记录从买房到财务自由之路

　　今天去黑骏马进行恢复性训练，体重一测是64.8公斤，搞装修减肥效果真棒，感觉腿部力量有增加，主要是因为这些天每天都蹲着干活，特别是剪墙纸，至少每天一百次深蹲，呵呵，确实比健身房管用啊。肚子上的肥肉也减了一些，真棒，继续保持。
　　要想身体好，还得忙装修。

　　说说2018年11月房价走势
　　看走势图，这几个月报价趋势是在下降，现在的大环境下，这种下降趋势也是正常。
　　

　　今天问中介，青年居易的28平，多少钱可以比较快成交，说现在5楼的报价46万，还有一楼的报价48万，我说我的目标价位是45万，中介说这个价格比较容易成交，我说那等到明年3月份挂吧，中介说那个时候比较好卖，也可以卖高点。

　　怎么发了四遍，以为没有发送成功

　　说说托管出租的一些要点感悟
　　总结自己这20天的收房到出租的过程，总结了以下几点
　　*1、就应该收电梯次新房子，等你拉家具，搬运材料的时候就知道多么便利了，楼梯房坚决放弃。
　　*2、为了溢价，选核心区域的贵房子，也不要选非核心地区的低价房。曾经考虑周边的1000元左右的，再怎么装，也就1500-1600，装修费也得花1万，差价才只有500多，不划算；这里收2000的，基本可以租3000，差价比较大。
　　*3、做小区最好的装修，这种装修并不是豪装，二是实用化的精装（下面会单独说说装修中的那些注意事项），我装完了，中介来看了，说我这套是小区当前最好的一套了，这一点让我很自信。
　　*4、做干净的房源，干净不是指房间干净，是指手续干净，当前小区里还有一套装修比我的好点的，日式风格，厨房挺好，但是手续有问题，都涉及三房东了，很乱，中介都不敢给租，我这套把手续做的干干净净，杜绝了租客担心的很多问题，中介首选都推荐我这个。
　　*5、细节工作要做足，比如我给中介说一直开着室内大灯，不要关，进门就很亮堂，电视机也开着，算是家里热闹有人气，床头灯一直开着造氛围，厨房卫生间灯全开，炉子上放上锅、炒锅等，茶盘子放上玻璃杯，就是一句话，造人气，中介带客户来看房子，对室内布置没有挑毛病的。

　　昨天又收了一套，万达盛景苑的，继续开始装修，复制已建立的模板，争取两周完工，元旦出租。
　　收的原因，位置比现在这套好，租金水平高，房东老大哥人很好，中介小哥连推带拉，就办了，房子还是毛坯状态，不过装修量要比上一套少，就当锻炼身体了。

　　@biotite 2018-12-08 21:10:51
　　说说托管出租的一些要点感悟
　　总结自己这20天的收房到出租的过程，总结了以下几点
　　*1、就应该收电梯次新房子，等你拉家具，搬运材料的时候就知道多么便利了，楼梯房坚决放弃。
　　*2、为了溢价，选核心区域的贵房子，也不要选非核心地区的低价房。曾经考虑周边的1000元左右的，再怎么装，也就1500-1600，装修费也得花1万，差价才只有500多，不划算；这里收2000的，基本可以租3000，差价比较大。
　　*3、做小区最好......
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　　再加一点
　　*6、在周四的时候，我主动把乐山小区租客的租金，给她维持在1600元不变，原来给她说的涨100元到1700，她原来发信息求过我能否不涨价，我当时没同意，她后来说工资到手才2800，要拿出来1600交房租，我想想年轻人也真是不容易，不能割他们的韭菜，我说不给你涨了，今天是你的幸运日，高兴的她不得了，哈哈。实际上就是给我1600，也比原来多800元，因为省了我俩的中介费了，她也比去年省了800元，我比去年多800，双赢，还是那句话，舍得舍得，有舍才有得，不知道这套出租快，和这个有没有关系，呵呵。

　　看看刚刚收到的盛景苑旧房子，还是半毛坯一个，打眼一看还凑合，仔细看，基本上除了部分地面，全部都得重来。冰箱放客厅，因为是老式冰箱，有冷凝水，木地板都泡了，浴室门口地板都泡翻了，超级俗气的墙裙子贴纸，别不相信，上一位租客是一个外国人。
　　

