2019收房溢价出租总结报告出炉
把从开始到年底前的所有房源进行统计，算作一年的运作量，对2019收房溢价出租这个事进行统计分析，看看这个业务的经营模型和财务模型问题，进行复盘总结。
一、经营数据：
收房套数：34，月均2.8套，平均11天完成一套从收房装修到完成首次出租（有的房子重复出租）
房东违约（预计）：2套，违约率6%（至今还没有一个给我明说的，都是拐弯抹角）
房屋正常满期退租：3套
房屋违约退租：9套，违约套数占比26%，这其中非核心区域3套，
累计租客：51人（组）
违约租客：15人，违约人数占比29%，这个就得做好思想准备，也就是将来要有近1/3的租客会违约，千万别认为租完就没事了，违约正在路上赶来，呵呵。
注：这里就要说说这些违约的房子，到底是因为房子有问题，还是因为租客有问题，这违约的15人中，工作不稳定流动性大的6人，年轻人刚工作6人，老板2人，意外情况2人，以上有重复，房子方面有一套核心地段房子连续短期4个租客交替，这套房子就应该从唯心主义的方面考虑了，为何留不住租客；所以结论就是租客的质量决定租期的稳定性，现在我都问清楚干什么工作的，那种工作流动性大的，刚来试试工作的，又是刚参加工作的年轻人，基本租不长，数据里都反映出来了。
二、财务数据：
季付客户：36人，占比71%
半年付客户：11人，占比22%
年付：1人
月付：3人
注：大量的客户还是只接受季度付的，也有1/5租客可以半年付，年付客户就看运气了，月付的是针对那些没钱的年轻人或短租客户，如果想减少资金压力，尽量谈半年付，但是这也会拉低总收益，因为半年付要便宜点，一般比季付便宜100元。短租客户租金可以相应上浮。
平均收房成本：2063元，剔除非核心区域的低价房，核心商圈收房成本2165元/月，这个成本预计明年在2200元/月。
平均租金：2870元/月，核心商圈的2978元/月。
平均单套装修成本：6618元，累计22.5万，单套最高12149元，最低1560元。
已实现正收益（流水-装修成本）套数：19套，占比56%，其中未实现正收益的关键是房屋装修成本这个数据所累，所以收东西全的价格高点的也比毛坯价格低的合适。
累计流水额（已收房租-支付房东房租-中介费-维修成本）=25.2万
累计现金流（总流水-总装修成本）=2.7万
注：经过一年的经营，所有投出去的资金，全部都回来了，而且还有盈余，所以这个事一年后就没有资金压力，过程中最高的累计现金流也没有超过负10万的，可以说这是个完全的小本生意。
总结：
总体来看，违约人数占比这个比例还是令我意外的，原来是没有预料到的，咱天天做好事，还是有这么多客户变化，哈哈，所以那些想长期干的，要有这个退租量的思想准备。月均资金占用这个数据也是比自己预计的要少很多，原来准备几十万资金的预算，就是这样运作下去，资金也不会出现负值，所以说这个不是个费资金的活。
经过一年忙活，在34位房东那里树立了口碑，培养十几位御用中介，交了五十多位租客朋友，培养了几位徒弟，现金流归正，今后投入的工作时间会大大减少，后面5年就等着净现金流入了，是个良性投资。
把从开始到年底前的所有房源进行统计，算作一年的运作量，对2019收房溢价出租这个事进行统计分析，看看这个业务的经营模型和财务模型问题，进行复盘总结。
一、经营数据：
收房套数：34，月均2.8套，平均11天完成一套从收房装修到完成首次出租（有的房子重复出租）
房东违约（预计）：2套，违约率6%（至今还没有一个给我明说的，都是拐弯抹角）
房屋正常满期退租：3套
房屋违约退租：9套，违约套数占比26%，这其中非核心区域3套，
累计租客：51人（组）
违约租客：15人，违约人数占比29%，这个就得做好思想准备，也就是将来要有近1/3的租客会违约，千万别认为租完就没事了，违约正在路上赶来，呵呵。
注：这里就要说说这些违约的房子，到底是因为房子有问题，还是因为租客有问题，这违约的15人中，工作不稳定流动性大的6人，年轻人刚工作6人，老板2人，意外情况2人，以上有重复，房子方面有一套核心地段房子连续短期4个租客交替，这套房子就应该从唯心主义的方面考虑了，为何留不住租客；所以结论就是租客的质量决定租期的稳定性，现在我都问清楚干什么工作的，那种工作流动性大的，刚来试试工作的，又是刚参加工作的年轻人，基本租不长，数据里都反映出来了。
二、财务数据：
季付客户：36人，占比71%
半年付客户：11人，占比22%
年付：1人
月付：3人
注：大量的客户还是只接受季度付的，也有1/5租客可以半年付，年付客户就看运气了，月付的是针对那些没钱的年轻人或短租客户，如果想减少资金压力，尽量谈半年付，但是这也会拉低总收益，因为半年付要便宜点，一般比季付便宜100元。短租客户租金可以相应上浮。
平均收房成本：2063元，剔除非核心区域的低价房，核心商圈收房成本2165元/月，这个成本预计明年在2200元/月。
平均租金：2870元/月，核心商圈的2978元/月。
平均单套装修成本：6618元，累计22.5万，单套最高12149元，最低1560元。
已实现正收益（流水-装修成本）套数：19套，占比56%，其中未实现正收益的关键是房屋装修成本这个数据所累，所以收东西全的价格高点的也比毛坯价格低的合适。
累计流水额（已收房租-支付房东房租-中介费-维修成本）=25.2万
累计现金流（总流水-总装修成本）=2.7万
注：经过一年的经营，所有投出去的资金，全部都回来了，而且还有盈余，所以这个事一年后就没有资金压力，过程中最高的累计现金流也没有超过负10万的，可以说这是个完全的小本生意。
总结：
总体来看，违约人数占比这个比例还是令我意外的，原来是没有预料到的，咱天天做好事，还是有这么多客户变化，哈哈，所以那些想长期干的，要有这个退租量的思想准备。月均资金占用这个数据也是比自己预计的要少很多，原来准备几十万资金的预算，就是这样运作下去，资金也不会出现负值，所以说这个不是个费资金的活。
经过一年忙活，在34位房东那里树立了口碑，培养十几位御用中介，交了五十多位租客朋友，培养了几位徒弟，现金流归正，今后投入的工作时间会大大减少，后面5年就等着净现金流入了，是个良性投资。