记录从买房到财务自由之路
说说搞房屋改造出租的那些“道”8
一切皆投资理财。
小老弟干着活，现在自己有些时间思考，就想着能不能把这个干活部分，再分出去呢？
自己在开始这个事之前，就先制定财务预测表，自己又盯着以下这几个测算表，足足看了2个小时，见下表。
这张表是自己干（或者让小老弟干），最终的收益情况：
算完以后是19%，再往深里想，这是不是很多人进入这个行业的依据，可能很多人没有像我这样仔细算投资帐，但要干这个事背后依据的逻辑是不是它，那些想投资我的老板，他们曾经说过一个生意能有10%以上的纯利润已经很不错了，那些蛋壳公寓、自如公寓他们背后依靠的逻辑是否也是这样一张表，只不过再加上一些管理费、财务成本等等，如果有年化19%的生意，他们会不会疯狂的融资、疯狂的砸钱，哈哈，感觉触到真理的边缘，王阳明把竹子看破了，嘿嘿。
这时又想到了很多朋友说的，“这个事只有我这种凑够了天时地利人和的人可以干”，其他的朋友都干不了，没这条件没那条件，而说这话所有的前提都是把自己设定为什么活都自己干，而不是以投资的心态，包括开始时候的自己，如果把这事当成买个理财，就简单的多了，我相信大部分人都能干，也不用扣每个细节了，比如壁纸什么颜色、床单好不好看，电视什么牌子等等。
如果今天有个人过来说，老兄，我把你所有的事情都包下来，我给你19%的年化回报，我应该毫不犹豫的交给他，“来了，老弟，干吧”，哈哈，这个人除了我的小老弟，其他人在哪里呢？
自己想了一圈，老家亲戚、没事干的朋友、那位想投资我的大老板，但好像都不是我这个来干的老弟。
又想起20多年前自己开工厂做音箱，到电器市场销售，干了三年，自己一直干的很带劲，又是研发工具，又是研究式样，跑市场看便宜材料，虽然腰里别着个大哥大，但和一个民工没区别，用现在的财务思路看，就应该在后两年，直接在广东进箱体，只保留一个工人装配喇叭，厂房缩小3/4，甚至连这个都省了，只要定资金回报率即可，如果快周转，哪怕只有10%利润，每年资金转10圈，利润也是可观的，后期电器市场很多人都是这么干的，我还保守在产品思路，最后在大形势下，关厂拉到。
往后给自己再次理清了思路，这个事必须向理财方向转，再次压缩自己的工作时间，争取回来更多的时间，去听音乐、看大片、下水游泳、爬山观景，哎呦，这好像就是那些董事长正在做的事吧，终于搞清楚了，人家实际上都是财务投资者。
如果现在手里有1000万现金，我都想宁可放在银行吃利息，1年50万的收入，连这个溢价出租也不捣鼓了，因为这50万的收入，投入时间是0，单位时间溢价值几乎是无穷大，这才是终极目的。
一切皆投资理财。
小老弟干着活，现在自己有些时间思考，就想着能不能把这个干活部分，再分出去呢？
自己在开始这个事之前，就先制定财务预测表，自己又盯着以下这几个测算表，足足看了2个小时，见下表。
这张表是自己干（或者让小老弟干），最终的收益情况：
算完以后是19%，再往深里想，这是不是很多人进入这个行业的依据，可能很多人没有像我这样仔细算投资帐，但要干这个事背后依据的逻辑是不是它，那些想投资我的老板，他们曾经说过一个生意能有10%以上的纯利润已经很不错了，那些蛋壳公寓、自如公寓他们背后依靠的逻辑是否也是这样一张表，只不过再加上一些管理费、财务成本等等，如果有年化19%的生意，他们会不会疯狂的融资、疯狂的砸钱，哈哈，感觉触到真理的边缘，王阳明把竹子看破了，嘿嘿。
这时又想到了很多朋友说的，“这个事只有我这种凑够了天时地利人和的人可以干”，其他的朋友都干不了，没这条件没那条件，而说这话所有的前提都是把自己设定为什么活都自己干，而不是以投资的心态，包括开始时候的自己，如果把这事当成买个理财，就简单的多了，我相信大部分人都能干，也不用扣每个细节了，比如壁纸什么颜色、床单好不好看，电视什么牌子等等。
如果今天有个人过来说，老兄，我把你所有的事情都包下来，我给你19%的年化回报，我应该毫不犹豫的交给他，“来了，老弟，干吧”，哈哈，这个人除了我的小老弟，其他人在哪里呢？
自己想了一圈，老家亲戚、没事干的朋友、那位想投资我的大老板，但好像都不是我这个来干的老弟。
