记录从买房到财务自由之路

　　第19套房子这个一楼平房，开始进入完工冲刺阶段了，先看看卫生间前后变化，还没来得及清理干净墙面，但所有的设备都武装上了，特别加了一个热风机，为冬季提前准备，抛弃了浴霸，一直认为那玩意有辐射，而且容易坏灯泡，不安全。小卫生间全套设备应有尽有了。

　　

　　这种旧房子以实用性为主，没法改变结构，只能增加实用性和便利性，所以东西要全，特别是天天要用的卫生间，不能含糊。自己有点欣赏那个插座设计，热水器和暖风机是分开的，热水器在门口可以控制断电，不影响暖风机，试验4000W最大功率全开，电线、接头一点没事，懂电工真好，哈哈。
　　

　　第17套房租客要搬走，咱继续做中国好房东
　　第17套房的小姑娘，要去北京发展，刚租了一个多月的房子要退，我说没问题，你找好下家就可以，他最后通过中介，找到下家，她承担了中介费，她一共住了40天，我就收了她40天的钱（少扣了3天，算是给下家的搬家时间），把其余的租金和押金都推给她了。
　　对于这种自己找接盘的租客，只要能继续租期，对前租客咱不扣一分钱，又没损失，为何不做中国好房东，呵呵。

　　刚刚把第20套房子卫生间修理差不多，我下面说的，不知有多少人能蹲下身子一样干。
　　昨天早上租客小姑娘说洗衣机一放水，卫生间满了，下不去水，我抓紧骑电瓶车去看，地漏确实下不去水，穿着鞋进去都漫过脚面了，就用皮搋子在地漏上来回吸，结果从地漏洗出来一大堆脏东西，有卫生纸，还有块状物，你懂的，脚上粘了不少，没办法，咱自己的房子，得给人家收拾好啊，外面是木地板，水面快漫过门框了，为了不把水带到室内，咱就站住水里给物业打电话，来人说你去拿个疏通器，就是根手摇钢丝的那种，拿回来一根歪七扭八的，根本不管用，就打电话让御用维修工到楼下卸开管道下部的盖子看看管道有没有堵东西。
　　在去楼下之前，得先把卫生间的水清理掉，怎么办，就用簸箕一下一下的铲到垃圾桶里，再把垃圾桶端到隔壁厨房的地漏倒掉，这个过程持续了20趟，最后把卫生间的水拿那个不管用的拖把擦干了，才去楼下和物业师傅一起拧盖子，发现地漏管道里没啥东西，御用维修工也很纳闷，就说还是让外面专业疏通管道的人来搞吧。
　　五点半他找的人来了，人家一看，就说是马桶堵了，疏通一下，放水试试没问题了，把马桶提起来，看看里面还有什么问题，最后我去看的时候，马桶已经从地面分开了。最后人家走，说上门疏通费180。
　　今天又带着密封胶，马桶密封垫，去卫生间把马桶蹲上，告诉小姑娘们，不要用马桶，不用用淋浴，防止刚打的胶粘不住。最后在卫生间安装了3个置物架（手里就三个了，已订货，到了再来装），把热水器的热水管接入墙内，让洗脸盆也有热水，成为一个标准的卫生间。
　　不管是租客小姑娘导致的堵马桶，还是她们说的刚住进来原来就这样，反正出了问题第一时间来修是必须的，这个是不能在乎干净与否，再脏再累，作为房东也得顶上，而不能全部依靠外援，当然外援是必不可少的。
　　干完活自己想，如果未来找合伙人，能否扑下身子修马桶，是个必要条件，当然我也知道，放低身段，很多人真的做不到，呵呵。

　　不知道别人，自己年消费20万，属于典型带孩子的三口之家，如家庭成员不工作月收入有2万（也就是500现金的银行存款利息收入），对于三口之家生活够了，可以相对自由。

　　今天把孩子交给老婆大人去照看，自己从上午11点到下午6点，完成了一间北屋，成就感有木有。

　　

