都在怕什么
经过金九进入银十，不知道现在买新房子是否还需要大半夜开着宝马排队摇号，呵呵，有人写一篇《排队摇号和维权的都是那群人》，文章还没看就没有了，不过光看标题就明白内容了。看似市场被冰冻，实际上市场进入胶着状态，暗潮涌动，感觉到人人害怕，那都怕什么呢？
开发商：怕没人买房，怕对手降价，怕自己降价引起老业主维权；
准备购新房者：怕买在高点成接盘侠，怕买的小开发商烂尾；
已经购新房者：怕开发商降价，怕买的小开发商烂尾；
手里有房子卖的：怕价格卖低了，怕卖不出去；
zhengfu：怕维权，怕打造售楼处，怕shangfang；
银行：怕断供；
现在都嚷嚷着房价要降，房价崩盘，关键点，谁会影响房价呢？有的人认为，舆论导向会影响房价，政策会影响房价，看文章听新闻觉得谁说的都对，对于这个问题，到底谁会影响房价呢，往深里考虑，仔细想想就会明白，只有这四种人影响房价。
1、卖土地的，现在地价占了房价的一半还多，地价不降，房价怎么降；
2、卖房子的开发商，他们不降价，你买什么低价房，因为房子都是期房，这个是长期影响；
3-1、手里多套房的，一套自住，其他的投入市场，或者投资的，随时可入市交易，会影响房价，前提是现房，而且不限售；
3-2、手里一套房的，不管是现房还是期房，吆喝再响，对房价没有任何影响；
4、银行，它也是参与交易的，影响买房人的数量，间接影响价格，因现在银行政策没变化，几乎没影响；
说到这里想明白了吧，不是政策影响价格，不是舆论影响价格，是交易影响价格，影响有短期的，有长期的。
短期影响多大？有老房子的，想置换，要卖掉一套老房子，这种情况下，都不着急买新的，就不着急卖老房子，所以现在看老房子没下降多少（就像朱总讲的想卖的快，就多降降价，可是让你真一下子降10万50万的，你会吗？）。
长期影响多大？当前新房价格都上去了，是从前段时间排队抢房开始，比如那个时候卖12000，逐渐涨到现在卖17000，结果现在不好卖，又降到15000，还是那块地，地价都是一样的，水泥沙子都涨价了，房价自然从12000到15000，这是涨了还是降了，想想就知道，加上贷款成本，未来房价哪会降。
以后再听有人说以后房子要降价了，你就看看他是不是那四种人，卖地的？开发商？马上卖房子的？银行放贷款的？只要不是，根本不用怕。
再说回来题目，他们都在怕什么，zhengfu怕卖地收入减少，怕weiquan和shangfang，开发商怕维权和打砸，买房的怕血汗钱打水漂（就是未来增值打水漂，特别是高杠杆买房的，没涨幅，财务成本补不上），都在怕的不是不好出手（一降价，所有交易马上成功），而是怕降价引起的连锁反应无法应对，这个怕现在看一时半时还去不掉。
鑫苑国际的租客要换房子了
租客前两天给我说，已经定了同小区48平的南向的一个房子，准备这两天搬出去了，距离当时说的租半年，还有两个月时间，严格来说是租客违约，但我以前也说过，租客最好能早搬走，可以实施房屋改造计划，所以也没太在意。
租客新租的房子48平，2000元，通过发的图片和描述，小区里看了一圈，真没有好点的房子，都真的很一般，发的图片我看，设施还没有我的全，租客就是为了要个南向的，所以就定下来了，我说不是网上好多不错的房子吗，租客说那都是假的，没错，网上的信息，除了链家的比较真实一点，其他都不太可信，看价格48平也有1800甚至更低的，根本不是真实的。
租客说我的房子还用装修吗，配置挺好的，能租个高价，我看链家里的，稍微差不多的，价格在1800以上，按照现在的售价41万算，租金回报率5.2%，这个回报率是超过银行理财的，我的预期是租2000，所以要下点功夫。
因为假期家里玩的事多，没空去交接房子，过了节再去处理吧，包括设计装修方案等，按照学习材料中老师说的理论和实践，争取把这个小房子的装修和出租处理完善。至于剩余的租期事宜，不会为难人家租客，毕竟咱是中国好房东，多做好事没亏吃，呵呵。
@懒猪亥123 2018-10-05 21:52:24
万科房子腰斩价大甩卖，看来并不是一时冲动，而是深思熟虑之后的举动。这种考虑或许可以用李嘉诚说过的一句话来概括：“永远不赚最后一个铜板”。
虽然现在很多地方房价看似还在上涨，但其实已经是强弩之末。而作为冲在一线的企业，万科当然更清楚地感知到这种拐点地信号。
今天，在万科秋季会议的会场上，红底白字的三个大字贴满了会场的四周——“活下去”！
而之前，万科董事会 郁亮，在南方区域9月月......
