@夏日癫狂 2017-10-07 21:32:34
楼主 ，请教买二手房是怎样规避比如房产抵押这些风险呢
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最直接的办法，去房管局信息查验窗口咨询，需要知道房子的房产证号码，房主的姓名等信息，他们就会给你说这个房子的抵押情况，抵押金额等。
另外有的房子是私下抵押的，或者签订了租赁合同，都需要提前了解，因为买卖不破租赁，所以在购房合同中注明：此房无抵押、无租赁，等信息，注明违约责任，违约金额，出了事就得公事公办了。
有的房子虽然有抵押，只要是银行的还是比较安全的，就怕个人的和一般企业的，都不好控制。
一般都是过户网签的时候给首付款等大笔资金，在办理的那天，查询的抵押情况是最真实的，否则早查了，后面出现抵押，也有可能。
@祈愿的兔子 2017-10-07 21:33:26
不知道楼主对云南省昆明的楼市有研究吗？想去那里买个小户型，以后可以自己住，升值也可以出售，但是由于不在那里也不知道从何入手
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不了解那里，你可以用几个办法来考察
1、通过网上查询一个小区房子的单价和小户型的总价，是否在自己预算内。
2、查询这个小区的价格走势1年的情况是否平稳，还是上升，如果进入下降通道了，就别想今后升值的情况了。
3、通过中介问这个房子的真实价格，并且多问几个中介，取平均值。
4、如果短期不住，问问中介房子出租情况如何，就说你是房主，编个几号楼几层的，一般要挂多少钱，多长时间可以租出去，够不够你的来回交通费。
最后，通过了解你就知道你想买的那个房子要花多少钱，租金是多少了，如果10年以后再去住，你算算这10年你这些资金放在理财里会有多少收益，这些收益是不是就可以覆盖今后的租金，有的地方的房子买真还不如租合算。仅供参考
@祈愿的兔子 2017-10-08 16:15:48
我们这房价居然从年头的5-6千直接跳涨到8-10千，关键这大型一点的购物商场只有一个，还是今年才建成的，想想地州交通，医疗和教育资源和省会差了一大截，但是省会房价从6千开头到1.5w一平都有，基本在9千至1.3w左右，据说也是好多年没有涨了，就算涨也不太多。我们的生活现状是工资低，房价高，生活成本并不低，可能幸福感胜在好山好水好空气吧
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我这段时间弄房子，虽然财务上看着增加了财富，但是享受生活的时间少了，感觉很遗憾，忙活一阵子到底为了什么，就是为了看账面价值增加，心里乐吗。感觉钱进进出出，现在真是感觉还是听音乐、锻炼身体感觉好。现在的想法就是赶紧把房子搞完，自己去玩乐。
你要是有那个经济能力，不想有遗憾感，就买上一套，心里有踏实的感觉，把钱用了，就没有想法了。如果没有能力，就管他涨到1万还是5万，每天吃点好的喝点好的，忘了房子的事，还是一样过，呵呵。要想拥有好山好水好空气，去租个山边民居住上半个月，看看自己能适应吧，估计和想象的不一样。
@风林火山GB5 2017-10-10 09:05:13
楼主你好，我现在西部有套房子72平，中介估计可以100万成交，距离将来最近的地铁站步行20分钟，现在卖掉去东边买划算吗？
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不要卖掉，可以等以后卖，现在你的房子14000/平，属于正常价格，地铁开通后，应该在20000-25000，现在还在价格上升期，所以不要卖。
现在东部已经有点滞涨了，你去了等于高位接盘，除非你看的房子很便宜，可以买，用你这套房子做抵押贷款，尽量用银行的钱去买房子。
说说冬季采暖季的到来
本市很奇怪，没有春秋天，过了夏天一个星期内进入冬天，年年都这样，脱了短袖马上穿羽绒服，现在温度一直十来度，挺冷的，国庆节的时候还热的出汗。
马上开始供暖了，到了2017-2018年集中供暖季，给所有的租客都联系了一遍，主要提醒他们15号之前不用暖气的办理报停，否则就得必须交暖气费了，到时候出现纠纷就不好说了。
租客中一个没有集中供暖的，给他安装的是进口带温控的长条电暖气，去年用了1年了，效果挺好，另外一个早出晚归，不需要开通，就不用开通了，他用电暖气，提醒他注意安全了。其他的租客都自己交了暖气费。
有暖气对于卖房子是加分项，对于出租来说，小户型有很多解决办法，比集中供暖是是划算的，我那个没有暖气的在卖的时候准备装上以后再卖。