　　这是前两天每天只有一个小时空余时间，慢慢干完的南屋。
　　

　　热烈祝贺我那三线的学徒兄弟，已经收房5套，秒租3套，2套未装修。
　　三线城市有如此表现，说明不缺市场。这位兄弟也是学习能力爆棚，执行力强劲，我看好他！
　　他一年收个15套没有问题，加油！

　　暑期来临，处理好了所有房子。
　　第19套这个平房，昨天已经挂中介，配了几把钥匙，大中介一个地方留一把，昨天已经开始反馈了，开始带看了，今天去看，中介小哥还把大衣橱门开着，为了散味道，给中介小哥点赞。
　　今天把第20套房子签了合同，本来说住20天的，他们也嫌再搬麻烦，就定下来了不搬了，不出我所料，这样对他们是完全有利的，找我这样的房东不容易，光看看那个卫生间装的5个置物架，还问她们够不够，就知道服务有多好了。
　　第21套房子也给他们预定下来了，他们原来的房子8月13日到期，这样我这个房子给他们留着，需要空置一个月，我就给他们说，能给领导请示一下吧，把入住时间提前点，而且定好7月中旬就要签合同，他们说没问题。这样他们就在我这里租了三套房子了，而且都在一个院子里，上下班非常方便，再就是我一个房东也好打交道，我一起处理他们的房子也省心，这20/21套房子都不用装修，让他们给我报数，还需要配置几张双人床，即使空置一个月，溢价率也非常高。
　　这样，在暑假之前，咱把所有的房子都处理完毕，一套在租，而且这套是收房租金成本最低的，不怕空置。假期可以安心带孩子了，还有帮助别人，是严格的帮助，哈哈。

　　@hgy1220Y 2019-07-04 22:14:14
　　一下子这楼底说有点漏水，一会儿那个房租拖2天了还要催
　　-----------------------------
　　现在的果都是以前的因，哪怕无法预知的事情，也要有提前的预案，不至于措手不及。
　　今天是月初，又到了提醒租户交电费的时候了，哈哈。

　　大消息传来
　　今天中介给我说，原来给我说的那几个收房的，就是要在万达这里收几十套的，已经开始收房了，应该收了七八套了，全都是市场价格，应该搞的是民宿，我也通过其他中介问了，确实行动了，产品还没出来，所以不知道他们的赢利点到底在哪里，这点和咱的市场不冲突，咱也不担心，唯独担心一点，就是他们把收房价格给炒上去了，两千六七的价格都收，而我的房子有的才租2800，这点对以后收房不利，把房东的心气都抬高了，以后不好降价了。
　　静观其变，看看他们经得起市场检验吧。

　　今天收到第22套房子，开始做好事
　　为了他，今天收到了第22套房子，就是为了培养他而收的，完全是做好人好事，收套房子让他练手，虽然说不定将来还是我收下来，但是做好事，就不在乎后果。
　　他已经开始干活了，看着架势是那个干活的样子，态度也端正，给他规划了5年的奋斗路径，看看他能沿着这条路走吧。
　　本套不是为了赚钱，就是为了培养人，支持年轻人，为他们铺路，说不定5年后，他能成为个人经营分布式公寓的一个大佬呢，哈哈，咱也做个小小的风投。
　　