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谢谢这位兄台提醒，特殊经济体，有一个核心的优势，就是什么都可以拖，拿不准的事，可以一拖再拖，拖到最后，各种外部内部环境都变了，当时被拖延的严重问题都不存在了，这是最大的解决问题高明之处。看看本国庆大假，哪里不是人群被裹挟着往前走，哪有幸福感，但还是去参与年年堵的游戏，“相关部门”为何不提前做预防措施，防止在路上堵的下车打羽毛球、喝小酒、随地大小便，公厕都不分男女，有人被困山上没吃没喝这些年年有的情况，舆论都矛头对准交警是否救援，哪怕救援队徒步在路上，却没人反思预警的安排都做了哪些。
以上这些都是利益驱使，导致这些情况，比如景点提前多建几个厕所，叫谁也不会去做这种短期投入，长期无效的事，景点也都是想赚快钱，谁知道下一波承包景点的是不是咱这一批人，都是玩短期，所以明知有问题，也不会去解决，成本要长期待摊，但谁也不会做这种没谱的事，全民玩短期，没有长期政策导向和举措，这是问题关键。
回忆一下前段时间草民兴奋的租购并举，马上明年了，会有实质性推进吗？
有感于限制某些人的价格
最近某部对于某些人的这个筹那个资进行限制，要把已到手的几千万交回电视台。本人不追星，对他们不感兴趣，只对经济现象关注。
他们的这筹那资是谁给的，不是某部门给的吧，是经济体（公司）给的吧，这属于经济行为，按章纳税就行了，只有别偷税漏税，就是正常经济现象，如果得到法律规定之外的收入，就该吐出来，否则一个愿打一个愿挨，管他干什么？
是不是熟悉的味道，熟悉的配方，因为舆论导向，而做出政策干预，何其相似。因大家痛恨高房价，就来限价房政策，因谈xizi误国，就限制娱乐业价格，政策跟着舆论走，后果可想而知。
现在的一些获利，得感谢政策的支持，要是放开自由交易了，那真坏事了。
对了，大众对于房价的舆是什么？新房跌了我就去拉横幅维权！不想买二线就回你的三四五线去！房价永远涨，回头看看5年前！房子比超发货币保值！
今天给大家分享一本书，也是前面说过的，我自己看过觉得好有价值才推荐的，这本书叫《房地产赚钱笔记 人人都该上的10堂投资课》，也是台湾人王派宏写的，有实操干货，书里的内容不管是牛市还是熊市，都能用得上，房产投资的道理都是一样的，逻辑永远对，只是各阶段重点有所不一样，自己变化即可。
这本书也是看了一个公众号，里面提到的，自己在网上找到的资源，给大家上传百度云盘，需要的自己下载。
https://tuoshuiba-image.oss-cn-hangzhou.aliyuncs.com/system/tybbs/s/1b7vXTLmJznLJAeUe3fPXyw 密码2ovn
说说从房地产赚钱笔记里面学到的精要
*1、房子是否赚钱不在于未来，而在于买到手的时候，那个时候的价格就决定了未来是否赚钱，现在大家都买新盘，价格统一哪有议价，没有议价就没有溢价。
*2、始终坚持自己的原则，相信大数法则，100:10:3
*3、地段、地段、还是地段，昨天顺便去了绿地欢乐颂、国际花都、融汇城那一片，没有人流，现在就是睡城，地铁通了会好点吧。
*4、销售工具的使用至关重要（自己以前也想到过，这次终于见到有人用了），相比上百万的房子，这点制作费用就是用芝麻换西瓜。
看文章有感于一句话，就是贷款为了什么，就是为了参与膨胀的货币，虽然这个钱你要还，但是当池子里的水在增加时，要让自己那桶水占比不至于下降，就得去借个桶再乘上一桶水再说。
今天收回了鑫苑国际的房子，物业交接完毕，已经开始安按照清单开始购买添加设备了。给中介小伙也说了一下，原来租金15000，整理好了目标租金是2000元，装修期两周，自己感觉时间还是比较紧张的。
说说合理房价支撑的因素是哪些