又想起20多年前自己开工厂做音箱，到电器市场销售，干了三年，自己一直干的很带劲，又是研发工具，又是研究式样，跑市场看便宜材料，虽然腰里别着个大哥大，但和一个民工没区别，用现在的财务思路看，就应该在后两年，直接在广东进箱体，只保留一个工人装配喇叭，厂房缩小3/4，甚至连这个都省了，只要定资金回报率即可，如果快周转，哪怕只有10%利润，每年资金转10圈，利润也是可观的，后期电器市场很多人都是这么干的，我还保守在产品思路，最后在大形势下，关厂拉到。
往后给自己再次理清了思路，这个事必须向理财方向转，再次压缩自己的工作时间，争取回来更多的时间，去听音乐、看大片、下水游泳、爬山观景，哎呦，这好像就是那些董事长正在做的事吧，终于搞清楚了，人家实际上都是财务投资者。
如果现在手里有1000万现金，我都想宁可放在银行吃利息，1年50万的收入，连这个溢价出租也不捣鼓了，因为这50万的收入，投入时间是0，单位时间溢价值几乎是无穷大，这才是终极目的。
为行动派点赞
论坛里一位本省四线县城的朋友，前段时间咨询我溢价出租的事情，热烈祝贺他，搞成了！
谁说四线没有市场，这位老弟收的电梯房5500/年，出租10000/年，装修成本5000，收房租期签的3年，他平时上班，就靠晚上时间业余搞，也没有那些挑来选去、色彩搭配、工艺深究，就是简单粗暴的翻新，按照当地的档次，把这房子收拾的拉高一个身位即可，完美秒租，可喜可贺，欣赏这样的行动派。
征得他的同意，上传几张图片看看，不好意思在我看来是不合格的装修，更不会进季老湿的法眼，但就是秒租，只有客厅贴了自粘壁纸，其他房间还是毛坯状态，呵呵，家具家电也是比普通的好点，但我相信他后期的作品还会继续改进，他只有自己干过，才明白要提升哪里。他今天又收房去了，我鼓励他收个10套再说，他点头同意，当地市场空白期，要抓紧时间抢占啊。
特别欣赏他说的一句话：“其实啊，你只要忙活就能挣钱”，嘿嘿，非常经典，我相信他是在聪明的挣钱，不在多少，在于聪明的方法，季老湿说，地产不为我所拥有，但为我所用，这就是聪明的做法，虽然只签了3年，但是年化净收益率46%，还是很高的。
论坛里一位本省四线县城的朋友，前段时间咨询我溢价出租的事情，热烈祝贺他，搞成了！
谁说四线没有市场，这位老弟收的电梯房5500/年，出租10000/年，装修成本5000，收房租期签的3年，他平时上班，就靠晚上时间业余搞，也没有那些挑来选去、色彩搭配、工艺深究，就是简单粗暴的翻新，按照当地的档次，把这房子收拾的拉高一个身位即可，完美秒租，可喜可贺，欣赏这样的行动派。
征得他的同意，上传几张图片看看，不好意思在我看来是不合格的装修，更不会进季老湿的法眼，但就是秒租，只有客厅贴了自粘壁纸，其他房间还是毛坯状态，呵呵，家具家电也是比普通的好点，但我相信他后期的作品还会继续改进，他只有自己干过，才明白要提升哪里。他今天又收房去了，我鼓励他收个10套再说，他点头同意，当地市场空白期，要抓紧时间抢占啊。
特别欣赏他说的一句话：“其实啊，你只要忙活就能挣钱”，嘿嘿，非常经典，我相信他是在聪明的挣钱，不在多少，在于聪明的方法，季老湿说，地产不为我所拥有，但为我所用，这就是聪明的做法，虽然只签了3年，但是年化净收益率46%，还是很高的。
今天去把青年居易的房子收了回来，把两把钥匙分别给了21世纪和链家，今天开始算是正式挂中介，又找他们分别聊了一下，问他们都是谁住，是否有必要重新装修一下，他们说装修的意义不大，因为都是买房子落户或者上学用的，这么小很少有自己住的，所以装不装无所谓，那就先听中介的，看看卖的情况再说。
老客户多了也有烦恼
那位给我介绍两位客户的租客，去看了他朋友的这两套房子，有点不愿意了，给我发信息说他们的房子怎么都比他的好，我说那个户型好，价格也高啊，还有你的家具家电都是新的，他们的只有部分新的，结果租客还是不太乐意，说你给我换换房子吧，乖乖，要是换成一般人，怎么可能，结果咱时中国好房东，咱就说，“没问题，马上装出来一套房子，你要是喜欢，就换过来住。”
本来想把刚刚装好的一个北向户型的给他看看，结果昨天晚上还没有装完的情况下，秒租，还是高价秒租，因为我给租客提供了超值服务，动用了一大批关系满足客户需求，租客不租都说不过去，或者说他去找别的房子这个需求一般人根本没法满足。