　　说说现在人的学习力
　　前两天，一位御用中介小伙给我说，哥，我干到6月底就要辞职不干了，我说为啥呢，他说挣不到钱，一个月6千多太少了，说他看好了一个产品代理，准备把这个产品推向全国，呵呵。
　　我当然是鼓励他好好创业，发大财，又问了几个基础的营销、财务问题，发现他懵懵懂懂的，并不是那种已经想的很清楚的情况，而是热情高涨，马上感觉100万到手的样子，我说既然你定好了要自己干，我建议你把基础打牢，这样干什么都不会出大问题。
　　我给他讲了几个资金、市场、营销的核心概念，他听的出神，说太好了，我有给他推荐了几个以前欧神写的欧神文集，发给他手机，告诉他全部要看完，才开始行动，这样可以保持高维度看问题，降维打击，他千恩万谢。
　　过来两天，他说哥，你给我发的资料能重新发一下吧，过期了，没法打开，呵呵，也就是从那天开始，他都没看过一眼，不重视知识，特别是别人实际过的具体操作真知，想成功那是奇迹。
　　前段实际一个给领导看房的小姑娘，来信问万达有房子吗，我说没有，多聊了几句，她说生活不易，我说你可以改变啊、增值啊等等，害怕她累着，我说你看看人家怎么改变提升的吧，然后给她推荐了两个电视剧《卖房子的女人》和《天道》，一个是普通人逆袭的案例，一个是降维打击的案例，都是值得认真看认真思考的好片子，她说我下班马上看，并约定了看完的时间，我让她看完给我联系说感受，看看她能做到吧，我就想看看这位想改变的年轻人，能有学习力吧，基本不抱希望。
　　上面那位跟我学活的年轻人，同样给他推荐以上电视剧，同样是一个没看完，一个没看，每天还瞎忙的不可开交，寻求各种方法突破，让我怎么说呢，河上有桥偏要摸着石头过河，还深一脚浅一脚，最后还得重头再来。
　　都说知易行难，其实是知易“想”难，能让这些人坐下来，什么也不干，认真的思考，认真的想一想，都真的很难，当然这也是好事，大量的这种人存在，才能让少数真正的思考着站住层级上部，深圳一位地产公号大佬，一直强调思想的盛宴，脑力大餐，强调房产投资中的首要任务，是开脑洞。
　　过段时间对以前给过建议的人检测一下，看看谁的脑力提升了，而非技能提升。

　　一个小失误，被迫当了中国好房东
　　说一个上个月的小失误，记得以前说的那个二楼的房子，下水管道损坏，导致下水倒灌的事，那个事咱跑东跑西的，没少忙活，虽然最终修好了，但是一个细节导致了解决时间的拉长。
　　这个细节就是，收完房子第一件事，就去物业改此房间联系电话！没错，因为很多房子在物业的联系电话早就不对了，甚至没有登记，以致于他们想联系你的时候，根本无法联系上你。
　　这个倒灌事件，在第二次找物业的时候，他们说清理车已经来了，以为是修好了，其实不是，而是清理车来了，发现是管道断了，物业需要办理手续才能维修，而物业那里并没有我的联系电话，当然他们也不会翻看来电记录，每天电话那么多，也没法找，所以就一直等我下次再溢水，主动再找他们，他们才能找到我，走后面的手续。这样白白耽误了一个星期，还给租客造成了不变，还得付出经济的成本买礼物等等，一个小细节多么重要。
　　切记，收房以后，先去物业，给他们标注上你的联系方式，然后说以后不论房间有什么问题，首先找你，而不是找房东，防止造成事态扩大化。
　　做扁鹊的大哥，防患于未然。

　　有能力帮助别人的时候就尽量帮助吧
　　还记得上面说的给领导看房的小姑娘吧，当她说生活不易的时候，咱就想着怎么帮她一下，我当时就说，你过来给我打扫卫生吧，就是做房屋保洁，我按照58的标准给你钱。
　　她当时欣然同意了，我当时心里表示怀疑的，一个办公室内勤，能干这个？我就旁敲侧击问她，你老家是城市还是农村的，干过农活吧，怕脏怕累吧，她都是肯定的回答，我说既然你肯干，我给你约时间，你来打扫房间吧。
　　今天把她约到了这间贴壁纸做练习的房间，其实准备做宿舍，没必要打扫的像精装房那样干净，差不多就可以，但是为了锻炼一个年轻人的吃苦精神，咱还是让她来打扫一下，给她准备了各种清扫工具，也给她演示了一下如何打扫，然后咱就走了，说明天来验工，给她发钱。
　　整个保洁过程时间不会长，这个屋子没有家具，其实就是打扫卫生间和厨房，厨房从没做饭，就没有油烟，其他房间一直做办公室用，也不脏。58上的保洁报价是48元/小时，这个活以前问过也就是2个小时，96元，我给小姑娘说，这个活给你按照200元算，她说没事。咱帮助人，得让人家不管什么情况下，都能看出来是真心帮助人家。
　　我觉得她值得点赞，一个做办公室的小姑娘，能铺下身子来干活，哪怕是为了赚外块，也不是所有人会干的，很多都是宁肯躺着床上刷手机、点廉价外卖，也不想着出来赚钱的。她这种能蹲下的心态，有成功的潜质。
　　明天不管她干的怎么样，咱都给她200元，问问她感受，并鼓励她继续干，如果不是干的太差，咱后面的所有房子保洁，就都交给她了。能帮一个是一个，阿弥陀佛。