抛开新房房价虚高的因素，这里指开发商正常利润下的房价，是什么支撑上涨的呢？拨开周边又是拉横幅又是打砸售楼处的眼球新闻，房价里包含了什么？地价、建安费用（建材费、人工费）、财务费用、营销费用、开发商利润。看看这里面哪些是在降呢，地价没降，建材费（水泥沙子钢材门窗电线电缆管材等等）几乎涨一倍，人工费一直涨，财务成本（融资利率、贷款利率）没降，营销人员人工费、提成费在涨，开发商利润好像在降。而刚才上面说的那些，今后有降价的趋势吗，看看汽油都多少钱了，这可是工业的血液啊，据说正在破8，其他的能降吗。现在的新房降价基本是开发商降自己利润来补贴其他涨价的部分，利润空间在逐渐缩小，最终比活命，活不下去的就逐渐进行现房销售来淘汰吧。
个人观点，现在新房降回2016年是好事，并有这个可能，会比2016年高些，因为现在各项成本都增加了，因为地皮都是2年前拍的，现在还没盖完房子，开发商还有能挺住的利润，但再一直降不一定是好事，如果降到盈利线以下，地产商出现烂尾，倒霉的还是期房购买者，到时候印条幅的又高兴了。
鑫苑国际装修1
昨天搞完了鑫苑国际的地板，自己重铺木地板。
原来靠近门口的地方，靠近水池的地方，经常走人的地方，都泡水，翘起，磨掉了颜色了，原来考虑是直接铺一层pvc自粘地板，因为门口部分的都泡水鼓起来了，即使贴了自粘地板，也不平，就想着先把门口几块换掉以后再贴。
从哪里找木地板换呢，就是床底下的那些木地板，想因为天天压着，根本没用，就先把床拆了，准备掀开几块来，抽出来几块，更换到门口的部分，但是抽出来何其容易，扣的紧紧的，破坏了几块，都没弄下来，研究半天（网上的教程讲不明白），最后的办法是，把屋里的地板全部拆掉，按照顺序从墙边一条一条的拆，按照地板卡槽的反向拆解，反而比从中间抽取出几块要快得多，容易的多。把拿下来的木地板重新排序，好的换到不好的地方，坏的放在边缘和床底下部位，买了专门的铺地板的工具，就是一个扁铁钩子，可以打紧木地板缝隙，越干越有经验，
最后把好的地板更换了原来那些不行的，把破烂的都转移到床底下（实际上床底下没有木地板，也无所谓），看起来像新的地板一样了，也就没有必要买PVC地板了。而且自己又学会了一项技能：铺木地板，呵呵，以后再遇到木地板翻新或者需要铺的情况下，自己就能搞定了。交的学费是锤子砸破手指，美中不足电锯把门口的木地板锯了一个小坑。
下面看图。
更换后的地板，门口的基本都好了，有的实在挑不出来太好的了，剩下锯断、损坏的都安排在墙角的床底下了，也不用全部铺满；看一千遍教程，不如自己做一遍有经验，就像买房子，看攻略不如自己亲自操作一遍，相信以后铺的比这个还会好。
这是通货膨胀吗？
今天在路上听文章，说北京证监局通知各基金公司，不准强制平仓XX园林质押的股票。她质押了多少呢，自己持股的83%都质押了，好像300多亿，这和前两天深圳国资委救某上市公司如出一辙。
这里看看其中三个关键人物，如果你是基金公司你会怎么想？眼看着别人借走了10亿，现在股票马上到9亿了，还不能卖，这亏的钱怎么办？而借钱的呢，早就高位套现了10亿，那是真金白银；管理者不让卖股票，说是怕出金融风险，到底什么风险呢，XX园林干的都是ppp项目，大量应收未到帐，才自己质押垫资，真出问题，她会告谁？为什么喊话管用，因为券商是人少钱多，他们都有领导管着，听话好管，他们只要不卖，价格不会变，纸面财富还在。我们老百姓卖房子头上可没领导不让卖（抛开限售的因素），这么多人有办法管吗，所以房子卖多少钱、什么时候卖，自己说了算，以后也是。
说回通货膨胀的话题，原来公司价值5亿，靠各种利好说股票价值了10亿，如果这些股票都在XX园林所有者手里，就是股票价值成了100亿，也无所谓，都是纸面财富，就像房子一样，可是把10亿套现，就由虚变实，变成真正的货币了，市场中流动的钱就多了，后果自己推演。为何房子限售，有经济学家说，我们房子市值的10%，就能把市场的货币吸干，加上配套贷款出来70%（假设首套）货币，市场上将货币滔天，会不会通胀。还有明星的钱，当然是该罚，但原来锁家里，没流通，这一下子要出来流通了，据说会增加1万亿，这货币肯定要花掉，会不会通胀。