说好的房子没了，幸好还有一套还没开始装的，就在楼下，也是同户型，那只能等几天，让那位租客看这套房子了，今天刚刚采购完物品，五六天应该完工，即使那位租客相中这套，他空出来的房子也不愁租。
租给互相认识人，就怕这种情况，他们会互相比价格，比户型，还好装修都是一个风格，要不都认为别人的好，就不好办了，解决之道，定价和配置提前讲清楚，让客户自己挑（当然前提是你得同时有多套房）。
今天租客又介绍他的同事给我，准备20号住，但是3人合租，要大一点的，3000以内，我怎么核算都不合适，给他们看了几套，东西少的配完价格都上去了，还不如让他们直接通过中介租2800的配置全的，最后把他们转给了中介，让他们自己去挑吧，如果挑不到合适的，我再收套便宜的，按照他们的要求配置，转租给他们，咱真是城市配套服务商啊，哈哈。
那位给我介绍两位客户的租客，去看了他朋友的这两套房子，有点不愿意了，给我发信息说他们的房子怎么都比他的好，我说那个户型好，价格也高啊，还有你的家具家电都是新的，他们的只有部分新的，结果租客还是不太乐意，说你给我换换房子吧，乖乖，要是换成一般人，怎么可能，结果咱时中国好房东，咱就说，“没问题，马上装出来一套房子，你要是喜欢，就换过来住。”
本来想把刚刚装好的一个北向户型的给他看看，结果昨天晚上还没有装完的情况下，秒租，还是高价秒租，因为我给租客提供了超值服务，动用了一大批关系满足客户需求，租客不租都说不过去，或者说他去找别的房子这个需求一般人根本没法满足。
说好的房子没了，幸好还有一套还没开始装的，就在楼下，也是同户型，那只能等几天，让那位租客看这套房子了，今天刚刚采购完物品，五六天应该完工，即使那位租客相中这套，他空出来的房子也不愁租。
租给互相认识人，就怕这种情况，他们会互相比价格，比户型，还好装修都是一个风格，要不都认为别人的好，就不好办了，解决之道，定价和配置提前讲清楚，让客户自己挑（当然前提是你得同时有多套房）。
今天租客又介绍他的同事给我，准备20号住，但是3人合租，要大一点的，3000以内，我怎么核算都不合适，给他们看了几套，东西少的配完价格都上去了，还不如让他们直接通过中介租2800的配置全的，最后把他们转给了中介，让他们自己去挑吧，如果挑不到合适的，我再收套便宜的，按照他们的要求配置，转租给他们，咱真是城市配套服务商啊，哈哈。
祝贺论坛里那位本省四线县城的朋友，又收房一套，他正在稳步推进，加油！
青年居易的房子一直没有动静，看链家有1个带看，看21世纪说有五六个带看，主要是小区里有着急卖的，报的比较低，但楼层高，所以一直没有成交，也导致影响了其他同面积户型的卖出。
感觉这样干等这两家有的单一，另外中介也说，日租房搬走的时候，把一些他自己配置的家具带走了，现在的品相不如一开始东西全的时候，所以想着这样下去不行，必须得把房子收拾的像点样，再广撒网了。
前天抓紧下单买了沙发、茶几、餐桌、椅子、画、床单等，沙发发货晚，今天才发货，有点耽误时间。
以前都是为了租，现在要测试一把翻新卖房了，今天把两家中介的价格下调1万，看看市场反应。
感觉这样干等这两家有的单一，另外中介也说，日租房搬走的时候，把一些他自己配置的家具带走了，现在的品相不如一开始东西全的时候，所以想着这样下去不行，必须得把房子收拾的像点样，再广撒网了。
前天抓紧下单买了沙发、茶几、餐桌、椅子、画、床单等，沙发发货晚，今天才发货，有点耽误时间。
以前都是为了租，现在要测试一把翻新卖房了，今天把两家中介的价格下调1万，看看市场反应。
今天青年居易的房子卖掉了，8号到现在，10天时间。
价格46万，比预期价格低了1万，还算好吧。对方是位自主的客户，见面前中介来回撮合，剑拔弩张，后来差不多了，中介让双方见面，见面都宛然一笑，都是好说话的人，客户就住在青年居易，对小区了如指掌，呵呵，那啥也别说了。
客户说能不能先搬进去住啊，我说，没问题，客户说能不能把新买的家具都留下啊（更新家具重新布置管用），我说没问题，充分体现了中国好房东的热情。我说去年底房源少，我要是那个时候挂出来卖，可以到50万，只是考虑在租期内，没有打扰租客，充分体现了契约精神，现在少卖了4万，这就是契约价值（自我开导，哈哈）。