　　现在完成的工作：
　　1、重新定了新浴室门，钛镁合金的，不怕水；
　　2、厨房橱柜改小了，大冰箱可以放进去了，最终决定还是把冰箱处理了，换个瘦的，这个太占地方了，影响厨房开门；
　　3、清理全屋地面，对于破损的补好，地板不换了；
　　4、清理全屋墙面，今天可以贴壁纸了；
　　5、各室内门确定修复方案，已经购买材料，等到货。

　　前天把装修好已出租的房子作业和老师通报了一下，他感叹我们这个城市有这么高的溢价水平，回了四个字“前途无量”，难道老师要来这里发展，哈哈。
　　他们对各个城市是有评估的，现在针对强一线和二线城市，都有学生在做，他们还把项目做到了东京，已经跨出国门了。
　　老师做了好多年的丑房翻新，经验老道，团队经验很成熟，拆筋动骨，手到擒来，对比老师，我还是属于轻改造，不动主体，实用为主，能用则用的原则，路径稍有不同。

　　有涯友问，为何我又搞开了二房东业务了，表面上看，就是赚个差价，实际上，还有深层次的考虑。
　　1、房产这个东西，买多了就是为了赚钱，买卖房子可以赚钱，用别人的房子出租也可以赚钱，载体都是房子，只不过自己买的房子是70年（几乎是永久）产权，而租别人的房子，是拥有了部分时间的产权，比如5年，如果拥有了这个产权，却不能给自己带来收益，还搞这个干啥。
　　2、任何时候，购入资产都是对的，特别是能带来收益的资产，价值低估的资产，都可以通过淘价值低估盘，获得未来价值增长的收益，价值增长包括出售和出租，当前都喊楼市不好，正好是深挖低价优质资产的时候，正好是入手时机。当时拿钥匙去盛景苑开门的时候，正好隔壁老人也在清理房子，前租客不租了，她就问中介有人租吧，并登记房源，和我租的房子户型完全一样，也是那种半毛坯，要价2400，感觉根本不会有人要，这两天在房间里干活，没看到一个人来看她的房子，估计最后中介也会给我谈个低价收进来，现在干着活，不能收，但是有我租的房子低价在，别的这种房子根本上不去价格。去市场上转转，好位置的装修差的空房子很多。
　　3、自己一直坚定走现金流第一路线，如果为了获得1000元收益，可以花几十万买个小房子出租，带来1000元租金，可以花个万数块钱，获得租金溢价收益1000，相比较，自己还是喜欢后者，因为买一套房子的钱，可以租100套房子进行循环。
　　4、发挥自己的优势，自己最大的优势，就是动手能力和模仿能力，前段时间看书，看老师的课程，领回了一些要点，可以像模像样的一步一步做出来好产品，形成溢价收益；和中介小哥聊，问他们为何自己不收了这套房子，自己装修出租，又没有什么核心机密技术，他们说最根本原因，“自己没这个手艺，弄不了”。
　　5、找准自己的产品定位，当时中介小哥给我看过要价3800的两室一厅，那个装修确实豪华精致，像高端民宿，自己当时就想，不能走这个路线，太高端，还不好用，自己选的是降低一个档次，还远远甩开同区域大量的普通房源，俗话说“让部分人翘翘脚能够着”。
　　6、为自己将来需要帮助的朋友提供技术经验，自己的一位挚友，孩子正在上一个三楼大学，学的是房地产专业，估计后期工作也不会好太多，过3年毕业了，如果想干这个，可以把技术和市场全部送给他，也算是对挚友的感谢，还有很多在职场上挣扎的原同事，愿意搞的，也都可以给他们提供经验，市场空间很大，扶上马送一程，谁叫他们管俺叫老领导呢，呵呵。
　　7、从资金收益大小排序，收益率最高的是重仓加技术与对手博弈，比如期货、股票，其次是添加专利技术的中等资金，比如私营高新科技行业，再次是添加脑力体力智慧技术的小资金，比如炒房、溢价出租，最后收益率最低的不动脑子的安全无风险项目，比如银行存款，银行理财。