另外一个层面的感受就是，当经济规律不管用的时候，市场还存在吗，热钱会不会走的更快，没了外储，人民币会怎样？想想委内瑞拉的今天。
只有老百姓不给国家添乱，哪怕房子卖了1000万，拿手里想花，担心万一造成通胀了呢，结果转身拿这个钱再买一套，这个钱没有增加流动性，真好。
明天能够收尾，先上两张半成品进展图
鑫苑国际装修2
今天早上终于搞完了，预算两周时间，正好完成，今天摆场加撤场，昨天和前天两个事，耽误了至少半天时间，要不周六就可以摆场了，先上摆场对比图。
餐桌不同摆放方式
今天早上房子租出去了，是昨天晚上定下来的，累计开放看房时间一天半，也算秒租吧。今天还接到好多看房的电话，没法办房子没了。租金1900，比预计的低100，一位外地小伙子在高新科技园工作，带着行李来找房子的，就照顾他了，本来想拖两天的，不差这点了，比原来的1500高了400元，差不多就行，下次再涨吧，中国好房东，呵呵。
鑫苑国际装修3
说说装修改造的那些细节和思路
为了更好的给租客带来居住体验，特别也是看了租客自己发的照片，结合自己以前房子的装修实践，自己对鑫苑国际小房子的各部分进行了改造。
1、增加隔音加了一层钢窗，以前的钢窗是双层玻璃那种，有一定的隔音作用，前租客说这段时间晚上马路上大车走的多，挺吵，我就下决心增加隔音效果，在开始是想用断桥铝，但算一下造价高，施工难，转而想加一层得了，就在内侧加了一层一模一样的钢窗，关闭后确实效果明显，几乎听不到外面的声音。
2、增加收纳空间。小房子收纳空间本来就紧张，两种方法解决，增加柜子和利用高层空间，这个房子高2.9米，原来还想过改成一个小loft，把床铺改到上层，担心上层空间低，还是算了。主要改造的地方，（1）是加大鞋类的储存空间，先买了10层的鞋架，可以放11双鞋，正好在大衣橱左边和墙面的缝隙处，尺寸正好利用，把电视柜改成吊装（买的放地下那种，要求加了吊片），空出来下层空间，还能放10双鞋，如果双层放可放20双鞋，又在门口搭了托板，可以放20双以上，这样屋里的放鞋量可以到40双，对于女孩子鞋控不用在屋里乱找地方放鞋盒子了，非常整洁。对于鞋少的人，那10双鞋架就足够了，其他空间可以放别的东西；（2）空间增加除了增加了电视机柜，还增加了一个吊柜，可以放食品相关物品等；（3）床下清理出来，可以放6床被子没问题；（4）大衣橱本来就是高2.4米的超高衣橱，挂衣服，放行李箱都没问题，也能保证物品不在屋里用整理箱放置。（5）在移动书桌上面加了三层一字板，放书和杂物都行，保持书桌干净整洁。以上空间可以让租客没有散落在外的衣服、鞋子等物品，保持室内空间；
3、增加操作空间。（1）用原来的前租客的写字台，拆了板子，改成在电冰箱上的一个罩子，台面就可以放菜板子操作切菜，或者放微波炉、豆浆机之类；（2）买了一个移动书桌，放在沙发边，可看书、看笔记本电脑、写字等；（3）买了折叠餐桌，配上折叠椅（宜家同款），吃饭不用蹲茶几，不用的时候可以折叠起来放在电视柜两侧预留空间，屋内就空出很大空间，怎么用都行；（4）飘窗买了一个小桌，看书喝咖啡都能放东西；（5）沙发买的日式木质扶手双人款，比全包双人款窄10-20cm，别小看这20cm，为旁边的移动书桌增加了活动范围，推拉灵活。（6）延展橱柜长度，增加壁桌，在进门墙壁上，加装折叠壁桌一个，做饭时的食材可以放，做好的饭菜可临时放，进门买的食材可临时放，等于增加了一节橱柜长度，还不占空间。（7）在卫生间门口右侧墙面增加大型穿衣镜，女孩子的出门最爱，原来租客用的移动式的，在屋里占用空间还得搬来搬去。