本市现在正搞煤改电/气的登记补助事宜，就是没有集中供暖的家庭，可以给与一定补助，好像每户是一两千元，自己烧电或者天然气的自装取暖设备，电费或燃气费还给补贴，具体登记的也没说清楚。还是政府有钱，补贴老百姓不含糊，这里得点个赞！要是年年补贴，一定等最后卖的那一年再装集中供暖，呵呵。
昨天收了一个租金，小伙子原来一直是半年交的，因为媳妇突然怀孕了，花了好几万，手头太紧了，外面还借给别人好几万，都还不了，然后就给了三个月的，每个月但多给了50元，我说无所谓，有困难的尽管说话，我这都好说，不能耽误了中国好房东的名声，呵呵。
通过这个事情，感觉到随时保留一定的现金很重要，现在又到了现金为王的时候了，特别是年关又要到了，去要钱的和被要钱的，都不好受。另外一个，年轻人不要随便借给别人钱，特别是大额的，到时候不好要回来，不是伤财就是伤感情。
现在马云在好几个城市开始了租房生意，媒体报道风生水起，也想问问天涯这些城市的朋友，有实际通过他们渠道完成租房的或出租房源的案例吗？
说说最近感受到通货膨胀
新闻里讲，纸的价格原材料上涨了一倍，去超市实际感受一下，原来的顺轻柔大卷的一包，原来29.8，现在33.6，上涨了13%，应该上涨的不多。
给孩子买的烤冷面，最近从6元涨到了7元，虽然是1元，但是幅度上涨16.7%
冬季家里的花太多，买了一个铁架子70元，讲价的时候，老板说现在原材料铁太贵了，我说原来买的一样的，不到50元，涨价幅度40%。
西边的房子，找的包工包料的，原来单价15元，现在20元，说油漆涨价了。
现在还能找到不涨价的东西吗，不要光看房价蹭蹭的涨，是所有的商品都在涨，只不过房子的涨幅相对大点，房子和钢材比和纸张比，涨价的幅度相当的，所以房子增值，无可厚非，但是盘点一下你的现金资产（除去应对风险的必备现金），哪怕放在理财上，是不是相对在缩水。
谈谈老百姓的财富VS企业盈利
今天早上听收音机节目，一位中年女听友咨询专家自己的房子多少钱，别墅，6-700平，专家给价格很悲观，说不到20000万吧，说这个别墅没有住宅涨得快，翻倍多，住宅得翻了三倍，你这个才翻了一倍，这位女听友还有其他的房子，价值也得2-300万，听的和说的都悻悻然。
我听到的感觉是，乖乖，随随便便身边冒出一个人就一千多万的市值，扣除以前的买房成本，这几年下来，利润至少500万以上，这要是一个小企业，几年也挣不了500万啊，能活下来就很不简单了。
另外看一个专家调侃说，还搞什么企业啊，各种税、各种费、各种环境风险、各种人员风险杂七杂八不计其数，真还不如买个房子放在那里就是一个企业，不怕偷、不怕抢、还不用交营业税、说变现就变现，哈哈，虽然是调侃，但是当下确实是这种情况，你不随大流，就给你好看。
虽说实业救国，那是根本，但是现在太多的货币，没有一个对冲机制，很难做到财富不缩水。
今天我市刚刚公布了北跨大动作，要建立我们自己的雄安新区，要投多少个亿，一堆科学论证，这拿钱砸地没有不抢的。
在前段时间靠近黄河的泺口一带，就是处在这个北跨的交通要到，又要通地铁之类的信号不断涌现，价格就从3/4个月前开始出现上涨苗头，从10000用了一个月到了12000，又用了1个月到了15000，现在很多房子不卖，得抢，这个价值洼地开始填平了，老百姓已经被训练出来了，跟着政府走，不吃亏！
今天广播节目又多次提到了二七附近有利好消息，估计不远了，但是这边的价格现在18000了，专家还是让不着急的话留一留房子，用能听懂的话就是，这个区域价格还得涨。现在沿英雄山路大纬二路济洛路一条线从南到北一路蔓延到黄河边了，也就是这一条线上如果有合适的价格，应该尽早入手。
吉尔西苑的房子装修完毕，可以上图了。
为了便于看出来收拾的效果，上的对比图，装修加买家具家电等总共花费不到15000，当然这里面有很多工程是自己亲手干的，比如更换插座、吸顶灯、排风扇（这次安装的德力西的工业扇），今天已在中介挂出租，践行房子是用来住的理念，按照婚房的标准，寻找客户。中介说，这个户型和面积的，我这套是小区内装修和设备最好的。
小区的房子这一个月已经涨到14500以上，我这个应该报15000，因为这个房子附加了改造的溢价和劳动的付出，比其他的贵点是应该的。
@李双显 2017-10-20 20:48:43
楼主，地面重铺的瓷砖吗？卫生间铺地砖做防水了吗？现在有套房12月底交房纠结装修出租还是空置，毛坏房没法出租，装修吧铺地等不便宜！楼主有什么建议吗？
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地面原来就是瓷砖，没有新铺，清理了一下。卫生间在地砖下作了防水，加上坐便器、洗手盆、铺地砖等一共花了950元，不贵。你的房子可以简单精装修再出租，包括必须的装修用不了多少钱。要想好看，就得有木地板（40元/平）、门套加室内门（600/个），厨房橱柜（200/组），这样看起来才像个新房子样，我的一个朋友刚买的49平房子装修一共花了4000元，还带床、衣橱、沙发、茶几等。现在房子这么多，谁都会租个好点的，毛坯房太难出租，除非房租价格超低。
