松的情况下，不必着急，北京上海深圳之类的城市，近期房价失去了大幅上涨的空间和动力，毕竟还有地产税的利空没出台，不妨等等到年底或者明年初，再看看形势。
作者：ttomttom 回复日期：2010-11-16 21:14:49
招招是道，您好！一直在看你的帖子，学习了好多知识。请教一个问题。先谢了。
我在南京，30岁，大学毕业后在一家公司干销售。收入不稳定。去年收入大概30万，今年收入大概60万。明年估计在20-40万。
现金20W，无股票，房子三套。现在和父母住，明年可能结婚。
第一套。 市区50平方 单身公寓。开发商明年6月交付。总价70W，首付30W，8折利息。每个月还2000.出租价2000.雅居乐的房子。
第二套 市区100平方，地铁口。05年的房子。总价150W。抵押了96w，付了第三套房子的首付。每个月还7500.利息1.2倍。出租价2300.因为没有装修，就没有出租。这套房子我很喜欢。景色很好。
第三套 南京奥体的房子 140平方的江景房 属于南京的高档住宅区，五矿地产的房子，后年6月交付。 上个月买的。总价256W。首付80W 。贷了30年，八折利息。每个月还8500.
因为，房市在波动。我未来的工资收入也不确定。请教一下。我该注意哪些事情来防范风险，如何来实现收益的最大化。这三套房子，我至少要留一套自己住。如果我未来收入减少，我该如何操盘。
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能出租的就出租，压力过大，就卖租售比过低的第二套房子套现。
作者：nami_chen 回复日期：2010-11-16 21:33:44
招哥，我们在厦门，限购来房价竟然大涨，关注的楼盘捂了很久还未开盘，但出现内部认购，叫的价格竟然均价1.9，昨天问的底楼的也未打折价都有19420.太可怕了，9.30调控前传KFS的售价是1.3-1.5左右，相较之下，涨幅太大.
从很多帖子看，部分刚需动摇了，我们也害怕了，如果房价真的涨这么多，我们会更买不起了。
有很多大师说 目前在严控，需要待年底明年初看看效果，你怎么看这轮的疯狂上涨？
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这么瞎涨，不用去理它，新房如此，不如买2手。
作者：oneday1tian 回复日期：2010-11-16 22:34:59
楼主好！看你帖子中反复提到A股的平均市盈率，有个小小的问题，我在哪里能看到A股的平均市盈率啊？
貌似在上交所的平均市盈率和深交所网站上公布的仅仅是各自的数据，没有看到一个权威的A股平均市盈率。
烦请指点下，算是科普了。
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以上交所公布的 沪市主板平均PE为准
者：ttomttom 回复日期：2010-11-17 08:49:10
再追问一个问题：
我第二套房子的抵押贷款，是深发展办的。放在账户上的资金，可以部分折算为提前还贷。
我是否可以，用这几十万的资金打新股，打完后立即把资金打回深发展账户，享受提前还款的利息。这样做有风险吗？您有什么建议吗？我没操作过打新股。对股市不太了解。
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可以 但深发展的利息可以按天算的吗 坚持打新上市第一天就卖的原则 没什么风险
作者：yktz7302 回复日期：2010-11-17 09:54:18
这个帖子看了很长时间，深感楼主有大智慧，老朽不得不服。但有几点疑问，不知能否指教：
1、目前通货膨胀厉害，且已进入加息通道，不知是否影响房价。08年房价下调，是不是货币政策收紧的结果？个人感觉，这几年房价的猛升，与货币的超发紧密相关。而目前的局势表明，货币政策必须从紧，按照常理，这会影响房价。
2、人民币不久的将来真的会成为国际货币吗？真的还有升值空间吗？如果真的有升值空间，政府为什么一直顶着不升？如果答案是否定的，则楼主对经济大势的预测可能有失误，从而让我怀疑，你这几年炒房的收益缺少宏观把握，从而具有偶然性。
3、关于城市化，身边各种迹象表明，中国的城市化似乎已经完成。如果如楼主所言，农民工也算城里人，算深圳人，那么中国的城市化简直不用再考虑，因为现在全国各地农村几乎都只剩下老人和小孩。这样一来，房价上涨便失去了基础。
