记录从买房到财务自由之路

　　第16套房子，发现一个功能，就是床头上面这个白色板子（原来有两个，硬拆掉了下面一块，墙皮都掉了），是可以放投影仪的，有电源和网络接口，对面墙上有挂投影幕的地方，如果接上，在床上看百寸电影，真是爽歪歪。这个可以作为房屋的卖点。

　　

　　昨天还在打扫卫生的时候，来了一位看房的女士，朋友带来，据说是做直播的，说看好房子了，晚上要签约，我心里是不想租给这类人群的，不稳定，流动性大，看人家辣么诚恳，说你这房子收纳空间真多，正好放自己的大量衣服，就想这个房子也就是给这类人配套的，行就租给她吧，结果到了晚上要去签约的时候，左推右挡，这事那事，来不了签约，最后说住朋友家了，再次证明了，这类人不靠谱，对于这类人群，即使租，也要提前打预防针，就是必须半年付或者年付，提前退租，剩余租金和押金不退，呵呵。

　　第15套房子客户违约，今天把房子交回来了。
　　这是首个违约的租客，他也没办法，原来负责北部，刚搬家就调他负责东部去了，住这里太远了，不得不违约，咱也没办法，当时有好几个客户，因为他已经签约，都推掉了，那就只能按照合同办了，押金不退，多余交的水电费原封不动退给他。
　　究其原因，还是客户工作不稳定，属于流动性大的行业和生意，不算纯上班族，以后这种租客不要成交。

　　今天收房一套，达到19套了，呵呵。
　　房子属于和谐广场商圈，是个老楼的一楼，房子面积够大，80多平三室一小厅，还有两间额外的房子，算了一下回报率，符合财务模型，就定下来，房主也好说话，说签10年也行。
　　收这套房子目的是测试一下周围的租赁市场情况如何，对这类房屋的接受程度。
　　这说着说着，真快到20套了。

　　今天办理的房租租赁保险，保单下来了。
　　以前自己说的那种房东责任险，前两天给一套房子提交了资料，决定试验一下，今天保单下来了，自己对这套房子安心点了。
　　房客意外身故可以赔付80万，属于这家公司的最高保额了。准备给其他的房屋都保上，一套房子一年费用不到500元，相当于每个月40元，这点小钱相对于房客出事的担心，简直九牛一毛，自己这样搞下去，防范措施必须到位，否则忙活几年下来，担惊受怕，再白忙活了，一把赔进去，那就太不值得了。
　　想想那些个人出租房子的，有几个去投保个租赁险的，特别是老房子，安全设施不健全，万一出个事，真是灭顶之灾。
　　把风险锁紧笼子里，自己才能安心赚钱，否则赚的钱很可能都成为别人的，这是安全之道。

　　今天看篇文章，说的是未来楼市大杀器，一个是利得税，一个是遗产税。举例了美国等国家为何没有出现房价暴涨的情况，多年不动，就是因为有利得税，增值额的大部分要交税。遗产税也是这样情况，当然本国居民有优惠，也有孩子不愿意继承上代的房屋，因为要交税。
　　现在我们的调控，所起到的效果与国外相当，就是价格被管控着，人为不上涨，如果将来去掉调控，而推出利得税，很多人就不会买房子或者低价成交，价格就不会大幅上涨，哪怕是微涨，去掉贷款利息，等于不涨。
　　文章推荐如何操作呢，就是买租金回报率高的、或者说未来租金回报率高的物业，将来经得起考验的只有租金，这个市场说了算的参数，没有租金的物业，千万别碰。
　　在我看来，还有一种房子可以买，就是获得成本很低的房子，比如回迁房、置换房等，这种以前用很低价格得来的房子，房主在卖的时候不会考虑把贷款利息加进去，他们宁愿价格低也可以卖，也觉得获利不少，因为原来的获取成本太低了，甚至免费。这种低价房，是可以入手的，当然如果你是用贷款买来的，加上贷款利息，以后你再卖的时候，肯定不是这个价了，谁也不会白白付出的。

　　第16套房子今天租出去了，租客说，看了这么多房子，就你这个干净，其实我打扫的还不彻底，再次说明老房间的核心竞争力竟然还是“干净”，其次才是搭配软装。她还得叫保洁来打扫，我说没问题。不过她要在主卧和客厅之间加个门，自己掏钱，我说没问题，这个以前还真没意识到，因为是两个小姑娘住，次卧有门，主卧没门确实不太方便。
　　原来价格不降，这样租客自己装门，我就让了100元，一年相当于便宜了1200，装个千元级别的门足够了。