算了一下收益情况，动用本金16.3+已还本金2.78=19.08万，卖出后盈余46-已还利息1.5-未还本金11.7-19.08=13.72，收益率=13.72/19.08=72%，持有时间2.6年，平均年化回报率28%。这还感谢2016年2017年的大涨，就这么点收益率，当然很多朋友前两年买的大房子都涨价不错，得真正卖掉，到手才算获利落袋为安。
资金回来了，可以持续收房，搞溢价出租，比这个收益率高多了。
价格46万，比预期价格低了1万，还算好吧。对方是位自主的客户，见面前中介来回撮合，剑拔弩张，后来差不多了，中介让双方见面，见面都宛然一笑，都是好说话的人，客户就住在青年居易，对小区了如指掌，呵呵，那啥也别说了。
客户说能不能先搬进去住啊，我说，没问题，客户说能不能把新买的家具都留下啊（更新家具重新布置管用），我说没问题，充分体现了中国好房东的热情。我说去年底房源少，我要是那个时候挂出来卖，可以到50万，只是考虑在租期内，没有打扰租客，充分体现了契约精神，现在少卖了4万，这就是契约价值（自我开导，哈哈）。
算了一下收益情况，动用本金16.3+已还本金2.78=19.08万，卖出后盈余46-已还利息1.5-未还本金11.7-19.08=13.72，收益率=13.72/19.08=72%，持有时间2.6年，平均年化回报率28%。这还感谢2016年2017年的大涨，就这么点收益率，当然很多朋友前两年买的大房子都涨价不错，得真正卖掉，到手才算获利落袋为安。
资金回来了，可以持续收房，搞溢价出租，比这个收益率高多了。
今天完工一套，这是第11套，4月10日开工，10天时间完工。
加上这套，基本上快把万达的小户型房子，各种朝向的都布置一遍了。这是一套北向的房子，户型布局挺好，可惜就是朝向北，不过楼上一套一样的，秒租。
这套房子原来是员工宿舍，那个脏乱差啊，不忍直视。
加上这套，基本上快把万达的小户型房子，各种朝向的都布置一遍了。这是一套北向的房子，户型布局挺好，可惜就是朝向北，不过楼上一套一样的，秒租。
这套房子原来是员工宿舍，那个脏乱差啊，不忍直视。
说说搞房屋改造出租的那些“道”9
今天说说搞这个事情最终比拼的是什么，对，有人说是时间，正确，上班一族可以搞，时间太紧张了，有人说是资金，后续规模越大资金量需要越大，没有一定资金体量的坚持不下去，但这都不是根本的，自己感觉，有个根本因素，是体能，也叫身体素质，身体素质真的要终极比拼的。
小老弟退出不干了，没有什么原因，用他自己的话，身体吃不消了。
一起干完了第8套（我也动手干这套），当他独立干第9套的时候，干了两天说：“哥，咱到肯德基开会吧”，我就预感不妙，到了以后他萎靡不振的说：“身体实在受不了了，基本上垮了，坚持不下去了，我坚持干完手里这一套，就不干了，唉吆”。
看着他那精疲力尽的样子，我脑子里回想起一个声音，“不是所有的人，都和你的身体机能一样，这个是后天锻炼都没法做到的，阿弥陀佛。”
我说老弟啊，我们原来定的规则就是轻松的干，如果你干的不快乐，就退出呗，身体重要，愉快重要，他听了我的话如释重负。
我看着眼前这位气力已尽的老弟，与两个月前他跃跃欲试想搞各种突破创新的人，判若两人，身体这个东西啊，不是再好的利益分配规则能够支撑的，没有好身体，有机会在眼前，也没力气抓。
合伙的事就此告一段落，自己反思，当初虽然让出来巨大利益，进行合伙，但合伙的内容考虑不周，我用脑子入股，他用身体入股，结果他身体垮了，合伙的基础没了，这个当时是没有考虑到的。
要按照以前的脾气，我早就说了，我怎么一个人干的时候什么事没有呢，但现在我早不说这种话了，因为人和人的体质是天壤之别的，有的人是快恢复型，比如我，睡眠好，基本上秒睡，恢复的快，有的人神经衰弱，半夜睡不踏实，白天没有精神，需要放大假才可以逐渐恢复精气神，像老海绵一样，没有了弹性。
合作要慎重，特别是与别人要进行体力合作的时候，能不能拼的起，是体力合作的关键，身体不好的人，建议先去健身房大强度练上3个月，看看自己身体能吃得消吧，哈哈。