4、增加附属设施。（1）增加插座，增加了4处多孔插座，原来租客电磁炉用一个插排，电线满屋跑，在油烟机下面加一个，可以插电磁炉、电饭锅等。电视机下面加了两个多孔，把电水壶插上，电视机、路由器、手机充电都可以，在移动书桌上一个（本想加带usb的，担心质量不过关，充坏了客户手机iPad等得不偿失）可以插笔记本电脑，在床边加了一个多孔插排，插手机充电器等。（2）增加卫生间置物架，增加角落双层一个，平面2层一个，平面一层一个，客户再多的洗漱用品、洗衣粉、瓶瓶罐罐等都可以上墙。（3）门口增加衣帽挂钩，原来进门左手墙面有两个个开关，墙面开槽（第一次操作）转移至角落，空出来墙面加装衣帽挂钩一排，进门挂包挂衣服都可以；（4）安装了2米长的晾衣架，延伸选的银色，尽量低调看不出来，不影响空间感，这种晾衣机多孔设计，挂20件衣服没问题。
5、软装氛围提升。（1）灯光，原来租客用的都是十几瓦的LED灯泡，亮度可以，抬头刺眼，买了一个与墙面颜色相似的，黄框扁宽48W吸顶灯（48w看着功率大，没有想象4个12w灯泡亮），40cm见方，柔光效果；进门的吸顶灯用了48W圆形吸顶灯（我把两个24W的灯芯，装在一个灯罩内）亮度极高；加了黄光台灯在沙发和床边，在床上刷手机，在沙发看电视都可以用，在移动书桌上方加一个24W射灯（角度可调），开关就是移动书桌的插座加开关，这样学习看书的时候可以打开，这样室内光源就有4个，亮度和氛围都有了。（2）把原来的方形玻璃茶几给中介小伙了，换成圆形50cm圆形茶几，增加效果，还不占空间，放个茶杯水果盘足够了，表面是黄色，与墙壁颜色一致。（3）在沙发下和茶几下加一个地毯，颜色用的与沙发颜色相似，延展了小客厅空间效果。（4）选用了大型的壁画，原来还想用自己的那种打印的A4尺寸画布置，想一下小房间反而不能用零碎的东西，显得房间更小，越碎的东西越要用在大房间里，就直接买了三幅植物画，温馨的放床头，沙发后面的与沙发同色调，窗户边上的留白画，增加空间延伸感（本来想买个延伸风景的，远看越远的，担心太俗放弃）；（5）飘窗买了飘窗垫和腰枕，蓝色与沙发同色，自己坐上去躺上去都试了，挺舒服；（6）厨房部分的墙纸用了小方格银白的金属材质墙纸，保持了整洁度，原来想贴的时候保持每个方格对齐，其实做不到，因为选的小方格的（格子2CMX2CM），有对不齐的地方也看不出来；（7）厨房橱柜贴面换成白色的（原来是绿色的，以前时代的流行色），为的是和电视机柜一侧颜色统一延展，拉长长度，进门一看显得屋子长。（8）石英钟买的彩色静音款，在电视机上面可以增加一点活泼力；（9）屋内整体色调采用黄色和蓝色搭配，墙纸、地板黄色基调，家具都是白色基调，地毯、沙发、飘窗垫、床罩、装饰画蓝色基调，屋内保持三个主色调。
还有一些细节，比如室内香味盒，厕所下水口放堵味水袋，洗手盆美缝等，都起到了一定效果，最重要的是，按照生活场景改造室内结构和动线，把客户能想到的，都替他先想到，当时自己拉表格，改造的地方有40多处，还是那句话，如果房子你自己都不想住，凭什么给租客住。
说说2018年10月房价
还是直接上图吧，看图有降价趋势，看合适的房子，没有说的降价那么厉害，最多是可以议价了。
厨房前后对比图
鑫苑国际细节1
鑫苑国际细节2
鑫苑国际细节3
鑫苑国际装修4
说说装修材料的选择和工具使用
装修前重要的是做好预算表和进度表，本次预算控制在5000元，实际花费5300，绝大部分来自网购，省事省力省运费，本次新添置一部手提电锯，就是为了做冰箱上面的台子专门买的，切割大板子用，手锯太慢费劲，本来还想过要不要吊灯，还想买个电动射钉枪（以前都是得用气泵，现在先进了，省了那个噪音王），做柜子打隔断什么的，看看以后需要买吧，也不贵。以前用手枪冲击钻都是用6MM冲击钻头，本次买了合金尖钻头，不用冲击，静音快速省力，要不影响邻居不太好，钻出来的孔非常干净，打膨胀栓效果好，当时御水山庄用还是冲击钻头，要不打不进去，要不就打大了，特别是针对墙面比较软的，就必须要用这种了，室内装修需要大量的打孔，没个好工具不行，下次得多买几个合金钻头，那个东西如果钻热了，需要用水冰一下，否则就软了钻不动了。装家具上螺丝还是用以前的日立调速手电钻，用了20年了还挺好用，装家具速度快。
