记录从买房到财务自由之路

　　上图这套刚刚收拾完的房子今天下午顺利出租，客户又是高管（全国著名家具品牌的区域老总，当时还怕他挑装修的毛病），价格3000，本来自己要租3100的来，报价3200，链家给报价3500，真够高的，最后自己和客户见面后，爽快的报出来3000，对方也没有拒绝，拍板成交，成了朋友，呵呵。

　　说说自己刚刚租完这套后的一些感受
　　成交后送走客户，和中介小哥聊一会，再次确认了自己的一些策略定位，这些单子的成交，各环节所占比例如下：装修配置50%+价格30%+自己给客户的感觉20%，其实自己给客户的感觉占比应该还高点。
　　客户看过好几个房子，有2500左右的，但是他自己都说，开门后那个脏啊，他都没有进去，现在能见个干干净净的房子，都不容易，何况是装修这般好的；成交后，我又去房子仔仔细细打扫一遍，擦拭一遍，客户让找个保洁打扫，我看保洁没有我打扫的干净。另外客户要个大点的沙发，我说没问题，马上下单，这种定制式配置，一般房东不会做的，反正各种旧家具都有，爱要不要，那租客心里就不会舒服。最后给中介小哥开玩笑，为了这个多出来的沙发，又得收一套房子。
　　问中介小哥，他为何推荐我的房子，他说我的定价合理，我的房子都是3000左右的，他手里还有其他的同类房源，都报3500，还空着两套呢，为了成交，也首推我的房源，这个定价填补了这个档次的空白，那些收房让别人干的，租3000感觉不划算，高价客户又不接受，有点尴尬。
　　说到自己给别人的感受，应该就是咱这人给人第一感觉非常好，这位租客也一直说，你人挺好，租你这房子我放心，他虽然知道是托管的，但见我以后也不提什么手续证明之类的了，另外在交谈中，咱保持和他的同频交流，也是保证沟通顺着的基础，十几年前咱就学会了陈安之老师的超速行销，里面的内容都熔在自己的销售血液中，呵呵，这保证了自己以后见任何类型的人，都能做到顺畅的沟通（自己的管理课程中还有门课程，叫《高效沟通》，给很多企业上过课，挺受学员的欢迎，此课程也是自己以前的公司新进员工的必修课），自己平时的不断涉猎学习也保证了与高端人士交楼的信息同步，最后给租客的感觉就是“这个房东素质高，人挺好，租着放心”，哈哈。

　　再说说租出去这套房子的另外一个想法
　　从正式挂牌到租出去，实际上是2天不到，自己一开始是想在装修的时候就租出去，当时谈了一个3100的，结果那房客又让中介的老总过来说情，想3000，感觉那租客变来变去，就没有租给他，今天这个租客看着素质高，租3000也无所谓，自己内心中还有一个重要原因，赶快把自己手里的房子出掉，为了帮小老弟推他的房源。
　　小老弟的房子收拾七八天了，进展还是不快，他比较重视细节，所以干活慢，自己的房子租完，就可以让中介都去关注他的房源，为他的房源找客户储备，帮人帮到底，咱得扶上马送一程。
　　另外自己想租3100甚至更高，后期能碰到，就怕我的还没租出去，他的也搞好了，到时候你说让客户选谁的房子，自己的兄弟就成了竞争对手，必须避免出现这种情况出现，真朋友是解决麻烦不是制造别扭。
　　我的房子租完，就可以给他施加压力了，让他加速完成，多在除装修外的方面下功夫，毕竟他自己的房子从没租过这么高的价格，以至于与他原来和租客的交流沟通方式都不一样，我还得看着他，给他指点一下，给他框一下。
　　总之，多为别人着想，自己没有亏吃。

　　从昨天开始已经淘宝下单购物，自己的第7套准备动工，等小老弟的房子租出去，自己再完成房子推向市场，不急。

　　昨天给青年居易的租房客打电话，说自己的房子到期后要卖了，按照合同提前一个月打招呼，对方虽说不大情愿，但也接受，说要是去年卖就好了，现在日租刚刚回暖，我说理解，一切按照合同来。
　　给链家御用中介小哥说了，让他们安排时间，在租客房屋空闲的时候去拍照，相信照片效果应该不错，因为日租房装修的比一般乱七八糟的住宅要好，哪怕租客把东西收走，我也会去收拾一下，提升档次，支撑价格减少成交时间。
　　问小哥挂多少钱，他说挂50万左右，现在有挂49万、48万、一套六楼挂41万，我问最近成交价格多少，他说年前46万，年后刚成交47.5，我这个48万应该很好成交，我的心理价位是48.5，家具家电可以送，作为讲价筹码。
　　看以上趋势，青年居易的价格是在微幅上涨的，有季节因素，也有市场预期，问他都是什么人买这个房子，小哥说大部分都是为了上学的，因为青年居易的学区还是不错的，天桥区的第二位，说明学区概念在市区的房子里还是比较好的支撑因素。