　　今天第15套房子租出去了，在万达上班的，对房子大加赞扬，有提出来要个挂烫机，咱是中国好房东，直接给定了一个美的的，发给他们，明天送到。
　　这套就是刚刚租客违约的那套，还押着一个月违约金呢，成本上没问题。
　　当前所有装修好的房子都租出去了，抓紧把第14套那个毛坯房处理完，联系了物业，下水道有问题，明天彻底修，这个是2楼，以后慎收2楼的房子。

　　今天快把第14套房子处理完毕了，改造项目太多，看看对比图吧。

　　

　　

　　

　　第二套房子前天晚上租客小姑娘退租了，原因是她们东西太多了，这种小房子根本放不下，没办法去找个远离万达的，价格低面积大的，咱是中国好房东，当然放行，把没到期的租金退给她们。
　　昨天早上，这个刚刚退出来的房子，就租出去了，一位高管自己住，说看了30多套房子，都相不中，一看这个房子的视频，没有看实景，就定下来了，说中介小哥靠谱，房东靠谱，房子也靠谱，因为咱早上6点半去把房间做了深度打扫，重油清洗剂伺候，他今天晚上入住，厨房一尘不染，视频与实景一点不差。
　　好房子不怕空，一定会有好人住，这套房子等于没有空租期。提前退租按照规定办理，押金不退，去掉中介费后，扣下的押金还剩一半，等于赚了多半个月的租金。

　　六月一日凌晨，给季老湿上交了学习报告，标题是《学习季老湿笔记的三个阶段：术、道、魂》，一万字长文，断断续续写了几个月，但里面的内容几次推翻更改，题目是最后定的，每次更改都是对季老湿进行理解上的升级，有了新的认知，对自己今后的大的方向，有了清晰的目标，季老湿回复：写的内容不错，哈哈，能差了吗，一万字唉，还感觉很多内容没有写到呢，感悟点太多，我给季老湿回复的：只有亲手干过这个事的人，才能和您同频，也就是对您理解。
　　以后可能要给季老湿公众号供稿了，把一些自己干过的事情，很多细节部分，进行详细展开分享，自认为全是干货，不怕公开秘密，因为不动手干，这些内容一分不值。

　　

　　

　　

　　到底买新冰箱还是旧冰箱
　　今天御水山庄的租客来电话，说冰箱坏了，冰箱里的东西都坏了，因为出差十几天，屋里都发臭了，结合物业来电话，反应楼道里有味，确定是他的事，一顿埋怨我，我赶紧赔不是。
　　冰箱坏了就得换啊，给他说马上去市场（旧货市场）买个，他说，可得质量好的啊，要不这一冰箱东西光坏，谁也受不了，我说下午给你去处理，买个新的，把旧的拉走。
　　这个冰箱原来修过一次，花了240元，这也就是半年。上午出门就考虑，是买个旧的还是买个新的呢，如果新的从网上买，得三天以后到，租客天天出差，也不方便收货，最后决定去国美看看。
　　看了一圈，有几个牌子有这种千元机冰箱，个头也不小180升，对比网上，价格差不多，估计是冲量用的。就给租客说，我给你买个新的吧，不敢给你用旧的了，你天天出差，又不在家，万一再坏了，就麻烦了，这个三年质保，你放心用吧，给他发了照片，他千恩万谢，关系又重新融洽了，哈哈。
　　这里就有一个选择，是买旧冰箱，还是买新冰箱，是买小的，还是买大的。
　　如果厨房够大，首选大冰箱，如果地方小，那就只能买小的，如果是常住户，不出差的那种，可以买旧的，因为家里有人，有问题可以随时知道，但如果是个长期出差的，那就买新的吧，当然这要看租客是否做饭生活，如果确定不用的，可以不配置，偏偏我这个租客还比较爱做饭，喜欢买东西放冰箱，所以决定给他买个新的冰箱。国美送货也快，上午买，本来说第二天送，结果下午就到了。
　　另外他租期到了，需要续租，顺便给他涨了100元，沟通了两句，他也同意，也就算用涨的钱买了一个新冰箱吧，没赔没赚。