物品采购采用中上品质的，原来电视32寸，本次换成43寸的，32的给自己当了电脑显示器，吸顶灯用的上百的，静音石英钟过百元，这些其实都有2-30元的产品，壁纸用的厚的，穿衣镜用150cm高的，一个腰枕还50元，品质让人家一眼就能看见，想想自己以前是能省则省，呵呵。
其他小件网上也有很多优惠款，很多小件是平时商家搞活动时候自己攒下来，比如墙上的太空铝支架，活动价十几元一个，这样哪怕墙上都装满才几个钱，还有不重要的吸顶灯，5元一个，买两个合成一个高亮度才10元，买了一箱子各种插座，不到100元，看到有什么优惠的，能用于以后装修的，都可以提前买了备下。
本次装修材料采购基本满意，进度控制良好，虽然物料成本费5300，但是没有算人工成本，算10天工期，哪怕一天300元工钱，还得加3000元，也就是说如果让别人干这个活，材料不赚钱，也得8000-10000万才会给你干。
鑫苑国际装修5
回涯友的问题，说说装修的一些细节。
1、贴壁纸
*墙面要去灰，砂纸打磨平，用半干不湿的毛巾擦干净，钉子孔或破损的墙面用白色腻子膏堵上，墙面上的贴画揭掉，残留物清除，还有乱涂乱画的，用砂纸打磨掉，打磨不掉可以用修正液，否则能看出来。
*先把壁纸裁成一条一条，长度比墙顶到踢脚线长5厘米，因为壁纸背后有刻度，可以取整到10公分或5公分那条线，裁剪容易平推剪子，裁完了可以一条条大体圈起来，立在一边备用。
*选择壁纸要带条纹暗花的，这样拼接即使压边，也看不太出来，壁纸要厚点的，压了边，重叠部分也不会太明显。
*把裁好的壁纸一头背胶揭开，露出20里米，把背胶纸压一下，防止卷回去，把壁纸展开，把另外一头压一个60里面的木条，把木条用大夹子和壁纸一起夹住，这样就相当于有个人在另外一头给你拽着壁纸了，要不垂下来的壁纸会卷的，没法对齐。
*上梯子，把壁纸贴上，轻轻压上面那20厘米，如果粘的方向偏了，可以再揭开重新贴（墙面不解释，会把墙皮粘下来，这张就废了），然后一边一只手拽后面的纸，一只手拿刮板轻轻的往下刮，把气泡赶出来，速度不要太快，拽后面的纸不要一下子拽下一大截，每10厘米一段的来。
*第一条都好贴，关键开始第二条壁纸，完美情况下是和第一条边缘严丝合缝，但是做不到，除非有帮手，自己搞就看着下面木条夹住的壁纸边，上面找方向，和贴好的那张壁纸重叠5毫米以内，最好是2毫米，我都做不到，重复贴第一张的过程，边缘压平，ok搞定，讲的真累，自己贴的真简单，哈哈。
鑫苑国际装修5
回涯友的问题，说说装修的一些细节。
2、走电线，接插座
*万不得已，自己搞的话，不要开槽，装修队都有开槽机，推过去就是一道沟，然后埋管子，穿线，再抹灰填平，太复杂了，咱们要高效的，就用明装线槽，网上有卖的自带背胶的，宽度2厘米的就行，贴完壁纸，这个线槽往壁纸上一贴就完成了。
*插座买明装的就行，现在有多孔的，原来都是五孔的，就是一个两相插孔一个三相插孔，不够用，预估好了这个地方要插多少电器，再富裕出一个插座就行，网上也有卖联排插座的，比几个插座并排安装要短，安装打孔还少，可以自由发挥。
*电线选1.5平方平行线或者护套线都行，电器接2000w没问题，和插座的接头一定拧紧，不会接，看电工书，现在很多插座烧了，不是线细或插座质量不好，而是没有拧紧压线螺丝，这个太重要了，电器功率大的，可以用2平方的，或者用单根铜线，那个挺硬，不太好装。
*热水器插座老式的就是一个五孔，要改成带开关的五孔，最好是带指示灯的，让租客一定烧完水，关闭开关再洗澡，开关要控制火线，这个插座必须带地线，保证安全，最后要在这个开关处贴个指示牌，写上“热水器开关，断电后使用”。