　　格局不是容易做的，呵呵
　　自己在配置房子的时候，虽然比不上季老湿的投入，但对于满足客户需求的配置，还是有格局的，比如热水器，至少是60升以上，昨天让小老弟发一下装的热水器照片，我怎么看着挺小，一问，说装的是40升的，心想，这格局就做不大，40升和60升才差100元，平均到5年，才20元，而给客户那种不爽的感觉，是100元买不来的，得不偿失，我告诉他，我的60升热水器，租客两个人用，冬季热水都不够用的，何况40升，小老弟说以后改。
　　还不知道他哪些地方进行了简配，本想多说两句，但转念一想，师傅带进门功夫靠个人，今后路走的长远，都在自己脚下每一步，这个别人控制不了。
　　做任何事，首先是格局格局还是格局。

　　说是小老弟的进度
　　进度很慢啊，昨天和他交流，他说自己怎么就干不出来活呢，都半个月了，还是看不到任何完工的迹象，自己都看不下去，感觉进入瓶颈，不知道该干什么活，看他这样，真是应了那句话：知易行难。
　　我到现场看了，就明白问题所在，核心问题，流程化工作不够，根本问题，学习的还不透彻，理解的还不深入。就眼前的问题，给他指出来，让他再回味一开始没干活前给他的提醒和要求，他有了深刻感悟，虽然当时信心满满，感觉他当时就没有听进去，现在遇到困难了，才深刻理解了对他的教导。
　　他的问题如下：
　　1、完全没有按照装修流程进行，给他提供的装修清单表，让他打印出来，干一项划掉一项，没有做，导致看见什么干什么，完全没有章法，乱做一团。
　　2、根本没有理清采购清单，遇到需要什么就买什么，一开始要求他一天什么也别干，就是在屋里，把每一个需要购置的物品，测量准确，然后再用一天时间，把全部物品买完，他现在这种随机式的买法，自己说什么也不干，得买三天，完全浪费时间。
　　3、过分注重细节，比如光修浴室门，就用了三天，还没有搞定，又是原子灰，又是超级防水什么的，在我看来，根本没有必要，多次强调了“我们提供的是房子，不是提供的装修”，还是没有听进去，钻牛角尖，只做细节，一叶障目。
　　4、标新立异，不遵从前人成功经验，自己想当然挑选了一款壁纸，结果颜色不对，贴出来的效果很差，不是一般的差，而且难贴，不停的翻工，我当时问这款壁纸的价格，就感觉不对，比我买的便宜3元，淘宝的价格都很透明，没有平白无故的便宜，质量肯定不能保证，结果到货以后感觉就是薄，盖不住墙面底色。
　　5、图便宜省钱，效果大打折扣，热水器竟然买了一个40升的，进出水连接管从家里拿的塑料的，据说还很贵，看着档次低，踢脚线竟然不换了，还是原来那种土黄色的，说擦了擦，我熊了他以后，又改成买了和我一样的，还有好几个地方，都省了，现在还看不到。
　　总结，学形容易，学神难，感觉自己的作品都还需要打磨，不知道如果再减配，会有什么结果。愿他这种开局能走长远。

　　昨天给小姑娘租客房间，加装了一台新空调，因为冬季屋里很暖和，又给她们了一台踢脚线电暖气，所以就没装冷暖的，空调26正一匹单冷铜管（安装师傅说现在很多旧空调都是铝管，我算着价格和这个一样，都是2015年的货，真不如买新的，有6年质保），很漂亮，1000元，加上安装费240元，一共1240，我去走线安装的插座，小姑娘感激的不行，估计我是她遇到的最好的房东了，这待遇，哈哈。

　　昨天收房一套，房东是位老阿姨，人挺好，非常爽快，心直口快，是御用中介小哥给淘出来，结果好几个中介都在抢这套房源，小哥让我抓紧定，就这样，自己的第八套收入囊中，本来想暂缓一下，结果又上套了，哈哈。

　　看看第七套房子的效果，刚刚完成，还有一些小细节没处理完，大体效果有了，清新北欧风。

　　

　　

　　

　　

　　无敌阳光大卧室
　　

　　今天又看到好消息
　　山东省菏泽市成武县人民政府发布《关于成武县鼓励农村居民进城的实施意见(试行)》。《意见》提出，农民进城购买首套新建商品房享受每平方米300元的优惠。申请使用商业性个人住房货款在县城市规划建成区内购买首套普通自住房的农村居民，首付不超过30%，货款利率下限为货款基准利率的0.9倍，上限不超过贷款基准利率的1.25倍。
　　看看里面的关键词，人口、金融、财政一起上政策，后期走势能往下走？
　　为这个政策点赞，人来了，都得互相服务吧，就业机会就来了，得先住吧，就买房子买地，没钱，借给你大部分，害怕利息高，就降息，害怕房价高，给你补贴，担心回不去老家，农村宅基地还给你保留，永远要为政策点赞！
　　这还看不懂，还不该行动吗！

　　今天青年居易房子已经上了链家出售信息，等着中介来消息吧，看看有缘人是谁。

　　今天是周五，赶在明天周末向市场推出房源，因为看房的多，可以快周转，自己抓紧时间处理房间内的细节。
　　先从窗帘开始，网上买的，皱皱巴巴的，用电熨斗全部熨烫一遍，效果立现。