从李嘉诚抛售香港物业说说物业租金回报率
最近一则新闻，李嘉诚抛售香港中环中心部分股权，购买者是国内的石油系财团等等。那从这里面能学到什么呢？
1、这个物业的按照市价租金回报率3.8%，李超人感觉不合适，据说他要转到5%收益率的其他地方，差一个多点，他就要腾笼换鸟。
2、这个物业的比2016年上次传交易额增加12.6%，也就是年增值率12.6%，他卖了就是在锁定增值收益，大会开完了，估计我们也就是这个年增值率了。
3、国内财阀感觉3.8%的收益率还是挺划算的，但不知道这340亿的资金来源，成本是多少，如果全部是自有资金，这都远不如把钱放银行吃利息，他们肯定看中的物业年增值的回报，可以看做12.6%+3.8%=16.4%，他们才愿意把几百亿放这里的原因。
4、这个是商业地产项目，虽说香港不温不火，属于成熟业态，但是成熟写字楼每年10%以上的物业增值是可以做到的，我们也可找一找有没有这样的商业物业。
5、地段、地段还是地段，卖的和买的，都是在交易核心地段，这是收益率的保证，市中心、商务核心区、人流密集区都是好地段。
关于室内房间拍照的技巧
昨天链家来拍照，学到一个房屋拍照技巧，原来知道的是链家要求必须要拍上室内三面墙，所以在拍的时候尽量都拍上，这次小姑娘来了以后，却要退后一点往室内拍，我是你是为了拍三面墙吧，她说不是，是一定要把门把手拍上！为何呢，是为了说明这是一间真正的房间，所以才有门，而一些所谓的两室，是把一室用隔断隔开，中间虽有门框或者墙垛子，但是没有门，不算真正的一间屋。她说他们要是这样拍了这样看不出来到底有没有门把手的房间图，都不算合格照片，传上去就被打回来。
继而想到，为何前天发的房屋广告，有的中介说看不到图片，他们抓图是有标准的，我看了一下发的主卧室照片，为了拍的屋子显得大，没有拍到门，更别提门把手了，不知道是不是这个原因。
以后拍房间图发广告，一定把门把手拍上，又学到一招。
今天去拳馆看比赛，和一个老哥聊商城租金的话题，他在中恒商城有四节柜台，一节200元，他有4节柜台，说今年特别难干，现在商城空出来好多柜台，原来都是从没有过的现象，说泺口那边的商城已经开始降房租了，说实体难干，两个原因，1、经济不行，2、电商太发达。最后问他租金会不会涨，他说不退就不错了，肯定不会涨。
感觉这才是市场真实的情况，很多人不做生意了，估计又拿余钱去买房了，当成一种投资，他们没有多少专业能力，只能随大流，看别人买了，收益都涨过做生意，也不得不跟着买，这样房子还得涨价。
大佬的聪明
现在大小媒体全是租赁市场的信息，各种风向，租售并举（注意，租字在前），突然想到大佬王XX卖掉地产，但是还保留运营权，不就是在运营租赁方式吗，用别人的房子出租拿收益，自己的负债率还大大降低了；还有卖出物业的潘大佬等，现在想想他们是不是早就闻风而动了，是真的聪明人？
今天中介给我来个消息，说“哥，鑫苑国际城市花园34平的房子，今天突破40万成交价了！”，这是老百姓拿脚投票啊，在这风口上，还是这个涨速，给谁看呢！按照这个价格，税费1.2万，中介费0.8万，总成本42万，可租1600元，租金回报率4.57%，这个回报率还是可以的，是可以支撑这个房价的。
我的购入成本34.5万，5月底购入，5个月涨幅16%。
朋友房子的涨幅
下午和中介聊，问起来我给他介绍的朋友，买的鑫苑的房子现在怎么样了，我的朋友是三个月前，看我买了鑫苑，就一头扎过去，没问太多，完全的雷厉风行。
她购买资格不够，用的妹妹的资格，贷款买了一个住宅一个公寓，住宅买的128万，公寓38万，现在住宅160万，公寓45万，累计涨幅39万，她的自有自己付出不到60万，现在贷款手续三个月了还没有办完，说下月初可能办完，扣除4万税金加中介费，净资产回报率58%，这才3个月啊，虽然是我推荐的，也有点小羡慕，呵呵，反过来在想都是纸上财富，就平衡了，不知道那个两个卖家现在什么心情。
@biotite 2017-10-25 19:48:43
朋友房子的涨幅
下午和中介聊，问起来我给他介绍的朋友，买的鑫苑的房子现在怎么样了，我的朋友是三个月前，看我买了鑫苑，就一头扎过去，没问太多，完全的雷厉风行。
她购买资格不够，用的妹妹的资格，贷款买了一个住宅一个公寓，住宅买的128万，公寓38万，现在住宅160万，公寓45万，累计涨幅39万，她的自有自己付出不到60万，现在贷款手续三个月了还没有办完，说下月初可能办完，扣除4万税金加中介费，净资产回报......
