记录从买房到财务自由之路

　　接着说一下鑫苑国际的出租回报率
　　购入价格加上本次装修，成本价在35万，年租金2.28万，成本价租金回报率6.5%。按照销售价42万，年租金回报率5.4%。这两个回报率都超过银行理财了。
　　如果明年租金增加100元到2000元，出租的成本回报率和售价回报率为6.8%和5.7%。
　　如果两年后租金到2200，回报率能到7.5%和6.3%。
　　以上回报率自己感觉还是比较满意的（抛开房价上涨因素），如果自己所有的房子都能到这个回报率，现金流能增加一倍。
　　前几天与一位老朋友聊天，说到自己的底线思维，就是最底线是手里必须有一定量现金，其次底线是能承受得起所有房子砸在手里卖不出去，光吃租金现金流也能生活。
　　现在房价再继续上涨短期是不太可能，那就持续做提高租金回报率的事情吧。

　　说说二房东的回报率
　　昨天鑫苑国际中介小伙给我说，出来一个南向六楼38平的房子，问我是否愿意接手，1500/月，也有个想租的个人看了，租金1400，还没定，我说看看再说。
　　今天去看了，比我的房子大不了多少，没有飘窗，但有个内部阳台，电器除了一台油烟机，其他基本没有，家具都得扔的那种，白墙还很多补的疙疙瘩瘩的地方，看着最多能租1400不错了，但有改造价值，按照我的标准，改造完毕可以报2200，成交价2100（我的原租客租的又去那个南向的房子和这个一样，没有什么装修家电，租金2000），实现差价700，我初步表示可以考虑，要去看看电器现在都多少钱了，然后去了旧货市场，询价后回家测算，全部装修加家具家电配置8000以内可以拿下，能达到我那套的标准。
　　让后我给中介说了我的要求，季付1400，签5年合同，中间不涨价，给20天装修期，房主违约，首年赔付15000，后每年递减20%，我违约，除了电视机，其他家具家电都留下不要了。下午中介来电说，房东考虑一下是给直接租客还是给运营的人。
　　我用了好几种测算方式，看看这套运营的房子回报率是多少呢？因为电器家具什么的5年后还有残值，而上墙的固定物基本都无法拿下来，都算归零了，怎么算投资回报率呢，最后用了一个最简单的办法，比较直观算明白了。
　　假设5年后全部东西都不要了，残值为零，保守计算月租金差价为500，每年6000收益，5年30000，硬件投入加自己人工费算10000元吧，就当成用10000元买了一个理财，5年后连本带息还30000，等于利息20000，年化利率=（30000-10000）/10000X100%=200%/5年=40%
　　这个生意就是一个40%的理财产品，当然需要自己动手劳动一下，看回报率还是可以的，当然有人看不上这差价500元，但如果是10套房、100套房内，100万5年变300万的生意，是不是个好生意呢。
　　看看明天房主是否愿意给我这个房子吧，换成我，同样的价格我是宁愿给运营的好好打理装修房子，也不给个窝窝囊囊的一般租客，因为将来留给我的房子一定是运营的增值高。

　　今天中介小伙给我来信，说鑫苑国际房主不想给二房东，想给直接租客，我说没事，随缘。

　　昨天和乐山小区一位房东初步定好，47平1500，一室一厅，双气，5年合同，不涨价，给2个月装修期，但要周六看看我这个租客人怎么样，放不放心，哈哈。
　　我让中介给我看看现在挂出来的最好的同面积房子，真是惨不忍睹啊，稍微干净点的，有的都报2500，还是空房子，下面备注，电器家具房主可配，估计是配最便宜的，对租客第一感觉是真的没吸引力。如果这套租下来，我要做成乐山小区同面积最好的一套出租房。