　　

　　看看小卧室处理完成的效果，不是刷的漆，是贴的蓝色壁纸。

　　

　　这套房子自己都想住，属于小区楼王位置，晚上看夜景很漂亮，下面就是万达广场和商业街。
　　

　　昨天把民宿的房间给了长租客户
　　长租客户是前一位领导租客的下属，当时给领导搬家，就问我还有房子吗，给他看了房间超级满意，也没有给他要高价，3000元一个月，和他领导一个价格。
　　本来想来个3100之类，想想还是算了，做事不要太满。
　　1、和他领导一样，对他领导和对他，都说的过去，否则有涨价之嫌
　　2、没有中介费，其实实际到手比他领导多
　　3、虽然收房比他领导那套贵200，本来憋着气怎么出租也要同步高200，但市场不信赌气，房型一样，配置差不多（因做民宿比他领导东西多点），就应该差不多，符合财务模型就可以
　　给短租平台说明情况，房间下架，密码锁继续有效，密码有效期可以改成一年，这期间也保不准客户有什么变动情况，可以随时上架，这期间不收任何费用。
　　最后还是租客一句话挺让人满意，“租你这个房子除了房子好，还主要是因为你这个房东好”，哈哈。

　　继续做中国好房东
　　第一套长租客户是一对小情侣，以前感觉到他们有时闹点小别扭，有时打电话给我说房子不租了，结果过一会又和好了，说继续租，呵呵。
　　昨天租客小姑娘问电视机遥控器坏了，哪里能买到？我说你换电池试了吗，她直接说是摔坏的，估计是吵架摔的，我就不追问了，我说我晚上问问卖家客服吧。
　　问了客服，说明情况，人家给发一个过来，运费我付，我直接给了租客地址，发的顺丰，按说给租客要点钱是正常的，谁叫你自己搞坏的呢，那我就给小姑娘说，“给你发了一个新的，别再摔坏了，不用你出费用”，没错，我没要她钱，她感动发信息说一个劲谢谢。
　　如果是吵架摔坏的，再花钱，小两口还得置气，矛盾宜解不宜结，能帮人处且帮人，就是正常摔坏的，这点小钱只会增加咱中国好房东的分值，口碑比金钱重要。

　　看了这套房的装修，有点颠覆三观
　　路上碰上中介，说“哥，业主刚给我三套房，你去看看吧”，我以为是空房子，一问才知道，这房子是业主自持，让中介小哥帮忙收家具什么的，房间里摆一下，然后出租，一共三套，其中一套已经租出去了，3600元/月，另外一套刚装好，还有一套没有开始装修，中介小哥给我说，业主不差钱，装的都是宜家的家具，全部花了4万多，哇塞，这一点吸引了我，我说走，咱们去欣赏一下这套刚刚装完的。
　　进门以后本以为全套北欧风，亮瞎我的眼，结果、结果、结果是这样的：
　　

　　欧码噶，在我眼里，这全部4万元的宜家家具，根本不值这个钱，如果给我4万，我那个房子得装修成多么好啊，而且墙面什么都没有，就是白墙，屋里没有软装，屋里开关插座一个没动，踢脚线还露着半截水泥墙，谈不上什么人性化的设计改造，唯一一点就是，咱就是牛，全部宜家。
　　据说刚租出去的这套房子，客户一眼就相中了，马上拍钱，长租一年月租金3600，这得是多么享受高品质生活的人啊，而房东所做的装修工作就是“购买宜家家具”，送货来以后，让中介小哥来开门，指定摆放位置，连包装塑料布都不揭，就往那一搁，手都不沾土，任性。
　　这让我这劳神费力、精雕细琢，甚至连租客抬手摸开关的位置都优化的人，感觉这些工作都相较人家任性的摆放式装修简直上不了台面，哈哈。看到人家这操作，真想从楼上把梯子、电锤、腻子铲统统扔下去，回家睡觉，呵呵。
　　好了，现在用正常理性思维去分析这事，人家租高价，也有支撑的。
　　1、房型和咱的不一样，标准两室一厅，敞亮，客厅能放四人座宜家大桌子，你给我都没地儿放；
　　2、面积67，咱的是53（实际还不到），各房间没有局促感，摆家具任性，大房间吸引高端客户，回想我以前一位准租客，对我房间非常满意，但最后还是选择了一个95平的大房子，虽然装修不如我，这个面积和户型，没法比，也没法改（咱的原则是不动墙面主体结构）；
　　3、宜家的东西代表一定品质，虽然贵，但也衬托了房间价值，房东是另辟蹊径，超越了一般人的客户群体，满足更少数几个人；
　　气得我真想第八套房子不装修了，刷个白墙也去买一批宜家家具，摆场后坐等收钱，哈哈，但这只能开玩笑想想。
　　理性思维再让咱算是这位房东的租金回报率，这是硬指标：
　　67平房价2万相当于房子134，加装修4万=138万
　　租金3600X12=4.32万
　　租金回报率=4.32/138=3.1%，还算说得过去，房东不傻，应该是个聪明人。
　　如果咱也去收这么一套房，到底合适不合适呢，算账：
　　假如2600收，3600租出去，5年合计收入6万，不算空租期和中介费，等于5年赚2万现金+一套原价4万的旧宜家家具，去掉4万元5年的利息损失1万，净收益1万现金+一套4万旧家具，如果旧家具5年后残值为20%，即净收益1.8万，
　　5年回报率=1.8/4=0.45%，每年折合9%，远低于自己收套2000元、装修费1万元的房子所得到年化50%以的收益，所以结论就是，房东可以干，咱不能干。