以上是一个月以前的事情了，一直忙，没有更新，现在又恢复到自己一个人忙的状态了，呵呵。
今天说说搞这个事情最终比拼的是什么，对，有人说是时间，正确，上班一族可以搞，时间太紧张了，有人说是资金，后续规模越大资金量需要越大，没有一定资金体量的坚持不下去，但这都不是根本的，自己感觉，有个根本因素，是体能，也叫身体素质，身体素质真的要终极比拼的。
小老弟退出不干了，没有什么原因，用他自己的话，身体吃不消了。
一起干完了第8套（我也动手干这套），当他独立干第9套的时候，干了两天说：“哥，咱到肯德基开会吧”，我就预感不妙，到了以后他萎靡不振的说：“身体实在受不了了，基本上垮了，坚持不下去了，我坚持干完手里这一套，就不干了，唉吆”。
看着他那精疲力尽的样子，我脑子里回想起一个声音，“不是所有的人，都和你的身体机能一样，这个是后天锻炼都没法做到的，阿弥陀佛。”
我说老弟啊，我们原来定的规则就是轻松的干，如果你干的不快乐，就退出呗，身体重要，愉快重要，他听了我的话如释重负。
我看着眼前这位气力已尽的老弟，与两个月前他跃跃欲试想搞各种突破创新的人，判若两人，身体这个东西啊，不是再好的利益分配规则能够支撑的，没有好身体，有机会在眼前，也没力气抓。
合伙的事就此告一段落，自己反思，当初虽然让出来巨大利益，进行合伙，但合伙的内容考虑不周，我用脑子入股，他用身体入股，结果他身体垮了，合伙的基础没了，这个当时是没有考虑到的。
要按照以前的脾气，我早就说了，我怎么一个人干的时候什么事没有呢，但现在我早不说这种话了，因为人和人的体质是天壤之别的，有的人是快恢复型，比如我，睡眠好，基本上秒睡，恢复的快，有的人神经衰弱，半夜睡不踏实，白天没有精神，需要放大假才可以逐渐恢复精气神，像老海绵一样，没有了弹性。
合作要慎重，特别是与别人要进行体力合作的时候，能不能拼的起，是体力合作的关键，身体不好的人，建议先去健身房大强度练上3个月，看看自己身体能吃得消吧，哈哈。
以上是一个月以前的事情了，一直忙，没有更新，现在又恢复到自己一个人忙的状态了，呵呵。
说说自己的第10套和第11套的过程。
自己一个人还得干，可是自己定好的大方向是要逐渐转入财务投资，减少劳动时间，这个自己必须践行下去，那就减呗，说减就减。
整个工程中，贴壁纸占时间比较长，那就大胆的包出去，不就多几百块钱的工钱吗，相比较5年下来的收益，降不了多少，去市场转了一圈，还没开始转，就在市场门口看见一个买壁纸的，说了一下我的情况，这位老弟说：“哥，以后你的活我包了，咱们长期合作，价格我给你优惠”，看着他这么热情，准备货比三家的咱就这么好说话，成，就这么定了，因为你的名字好，叫赵发财，就凭这名字，选你没错。选好壁纸，定好颜色，来来来，快干活。
到了约定时间，人家来了三个人，我的第10套房子，人家整整干了一上午，呵呵，咱自己得干三天（小老弟第9套贴了一周），人家就用了半天，三下五除二，那个快啊，一口水都没喝（补充一下，小老弟抱怨我，跟着我干活喝不上水，天天上火，说我速度太快，跟不上，我只要站旁边就压力巨大，呵呵）。
剩下软装什么的，我自己就轻松多了，心里那个舒坦啊，虽然比自己干，多花一倍的贴壁纸成本，但节省的这个时间，用上面的单位时间溢价值一合计，太合适了。
屋里还有换水龙头的事，继续外包，不就是给钱吗，以前中介给介绍物业师傅来换过阀门，挺不错的一位60多岁的大爷，让他来干，速度快，质量好，一个阀门20元工时费，有的我自己捣鼓一个小时，还搞不好，得返工，人家来了又是三下五除二，5个换完，才100元，我用单位时间溢价值一合计，还是合适。
我继续问他，吸顶灯给装吧，他说可以，家具给组装吧，他说可以，太棒了。我说你先试试，如果可以，我屋里所有的活都包给你，行吧，他说行，我说我按照58上有上门安装家具的服务标准，给你付费，他不计较，说怎么都行，这里补充一句，在给他说这话之前，我上58，专门联系了可以上门安装家具的人员，问清了价格标准，都是按照米算钱的，价格也不算离谱，比如电视柜吧，买的价格是150，安装费80-100，快翻一倍了，呵呵。
我给物业师傅指导着，给我安装了一个鞋柜，用了一个小时，他说以后就不用这么长时间了，这次都会了，以后也就半小时。