*老插座为了保证和插头接触良好，可以在插孔里喷这个东东：AW-40喷剂，有点像空气净化剂那种瓶子，有个细管子，一按就出泡沫，高效除锈，把每个旧插座都喷点，然后用个插头来回插，以后就接触良好了，我见到过太多空调插头烧坏的，好多还不在乎，接着用，直到彻底烧毁，起因就是插座接触不良（另外一个原因是插座电线没拧紧，就这两个原因）。
*明装线槽一般是白色的，如果想好看或看不出来，可以用贴剩下的壁纸，把这个线槽也贴一下，就看不出来了，我那个射灯用的到顶用的线槽，就是贴了一下，和墙面一个颜色了，看不出来了。
鑫苑国际装修5
回涯友的问题，说说装修的一些细节。
3、厨房墙面及橱柜翻新
*有公共烟道的墙面瓷砖一般都好瓷砖开裂，我这个房子有好几块都张开了，租客用胶带粘住没有掉下来，张开的和其他瓷砖已经不在一个平面，凸出了一层，这个时候千万不要把瓷砖掀开重整，除非已经完全和其他瓷砖分离，因为上面的瓷砖会连锁掉下来，导致整个墙面瓷砖崩塌，这时可以把瓷砖尽量往里按按，然后清理原来的胶带，用新的胶带重新粘贴牢固，就可以贴壁纸了。
*用重油清洗剂喷墙面，擦掉油污，有大块油污的可以用铲子铲除。
*壁纸采用厨房专用壁纸，这个是金属材质的，抗高温，图案用那种方格的，彩色的和小方格的都可以，因为有的墙面瓷砖已经不平，用大整张贴会出现空鼓或褶皱，有时就需要裁成小块来贴，小方格正好可以掩饰重叠部分。瓷砖脱落的部分尽量大块壁纸，也是对瓷砖的再次固定。
*橱柜翻新对于台面不大的，一般就是对门的翻新，就是贴一层新柜门pvc纸，颜色与墙面形成统一的效果，最好的办法是把柜门拆下来，正好可以对关门不严的铰链更换，柜门防水，可以在门表面先喷点餐洗净水，再贴橱柜贴纸，因为这个贴纸厚，粘性大，万一贴不好，很难揭下来，用了餐洗净水，就像贴汽车玻璃一样，可以找平、滑动位置，再用刮板把水赶出来，可以贴的非常平整。
鑫苑国际装修5
回涯友的问题，说说装修的一些细节。
4、公共区域的处理
*公寓的走廊因为都在中间，没有窗户，一般都是黑黑的，有半亮不亮的几个小灯，不亮堂，我这个也不例外。天花板上虽然有灯，但是都是那种声光控的LED3瓦灯泡，平时没声音的时候，就是一个黑暗走廊，知道的人来了以后不是跺脚就是咳嗽，谁看了会舒服啊，这个必须改，让物业改肯定不可能，人家都装了灯了，那我就自己换，全部换上了5WLED灯泡，这样一进入走廊，看着心里亮堂，估计那个小伙子看我这层房子和看其他楼层房子时，会明显感觉到不一样，而且我在自己房间门口，换上了一个10W的LED灯泡，突出和别人家不一样，让他有回家的温暖感觉。
*本来还想把自家外面的管道井外墙面掉皮的地方处理一下，最后没弄，需要重新刮腻子，有点麻烦。
*有人会问换灯泡这得花多少钱啊，去五金店买名牌的，也就15元一个，我换了10个也就150，和提升的租金比，呵呵。我是在网上买的，很多店家搞活动，推出首个1.5元或者2-3元的活动，可以平时买着存着啊，我就是这么存下来好多的，现在还有好几个没用。
*我还把自己房门附件顶棚的石棉板，有的没有了，有的变形耷拉下来的，都换成远处楼梯间里好，把这些换过去，这样出门抬头看，自己的小空间非常整洁。
说说鑫苑国际装修改造的思路及感受
回顾一下做这个公寓改造升级的目的，当时给自己定了以下几个目标，基本都实现了。
一、 践行以前学到的理念和方法。
二、 为自己的房子升级建立模板。
三、 为今后其他房子运营，提供可以展示的样板间。
四、 提高房子未来支撑价位。
现在逐条复盘一下
一、 践行以前学到的理念和方法。
1、 在前期付费订阅老师学习资料及看各房产公众号，包括去图书馆看装修的资料，确实提升了自己对房屋品质的眼界和认知水平，颠覆了以前自己的一些看法和操作，随后就想拿出一间房子试验一下能否达到公众号上和老师们的水平，践行老师的理念，检验自己的理论和实践水平。