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@qwer456163 2017-10-28 08:33:40
还有两个问题请教：1：一般已经用了30多年的老房子要比市场价低多少才适合买入。2：这个房子以前已经租出去了，租约到18年底，那我买入后原业主是否要将租金返给我。
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房龄老是可议价的，但是如果有较确定的拆迁等消息，反而价格要涨。可以老破为理由，50万的房子一般总价便宜一两万，不会超过5%。正常情况下，买了房子，全款交完后，租金应该归新房主，如果租客已经交完租金的，原房主都不愿给你，会把房价降降，比如房价降1万，房租1.5万你就别要了，你可选择宁愿降房价，就不要租金了，中介费可以便宜点。
昨天中介给找了一个租客，通过视频租客看了满意，因人在外地，又让朋友来实地看看，如果没问题就签约。因为带个3个月的小孩，朋友来了闻着有油漆味，为了小孩没有成交。
当初老爷子看着阳台原来的油漆斑驳，就刷了一遍，还没有彻底散完味，因为这个没有出租成，有点可惜。
教训如下：
*1、房间千万不要刷油漆，特别是不重要的地方，画蛇添足。
*2、自己发广告，可以发视频看房的录像，当时自己没有录，网上的出租广告有点缺憾。
通过出租情况看投资房产的进程
今天又问中介，有看房子的吗，说现在没有，现在的情况是房子很多，租客不多，问为何房子多了，中介说好多投资买房的，又不住，就拿出来出租，这样房源就多了。
两个事实，一个是自己住的楼下传达说往年从来没有出现过租不出去的情况，现在楼上空房子好长时间了，而且租金价格一点没涨，还稍微降点。二是查了一下我小区附近的出租房源，100平的装修不错的3000元以下的挺多，以前都在3500左右的，现在都降了，大户型的出租是家庭多人居住为主，不是年轻人经常换工作地点之类的，流动性高，基本不受出租淡旺季影响，结论就是现在不住的大房子多了。
还没有一个量化的数据来证明出租挂牌成交时间、价格与投资拐点的相关性，不过感性上感觉，现在有点股市4500点的感觉了，虽然还没有到6000点，但是都在往那里奔呢，看下图昨天的新闻，工业北路某楼盘开盘，瞬间清盘，131套，都是100平以上，抢白菜一样秒光，单价13000，四成首付的只抢到1楼的，而且没有三成首付者的机会！
明天有个看吉尔西苑的租客，又是一个带小孩的，但愿成交。
抢房还是盛况空前啊
今天中介来电话，问我房子情况，说有个小两口租客。说起来这附件的房子最近都降了200元，原来1700的现在也就是1500，原来1500的现在1300，中介也感叹，房价涨，租金降，是不是都有了房子了？
看微信号的文章，前段时间西部刚刚趋热的态势，又往北部转向了，跨过黄河北，向济阳进军了。
又过了2017年10月了，先来盘点一下本市的房价走势，整体继续9月的上涨趋势，10月还是上涨，整体速度没有变化。除了历下区有下降趋势外，其他的区还是稳步上涨。
再盘点一下房产的价值变化情况
10月天桥的房子增长持续，28平的从40涨到45,36平的从55涨到60，高新的房子继续缓涨，从37涨到40，新购的吉尔西苑涨了10万，累计算是23万。
万达公寓没有变化，乐山小区房子横盘，观察小区的其他的房子，明显看到了降势，看好多房子挂了很长时间的，都是以前价格的，估计很难成交，看价格趋势应该有2000的降幅。看看图。
燕山的学区房也在稳步降价中，还出现急售的字眼。
判断学区房的未来趋势是走下坡路。
1、很多名校在新的小区建立了分校，好多人买新房子是为了那个学校分校买的，分流了老城区生源。
2、很多普通小学在升级改造，而且越是周边的、设施差的学校改造的程度越大，现在设备越好，比如市中区是在周边的小学先上pm2.5新风过滤系统等，而老校最后才上，硬件差距逐渐在减少。
3、教学质量没有实质的差距，去参加学校的运动会，观察了一下老师情况，都是年轻的教师，显得比较稚嫩，从给孩子改作业看，老师要求的不精准，如一本书3元买15本书多少钱，正确的应该是3X15=15元，而孩子写15X3=15元，明显单位不对，可是老师说都正确，感觉教学不严谨。怪不得群里有个教育专家说NSSJ小学很烂，就是因为对口了育英中学，才把房价给拉起来了。