　　朋友的房子终于有人问价了
　　前段时间，给朋友在58发了卖房信息，靠近泺口金牛公园的老多层顶楼，当时报价70万，除了中介，几乎没有看房的，前天朋友来电话，说中介来电话，问最低多少钱钱卖，有客户想买，我说能65万卖就不错了，他报了67万，后来中介来问，65能卖吧，朋友说取中吧66万（单价13000），结果是，后来就没信了，我就想，像这种没电梯、没学区、没双气、顶楼的房子，能卖抓紧卖掉吧，虽然以前传过拆迁，但一直没有落实，别寄希望于拆迁，和中彩票一样，不靠谱，另外从价格来看，现在东部开盘的新房子有很多都是12000，还有劲爆价9千多元的，让我宁肯选那里，也不会买这个房子啊。

　　昨天在装修的时候，突然听走廊里有看房子的说话声，出门看，是一位跟着物业来看房子的，美容连锁机构的，准备给员工租房子，看了我隔壁，和我房子没装修前一样，没有相中，看了我的房子，加了微信，我回头给他发了上一个房子照片，感觉挺好，讨论一会儿价格，我说最低3000，周六才能收拾完，你可以先看其他的房子，对比一下。
　　周六我再跟他联系一下，看看是否租到了，如果已经租到，我的就挂中介出租。
　　一直在想一个问题，如果这位成交了，我是不是应该给物业大姐发个200元红包，人家不领着看，也不会让你碰上啊。

　　@幸运星1TY 2018-12-20 08:47:37
　　你除了这套未出租，其余的都租出去了吗？目前手头几套啊？
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　　全部出租中，一共9套

　　今天完成了装修，晚上中介已经拍照开始挂了，回头上图大家看看，卫生还没有打扫完，干了10天

　　打扫个差不多，开始上图，先看卧室对比图

　　

　　客厅对比图，卫生间门是新作的，晶泳钛镁合金的，再也不怕泡水了。

　　

　　还有走廊的变化
　　

　　次卧也变了
　　

　　卫生间的变化
　　

　　说说老房子费功夫的那些活
　　1、修门，有的掉下来了，有的变形关不上了，有的表面坏了，有的蹭地面了，有的挡门条掉了，各种毛病，几个门，用了一天。
　　2、橱柜改小，否则冰箱放不下，把一个橱柜拆成板子，锯短了后，再把橱柜拼装起来，还得保证不散架，然后开孔让煤气管子传过去，保证安全，冰箱后面是天然气管道，地面有个水泥台子，正好挡着冰箱推不进去，用废门做了一个台子，和水泥台子找平，冰箱就能往里推了，用了半天多。
　　3、接通室内冷热水管，因为长期没用，堵头都锈住了，没有专用的方口套筒，把堵头周围墙面慢慢扩孔，以便于能用上板手，好歹卸开了，还得先加6分转接头，才能上4分的角阀，再冷热水接头试压，用了半天。
　　4、卫生间地面补缝，为了不再渗水到楼下或者自己家墙面，特别是靠近墙面的地方，会让屋里墙面出现水印，用速干水泥堵漏王补，门口木地板都鼓了，去掉，用速干腻子粉一层一层的抹平至与周围木地板低2毫米，以便于贴石塑地板后，保持整体地面平整，保证门口周围不怕水，用了一天。
　　5、清理地面、墙面，洁厕灵加重油清洗剂、餐洗净，钢丝刷、小铲子加海绵泡沫，马桶、洗脸盆、洗菜盆，一点点的刷，用了半天，还没干完。
　　其他各种各样的活就不说了，拉了一个单子，干一样划掉一样，一共60/70项工作内容等着呢，呵呵。

　　说说如何计算租金收益回报的，见下表：
　　
　　其中，设前提为5年租期内，所有的本金都归零（实际上肯定有残值），净收益为所有的收入减去所有的支出（装修费、两次中介费、空租期付的租金），而收入定义为租金差，自己设定了4个月的空租期，等于每年24天没人租，除非运气太差了或者经济太差了，一般不会超过一星期。
　　看上表，2000收的房子，装修费1万，出租3000元，总净收益3.95万，除以期初本金，再除以5年，年均收益率63.2%，收益率比较不错。
　　用老百姓的一个大白话计算，第一年存银行20500，五年后，银行给你60000，但有个要求，就是第一年要给银行干半个月的长工，就是这个帐。