4、关于租售比，从楼主介绍情况看，深圳可能是合理的，但是，杭州却达到1：500，不知这是不是杭州泡沫严重的标志？
希望能提到楼主的指教。
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1、货币政策自然对房价有影响，但中国M2值今年以来高速增长，不单单是央行货币超发的结果，外汇占款上升过快也是主因，中国的货币政策漏洞很多，很多只制度性的，央行很多时候，必须顾及很多层面的事情，比如中国银行业的毛利在全世界都是很高的，就是央行纵容负利率的长期存在，用大家的钱去补贴银行。
2、升值不升值，已经很清楚了，6月来，不到半年，对美元升值超过3%，今天美联储正式抛出抨击人民币低估的报告，任何政府都不希望本币升值，因为本币低估，实在好处太多，这是基础性的经济知识，做外贸的应该很清楚，我就不解释了。
3、城市化，不单单指北京、上海、杭州之类的城市，你要从整个国家和地域层面去考虑，而且农民工为什么不可能成为城里里，什么时候，中国和欧美的城市人口结构一样了就完成城市化。
4、杭州的房价一直比深圳高，04年深圳还是7，8千均价时，杭州早已过万，江浙炒风盛，地域之间没有可比性，好比江浙很多县城的房价远高于珠三角惠州、东莞之地。不过之类房子，我是不会碰的。
作者：天使尘2003 回复日期：2010-11-18 13:22:10
招招你好！留意你的帖子很久了，很佩服你的眼光。我是一个纯刚需，首次置业，是深户有资金可就是一次次地错过买房的好时机，拖到现在，拖到价位这么高。国家出台了这么严的政策还是降不下来！对深圳房价下降的希望已经破灭了，想着不如买套自己喜欢的算了，贵点就贵点，免得一天到晚的看房产新闻，为套房纠结...
现在有套房，绿景蓝湾半岛的，三房，104平，南向，25楼，可以看海，但前面也有些小高层的农民房。小区我们很喜欢，这套房型也觉得不错，如果240万，你觉得值得买吗？
如果LZ百忙之中能抽空回复，将万分感谢！
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首套的政策目前还算优惠，尽管取消了7折，但85折后还是5%左右的联系，和实际CPI比只低不高，你既然是刚需长期自住，又不在乎短期涨跌，可以买，蓝湾半岛位置不错，算是福田中心区辐射范围内。
作者：藤爱 回复日期：2010-11-19 11:45:54
招招老师：一直追看你的帖子，对你的投资理财之道非常钦佩。现有一事请教：
我和我老公在深圳目前在福田有一套70平米的小户型（福民地铁站上，福民佳园旁），小区交通，环境都不错，就是住的人比较杂，因为靠近关口，不喜欢和港人合住），加之我和老公目前工作都在南山，所以考虑到南山买房。
我两07年还在我老家重庆买了2套房子，都是较大户型，一个是小区环境非常好，超大社区，当时买非常便宜，套内价不到3000，总价38万，现在那个区的区政府要整体搬迁到小区对面，再过两年也会通地铁，目前升值到基本65万左右。另一套地段非常好，是重庆唯一看两江汇合处，滨江大道旁。当时算是最贵的房子了，5000多一点买的，127平米。但小区开发不太得力，配套和花园做的不怎样。所以有点像深圳蛇口的房子，就是基本楼盘都是投资客，自主很少。目前房子报价在100万左右，但感觉在市场上并不是很受欢迎。有点有价无市的感觉
我们因为目前已经不能贷款了，在深圳二次买房，需要全款。我们目前股票上有130多万，父母赞助35万。考虑在南山海印长城周边买200万左右的二手房。深圳和重庆好的小区那个房子已经红本在手，那套江景房还有35万左右的贷款。所以考虑出售重庆的一套房子，招招老师觉得是出售哪套更好呢？
目前我们南山看了2套房子，1个在育德佳园旁边，没有小区的两栋电梯房，房子较新，04年入住的，因为没有小区所以价格算这片便宜的，户型也不错，116平米，200万，但业主现在有点不想卖了，另外还有一套海洋之心的房子，7楼的，119平米，200万实收，户型一般，得房率还可以，我们觉得房子有点老，01年的，但地段比第一套好些，更靠近地铁和海岸城，旁边是电力花园二期，据说开盘就要3万多。这两套都是北师大附小的学位，你觉得这种房子值得购买吗，因为是二次置业，我们住家和投资两方面都需要考虑。同时我们有点拿不准目前是否是购房的好时机，还是说在等一个月，在年底或春节前，价格会有松动的可能吗？但感觉现在房子价格还在涨，放盘也少，卖家很强势，基本都没有议价空间。