昨天把吉尔西苑的房子租出了，两个外地来工作的女士，从58上联系的，从1500降到1300，有点低，原来想怎么也得1400，一聊原来还是一个系统的，算是缘分了，那就得继续当中国好房东了，她们没有通过中介，相当于就省了650，我也不用给中介钱，也相当于1350了，这样年现金流又增加1.56万。
她们一看房子就相中了，我觉得还是因为干净整洁，设施全，而且屋里香香的，对女士感觉挺好。
本次房子从19号挂牌到2号出租共14天时间，半个月还算比较正常，希望她们住的长久，都省的麻烦。
今天下午一个中介来电话，正好聊了一段时间，他说现在学区房报价33000-34000的，实际成交价也就是30000左右，甚至更低的，大面积的不好卖，说这种情况2个月了，我那个小房子也掉价了1000元，要卖的话趁早，虽是推销话术，但房价趋势在那里摆着呢。
虽然听了多少有点安慰，为自己以前早卖了房子找点理由，但是自己的房子也会跟随下降的，就像群里有专家说了，投资最好不要碰学区房。
这也是为什么说，前期上涨幅度大的，如果遇到下跌，肯定下跌幅度也大，因为现在这个小房子挂户口还不能卖，就当成一个学区房的风向标吧。限售后入手的投资客，这会儿肯定不高兴了，特别是加杠杆买的那种。
虽然过了一个周末，但是市场风向、领导喊话一样没少，而且日光盘还是频频出现，全款的客户依旧不少，一方面要调查首付资金来源，一方面检查楼市违规标价，重点都没有说不让买房子啊。如果首付就是自己的正常资金，银行也能贷出来款，没有说中断新房和二手房交易啊，因现在限价政策，有钱的会首先考虑新房，二手交易会因为首付资金的减少，交易减少，价格还得观察。
所以现在是自有资金实力强的购房者获利好时机，有资格的买入限价房（和周边二手房差价大的），持有个3-5年，收益还是会抵御货币通胀的。
说说泡沫的做实
都说房子有泡沫，这个确实是事实，一套房子砖头瓦块才几个钱，剩下的都成了税和费了。那喊了十几年的泡沫破裂论怎么没有真的出现呢？我最赞同的是这么一个观点：房子现在70%是国家注入的资金价值，这个是凭空产生的，就是个大泡沫，只要老百姓不断的把劳动所得填进去还贷款，这个泡沫也就做实了，成了实心球，短期炒作的资金也让他填一段时间，就是限售（虽然2年，但是新房得5-6年），这种泡沫也比较实了。
那些卖了房子的人，一方面把钱用来消费，可以刺激实体经济发展，有的人拿着钱再来买房，上家（不限售资格的）那个有可能破的泡沫就做实了，上家获得了真金白银，又可以消费刺激实体经济。
现在的风向，很多人观望了，泡沫吹出来的速度减少了，做实还在进行，只要做实的速度大于吹泡沫的速度，慢慢泡沫就没有了，一切都安全了。
现在全款房的人，随着其他人的不断还款，相当于自己的房子也做实了，因为他的不跌，你的也不会跌，假如房子跌价，是不管这个房子是贷款买的还是全款买的，而容易引起房价波动的是贷款买房人的举动。
今天外出锻炼，在经十路已经看到好几个沿线的地方，有勘探钻机在围挡里施工了，进去围挡和工人聊了一下，这也印证了刚刚媒体里说的，“加速M3线的规划建设，争取在年底前开工”的消息。
M3线是贯穿经十路东西的地铁线，链接东城和西城，这么快就开工了，最基本的逻辑就是：经十路周围的房价又要开始新的一轮涨价了，涨价的第一个时间点就是钻机开始勘探开始的点，这个勘探的钱是地铁公司先要砸进去的钱，不是白扔的。拭目以待，有机会就在这附近上车，享受红利。
今天又一套房子拿到钥匙，这套房子是和上一套同时进行的，只是因为环节的原因，直到今天才拿到。为何又买一套，主要还是希望多持有面积数，不怕限售吗，已做好了长期持有的准备，不怕风险吗，比周围便宜3000-5000，风险可以忽略。
房子是毛坯，又得装修，因为是电梯新房，装修预计比较省力。
看看这个房子的环境如何
@ty_129205739 2017-11-15 10:22:48
租房市场
租房有很大的市场,但是打开数据一看,市中心还有很多房源空置.