　　说说搞房屋改造出租的那些“道”12
　　自己干还需要有个团队吗？
　　有人一开始就想，这个事如果可以做，能不能组建个团队呢，毕竟将来上百万的收益，现在的没这么多收益的小公司，也要好几口人呢。
　　且慢，俗语说，鸡多不下蛋，人多下胡乱，当然这句话是对咱这种小打小闹的团体说的，不包括正规公司，要不人家还怎么干大规模，这个不在咱讨论的范围。
　　团队是人组成的，人是由所担当的职责确定的，即以工作内容定岗位，不是以人定岗，那就看工作流程中，都有哪些环节，这些环节是否可以让别人去做。
　　从收房开始到租房结束，环节很多，除了有些决策环节是需要自己去做的，其实大部分工作是可以让别人去做的，而实际中也是别人去完成了。
　　自己盘点了一下自己收房租房的各个环节，围绕着这些环节，发现自己竟然有一只隐形的高效团队在运转，下面说说这些团队成员。
　　1、房源采购：A中介1人，B中介1人，C中介1人，共计3人，其中A中介的1人房源占比80%
　　2、房源销售：A中介3人，B中介1人，C中介1人，D中介1人，E中介1人，F中介1人，共计8人，这8人是一出房源，马上给他们发信息，他们再负责在自己的公司平台发信息的。
　　3、家具采购运输：旧货市场小伙1人，现在买线下各种家具，都是给他打电话，他就给我在市场转悠采购，发图片让我定，然后送来，不用我动手。
　　4、贴壁纸部门：1个卖壁纸的，3个贴壁纸的，一个电话就来搞定，4人。
　　5、水电维修：物业1人，卖五金配件的1人，一个电话就来搞定水暖、管件，2人。
　　6、保洁人员：1人，今天刚找的，以后也可以在58定个长期合作的。
　　7、干杂活人员：和自己小区的打算卫生的一位大爷说好了，各种杂活他都可以干，比如揭壁纸，拆东西等，50元100元都可以，根据活大小随时定价，这样就是1人。
　　这样一算，呵呵，有20人了，这就是一个隐形的团队啊，还是不用我发固定薪的合格员工，所以说这个活是自己在忙活，其实是有20人在忙，哪是一个人在战斗啊。
　　所以说这个事可以干，你可以自己干，不要一上来就和别人合伙，但是一定要有个隐形团队支撑你，这个意识要以开始就得建立，要笼络住这些人，让这些人愿意围着你转，那就要对他们包容和待遇高点。
　　包容就是不计较，不挑剔，不吹毛求疵，允许小失误，比如我到五金店买日常用品和五金件，在保证质量的前提下，我都是给老板说，你哪种不好卖的扫把给我就行，有的马桶刷太贵，不好卖，给我；又比如送家具的小伙，有时在电梯里把家具磕掉个角，有的把手没上牢固，白床碰掉了漆，我都说没事，我自己修修就行，壁纸有的开了，我说你别过来了，我自己粘。
　　待遇高就是你看这个人可以长期用，就不要和他讨价还价，比如中介费咱从来不压价，该多少是多少，比如运费我从来不还价，每次都一样，如果远点，我都主动问问，需要给你加点钱吧。比如换角阀顺便紧固了一下水龙头，我都是按照维修水龙头再加上20元，比如上面说的58保洁是100元，咱给200元，他们都会感动的不行。换个思路想想，如果这真是一个有形的团队，那是不是需要团队建设，费用是不是这个的好几倍，还不保证团队成员满意，有人会蹦出来说老板的坏话。
　　回到本篇开始，你需要一个团队吗，应该这样说，你应该运作一个团队吗，这样才贴切，你要运作这些人愿意为你干活，否则没有稳定的团队支持，是不容易成功的。