2、 全面试验了自己的装修理论基础能力，比如本次改造中生活动线的设计（冰箱上操作台、折叠壁桌、穿衣镜、衣帽钩），色调的设计（室内黄、白、蓝三主色），光线视觉延伸（白色电视柜、橱柜门翻新、厨房壁纸，大壁画），区域分割设计（地毯、书桌上射灯）等，都进行了尝试，以后其他房子改造的时候这些方法可以拿来就用。
二、 为自己的房子升级建立模板。
1、 老师给的样板确实非常的好，用料十足，就是为了一个“好”字，重金投入，尽善尽美，老师改造出来的房子虽好，但有时还要根据自己的房屋情况、区域情况和承受能力，进行相应改变，本着战略相同，战术因地制宜的原则，用理论指导实践。
2、 这个房子在租客说11月要搬走的时候，就开始着手构思改造升级的细节，很多细节借鉴公众号的某个图片、图书馆借的书中某个布局，或者说以前看到资料中的某个设计不错的部分，就想可以用在自己的哪套房子的哪个部分，积累多了，脑子里就有了这个房子改造后的雏形了，这个具象化的过程，为改造升级建立了确定性，然后在网上查询相关部件的价格水平，设立预算表，就有效的控制了费用，提升资金效率。
3、 现在每一部分装修基本都可以分割成一个一个模板，这个模板现在建立的比较清晰了，在用于其他房子装修的时候，这个模板可以马上拿出来使用，而不用再琢磨用什么、什么规格、什么颜色的问题。过年后青年居易的小房子可以完全使用这些模板了。
三、 为今后其他房子运营，提供可以展示的样板间
1、 房子的运营包括改造出租、改造出售等方式，改造的目的都是为了增值，以前也考虑过运营小型化的长租公寓，或帮别人把房子改造，然后以更高价格出售，这都需要你能把拿得出来让人信服的产品，做这个房子的目的也是给自己做个样板间，以后不管给谁看，都是有说服力的。
2、 房子展示以后，大量的中介过来拍照，发信息，也在网上建立了样板间的资源，早些时候我让中介给我发个小区装修最好的房子让我看看什么样子，当发过来以后，我看了就说，我的房子比你发的好多了，然后真做出来了，中介小伙来看了都说你这确实是当前最好的一套房子了，这就相当于小区的样板间了，如果小区里有想装修成这个样子的，我都可以代运营一下，当然是在时间允许的前提下。
四、 提高房子未来支撑价位。
1、 自己一开始始终坚持一个租金回报原则，想提高租金回报率到一定水平，而以前都是被动型等待市场平均租金的提高，学习了老师的资料，确实耳目一新，他们的租金回报率，都能比以前的、周围的溢价50%，原租金1万通过翻新可以到1万5，而且是秒租甚至预定，我这个租金，可以说给小区其他房子标高了租金水平，说明市场接受这个价格的，说不定过几天会有其他的类似房源推出，也会报2000以上，而且成交的。
2、 改造的核心在于打造片区唯一性，制造主动定价权。唯一性的打造首先就是改善租客的痛点，比如她说外面大车晚上有噪音，我就加双钢窗，我这个楼上北向朝马路，独此一家有双钢窗；比如壁桌，估计整个楼上也没有，比如改门口开关位置，也没见到一个，比如超高大衣橱，书桌前的射灯，多插座设计，冰箱上的操作台，走廊更换长明灯，这些都需要动手改造的，与买个房子无改造就直接出租的是有区别的。
3、 坚定了自己走满足高端出租需求的路线，以前也知道出租房有一大堆，什么档次的也都有，一开始的想法都是能很快租出去就行，哪怕降点价也行，而现在是我在挑客户，这种客户现在也不少，他们也想找品质好的房子，自然不太在乎价格，就像我这个租客小伙子。走高端路线，什么时候都是对的。
4、 如果将来房子在卖的时候，把房子搞成这样子卖，也会比其他的房子价格高，或者卖的快。现在很多人买房子的时候很不注意，房子破破烂烂的就给中介看，再怎么拍照也不会出效果，让人来看了，也不会喜欢，想想将来自己的小房子会卖给谁，一定是年轻人，他们的需求都是什么，愿意为什么付钱。