　　第14套房子，昨天已出租，从挂出到出租10天用了时间，但已经超过我付租金的时间半月，没有超过财务模型的一个月空置期，当前天热，租房进入淡季，一般人不想动地方，过了这两个月就可以进入俗称的金九银十了。
　　第18套房子，万科的，昨天已装修完毕挂中介，静等有缘人，看图。

　　上一线小学的另外一种方法
　　昨天陪一位客户看房子，问他孩子在哪里上学，他说在胜利大街（我市一等小学），我说你有胜利大街学区房吗，他说没有，自己是外地人，但是属于人才引进，户口就落在这个学区附近了，按照就近入学的规定，自己的孩子就入学了胜利大街小学，棒。
　　没想到人才引进有如此的优惠力度，他可以省去上百万的购房款，就可以入名校，谁说知识无用论，这不知识换来了真金白银，没钱买房的，抓紧把自己培养成人才吧，到时候你可以赚一套学区房，哈哈。

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　看看第19套装修前的样子，这两天准备开工

　　

　　这套房子一个屋需要贴壁纸，其他屋需要修壁纸，重新走冷热水管，重新买家具，后面的两间自盖大屋子需要清空，清空后是四室一厅。

　　说说租客的稳定性
　　在出租经营中，自己一直追求租客的稳定性，希望他们住一辈子才好，自己也采用了很多方法，保证租客不想走，但是如果遇到租客不得不走的情况下，自己也没办法。
　　现在已经有四个租客中途退租，三个的原因：工作调动，一个的原因：房子太小，放不下东西。工作调动，最短是一天，最长的这个是半年，不管咱怎么做中国好房东，这个工作调动，谁也没有办法。
　　如何看待租客中途退租呢，放平心态，悉听尊便，收益增加。对于他们的走，客客气气，欢迎再来，这点咱做的都很好，对于他们违约的情况，严格按照合同规定执行，该收多少违约金就是多少。初步算了一下，两套已经退完又租出去的，净收益增加3500，还有一套租客自己在找下家，我配合签合同即可，一套多赚回来半个月时间和3000违约金，如果这两天出租，就可锁定3000，这几位违约的租客，为我创造了6000多收益，其中一位还留下一台微波炉和挂烫机，真是要敬畏合同啊，真金白银的付出。
　　一开始自己对租客的稳定性还有所顾忌，希望稳定的租客，还专门分析过，但现在看来，有合同加持，最短的空租期是最根本的，其他交给合同，不得不赚违约金。

　　今天下午万科的房子，也就是第18套房子已出租，带车位地下室都出去了，一位老板住，从6月16日挂中介到，到今天用了4天，还算是秒租吧。
　　今天20号也是给我算房租的开始时间，这样的话，就等于没有空租期。
　　当前仅剩一套一楼的房子，第19套，第20套昨天忙活半天，也没定，是给一位租客单位的员工宿舍租的，要住8个人，三个空调，四张高低床，预算都超过1万了，而且挺费事，很多房东很在意，怕人多乱，引起邻居的投诉，找来找去看了两天，最后让租客自己找了，时间成本太高。看看缘分暑假前能把第20套搞定吧，上半年就算收官了。

　　今天御用中介给我来消息说，哥，来了一个大户，说万达的房子要收40套，没错，是40套，而且价格不用谈，正常的租价就行，不需要便宜，哇塞。
　　这是什么神操作，是资本来袭，还是有钱没处花了，如果是装完了长租的，这个成本不到3500-4000，就没有利润，如果是装完搞民宿，能赚钱吗，我知道好几个去年搞民宿的已经撤了，我给御用中介说，这是不是来搅局的，我倒是希望他们收，这样可以拉高这片的租金水平，对我有利。
　　不管怎么说，通过今天下午这个来收房的，可以看出来有资本暗流涌动，这块蛋糕咱看见了，也吃上了，别人都不傻，也不瞎，现在没有可以独自享利的事情，很多人早就盯上这块蛋糕了，只是什么时候入局，什么方式入局的问题，这个问题我早就考虑过了，千万不要小瞧资本的力量，在资本的力量下，什么旧门翻新、阳台壁纸、电视尺寸、窗帘颜色，统统都是浮云，他们太容易推倒你的这些小打小闹了。
　　敬畏市场，敬畏资本。