　　很多人都可以存这个银行，条件不高，就是这给银行干半个月长工，没有时间啊。

　　说一下出租过程中的一个注意细节
　　这时一个中介互相抢客户的故事
　　上一套在最后出租的过程中，最后有三个中介给我打电话，我就用ABC代表，其中A是给我介绍房源的公司，也是我签订收房的公司，B也是大公司，C是小公司，首先是B给我打电话，说客户看好了，下午5点签约，过一段时间是C给我打电话，说有两个客户，他们倾向于其中一个小夫妻的，问价格最低能不能2700，我说不行，下午就有签的了，最后A公司来电话，说他们也有个客户，可以2800，我说前面有两个等着的，他们说刚带客户看了，相中了，我当时就纳闷，他们说的是不是一个客户。
　　到了下午5点，B公司就给我打电话，问什么时候过去，客户快到了（这是关键，实际上还没到），我说一会儿到，咱又是个遵守时间的人，就准点去了B公司，可是到了5点，客户还是没到，我就给中介说，你催催客户，怎么还不到，他出去打电话，说在路上了；这个时候A中介小伙给我打电话了，说：“哥，你悄悄出来，这个客户是我们的，不去他们店了，你到我们店来吧”，我一听，又是房源店，关系好，就找了个理由出来，拐弯就去了A公司，实际上客户也没到A公司，A公司中介就说，客户在来的路上，不会去B公司了。
　　结果等了半个多小时，已经6点多，客户还没到，这时B店中介来信息，发了客户在他们那里等的照片，我就问B公司中介，客户已经在那里，你们怎么说在路上，结果A公司中介又是一通电话追踪，给我说客户真在路上了。
　　最后B公司中介来电话，说“哥，我知道，你被A公司扣着，客户被我扣着，你自己选吧”，最终我还是倾向于房源方A公司，最终客户来了A公司，我才签的约，接近8点搞完的，真累心啊，最后也不得而知客户是先找的哪家公司，但可以肯定客户找多家公司打听这个房子价格了，觉得可以讨价还价，导致都说自己和客户关系好。
　　由此得到的经验教训：
　　*1、你是房源方，不要急于去中介店里签约，特别是有几个店都说要签约的情况下，适当延迟一下，没关系。
　　*2、确定好了客户在哪个店，再去那个店，防止跑差了地方，相互等，最后中介拿你作为诱饵，挟天子以令客户，搞的不愉快。
　　*3、小中介坚决不降价，他们的中介费可以打折，肯定以这个条件诱惑客户，如再降出租价格，会引起价格混乱。
　　*4、最后要坚持公事公办，后来B公司中介私下来电，说这样吧，咱们不通过中介了，和客户私下交易吧，我坚决不同意，不能坏了行规，以后谁还和你玩。
　　最后真想当面说说这位客户，你找那么多中介干嘛，问一家就行了，多了反而没好事。

　　说说浴室门口破损木地板的处理
　　
　　1、首先把破损木地板全部清理掉；
　　2、用速干水泥一层一层的抹，把清除木地板后的空间逐渐填满；
　　3、等地面干透后，修整地面厚度差，与好的木地板差距2毫米；
　　4、擦除地面灰尘、颗粒，铺背胶石塑地板；
　　5、在外侧地台位置，用免钉胶粘铜压条，粘了以后用重物压住24小时，免钉胶要3天才能完全结实干透，7天完全硬化；
　　6、门口铺小块地毯，厚度不高于门边，装饰加吸零星的水。
　　完工，门口再也不怕水了，地板不会翘起来了，当然门也换了，不怕水。

　　盛景苑房子从前天（上周日）开始出租，中间带看中。

　　昨天又收租一套，就在上一套的隔壁，上次提到的，一开始老人不放心，当中介专门请老人过来看了一下她隔壁的房子，马上就同意了，说“没想到房子可以装修的这么好！”价格还是2000，签了5年，说5年后再看情况涨价，还希望我租。
　　今天开始买材料了，不着急，慢慢玩着干就行。

　　老师说个人运营也就收10套，我看看用多长时间先到这个门槛，当前已经三套，用时两个月不到。

　　今天房子已经租出去了，两个干净的小姑娘住，半年付，2900，这样距离我收租还未到开始期，就没有空租期了，挂出租用了4天，这套就有了新主人了，还是挺快的，希望她们住的舒服。