　　今天给小老弟收房子一套，本来中介是把房子给我的，知道我在这里收房子，我看小老弟第一套房子基本上收拾好了，虽然达不到我的心理预期水平，但还是让给他了，房子很便宜，东西很全，我收都可以，但天下的钱不能都自己挣啊，帮人就是帮己，让他收吧，谁叫咱是大哥，哈哈。
　　但是这套我从收房到装修一点不管他了，让他成长。

　　今天我的第七套房子和小老弟的第一套房子都租出去了。
　　我的这套竟然租给了大学校友学弟，差我10年，同一个学校同一个专业，真是太巧了，人家一口一个师哥叫着，咱还真不要意思，我们还聊起来以前的同一个老师某某，以前住过的宿舍等等，天下的事，真有意思。这套房子周日挂中介，今天出租完毕，三天，下午签完合同，又是一波给其他中介的回绝电话，“晚上别看房子了“，中介们都问还有房子吗，我说10天后有一套，就是我的第八套可以出来了，哈哈。
　　小老弟的房子今天刚刚上线，下午三波看房的，最后一对小夫妻租走了，真替他高兴，虽然房子还远远没有达到我的要求，这个片区就是租的这么快，最后给他个结论，运气好而已。马上张罗着给他再找一套，刚才说的那套，只给三年租期，不要了。

　　看看小老弟的作品，整体还是缺点啥啊，就这样还是秒租，呵呵。
　　

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”1
　　这里所说的“道”，也就是事物的根本逻辑，也叫根本原则，只有遵循事物的逻辑去做事，或者顺势而为，才能真正做到道法自然，哈哈，大道理啊，用大白话讲就是干事顺。
　　总结了一下自己从2018年到现在所干的这件事，这里面的道在都哪里呢？
　　自己看了很多书，看了季老湿的文章和其他一些装修公号，也让很多朋友看了他的公号文章，其中有文字，有图片，内容挺繁杂，也和一些朋友交流过这些内容，我就问“你看季老湿文章，如果找到他的最核心点是什么”，结果没有人说清楚，比如说“漂亮、好看、档次高”等等，这些在我看来都不是核心。
　　我说，按照我的理解，季老湿或者咱们周围干这个事的人，遵循的装修房子出租其中的“道”，就是溢价率！溢价率！溢价率！，离开了这个关键中的关键，干这个事就是学雷锋，如果坚持干，就是脑子有病。
　　看季老湿发的图片，下面都有句话，某某房屋，装修后溢价率多少，所以溢价率才是季老湿的关键，而所做的一切，都是围绕这个溢价率展开，这个道控制着后面的一切，当初我看到季老湿文章的时候，第一眼打动我的，就是这个溢价率，虽然他的文章资料没有明确强调这个事情，感觉只是写了一个结果，而自己后来试验小公寓，也是在测试这个溢价率，并且设定好了自己的溢价率范围，只有在这个范围内的房子，自己才干，否则宁肯歇着。
　　所以，离开溢价率谈装修出租，都是白耽误功夫，要不为何季老湿写的内容叫“溢价出租”呢，没有溢价一切枉然，如果有开始想干这个事的，没有一开始想好这个溢价率逻辑，后面走不长远，最后还得逼着回来，深挖溢价率。