　　今早看公众号新闻，说有唱空的公号已经被关了，呵呵

　　租客，对不起，我要涨价
　　今天看了两套，比初步定的那套要好点，楼层一个高一个低，价格也高点，中介小哥给砍价去了，实际上最不好定的就是租期，5年挡住了很大一部分人。
　　看房子过程中，我的乐山租客发来短信，说明年能不能不涨价，承担不起啊，还是1600吧，我说对不起，原定每年涨10%，应该160元，给你就涨100元吧，1700。
　　哪来的底气，看看周围的房子，确实租金都涨了，看看自己看过的这些房子，乱七八糟，配套不全，动辄1600-1800，还什么都不管，当你作为一个租客去看房子的时候，才真真正正的感受租金涨的压力；我的房子配套全不说，但就我这个房东的服务起码也值个100元吧，随叫随到，哪去找啊，呵呵，所以说今年1600明年1700真心不贵。

　　感谢各位点赞的朋友，给我添加了天涯分，虽然还不清楚天涯分能干什么用，但分数高了肯定是好事，谢谢！

　　昨天看房子2套，都是租金最低1000，50来平的，初步想定一套，租期10年，下午准备签合同。原来那几套都得1500，还不长租，都否决了。
　　中介说前几天还成交过850的，只要去淘，真有便宜的。

　　这两天没有更新，现在抽空谈一下进展。
　　这两天一直在和房主谈判中，五颜六色各色人等悉数都见一遍，真是有意思，看了20多套了，测算表都做了一堆，有相中的，房主不同意，有房主给很好条件的，我相不中房子。现在几个在推进中，在看房子过程中，深刻体会了老师的学习内容，理解了里面的很多话，你只有去实际收房了，才知道收房不易；运营二手房出租，其中80-90%的精力是在收房阶段，而装修反而是小事。
　　先说一个收房要点：不要收产权是老人名下的房子，不让改造，谈了好几天的一个，因为要改一下厕所下水，多加个淋浴下水口，老人竟然不同意，说怕改坏了房子，哈哈，她这是80年代初的房子，还在乎这个呢，所以我现在看房子，先问中介，房主多大年纪，高于60岁的要慎重。

　　今天收房一套，房主大哥不错，没有小事，租金1800，每年涨50元，季付，两室一厅电梯房，室内地面墙面是原来的，没有铺，预计装修费1万，工期定了15天，给房主大哥要了20天装修期。下面上图看看这个房子原样。

　　这就是房子当前的样子，原来还住着一个小伙子，10月搬走了，标准的普通出租房

　　

　　今天用了一天，把网上可以买的东西都下单了，正好赶上双十一，家具类卖家都生产不出来，真是的，要是能提前点时间就好了，避开双十一。再用一天可以把实体店的大家具拉来了。当前全部预算9000多了，还不到1万。

　　网上采购，正赶上双十一集中发货期，很多物品还没有发货，赶得这个时候真不巧，要是能提前一个星期就好了，没办法，慢慢等吧。

　　强烈建议取消双十一，各个物流点都爆仓，听见快递员也骂，真是的，干嘛搞的这么激进，平稳一点不好吗。好几个大件，有的显示发货了，有的都到本市了，就是一直没动静，好几天不见送的，这种造成短期繁荣的事还是少做点吧。

　　有件家具一直送不到，问了，说快递员受不了不干了，让自己去发货站自提，这个双十一不知道还会有多少坚持不下去的快递员，呵呵。

　　有好几位朋友非要看看装修后的样子，今天抓紧把卧室处理完，上图看看前后变化，格调一下子就出来了，实际上是建模的效力在起作用。

　　这是原来的卧室，水泥地面加破床，一个方桌
　　

　　看看自己铺的地板效果
　　这种地板是石塑的，不怕水，特别是卫生间门口，我看到很多房子木地板都泡开了，翘起来了，这种就不怕；拼缝还是比较紧密的，比较好施工，以后也容易更换损坏的，门边做了压条收口，用免钉胶粘的。
　　缺点是要求地面比较平，如果地面有鼓或者凹，地板会跟着鼓或者凹陷，看着不美观。

　　