我看屋里的活还有什么可以外包的，比如装踢脚线，问的是手工费10元一米，晾衣架80一套，等等，这些费时间和费腰的内容，都盘算着外包，我还是优先包给物业师傅，让他赚个外块，双得利。
就这样，干完了第10套和第11套，第12套也贴完壁纸了，就差软装，都已到货，布置即可，自己正在朝着越干越轻松的方向努力。
现在是包含与小老弟合作的，已收房12套，一套今天刚装完，一套还没开始软装，其他的都出租中，卖完房子了，有资金支持了，下一个小目标，到20套。
自己一个人还得干，可是自己定好的大方向是要逐渐转入财务投资，减少劳动时间，这个自己必须践行下去，那就减呗，说减就减。
整个工程中，贴壁纸占时间比较长，那就大胆的包出去，不就多几百块钱的工钱吗，相比较5年下来的收益，降不了多少，去市场转了一圈，还没开始转，就在市场门口看见一个买壁纸的，说了一下我的情况，这位老弟说：“哥，以后你的活我包了，咱们长期合作，价格我给你优惠”，看着他这么热情，准备货比三家的咱就这么好说话，成，就这么定了，因为你的名字好，叫赵发财，就凭这名字，选你没错。选好壁纸，定好颜色，来来来，快干活。
到了约定时间，人家来了三个人，我的第10套房子，人家整整干了一上午，呵呵，咱自己得干三天（小老弟第9套贴了一周），人家就用了半天，三下五除二，那个快啊，一口水都没喝（补充一下，小老弟抱怨我，跟着我干活喝不上水，天天上火，说我速度太快，跟不上，我只要站旁边就压力巨大，呵呵）。
剩下软装什么的，我自己就轻松多了，心里那个舒坦啊，虽然比自己干，多花一倍的贴壁纸成本，但节省的这个时间，用上面的单位时间溢价值一合计，太合适了。
屋里还有换水龙头的事，继续外包，不就是给钱吗，以前中介给介绍物业师傅来换过阀门，挺不错的一位60多岁的大爷，让他来干，速度快，质量好，一个阀门20元工时费，有的我自己捣鼓一个小时，还搞不好，得返工，人家来了又是三下五除二，5个换完，才100元，我用单位时间溢价值一合计，还是合适。
我继续问他，吸顶灯给装吧，他说可以，家具给组装吧，他说可以，太棒了。我说你先试试，如果可以，我屋里所有的活都包给你，行吧，他说行，我说我按照58上有上门安装家具的服务标准，给你付费，他不计较，说怎么都行，这里补充一句，在给他说这话之前，我上58，专门联系了可以上门安装家具的人员，问清了价格标准，都是按照米算钱的，价格也不算离谱，比如电视柜吧，买的价格是150，安装费80-100，快翻一倍了，呵呵。
我给物业师傅指导着，给我安装了一个鞋柜，用了一个小时，他说以后就不用这么长时间了，这次都会了，以后也就半小时。
我看屋里的活还有什么可以外包的，比如装踢脚线，问的是手工费10元一米，晾衣架80一套，等等，这些费时间和费腰的内容，都盘算着外包，我还是优先包给物业师傅，让他赚个外块，双得利。
就这样，干完了第10套和第11套，第12套也贴完壁纸了，就差软装，都已到货，布置即可，自己正在朝着越干越轻松的方向努力。
现在是包含与小老弟合作的，已收房12套，一套今天刚装完，一套还没开始软装，其他的都出租中，卖完房子了，有资金支持了，下一个小目标，到20套。
今天又当一回中国好房东
吉尔西苑原来是两位同事租客合租，其中一位以前走了，后来又回来了，今天接到她信息，说换工作已经不在那里住2个月了，她发信息的目的是想退押金，因为以前是她和我签的合同，押金是她给我的。
我说退押金没问题，我正在想这么老远，是否让中介去收钥匙，又问了一句“你同事还在那里住吧”，她说住啊，敢情是她已经不住了，原来她们费用一直均分，她走后她同事一直找合租的，还没有找到，所以她同事没法给她一半押金，这么回事啊，不就几百元吗，咱是中国好房东，我说，我退你一半押金，另外一半也不收你现在住的同事了，这就相当于我出租这套房子，只收了一半租金作为押金，其实无所谓了，反正以后都要退的，早退晚不退，她要是早说，我早就退给她一半了，省的人家整体惦记这事，化人忧愁，善哉善哉。
租客又是千恩万谢，我说不谢，以后有需要继续找我就行，咱是中国好房东（最后一句在心里说的，哈哈）
吉尔西苑原来是两位同事租客合租，其中一位以前走了，后来又回来了，今天接到她信息，说换工作已经不在那里住2个月了，她发信息的目的是想退押金，因为以前是她和我签的合同，押金是她给我的。