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”2
　　把第一个道搞清楚了，就要说说第二个道了。一切围绕着溢价率，宽泛的讲就是收房和租房的差，除以收房的价格，细致的讲还包括装修费、给中介的中介费、物业后期维修费等，都在分母下面，所以说提高溢价率，还得在这方面做文章。
　　装修要达到一定标准，费用省不了，就不打这个主意了，那中介费和后期物业维修费（人工费）能省吧，可以啊，怎么省呢，一项一项的分析。
　　省中介费两个办法，一是不通过中介出租，而是减少使用中介的次数，也就是让客户连续租。不通过中介就要自己拓展客户，老客户转介绍是最好的一个渠道，要想让老客户转介绍，你的房子必须好，你作为房东必须成为中国好房东，他们才乐意给你介绍，我有两套房子是通过转介绍租出去的，有一套房子收进来是通过给楼下阿姨做好事得来的，这本质都是离开了中介渠道，利用转介绍。而想让住进来的租客连续租，除了要做中国好房东之外，你的屋内设施必须具有那三个字“实用性”，在我看来，实用性至少增加收入6000元（四次中介费）！
　　房子再好看，是让租客眼前一亮，而想做到留住租客的心，必须在“实用性”上做文章，季老湿的文章也提过可能大家都看过屋里真亮堂，灯光打的好看，插花摆的好看，而我更注重这些东西的实用性。实用性可以从以下几个方面考虑改进，留住客户的心。
　　1、灯光：原则，在能装灯的地方，一定要装灯，每盏灯不低于24W（足瓦，很多标注24W其实是12W），很多出租屋都是一个小灯泡，要改成灯罩面积大的灯，比如直径50厘米以上的，还要在租客会驻留的地方装灯，比如餐桌上方，沙发侧面，床头，甚至梳妆镜旁等等，能装固定的装固定，能装台灯装台灯，这些都属于功能性光源，满足租客的日常功能使用，这些灯还要兼具美化的作用，起到调节屋内色差的功能。
　　2、卫生间：防水厕纸盒为必备，安装位置为坐在马桶上转身可以够到，能把纸撕扯下来，有的直接装在马桶上方，上厕所的人得扭转180度才能够到，你这是让人家练瑜伽呢；很多卫生间除了淋浴开关和面盆水龙头，洗衣机水龙头，就没有另外的拖把水龙头了，这必须得另外接一个，现在装明装水龙头就很方便，要不涮拖把得用水盆在洗脸盆接水倒桶里，多别扭；
　　3、插座：在租客能驻留的地方都加上，能加多少就加多少，而且要那种多孔的，坚决不是那种5孔的，怎么也得保证每个地方可以同时插三个电器，在厨房橱柜上方要加装多孔的，得保证电饭煲、电饼铛、榨汁机等一起工作，起码有三个三相插座的孔，而且高度距离台面不要超过50cm，否则有的电器够不到，还得拉插排。
　　4、收纳空间：比如大立橱尽量大和高，厨房安装吊橱，床下空间，卫生间置物架尽量多，门口鞋柜等等，这点要做到极致，保证租客再多东西能放得下。
　　还有很多地方，比如西晒的窗贴隔热膜、热水器加开关等，就不一一列举，究其原因为什么这样做，就是为了让租客“住的顺手”，举手抬足都顺手；房子好看那是一时，再好看的壁纸、窗帘，就想看惯了同样一个美女，天天看也没有了感觉，而需要使用的功能，那是天天都离不开的，如果365天某个地方天天别扭，这种感觉是会积累的，会蔓延的，在内心深处会产生一些不好的感觉，让他忘了当初的美丽，忘了一见倾心，只会记得不好，哈哈，和某些事情何其相似，找个机会，会给房东提，不愿提的，会在房子到期后毅然决然的离开，那就还得找租客，付中介费了，这溢价率就下降了。
　　如何减少后期的物业维护费，就是东西都换好的呗，很多配件稍微贵一点，寿命比差的长好几倍，这个不要吝惜，后期的物业维修费只会越来越高，这个必需省，一个角阀差的15，好的25，感觉贵了10元，都能买两个了，可是如果以后坏了，让别人修，上门费得50元，哪个更合适。
　　说了这么多，不围绕着实用性的改造装修，都是在降低溢价率，这是装修中遵循的道。

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”3
　　想清楚溢价出租的“道”1和2，就得说说3了，道1是为自己的，要不没人干，道2是为道1服务的，就是要让租客住的长，要不溢价率没法保证，那道3是什么的，就是制造“哇塞”的第一感觉，解释一下就是如何让租客有好的第一印象。
　　很多人都看过别人的房子，有的房子不管装修多好，总是有点不顺眼的感觉，就是第一印象不好，现在都兴什么风，比如“北欧风”“日韩风”“加勒比风”“美式风”等等，每个风格都不一样，怎么来让租客进门就“哇塞”呢，这就要靠软装了，咱们自己的软装可以做到想什么风就什么风。
　　说的装修分硬装和软装，详细解释可以百度，这里说重点，装修怎么好看，就遵循一个原则，色谱均衡！好专业啊，其实就是看那个色轮，什么是色轮，看下图：
　　
　　蓝色条纹的床单，对应黄色墙面，淡蓝色的窗帘，对应黄色墙面，粉红色的花又可以和蓝色窗帘进行对比，让蓝色窗帘和黄色墙面过渡一下，这个位置是进门看到的视线中心，可以往两边发散，左右看都感觉舒服。
　　总结一下，只要搭配好，哪怕就是刷白墙，也能出效果，颜色搭配，是装修视觉效果中的关键，要想“哇塞”，多用对比，就能触动租客的第一印象。