　　说说门的改造
　　原来是老式木门，带插销的那种，刷的白漆，算了一下，如果4个门都换了，每个500元，需要2000，最后决定还是翻新吧，用的是红木纹pvc贴面，买了8个圆工艺门把手，门碰，门吸，开孔器，一罐红木色喷漆，才不到350元。
　　对于原来有栅栏的门，想了半天怎么弄，用pvc直接粘上，一是表面不平，二是一碰容易破，想用pvc一点一点的贴上，太麻烦了，还不一定结实，最后想到直接用红色喷漆把栅栏百叶窗喷出红色不就行了，通风的功能还不耽误，试了效果还可以，因为在室内操作，会有油漆味，得2天散完。
　　看看门原来和现在的样子，原来的开孔器小了，明天得买个大点的才能装碰珠。

　　

　　看看门改造完的效果
　　这种门碰和铁艺门把手，适合老门改造，朋友来看了，也说不错，其实家里内门一般都是带锁那种转动门把手，实际上谁会锁门，有的还故意把锁给破坏了，或者一直把钥匙挂锁头上面，防止不小心关上门锁死了，还得砸玻璃。

　　

　　今天抓紧收尾，还是有好多尾巴，争取明天搞完，周六上线出租。
　　初步拜了一下客厅，看看效果。

　　

　　下午抓紧搞完了阳台，是这个样子的

　　

　　今天干到晚上11点半，还差厨房两个壁橱没有安装，傍晚才到的，其他项目都完成了，地上一堆工具看着就不想收拾，客厅清理出来了，把自己家的画还有双十一搞活动买的一字板都装上了，墙面协调了，客厅吃饭、看电视等功能基本上全了。明天中介约好了来拍照，好多东西先塞床底下了，慢慢带走。

　　

　　客厅布局又调整了一下，听中介小妹建议的，听人劝吃饱饭，改了一下，感觉客厅空间大了一点，这是最终的布局，昨天晚上全部摆场完毕，打扫干净了，重油清洗剂和钢丝球发挥了决定作用，哈哈，今天10点半让中介来看。

　　

　　@meson5211517 2018-12-01 10:44:01
　　楼主这个房子上个户型图看看更直观
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　　手绘一个户型图

　　

　　昨天中午开始挂中介后，中介一波一波的来看房子，都对房子感觉不错，都说回去找客户去了，说今天会有带客户来看的，我把钥匙留在租给我房子的中介小哥手里一把，其他要看的，可以找他拿钥匙。我给每个看房子都说，屋里的灯和电视不要关，要让看房的进门看着亮亮堂堂的，不差这点电费。

　　今天有两个准客户，一位是三口之家，是位老板，让员工出来看房子的，一位是两位在绿地上班的老总，在这周围找了一圈房子都破破烂烂的，本来想不行就去住酒店的，老总很忙还没来看，下午中介已经给他们秘书发图片了。
　　今天还发生一个趣事，中午去联通营业厅退网络盒子，正好和下面这位联系的中介一直打着电话，走到营业厅柜台前，和女营业员交身份证，因为打电话不能说话，就在排号单子上写了“退网络”，自己还一直在那里打电话说租房的事，等着打完了，女营业员问我：“和你打电话是不是某某中介”，我说是啊，她说我老公就在那个中介，问我中介姓什么，我说姓赵，她说我看看电话号码，她看完哈哈大笑了，因为给我联系的就是她老公，简直太有缘分了，真有这么巧的事，同时在不同的地方和小两口一起办业务，我说既然这么有缘分，一定让你老公把这单生意给做成了，哈哈。
　　出了营业厅，我专门又给小赵打电话说说这个趣事，他接电话说“我老婆刚给我来电话，太有缘分了”，我鼓励他做成这单生意，我说还是倾向于白领高管，不在乎价格，事还少，你中介费还高，他说努力。

　　今天把被子床单都拿到新房子里，如果短期未找到客户，可以继续上短租平台，这个地方好租，价格也能上去，月收入比长租合适，就是换床单麻烦点，但是比原来西客站那里的短租距离短多了，10分钟路程。