我说退押金没问题，我正在想这么老远，是否让中介去收钥匙，又问了一句“你同事还在那里住吧”，她说住啊，敢情是她已经不住了，原来她们费用一直均分，她走后她同事一直找合租的，还没有找到，所以她同事没法给她一半押金，这么回事啊，不就几百元吗，咱是中国好房东，我说，我退你一半押金，另外一半也不收你现在住的同事了，这就相当于我出租这套房子，只收了一半租金作为押金，其实无所谓了，反正以后都要退的，早退晚不退，她要是早说，我早就退给她一半了，省的人家整体惦记这事，化人忧愁，善哉善哉。
租客又是千恩万谢，我说不谢，以后有需要继续找我就行，咱是中国好房东（最后一句在心里说的，哈哈）
践行装修中能把工作时间压缩到多少，说说第12套的过程。
今天把第11套擦完最后一点污渍，开始让中介带客户看房，自己可以去搞已经贴完壁纸的第12套了，用了多长时间呢，算了一下，晚上6：30送孩子去兴趣班，然后去干活，8：00接下课，7:45就得出门，接回家放下孩子，再出门到房子9：00了，一直干到12点多，这零打碎敲的合计时间为约5个小时。5个小时可以把房子收拾到以下标准，看图。
今天把第11套擦完最后一点污渍，开始让中介带客户看房，自己可以去搞已经贴完壁纸的第12套了，用了多长时间呢，算了一下，晚上6：30送孩子去兴趣班，然后去干活，8：00接下课，7:45就得出门，接回家放下孩子，再出门到房子9：00了，一直干到12点多，这零打碎敲的合计时间为约5个小时。5个小时可以把房子收拾到以下标准，看图。
看看客厅的变化，这个客厅是原房东改过的，把小卧室开门方向改了，同时改小了，客厅就变大了。
次卧的样子
刚刚这第12套房子，就是像涯友说的，自己努力践行时间效率的极致过程，目的是看看收什么样的房子，工期可以缩短，同时回报率不降低，以增加单位时间溢价值。
这套房子收的价格挺高的，但是价格高，配置也好，计算表测算后，5年年均净收益率88%，而我的动手时间，满打满算，不会超过15个小时，每天干5小时，也就是3天时间就干完，相当于每天的5年溢价值到了9000多，还是非常划算的。
这是最后的客厅图。
这套房子收的价格挺高的，但是价格高，配置也好，计算表测算后，5年年均净收益率88%，而我的动手时间，满打满算，不会超过15个小时，每天干5小时，也就是3天时间就干完，相当于每天的5年溢价值到了9000多，还是非常划算的。
这是最后的客厅图。
昨天听马光远的文章，他的核心论点就是，中国经济一点不差，理由是你看看每天有多少人为了钱而忙活，谈钱的，筹钱的，挣钱的，花钱的，比起其他国家，中国人一时一刻不是为了钱而在拼，这种经济能差吗，感觉很有道理，呵呵。
今天第12套顺利出租，一位高管，年龄大我一岁，他的下属来定的房子。有中介说这个房子租便宜了，我觉得适可而止，因为这套房子就是为这位一人住高管设计的，就他住合适，反而那种小两口或一个单位同事合住的不合适。。
客厅大，下属来汇报工作坐着不用太局促
大沙发，大茶几，尽显领导派头
需要做饭，厨房设备好，全，够用
楼层高，君临天下的感觉（瞎猜的）
今天插座还没有更换完，属于秒租。
现在还剩一套北向的，不急不急，等有缘人，前几个犹犹豫豫的，也来看过这个房子，中介还问后面怎么样呢，也没答复，等想明白了，估计那个北向的也没了，哈哈。
客厅大，下属来汇报工作坐着不用太局促
大沙发，大茶几，尽显领导派头
需要做饭，厨房设备好，全，够用
楼层高，君临天下的感觉（瞎猜的）
今天插座还没有更换完，属于秒租。
现在还剩一套北向的，不急不急，等有缘人，前几个犹犹豫豫的，也来看过这个房子，中介还问后面怎么样呢，也没答复，等想明白了，估计那个北向的也没了，哈哈。
昨天又收了第13套，房东大姐是好人，主动把物业费交到6月半年，其他的余额也不要钱，屋里设施挺全，就是有点旧，房型好，不急着装，好好设计一下，得先把废旧东西扔了再说。
今天来看房的一句话又触动了我
今天刚刚租出去的第12套房，那单位负责找房的负责人进来房间后，对中介小伙第一句话深深的打动了我：“你给我看的图片是真的！！！”，对，不是ps的，不是假房源，是真真正正的好房子，不是只在图片上的，这句话说明客户能见到一个真正的好品质房子，多么不容易啊，呵呵。