不是不够租,是不匹配.
大量卖便宜地,市中心,郊外,国企接盘做长租公寓.
他们就是要抢市场,抢原来房东的市场,
那怎么抢? 肯定是要抬高零散房东的成本.自己的房子才可以租出去.全装修,长租,都会是竞争砝码.
楼主怎么看，是否要转变一下思路!
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你好，你说的不匹配存在这种情况，租赁的好坏大部分决定于装修和家具家电配置等功能性作用，市区的老小区房源比较零散，都在个人手里，装修和配置情况肯定千差万别，无法形成统一的力量。
如果去整体经营这块，肯定有利可图，就是成本问题：1、租赁成本高低不一，要和每个房主谈条件。2、管理成本高，因为房子是散布在好多地方，维护成本大大增加。
还有一种是集中租几个大的房子，然后分割出租，存在政策风险，不出事则已，出事就得赔个大的。
一个可以借鉴的例子：原来看新闻说杭州有个女孩，自己租了500套房子，转租赚差价，最后自己忙不过来还雇了30人，一套房子一个月赚500元，一个月赚25万毛利，扣除成本15万，一年纯赚120万（具体数字不太准确，有兴趣可以网上看看）。
昨天御水山庄的房子已经网签了，基本上没有什么问题，现在开始进入装修阶段了，又得发挥自己的强项了，呵呵。双11从网上采购了家电等，实际上比以前没有便宜多少，有的才便宜11元。
这套房子花了2个月时间办理手续，后面会说说这种尾房的购房经历。
说说一手房的尾房（顶账房）购买心得1
*1、尾房一般都是顶账房（按照现在新开盘的火爆售罄情况，近期的楼盘不可能有尾房），即开发商为了不给建筑商付现款，都是在工程快结束的时候，拿当时盖好的房子顶工程款，而给的房子。
*2、顶账房一般都不会是户型佳的房子，因为房子一般都是预售，最后卖不出去的房子，开发商才会拿来顶账，所以如果想买到户型非常好的房子，顶账房不会有。
*3、顶账房必须是一次性付款，因为不是正常销售，是在建筑商手里买，没法贷款，这会限制一大部分人购买资格。
*4、顶账房哪里有？一个是去已经开发完成的小区问问物业还有没有，二是问小区内还在干活的建筑队，问工头，有办法的可以查出来这个开发商的建筑商是谁，再去问建筑商，三是找刚完工的小区周围房产中介，他们有房源。第三种因为有中介，还是比较稳妥。
说说一手房的尾房（顶账房）购买心得2
理清顶账房的所有权关系
顶账房的所有人有可能是一层关系或者两层关系或更多层关系，比如开发商欠某某建筑商的钱，就把房子顶给某某建筑商，这是一层关系，他们之间签个双方协议即可，协议内容为顶账所有权的确定以及以后办理合同、网签的协助义务等。但是如果建筑商又欠材料供应商（沙子水泥钢材等供货商）的钱，建筑商就又把房子顶给这个材料供应商，这个时候就会出现一个三方协议，包括开发商、建筑商、材料商，而这个时候真正的房屋所有人是材料商。
搞清了这几层关系，就知道和谁谈价格了。因为材料商卖的时候一般都说顶多少钱就卖多少钱，那这个时候就得看看这个三方协议的价格了，是不是真正的欠款价格。
有的时候建筑商为了解决回款问题，会主动去找买家，也有的材料商去找买家，所以要问清楚，提供房源的到底是哪层人物，便于搞清房子的产权关系，我这套房子就是建筑商来谈的，在中介签合同的时候就是不签字，说得回去问领导，实际上房子在材料商手里，他就是个跑腿解决问题的，因为材料商天天找他们单位要钱，他们领导派他出来找买家。
当谈好了价格后，想买房的客户，和以上这些关系人，一起到开发商处，签订开发商对买房人的购房合同，同时收回他们之间的欠款协议和三访协议等，债权债务关系作废，就剩下买房人和开发商之间的关系了，然后等开发商进行网签（之前要提供给开发商房查限购资料并审核通过），以后再等办证的事了。
说说一手房的尾房（顶账房）购买心得3
关于这个尾房的投资价值分析