　　今天第19套房，也就是那个一楼的房子，已经出租出去了，今天老婆大人放假，终于在她回家之前处理完了已经装修好的所有房子。
　　这套房子挂出租7月3日挂中介，今天12号，用了9天，是咱自己租出去的，没有通过中介，感谢58同城，他们最近的上架政策又变了，太好了。盘点这套的收益率和净收益，是所有房子中最高的，中介觉得都不可思议。
　　谁说老破大租不上价格去，只要品质好，一定有客户。今天租客一进门就说房子太好了，很满意，老板花钱给员工租的，不能太差，现在当老板不易啊，呵呵。

　　这两天带孩子游泳过暑假，身体机能正在恢复，突然感觉，游泳比干装修活要累，哈哈。不过一个小时内游10趟，1000米，还是没问题的。
　　这两个月的任务是增肌，下周先去做手术，两只手腱鞘炎复发，还连带出现新的状况，不过都联系好打封闭的社区医院了，以前打过，很快就好，就是扎针挺吓人。
　　半年体检时间到了，50岁的人，得时刻关注心血管脑血管，过两天也去体检，为了帮朋友清库存，收了一张体检卡，又便宜又帮人解决问题，做好事不犹豫。

　　对这大半年的溢价出租投资做个总结
　　自己一直把这个事情看作一个投资项目，而不是工作，或者叫生意，这个投资项目只不过是自己亲自操盘而已，因为这个项目是短期投资，长期受益的理财项目。
　　投入方面，半年来，实际投入装修费、提前付出的租金等，一共不超过20万，产出方面，按照现在的实际出租金额，按照1个月的空租期，两次中介费等不利因素，多余退租的收益不算，把要分给老弟的都剔除，未来5年（有2套房子3年期）的净收益测算为82万，大半年的净收益率80%，符合自己的投入和产出的大规划，就是用100万，换回来500万，其实还是有很多人不相信的，从他们对待我给的学习资料就看出来了，呵呵。
　　自己也算了好几遍，看看以上数据是否有错误，净收益率高的原因，是有好多套房子投入的金额挺少，净收益率很高，拉高了整体的收益率。
　　以上数据代表着从现在开始未来四年半，哪怕什么也不干，也会有这个被动式收入，哈哈，四年半，能玩多少事啊，当然这是想想，因为中介天天追问，“有房子吗，哥，有客户想看房子啊”，被推着走。
　　下半年以培养人为主，小徒弟正常在学习，手艺好学，意识难改。

　　论合作之道
　　用了两天时间，把天道又看了一遍，确实如评论，这个24集电视剧值得每年都看一遍，温故知新。
　　整部电视机在讲一个“道”字，王志文表演的淋漓尽致，剔除感情戏部分的内容，这部商战戏可借鉴的内容很多，值得细细品味，每个人的表演都是“道”的诠释。
　　看完后思考这部电视机里讲的“道”，逐渐接近明白了一个合作之“道”。最近有朋友也和我谈合作的事情，都是不错的朋友，如何用“道”来判断是否能够合作呢。思来想去，最后归纳为：看看这个人是否能够和你“志同道合”、“具备条件”。
　　看似很简单的四个字，包含的内容很多，什么是志同，“志”就是志向，就是目标，如果目标不同，那没法合作，反思我和小老弟的合作，我的目标是一个月4套，他的目标是能干多少是多少，最后说每个月1套就行，所以志不相同，“道”就是价值观、经营观相同，比如我要用好一点的东西，他是能省则省，比如我强调速度，他强调过分细节，比如我让他学习给他的资料，最后都以没时间看搁浅，造成思想意识的无法统一，最后没有做到“道和”，还有其他的表现就不一一列举。
　　反观“具备条件”其实开始就注定了无法长久，比如资金支持，他说就10万块钱，投上了后面就没有了，我说你可以负债啊，他坚决不同意，而按照计划每个人得投入50万，这就是不具备条件。还有其他的朋友志也同道也和，就是不具备时间的条件，天天上班，没有时间专职参与，这就是基本条件不具备，根本没法合作。
　　反过来从自私的角度讲，咱现在不需要雪中送炭，一切都按照计划进行，咱可以锦上添花，如果合作者不是给咱来锦上添花的，那合作有啥意义，这里咱做善事帮助人除外。
　　想清楚这个道理，就觉得轻松多了，今后对于那些张口就说“咱们一起干的”，就给他讲明白这“志同道合”和“基本条件”，而不是上来就说“这个你干不了”，那样多伤感情啊，就好像咱不带人家玩一样，而如果他真能干做到以上的条件，还真是一位难得的合作伙伴。