从另外一个层面讲，市场上的好房子还是太少，能够被客户持续检验的房子更少，房屋的品质升级是个蓝海，日本的木质房屋寿命就20年，到期就被铲平重新盖，我们的70年产权房屋，正常5年就得翻新一次，而这市场规模就不是咱能统计出来的了。
尽自己能力把一套房子做好，客户自然喜欢，因为他有比较，60分的房子和65分的房子不好分辨，90分的房子和60分的房子就太容易区分了。
今天刚刚租出去的第12套房，那单位负责找房的负责人进来房间后，对中介小伙第一句话深深的打动了我：“你给我看的图片是真的！！！”，对，不是ps的，不是假房源，是真真正正的好房子，不是只在图片上的，这句话说明客户能见到一个真正的好品质房子，多么不容易啊，呵呵。
从另外一个层面讲，市场上的好房子还是太少，能够被客户持续检验的房子更少，房屋的品质升级是个蓝海，日本的木质房屋寿命就20年，到期就被铲平重新盖，我们的70年产权房屋，正常5年就得翻新一次，而这市场规模就不是咱能统计出来的了。
尽自己能力把一套房子做好，客户自然喜欢，因为他有比较，60分的房子和65分的房子不好分辨，90分的房子和60分的房子就太容易区分了。
说说客户的选择与成交心理
以客户的心态仔细想了一下今天的成交过程，中介小伙是带着客户先看了第12套，又看了第11套，然后中介小伙马上给我打电话，说客户定第12套房子，为何这么快呢，我想因为这是客户自己“有的选”的原因。
任何一件商品，客户都希望是自己挑选出来的，而不是硬塞给的，哪怕硬塞的和客户选择的是一样的，心理感觉完全不一样，一个是主动，一个是被动，比如进商场在柜台看商品，就不希望营业员主动过来介绍，就想自己挑，这也类似有点像手机一样，总有一款卖的火，但必须多出几款陪衬的机型，定价差不多，这样客户会非常容易的选择畅销机型。
有两套风格一样的房子，户型不一样，定价差不多，客户很容易选择其一，但如果就一套，感觉就是没得选，有时客户就不想定，感觉像不得已选择的一样，哪怕那就是他想要的房子。
多给客户选择，提高成功率。
以客户的心态仔细想了一下今天的成交过程，中介小伙是带着客户先看了第12套，又看了第11套，然后中介小伙马上给我打电话，说客户定第12套房子，为何这么快呢，我想因为这是客户自己“有的选”的原因。
任何一件商品，客户都希望是自己挑选出来的，而不是硬塞给的，哪怕硬塞的和客户选择的是一样的，心理感觉完全不一样，一个是主动，一个是被动，比如进商场在柜台看商品，就不希望营业员主动过来介绍，就想自己挑，这也类似有点像手机一样，总有一款卖的火，但必须多出几款陪衬的机型，定价差不多，这样客户会非常容易的选择畅销机型。
有两套风格一样的房子，户型不一样，定价差不多，客户很容易选择其一，但如果就一套，感觉就是没得选，有时客户就不想定，感觉像不得已选择的一样，哪怕那就是他想要的房子。
多给客户选择，提高成功率。
房东的品质大于房屋的品质
本来中介小伙今天给约的要签第14套，可是临近晚上，那房东突然说不签了，气的中介小伙啊，因为他沟通了三天，很多细节都给谈好了，而且房东不断提高的要求我都答应了，还是爽约。我给他说无所谓，随缘。
他说这种不靠谱的房东不签正好，省的以后出猫儿眼，我说也是，房东人品第一，否则房子再好也不要。
小伙立即开足马力，又在其他地方给找了一套，明天去看看，没什么问题就签下来，呵呵。
回想自己这些已经签约的房东，个顶个是中国好房东，人品没的说，通情达理，为人和善，不斤斤计较，也是福报。
本来中介小伙今天给约的要签第14套，可是临近晚上，那房东突然说不签了，气的中介小伙啊，因为他沟通了三天，很多细节都给谈好了，而且房东不断提高的要求我都答应了，还是爽约。我给他说无所谓，随缘。
他说这种不靠谱的房东不签正好，省的以后出猫儿眼，我说也是，房东人品第一，否则房子再好也不要。
小伙立即开足马力，又在其他地方给找了一套，明天去看看，没什么问题就签下来，呵呵。
回想自己这些已经签约的房东，个顶个是中国好房东，人品没的说，通情达理，为人和善，不斤斤计较，也是福报。