　　正在写“道4”，呵呵

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”4
　　好了，把改造出租的“道”123讲清楚了，那就要说是接下来的第4条，这一条又绕回到溢价率的问题，这溢价率不是讲过了吗，一切围绕着溢价率，但是我看季老湿的文章，还有其他人的文章，没有看到有人提到：溢价率的时间参数。
　　下面就来谈谈这第4个“道”，给溢价率加上时间参数。
　　任何回报都要将投入与产出，这个投入和产出是有时间参数在里面参与的，所有投资类或经营类的事情，离开了时间维度去考虑这个事情，会成为盲目的行为。
　　先说产出，除了产出的金额（价值），还有一个是产生这些金额（价值）的时间，有的产出时间比较长，咱们天马行空想，比如第一次拿工资，从小学开始一直到大学，得6+3+3+4=16年，才有回报，但有的产出是非常快的，比如早上去批发市场批点水果，下午就能卖完，时间是早6点到晚8点，14个小时（如果有个大户一下子把菜都买走，这个时间还短），这个属于时间不固定的，很多固定的产出，产出额是比较小的，比如存一年的银行理财，才4-5%。
　　再说投入，除了投入的金钱，还有精力（可以折算成金额），还要加上投入这些金额的时间，这是关键，比如那个卖菜的小贩，他去批发市场批菜，可能用半个小时就把所有的货买齐，他的精力投入是费脑子决定要买哪种菜、买多少菜，他可能要想上几分钟，这几分钟都是要值钱的。所以我们看到听到很多大老板有魄力，一下投资多少钱几个亿，而决策的过程也是值钱的，可能是正也可能是负，这里就不展开了。
　　总结一下就是，能用最短的时间，产生最高的溢价率，当溢价率不变的情况下，减少投入的单位时间，这就有点像财务中的资金周转率，周转率越高，哪怕利润低点，年回报就很高，比如碧桂园一直强调快周转，我给小老弟也一直说咱们也是快周转。
　　具体到溢价装修出租这件事，就是要做到尽量加快装修速度，减少装修时间，他们都说，我装修速度真快啊，其实我是围绕着这个溢价率的时间参数来做文章的。慢慢的搞，捣鼓一年也可以出来一套房子（不考虑收房空租期成本），溢价率还是那些，捣鼓1个月，溢价率还是那些，用10天干出来一套房子，溢价率还是不变的，但就因为工期缩短了，其实单位溢价量已经很高了。
　　这里展开一下，溢价量最高的事情是什么，其实是存款，比如手指点一下，几秒钟在网银存上几万块钱，一年利息4%，就得到了未来几百上千元的收益，如果换成工作，哪个工作可以几秒钟换来未来上千元，而对比打工，哪怕月薪上万，22个工作日，每天8小时，每小时60分钟，每分钟折合0.95元，所以有人愿意盯手机抢红包，一分钟抢到一块钱，堪比万元月薪，哈哈。
　　那溢价装修这个事怎么算呢，五年利润可以做到4万，其实只用了10天，如果换成打工，相当于每天的工资4000，这才是溢价的时间价值，也就是单位时间溢价量。
　　说到这里就带出收房原则了，到底这个房子要不要收，因为有的房子收房价格低，房子状态差，需要收拾较长时间，有的房子品质好，房子配置全，价格高，到底收哪个呢，有了这条原则，就用算账的方式来决定是否收房，我刚收了一套房子价格2300，出租也就2900，3年租期，总租金净收益15000，但是工期一算，也就3天，15000/3=5000，收益比那个2千收的房子还高，别看房子贵，坚决收，当然前提是房子得能租出去，那就要看定价（溢价率）、实用性、装修的那些“道”是否符合了。
　　最后举个例子，如果有套房子，就是因为你用半天时间打扫一下卫生，清除了一下垃圾，房子溢价50元，5年期，你干不干呢，以前没有量化，现在有了，50X12X5=3000，除以0.5天，等于一天的收益6000元，你觉得这半天值不值，这种事值得做吧？