*1价格优势，因为顶账价格还是几年前的价格，所以价格优势明显，3套房子顶账137万，我选的这套46.5万，还带一个18平地下室，地下室的价格是2900，相当于房价41.28万，单价8459元（问了对面房间2013年开盘买的7000，这4年的5%利息算上的话，和他开盘价一样了），而现在同楼的二手房报价是11000-12000，听他们说有个卖15000的，还有报17000的，获利差价明显；如果说现在证还没有过两年不好说价格，对面的实力集团开发的粼湖居单价13000-15000可以参考。
*2位置优势，这个地方属于地铁房，距离腊山站地铁口正好1公里，而且腊山站还是R2线和M3线换乘站，腊山北路现在大规模重铺和路边拆违，下一步整治好将非常顺畅宽阔；楼盘在腊山河南侧，腊山山脚下，腊山是齐烟九点之一，有山有水，风景确实不错。
*3建筑商优势，融基置业是济南二建下属的开发商，市属企业，属于中等开发商，本市也有不少项目，都是融基开头的，建筑质量还算可以，那些融基都在市中心，价格现在都不菲；检查了自己的毛坯房子，建筑有点问题的给物业说了，第二天就来维修的，比较负责任；今年通暖气，一次试压通热暖气片效果很好；自己本市的公司办理后续手续之类的也应该有保证。
*4下证时间，因为房子建成已经3年多，已经靠到了办证期，不像买期房，得等2后建成，2年后拿证，2年后出手的至少5-6年转让限制，理论上和二手房的下证时间差不多，这个可变现时间大大缩短，计划持有两年或等地铁开通后看情况出手。
*5不足之处，房子是小户型，浪费房票（要是有大面积的如两室一厅以上的，砸锅卖铁也得买下来）；房子北向，光照会受影响，但是对于上班族早出晚归倒也无妨。尾房有时只剩低楼层或顶楼层，这种都不愿意住，有人也说现在的建筑质量根本不用担心顶楼漏水或机房等问题。
*6将来出手针对人群，年轻人过渡，落户，孩子上学都可以，小区物业已经贴出来办理户口的通知，户口问题不用担心；房子总价因为面积限制将来也不会很高，对于经济能力有限的人群，还是比较容易出手，现在中介都有一句口头禅“本市哪还有80万以下的房子？”，这个房子2年后将来定位于百万级资产，那个时候全市房子按套来算，这个也是价格最低的，那时会说“哪还有100万以下的房子了！”。
装修工程开始了，把房间隔成一室一厅，做了隔断，问了周围邻居出租价格，好点的在1200元，这个区位租不上价格。也在犹豫，是否要试验一下短租，看看这周围是否有这个市场需求。
计划的装修预算不超过1.5万元，再多就没有意义了，除了隔断、地面、门（11.18下定）、晾衣架外，其他的都自己干，自己制定了一个流程表，一样一样的来，除了门要等20天外，其他的一周内完成。
说说自己贴的壁纸过程
小房子为了出效果、上档次，就贴壁纸最简单实惠，在网上看了一圈效果图，自己也见过实际的装修效果，咨询过实体店价格，基本贴一卷15元-30元不等，换成我这间屋子，得1000-1500往上，遂决定自己在网上买那种不干胶的壁纸，自己动手，购买的到家不到300元，确实便宜。
说说贴壁纸的得失：
1、卧室部分选择与其他部分颜色不一样，可以独立显出来一间房间，与客厅区隔明显，我选的是蓝色条纹，比较素雅干净，本来想在床头部分做个浮雕线，搞一圈，最后计算购物成本和时间成本不划算，放弃。
2、整体颜色的选择，如果是南向的房子，无所谓，北向的房子，事实证明，应该选择偏冷色的好点，显得屋里明亮，我选的淡黄色带条纹，有点和木地板顺色，不太明亮。
3、网上选壁纸不要选择太便宜的，我买的14元多一件（60cmX5m），来了以后贴上就有块状色差，淘宝沟通的结果是厂家上色不匀的原因，店家说再给我重发一批。
4、壁纸先裁成与房间高度一样（减去踢脚线宽度）一条一条，计算好几条，卷好备用，这样贴速度快。
5、贴的时候我先找准备放衣橱的地方开始试验，因为贴坏了，大衣橱一挡，也看不见了。