　　说说开发票的那些相关细节
　　这两天有位租客看房的时候咨询开发票的事，中介小哥给国税局打电话，就是打不通，最后没办法问我知道标准吧，我说知道，告诉他电话一般打不通，特别是网上留的，因为咱是亲自去国税局问的，如何给租客开发票的事。
　　客户根据单位要求，需要报销的，一般可以用增值税普通发票或者增值税专用发票。
　　开票的地方，一个是有经营资质的单位，二是税务大厅代开，两者都得收发票点数，但是一般单位是不给开增值税专用发票的，除非你这个酒店宾馆实际入住，否则会违规承担巨大风险，没人会干。税务局代开的两种都可以，点数不同，但是地址必须是提供的资料地址，因为代开发票的都是个人，所以通过国税局不可能开出来宾馆酒店性质的发票。
　　自己亲自去税务局问了开票的点数，4000元以下，是机器测算，4000元以上，是按照点数标准开，规则如下：
　　1、商务公寓
　　开票金额 普票 专票
　　3000 591 702
　　3500 716 846
　　4000 841 989
　　4000+ 21.29% 25.18%
　　2、住宅（含住宅式公寓）专票
　　3000 313
　　3500 378
　　4000 444
　　4500 502
　　5000 558
　　4000以上普票9.84%，专票11.17%
　　各地国税会稍有差别，有的城市有税收优惠等，但基本上差不多，大家可以参考，以上价格是按照月租金算的，如果想开一年的发票，就乘以12；我的租客看到这个税率，直接表示不开了，呵呵。

　　说说开租房发票的那些相关细节（续1）
　　对于房产证或者回迁协议是老人的名字，并且老人已经去世的，如何开发票呢？
　　需要三份证明，税务局就可以开。
　　1、死亡证明（原件、复印件），一般现在去世的人都有这个证明，如果找不到，可以用户口本，上面有注销证明，也可以，需要户口本的原件和复印件。
　　2、关系证明，比如户口本，独生子女证，能体现孩子和去世人关系的都可以，这个证明涉及的人员越少越好，比如有的户口已经分户出去了一些人，就找不体现那些人的单页来复印。
　　3、委托出租证明，这里就复杂点，需要这个房屋作为遗产，所有可继承人员的授权才可以，比如去世老人的配偶，其父母，孩子的兄弟姐妹等人，当然如果一些人都不在了，可以写个已身故说明，留下在世的关系人，这些人在授权委托书上签字，授权的内容就是同意xx出租xx地方的房屋等内容即可。

　　以上是本市的出租房屋开发票所需资料，其他城市最好去税务局当面问，打电话接听的人可能不负责具体业务，打了还得费周折。

　　说说开租房发票的那些相关细节（续2）
　　以下是本市税务局正常代开租房发票的相关要求

　　

　　今天收了第20套房，并且还没办手续的情况下，已经租出去了，呵呵。
　　先说为何收第20套，主要为了给自己一个阶段总结，就是20套为一个阶段，这20套捣鼓干净利索了，再去看后期如何再收房，再一个给中介小哥说的是，这是暑假前的最后一套，收完了，就要去忙活孩子的事了，估计一个假期都得扑在孩子身上，这个比收房子累多了，哈哈。
　　本来想收了以后，装完了不着急租，没想到以前的一位租客，他给员工找宿舍，需要短租20天，他们找的新房子还没有腾空，而他们住的房子已经到期，今天必须得搬走，简直太巧了，给他看了房子挺满意，全屋壁纸基本全新，房子也不用收拾了，只再配一个空调，一台洗衣机，窗帘，热水器喷头，就全部ok，其他的他们自己都有。他们说如果20天后他们租的房子不行，就一直租这套了，我说到时候再谈价格。
　　这套空租期是负的，而且投入不到3000，财务收益率非常高，这都是客户多带来的收益，也就是客户越多，出租机会也就越多。8月他们还有个宿舍到期，需要房子呢，不着急，提前半月给他们张罗。

　　今天怎么说呢，第21套又收进来了，真应了自己那句话，这个活停不下来。
　　也可能是中介小哥那句最具杀伤力的话，“哥，都好不容易谈下来了，你不签太可惜了”，咱又心肠软，一听这话提着包就出门了，签呗，不差多这一套了。
　　房东还是一贯的人挺好，更加坚定了自己的收房意愿，那就签字吧。
　　晚上还有一个打电话给我的小哥，说还有一个你要吧？我咬住牙说，坚决不要了，哈哈。
　　巴菲特是股神，但合伙人查理芒格更厉害，没有他巴菲特不会成为股神，因为芒格只会说“不”，呵呵。