　　开始处理吉尔西苑的房子
　　今天去吉尔西苑，统计了一下这个房子需要重新布置的地方，目的就是以前说的，把品相做好，为9月份出售做准备。
　　租客的东西还有一点没拿走，已经通知她来取，过时就都当成垃圾清理了。在网上搜了一下小区现在的房源，自信可以把这套房子做成小区最好看的一个，看看以前自己装修的样子，那个时候的水平真是一般，当时还自我感觉良好呢，哈哈。
　　自己也查了一下出售价格，当前回落不少，最高时能到91万甚至95万，现在也就是80多万，降了10万，下午的一个中介电话也印证了这点，心里有点失落感，这种失落感是只有你在真想卖的时候才会有的。
　　自己还有一种想法是不卖了，等着再涨到95万的时候再卖，从感性上讲，现在房住不炒，房价进入下降通道，想再涨太难了，从理性上讲，静下心来仔细算了一下，即使按照85万算，2年涨幅加租金，年均收益率6.25%，比银行理财高一点，那就可以了，起码还是安全稳赚的。自己的打算是年底卖掉后，在万达买一套住宅，把养了一年的公积金用上，贷款30万，这个优惠不用白不用，70万+30万=100万，把楼房换成电梯房，把老房子换成次新房，把距离远的换成距离近的，年底可以捡漏不错的房源，现在都有100万急售的，可惜手里没有资金接盘。
　　那如果置换了以后租金回报率合算吗？原来这套的出租回报率是所有房子里最低的，才1.8%，但如果换成了万达的，租金3000，去掉800贷款利息，2200元/月*12=2.64万，70万本金，租金回报率=3.77%，手里还多出来10多万现金，这样一算，就思路清晰了，房子坚决卖掉。这也像那位房产达人说的，逢三减一，就是每买三套房子，必须卖出一套最不合适的房子，不停的优化资产。
　　后面一周开始对房子进行改造美化升级了，这是咱的强项，呵呵。

　　昨天第22套房子装修完毕，并实现了秒租，上午挂中介，上午出租。
　　全部是小徒弟手工打造，虽然细节地方我有不满意的地方，但整体效果没毛病，装修时间20天，锻炼了小徒弟，关键是要通过这套的装修过程，让他领悟到一定的“道”，同时考察他是否“志同道合”，付出时间是值得的。
　　

　　

　　

　　说说7月的片区租赁市场
　　传统说法，从6月开始到8月前，基本是租赁市场淡季，通常说就是金九银十之前的平淡，这段时间天气热，一般人不愿意出来找房子搬家，都在家里避暑，所以房子不好租，和一些业主聊，也印证了这一点。
　　但真实的情况是什么呢，高端住宅供不应求，进入7月，虽然天气每天都在35度-39度，但是没有挡住高端客户找房子，我都接到很多中介打来的求房源电话，问有没有好房源，有的还一要就是两套。
　　这个时间段，做长租的也嫌天热，不愿意收房子，但这个时间正好是市场空白期，是收房的好时机，可以找不好租的房源，压低收房价格。
　　用天道里的一句话，“忍人所不忍，能人所不能”，那样，哪有市场淡季。