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”5
　　说说房屋装修到底建的什么“模”。季老湿说过，你的装修要建模，就是以后每个屋子都按照这个样式、标准、流程去装修，不用每次重新琢磨怎么配颜色、怎么买家具，耽误时间了。就是拿个模子去套每个房间，这样可以大大节省时间，也就相当于提供了溢价值。
　　在这个建模方面，我有一些更深层次的思考，建模到底是为什么，有的朋友说是为省力，有的朋友说是为便宜，而我考虑的是，建模是为了“省时间”，因为只有时间决定总溢价量。
　　比如有人问我，哪种壁纸好看，我上面说的是，哪种壁纸都好看，而现在我真正说的是“好施工的壁纸最好看！”，因为有的壁纸粘性大，稍微贴歪了都揭不下来，耽误时间，有的壁纸透亮，墙壁脏的必须刷白色乳胶漆补色，耽误时间，当你理解了溢价率的时间参数这个维度，一切耽误时间的装修材料都不是好材料（当然这是在品质保证的情况下，挑选好施工的），所以我在建模的后期，是一直在试验保证实用效果的前提下，这部分模块的装修能否省略，哪怕取消了这部分功能，节约了装修时间，虽然租金会低点，单位价值会不会反而增加。
　　比如那个吊灯，试着买了另外一家的，结果发现这家的灯罩吊索装饰物紧固件都是组装好的，回来只是接线而已，而以前买的那家来了都是散件，得一步一步组装起来，时间是这家新的三倍，虽然这家式样稍微不如早期那家，还是果断换掉，以后都买这家新的，就这在打磨装灯这个模块的“时间”，而不是什么样式、价格，网上样式上千种，价格搜完全淘宝便宜2块钱，而不考虑装配时间，有病啊。
　　所以说建模到底建的什么模，一定是时间的模，而且是并行时间的模，比如我的床在旧货市场买550，加运费70，如果搜全网，肯定能找到比620便宜的床，可是人家给搬到屋里，给组装，你可以不用管，这半个小时，你能装2个插座，这个床的时间就属于并行时间，这个模就建的对，而不是要全淘宝搜床的式样，床的价格，买来自己装。
　　我现在对全屋装修的每个模块都大体测试了时间，并不断优化操作顺序，最好并行时间，一个人干怎么并行？比如有的地方需要刷胶，要等时间，才能干下一项，可以在等胶干的时间干别的事情，正好完成，不耽误时间。
　　我心目中理想的装修是，屋里每个模块都在并行工作，用时最长的那个活所用的时间，就是全部完工时间，最好一天内全部完成，哪怕支付一大部分装修成本，只要单位时间价值足够就可以，当然这个不现实，你屋里根本装不下这么多人同时干活，有100多项改造呢，100个在屋里，那画面有点热闹，哈哈。
　　建模还有一个在前段的模就是收房，因为收房时间也是计入到溢价率的时间参数的，比如你看好的一个房子就是要价2100，你非想要2000，而这时候手里的活是空闲的，谈来谈去多用了5天，这就不一定是个划算的收房，马上收房10天干完，谈判5天后共用了15天干完，前者每天时间价值4100，后者每天时间价值3100，我的做法通常是谈房价这个事完全交给中介，规定好价格范围和房屋标准后，我一分钟时间都不投入谈判，最多看一眼房子，然后签约，收房过程控制在2个小时（看房半小时，计算改造成本、溢价率，签约过程、和房东聊天沟通感情1.5小时），这就是我收房建的模，以时间为核心。
　　把时间模建好了，你就会感到这个事其实很轻松的。生活无处不建模，比如有的人做法，半个小时可以做一桌子菜，有的人得忙活一上午，有的人可以很快做出一个漂亮的PPT，有的人半天数据还没有整完，其实都是建的模时间不一样导致的。给每个事情以时间维度优化建模，生活会很轻松。

　　这几天发挥王阳明格物致知的精神，围绕这个事，脑子一刻也没停，要把溢价出租这个事从根子里想明白，感觉到触碰到那个窗户纸了，哈哈

　　@ty_139008208 2019-03-25 14:04:26
　　楼主，能不能麻烦你给分析一下大连
　　目前是只有唯一自住的一套大两室老小区步梯，09年父母买的写的我的名。不是主城区，在大连开发区，房子紧挨着小学和初中，勉强算是个学区吧，因为初中还算是区内挺好的学校。
　　16年结婚的时候准备买房，家附近海边大概6k7k,周边最好的房子也就7k,8k的均价，觉得也就那样了，没买，买了台车。
　　这两年不在本地，回来后房子一下就翻番了，海边现在1.2-1.4，新楼盘和二手差不多，我......
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　　感谢你的信任，对大连不了解，房地产区域性很强，看字面你要买房子保值增值，但我感觉现在买房子赶不上理财，房价不涨，100万每年就损失4-5万，你就盯一点，这个房子未来五年能否涨25%，有什么确定性指标支撑这个涨幅，否则就别买了，更别贷款买。买新房增值不靠谱，我们这里东部新城都都有9999元的房子了，现在是比谁的盘便宜，想参与房产投资，找当地房产投资团队，去沈阳，那里炒房的多，有过程机会，适时地退出，可获利。

　　@平淡生活8W
　　卧室床边带地毯的效果

　　

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”6
　　溢价出租这个事，得花多少时间精力才合算。
　　如何减少某项事的时间支出，这是所有经营之道和核心。
　　比如所有工作的终点都是走向那个退休，工作时间为零，所有的管理提升都是为了减少管理时间，所有的改善都是为了提高效率，少花时间，所以溢价出租这个事，对于经营者来说，终极目标一定是把工作时间减为零。
　　回想自己干这事，别人都说真快，10天就能把毛坯房干完，回顾自己的时间支配是这样的：早上5点半起床，做早饭到7点，吃完早饭7点半，送完孩子上学，老婆大人出门后8点，自己整理一下梳洗打扮到8点半，稍微休息一下9点出门，一直干到下午4点，然后去超市买菜做饭一直忙到晚上刷碗辅导功课等等，这一天才算结束，留给我干活的时间其实就是7个小时，去掉吃饭休息时间，也就6个小时，以风圈残云的速度，十天60小时，干完一套房子，这样一算，还真佩服自己。
　　且慢，仔细想一下，这是自己想要的吗，其实不是，自己按照原来规划是完全以娱乐来消耗掉这每天6个小时，浪费在美好的事情上，如果这样一直忙下去，虽然未来赚到钱，但如何是个头，反而成了退而不休。
　　想清楚了，就要向终极目标迈进，就是必须大幅度减少在溢价出租这件事上的花费时间，这就是要逐渐扔掉自己建好的模，必须的。收房和出房基本都是由中介搞定，这个基本不花时间，自己的设计以及采购这个模，包含一些核心技能，现在半天可以搞定，也不算占用时间，那扔掉哪个模呢，想来想去就是自己动手干这个所有的装修活这个模，什么贴壁纸，什么装厨子，什么修地板，我得扔掉，如果扔掉，可以节省出来至少五天以上的时间，那就向终极目标迈进了，可是扔给谁呢？想来想去，就是他，小老弟。

