记录从买房到财务自由之路

　　第13套房子，昨天顺利出租，前天晚上收拾出来后挂出来的，昨天下午就签走了，不到一天时间，一位金融高管，第一眼就看中了房子，他看过好几套房子，说那都是什么破房子啊，也不打扫一下，所以根本相不中，看了我这个，直接签约。
　　下面上图看看吧，房间一共收拾了5天，主要有翻新门这个环节，要不会很快。

　　这是第13套房子主卧之前的样子

　　

　　这是第13套房子主卧之后的样子
　　

　　

　　之前的客厅

　　

　　之后的客厅
　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　本次装修改造，增加了一个新的改造项目，那就是翻新旧壁纸。房子原来的壁纸都破损了，越往下越厉害，原来家里有狗，有的地方墙皮都咬掉了，这种揭掉或者重新贴都不现实，就直接上了泡沫墙贴覆盖，那种砖形的泡沫，用对插方式，看不出来接缝，在上部加了自粘泡沫腰线，整体效果焕然一新。以后破损墙面，这种方式比较实用。
　　不完美的地方是，原来的壁纸是pvc表面的，腰线的内双面胶一段时间会开，自己又在张开的地方点上免钉胶，到现在基本没开，另外腰线是软泡沫的，粘的时候会不直线，虽然自己都在墙面划线了，除非一个人拿着木棍挡着，有线也顺不直。

　　第17套房子明天租出去了，而自己还没开始装修，谈好了，不装修了，配置增加一点，就可以了。全套配置不超过1500元，年均净收益率168%，按照天来算单位时间净收益至少10000/天，这就是我所说的那种换个灯泡就能挣钱的房子，本来还想贴壁纸的，也不用贴了。
　　从这两天看房的人员情况看，学生增多了，都是毕业找房子的，这才5月，学生的需求就上来了。给中介说了，自己其他的房子，可以定制，比如可以配简单家具，装修普通，类似于学生宿舍，但肯定比他们宿舍要好，价格低也可以，计算后相对于自己投入资金和时间减少，净收益率也不低。

　　第15套房子基本收拾好了，这套房子因为是刷漆的，对自己是个挑战，虽然用心思规划设计，但感觉还是调不回来太多，但比以前柔和多了，以前那个墙面说绿不绿说蓝不蓝的，真是辣眼睛啊。
　　直接配的家具，上的软装，墙面没动，因为蓝绿色基调，贴壁纸会透色，不好看。
　　

　　

　　墙面贴了一条壁纸，因为中间那个黑盒子拆掉后，没有刷漆，一块白底子，用米黄壁纸遮挡一下，基本看不出来。
　　

　　

　　

　　今天看到一句话，说价格不是一个数字，价格是一个结果，感觉非常有道理。现在很多房子连打扫一下就懒得去做，屋内东西更是能省则省，还说“房东说了，需要什么可以配”，呵呵，这省略的过程，哪能有最后的价格，你都让人家看不到实在的东西，怎么会相信你的价格。
　　回想一下自己的配置和处理，都是在支撑这个最终的价格，也就是打造一个结果出来。

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”10
　　产业链两头的中介培养篇
　　整条产业链中，进和出都在中介那里，有人可能说，这个事就扔给他们，反正他们收佣金，给你服务好是天经地义的事，一手交钱一手交货，干脆直接，照顾他们干嘛；另有些人说要和中介搞好关系，有好房源他们给你首先推荐，建立几个铁哥们关系，俗称的御用中介，以上都是很笼统的，自己在整个收房出租过程中，如何对待他们呢，觉得有些细节是要注意的。
　　中介最需要什么？这个问题自己想了很多，也换位思考式的感觉出来很多，中介就需要两个字“成交”！对，没有成交就没有一切。
　　你和中介打交道如果不围绕着让他“成交”，他最终懒得理你，如果你不听中介的劝告，做出改变，导致他“不成交”，他最终懒得理你，如果你不能容易的让他“成交”，最终他懒得理你。
　　自己怎么做的呢？
　　*1、首先从收房这方面，自己做到了，只要中介谈价格差不多，在可接受的范围内，哪怕价格高点，我都尊重中介的劳动，收下房子，哪怕自己少赚点，能让中介快速完成业绩，我也收下这套房子，反正也积压不住房子，人家劳动了，就让人家的劳动转换为成果呗。这里有个关键，那就是“可接受的价格范围”，这个把我要考验自己看房的功夫了，得快速的计算出来这套房子到底收了是否合适，这是基础，其次才是尊重中介的劳动。
　　*2、其次在装修方面，多听中介的意见，比如配置上，如果中介明确说了以后沙发要大的，就坚决买能放开的最长的，如果中介说某种壁纸好看，就坚决采用，如果中介说灯不够亮，功率马上增加一倍，如果中介说这样摆餐桌不好，就马上调整布局；他们见的客户多了，他们的想法其实就是客户的想法，尊重他们的想法，就是尊重客户的想法，他们看顺眼了，就会积极的推荐，快速的成交。在这方面我从来不强调我的理由，而都是记下来，能改的马上改，不能改的下套用他们建议的。
　　*3、在卖出环节，我尊重中介的价格，他们也想租个高价，中介费也高，但有时不会碰到非常合适的客户，不过价格也就上下浮动200，差距不是太大，这时我都是听他们的，问客户怎么样，只要说客户不错，我就说，既然你谈了半天，就听你的，xxxx元成交，让中介从心里说你是个好说话的人，不斤斤计较的人，感激你让他成交，最后都愿意卖你的房子。也见到其他搞出租的，自己的房屋价格标的挺高，超出了市场承受范围，但给中介放出话来说谁租出去给谁大红包，这种传统的激励手段，如果没有成交，再大的激励也是泡影，真不如成交几个小单子来的实在，最终也没见这种手段租多出去几套。