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重庆的房子你自己都做出了比较理性的分析，不用我说什么了吧，呵呵。深圳还是等年底吧，年末年初往往是房价的低点，为什么不能贷款，方法还是有的，自己想吧，房子用贷款，在高通胀低利息的情况下，能放大收益，降低风险，目前的金融环境，央行投鼠忌器，不会大幅加息的，负利率将长期存在，你说的房子，总价和均价都不高，后海生活便利，等通了地铁，价格还有空间。
现在房子不能办抵押贷款了，就算可以，与其那么麻烦买了再抵押，不如直接想办法贷款买，炒股自然有风险，私募也不是稳赚。
之前有朋友问，对12号股市大跌后的走势，刚好14号周日晚上，我在群里一次培训详细谈谈了谈我的看法，贴出来给大家看看吧。
最后谈谈，对周五大盘大跌的一些看法，周五的暴跌，让很多人感到恐慌，引起大跌的原因，最直接的担心金融紧缩政策导致流动性过剩的基本面翻盘，这种担忧是有依据的，主要是CPI公布的数据已经达到4.4%,而且CPI统计数据偏低，实际应该在7-8%之间，短短一个月内，已经加息一次，上调准备金一次，而同期一年期的利息才2.5%，负利率的迹象已经很明显，四大行准备金已经达到18%，处于历史高位，提升空间不大，而利率还有很大的提升空间，预计未来1年内，大概有4次加息，利率到3.5-4%。
国内的投资市场相对封闭，金融衍生品的种类也有限，人们的理财意识和能力也不高，主要渠道还是楼市和股市，两者翘翘板效应明显，10月份的股市暴涨15%，同期银行存款减少7000亿，任何投资市场都是资金推动的，目前限贷是全局性的，限购也影响到1、2线城市的购房需求，楼市的总体成交量下降很快，楼市的投资需求处于全面被压制的过程中，而且这种趋势短期不会有改变。剩下的资金在这种高通胀的背景下，一定会寻找出路，而目前只有股市和商品期货市场能承受这么大的资金量的进入。我喜欢用流水、水涨船高来形容股市涨跌。本周市场的回调和资金有最直接的关系。大智慧超赢数据(SuperView)显示，本周大盘资金净流出呈现加速之势。本周五个交易日资金净流出502.7亿元，其中周五就大幅流出226亿元，两市无一板块呈资金净流入。
我们来分析一下，A股的资金动态，，流入的资金有：
1：新发行的基金， 数据显示，１至８月间，共成立新基金８９只，剔除９只ＱＤＩＩ基金，其余基金平均单只募资规模为１８．４７亿元，总共吸筹１４７７．９５亿元；而在九十月份两月间成立的新基金共有２４只，剔除５只ＱＤＩＩ基金，其余基金平均单只募资规模为２４．１１亿元，总共吸筹４５８．０３亿元。基金等机构带来的增量资金明显处于净流入状态。
2：新开户的股民， 数据显示,10月份最后一周，新增股票账户数38.8971万户,其中,新增A股开户数38.7663万户,较前一周大幅增加26.36%;新增B股开户数1308户,较前一周减少63户。此外,上周新增基金开户数7.31万户,也较前一周增加29.49%,创今年2月以来新高;截至期末共有基金账户数3326.65万户,较前一周微增0.22%。值得一提的是,截至上周末,两市有效账户数达到13025.21万户,历史上首度突破1.3亿户。与此同时,上周参与交易的A股账户数继续维持在2000万户上方,报2216.56万户,为仅次于前一周的年内第二高水平,对应的交易账户占比为14.93%,显示出A股账户交投热情持续高涨。上周期末持仓A股账户数为5365.16万户,相比前一周增加约13万户,10月以来首度出现环比回升。同时上周期末的A股持仓账户占比为36.14%。
3：上市公司分红，说出来大家可能不信。2009年上市公司分红首次超过融资规模，去年上市公司给股东的分红达到3948亿元，占上市公司净利润的37%，超过了当年上市公司3895亿元的融资总额。此外，从2002年到2009年，A股上市公司的净利润增长了13倍。
4：从楼市转移出的资金，这个数据很难估算，但肯定是有部分从楼市流出的资金进入股市，自己身边就很多人，放弃投资楼市，改炒股票了。