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”7
　　人类劳动的终极模式，是合作共赢！
　　合作的基础，一定是把整个链条中的各环节，以最优效率的建模，组合在一起，产业链才是最优化高效的。
　　回想小老弟在独立完成房子时的痛苦时刻，比如他根本不懂色彩搭配，为了挑选一幅画，半夜2点还和淘宝客服沟通（这个客服也够惨的），最后挑来的还不怎么样，本来他自己都说干完了去好好学习一下，其实根本不可能，那就会进入他的不舒适区，那个是他不擅长的，就是勉强学了，也捡不起来好模，他不擅长的正好是我最擅长的；他还说不太善于和客户打交道，这也是我擅长的，他就适合闷着头干活，其他的什么也不管，不用动脑子，这样会很舒适。
　　想明白以后，我准备和他合作，原来说过不和别人合伙干生意，但这不是传统意义的合伙，而是整合我们两个的产业链，我想好了，联合起来搞溢价出租，我掌控前段和后端，收房、设计、购物和出租、客户维护等，他就管着中间干活，我不动手了，可以去市场挖优质房源，我想的是实现1+1>2的效果，哈哈。
　　舍得舍得，你想得到，必须得先舍，舍多少呢，自己设定了三种模式，每一种必须要经得起推敲，考验。
　　1、我把贴壁纸这个活全部包给他，这种房子每套我去外面问，包工包料1千多元，他如果贴，我单单手工费，贴一套房子给他1千元，我干剩下的活，房屋出租所有收益归我。
　　2、把全部装修活让他干，从贴壁纸到装家具，一套根据活的多少，5000-10000元手工费，干完活结算，房屋出租收益归我。
　　3、把全部装修活让他干，不计算手工费，把这套房子的5年全部利润与他平分，没错，平分，当年不分红，后期每半年分一次。
　　以上所有投入都是我来投，他不出一分钱，三种模式都是不用动脑子的劳动付出换来价值，自认为每一种方式都对得起朋友。
　　想好了，准备找他谈，准备先从国际国内形势、商业风口、片区发展规划等等方面切入，哈哈，去了肯德基，正经八百的开始两人会议，结果以上内容统统没说，直接进入正题，问他累不累，他说累啊，不光身体累，更主要的脑子累，不知道如何设计，如何搭配，不知道买什么东西，即使模仿，也完全没有头绪，感觉也学不好。
　　我说这块你觉得困难的我来做，你只管中端，我来负责前段和后端，然后我提出来这三种模式，小老弟想了一下，说第三种吧，我说没问题，这意味着未来我的利润的一半要拱手相让，原来给自己设定的百万以上收入，就要拿出来一半给人了，这需要巨大的舍得精神，在心里自己给自己点三十三个赞。
　　小老弟补充说，这样不公平，我一分钱不出，就要分你一半利润，不合理，他说不合理的事情长不了，我说也可能会，他说我出一半的钱，包括收房、装修成本、维护费用等，等于咱俩共同投资一套房子，我说也行，公平的事情才能走远。
　　说到这里小老弟已经迫不及待的要去干活了，问什么时候开始，我说这样吧，把我正在装修的第8套房子给你干吧，这套房子我已经干了一段时间，很多活都干完了，工作量比较小，而且收房价格比较低，利润是比较大的，小老弟高兴的不得了，说咱别开会了，快去干活吧，我说且慢，我得把装修活的要求以及今后的退出机制等讲明白，不要以后兄弟不和闹矛盾。
　　合作后的1+1>2效果显现了，因为我可以专心去收房，竟然一下子又收了3套，算上这个刚刚合作的房子，已经有4套房子待装修，这比我自己一个月收2套，其实是轻松的，我问老弟，咱们一个月干4套怎么样，他说没问题啊，贴壁纸3天，后面的活3天，总共6天，一个月4套，一年可以50套了，按照一人一半的话还有20多套，这个预测速度已经远远我个人干的了，真是1+1>2，按照5年算，我的预期收益一点没降啊，有舍才有得。
　　小老弟也说了，咱这种模式比人也没法学，改造的内容多，让比人干都没法核定成本，就得是自己动手打造，这是技术壁垒，没法突破，我想想也是，大量的改造内容其实别人是学不走的，看着简单，干起来不容易。
　　这样算下来，包含合作的房子，总房数已经11套了。

　　刚刚收拾完一个和以前户型相同的，3月30日开工，今天基本完工，已经秒租，租客是另外一个租客的同事。
　　看看图吧，是不是一个模，呵呵。
　　

　　这次采用了大叶植物，高的绿植，以增加视觉冲击力，另外电视机的位置改变，安装方式也改变，原来是在墙面安装，现在是吊装，放在墙角，不碍事，有点像KTV哈哈，挺新潮。