　　小区里还有几个做溢价出租的，现在还有装好的房子空着租不出去的，我就问中介，为何你们不推他们的房子，他们的回答都证明了以上这三点的重要性，比如给他们的装修提了意见也不改，一直是老样子，花花绿绿的，没新意；比如必须要求半年付，好多客户不接受；比如价格就是不降，上来就3500（我基本都是报3000这个价位），中介谈个客户都嫌价格高，浪费客户资源；比如中介都说别收这个房子，可偏偏要拿，拿了以后很难租等等，不一而足，所以中介说“懒得推XX的房子”。
　　就像李嘉诚说的那样，与别人合作，能赚八分的，只拿六分就行，其余的让与别人，这是快乐之道。

　　今天下午打扫卫生的时候，第15套房子租出去了，昨天算正式挂中介，今天还没有彻底收拾完，也算是秒租；昨天晚上有个看好的，说马上定，我拖了一晚上，没太同意，没大相中那位租客。今天这个比昨天的价格高，还属于我的理想客户。
　　这样手里还剩下2套没有装修的，其中第16套物料已经齐备，就差摆场和规整，争取本周再租出去这套，然后大装剩余的1套，那个是毛坯房，已贴壁纸，物料没采购。

　　今天收到了第18套房子，但已经不在万达区域了，哪里的先不说了。这一套属于试验一下地段的，看看这个地段的出租情况如何，还是我的溢价率范围，定价也不高，三千冒点头，如果成功的话，以后可以开发这个地段。
　　房屋地段品质比万达的高一个档次，了解当前这个区域还没有搞托管的，据说我是首家。
　　距离20套越来越近了，哈哈。

　　知易行难的结果
　　给两位月初定计划的学习者发信息问学的怎么样了，一位说看了书60%了，还没找到感觉，一位说太忙了，还没有仔细学，而这位说忙的，却在几天前给我发了一个某app，什么团购群，优惠福利购之类的返钱项目，我就呵呵。
　　第一位是年轻人，第二位和我同龄，我就给后一位说，我们50岁的人了，现在时间这么宝贵，不抓紧时间变现时间价值，还搞虚头巴脑的东西，是不是笑话，50岁以上的人，应该只做“确定性的事”，说的再直接点，就是回报率确定性的事，否则对不起自己的余生，以后还有20年的精神头，还不充分利用，这不是浪费生命吗。
　　我给他说，我每天的时间价值是4000元，低于这个金额的经营性的事，一概不干，这个只是针对经营性的事情所要花费的时间，不包括消耗在美好事物中的休闲娱乐等。
　　他看我给我点了好几个赞，然后就没有下文了，当时给他定了2个月学习时间，说学完马上开始动手干，看来1/4计划已经泡汤。我给他说，我这半个月已出租出去3套房，锁定5年净利10万，这才属于确定性的事，有方法，有结果，单位时间价值6000多，一切都在按照规律去运转，而不是搞个什么购物群，一切都是不靠谱的事，而耽误的时间是确定的，呵呵。
　　学技术易，改意识难，随缘。

　　今天晚上第17套房子，租客小姑娘搬进来住了，而我的收拾还没全结束，但保证她能居住的功能都收拾好了，傍晚走的时候把那张装修清单给她拍照看了，说还有一些细节没搞完，她说你真是个仔细人，人真的很好，哈哈，又当一回中国好房东，我说明天上午全部给你搞完，还有晾衣架和很多细节没有处理好，比如热水的水流压力不够等，这个需要更换热水管子涉及的角阀。
　　这个屋子属于超轻强量级装修，但是改造项目还是有40项之多，我给小姑娘说希望你长租别走，所以给你收拾的近乎完美，东西不一定都是新的，但保证你用的顺手。
　　这套房子收拾了3天多，购物成本不到2500，增加的东西都是租客要求的，比如说增加个大衣橱、电脑桌等，咱都一一答应，属于定制款，差价只有600，创造了同品质房屋的低价水平（也是看在她们刚刚上班，也不容易，中介给我说明明可以等等租3000以的），呵呵，5年净收益率却高达127%，按照4天的活，单位时间价值是7000多。
　　最后又给租客送了一个新的电水壶，说现在屋里那个是我家里用的，得带走，所以给你买个新的，她又感激涕零，频频点赞。
　　本次改造学会了维修卫生间铝合金吊顶，原来这么简单，属于拼插件，太好装了，这种便宜的吊顶装好了还真唬人。

　　看看第15套房的超轻量级装修效果，其实没有怎么装修，就是维修，把不好的地方全部修好，花了2000多元。
　　墙纸都没动，都是以前的，不怎么好看，都是大个头的，呵呵，没办法，将就着看吧。
　　

　　电视柜、沙发、茶几一样不能少，地毯是以前旧的，我擦了一下可以擦出来，时间紧张，就没弄。
　　卫生间物业师傅在换角阀，断在墙里面了，只能他来修。
　　

　　这个房子以前是搞民宿的，墙上搞的五颜六色的，主卧墙面真花，呵呵，咱就贴了一张画，显得干净点了。阳台装了新晾衣架，功能区又增加了。
　　

　　第16套房子马上收拾好了，看看图吧，这套有文艺范。

　　

　　

　　

　　这个房间有足够的橱柜，所以卧室里就没放大衣橱，空间更大，把沙发摆进去了，效果还不错。