5：境外热钱，央行11月11日公布的数据显示，10月末，广义货币（M2）余额69.98万亿元，同比增长19.3%；狭义货币（M1）余额25.33万亿元，同比增长22.1%，增幅比上月高1.2个百分点，比去年同期低9.9个百分点。 “10月的贸易顺差高达270亿美元，比9月份增加了100多亿美元，再加上热钱流入的加快，预计10月份的外汇占款可能会超过3500亿元”，东方证券首席经济学家闫伟表示。兴业银行（601166）资深经济学家鲁政委也预测，10月外汇占款料将突破3000亿元，从而导致当月M2在19%以上居高不下。 当然这部分钱，不会完全流入股市，但有相当部分确实已经进入股市，下面这则是东方财富的一条新闻，11月12日上午9点40分，北京的张磊像往常一样在电脑前关注着股市行情，此时收到了一封香港朋友转发的邮件——一份高盛提供给中国客户的报告，其中赫然提示：近期中国央行连续性的货币政策，很可能引发加息预期，建议客户卖出手上获利的全部中国股票。在目前人民币升值、通胀预期强烈、中国进入加息周期的大所谓高盛客户，大多是这部分热钱的操作机构环境下，这周人民币汇率首破6.62 6月以来对美元升值2.94%，这么说，即使热钱进来，只存定期，毫无风险，年收益也可以达到7-8%，远高于美国同期银行存款和债券收益，对国际上一些每年只追求5%左右的，从资本逐利性看，想堵住热钱流入很困难。根据国泰君安的测算报告，光美国，直接流入A股的资金达到500亿美元，是推动大牛市的直接动力之一，而今年，估计不少于200亿美元的资金流入。
5: 融券进场资金，截至10月底，沪深两市融资余额达56.88亿元，融券余额为3730.66万元。
流出的资金有哪些：
1：前期获利出局的资金。前面提过10月份居民银行存款大幅减少7000亿，同样的情况3年前也发生过， 2007年10月份,单月居民户存款下降5062亿元，当月A股攀上6000点的高位，然后开始慢慢熊途，所以有人担心历史重演。但现在和当时的环境还是有很大区别，尤其是大蓝筹的行情并未真正启动，目前A股相当于历史估值，处于相对合理的点位，在投资渠道受限，通胀明显的情况下，所谓获利，也是指在某一只股票获利了结，而不是清仓出局，获利资金大部分还是留在股市内，无非从一个板块流动到另一个板块，做波段套利，所以不必太担心。
2：新增IPO，融资。这一块的数据就比较恐怖了，今年10月共有44家中国企业在境内外资本市场首次公开募股（IPO），合计融资94.68亿美元，平均每家企业融资2.15亿美元。，在44家中国企业中，有21家在境内资本市场IPO，合计融资37.67亿美元,大概250亿。全年实际A股可以达到4000亿左右，这些都要靠新增资金来支撑。
3：大小非减持，这是个值得关注的问题，相对于当初的持有成本，目前的股价，已经是获利几倍甚至数十倍，对于现在的股价，大小非难免都有减持的欲望，大家对连续发布减持公告的公司要尽量回避。截至10月28日，10月份以来A股市场共有59家上市公司发布了121份大小非减持公告，累计公告减持股份数量为8.87亿股，公告减持市值为111.96亿元，较9月份环比增长超过20%。其中，中小板公司公告减持14.40亿元，沪市主板和深市主板公司分别公告减持75.38亿元和22.18亿元。而且这种减持，随着大盘的上涨，力度会越来越强。
为什么两油的拉升引起市场的恐慌，四季度，中国石油控股股东1.76万亿的解禁、占了第四季度解禁股的一半，当初中石油60元上市，市场极度炒作，也宣告了A股历史最疯狂的行情结束。我们常说的市值都是说全流通市值，市场在今明两年基本实现全流通后，股市的供求将发生本质性的变化，平均估值将下行，逐步和国际市场接轨。
从资金面分析，虽然本周资金呈现净流出，而且高达500亿，但我判断，从中期走势看，总体还是单边流入的趋势，原因之前分析过了，但对股市上涨的空间不要抱太大期望，这次大跌，大盘可能继续下探到2800左右的点位，再在3000点左右震荡，中期可以看到3500点价值中枢，到4000点就有高估的嫌疑。尽量回避没有业绩支撑，前期涨幅过大的板块，选择市场新热点，现在的市场心态普遍是一有风吹草动就开始大幅波动，周五券商全线跌停，居然是市场流传印花税要上调，你传加息加准备金都可以理解，这点位，传调印花税就没道理了，可是还是导致市场大跌，今后一段时间，大家可以在保证一定仓位的前提下，用一部资金来做短线，不断降低持股成本。
11月14日晚于理财培训群。