6、问店家如何拼缝，店家说左右压边即可，一公分，试验一下，对于带条纹的那种，压一下边，有条纹遮挡，基本看不出来，如果是整色或者乱条纹的，压了以后明显看着重叠处颜色深，还不平，我采用两种办法，一是边对边，争取严丝合缝，用刮板往里刮，尽量显不出来缝，因为整体拼缝很长，有的时候开始比较严密，到后面不是重叠就是开缝了，得揭开重现刮；二是压边2公分，然后贴好后，用尺子比着用壁纸刀划下来重叠部分，然后揭开抽掉中间重叠部分的条子，再拼缝，这样没有重叠，几乎看不出来缝，但是因为要揭开一次，有的时候不干胶不粘了，缝就翘起来了。
50平的房子贴完四壁，用了三个半天时间，因为经验不足，下次如果贴，应该一天内搞定，质量还比这次搞的好。
今天上午收拾浴室，加了洗衣机水龙头，接头处三通一个头始终渗水，最后不再重装了，看看以后是不是慢慢自己堵死了。
给洗衣机安装了插座，带开关的，为电热水器装好了带开关插座，用的公牛的，排风扇这次选的成品，工业样子，带防风返流挡板，安装了开关，三个开关排在一起，有点宾馆的样子。因为电线选的太粗，走的不是太直，白色护套线就没有用线槽。
小小浴室还得装热水器，没有到货，50升的三百多，选的是机械调温数字显示，为的是客人方便操作，只需要打开开关，这几天又阴天了，虽然有太阳能热水器，还是要装一个以备阴天，吉尔西苑就给租客又装了一个，带出水断电，遥控，记忆，定时等功能不少，这个没有选择因为想短租的话，客人流动，这些复杂操作比较麻烦。
想在每个开关处贴上个指示牌，告知这是什么开关，看看将来怎么贴好看明显。
浴室还没有装的除了电热水器，还有浴室镜子（洗手盆上），毛巾架，置物架，卫生纸盒，太阳能淋浴喷头，装饰条腰线，洗衣机下水口延迟管等。预计3个小时的工程。
这个房子装修的标准，是比照西边的财富壹号公寓，那个是2019年交房的精装公寓，也就是还有2年时间，当那片精装公寓推出后，这一片会出现大量的出租公寓住房资源，不管是短租还是长租，如果那个时候要和他们竞争，就得现在做好客户群锁定，培养忠实客户群体，不要被那里拉开太大差距。
@哈哈九歌 2017-11-30 12:51:33
不知道楼主对JN商铺出租事宜了解吗？我们现在WF，老公今年一直考虑想去JN创业做小吃，老公觉得宽厚里比芙蓉街发展前景好，最近看了宽的两个店铺，一个是原先做披萨不赚钱改了咖啡店，原厨房出租，还可租三年，16万一年，年涨6点，位置好，但是不能自己申请营业执照，只能让主店加范围，装修及换项目限制大；另一个也是二房东，原店租了5年只做一年就转了，房租15万，年涨7点，十二平方，位置不如第一个（说在个寺旁边），但......
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先说你说的这三个地理位置
*芙蓉街人流一直不错，店面都很小，几个平方的，看着生意都不错
*宽厚里相对人流少点，但晚上的夜市人不少，从投资回报，那些小摊的生意要好过店里的生意
*东部万达上班的人多，只有吃饭的时间人流才多点，周六周日人多，都在万达综合体内，外面的反而不热闹。
再说搞不搞这个生意先算投资回报率，如果回报率合适，就不用管是否给房主打工和年涨租金的问题。比如15万投进去：
1年的回报=收入-各项日常费用支出-你们时间投入成本（如果你们自己全天投入时间就等于你们月工资X12）-装修设备接手投入等费用+1年后店面转手残值
回报率=1年的回报/年累计投入，看看这个回报率是否大于5%-10%，如果连5%都不到，还不如把钱存银行。
至于收入预计情况，你去要租的地方先蹲几天，算算全天客流量，再去你同样的生意门口算进店率，乘出来就是你未来的进店量，然后乘以客单价，就是营业额，然后再算毛利什么的，看看是否能够支撑，如果都没问题再开始干。
个人建议，不要轻易搞生意，特别是小生意，我参与过的两个小生意都以失败告终，虽然赔的不多，但都是因为人的问题导致，你什么都可以控制，唯独人是最难控制的，特别是小生意中的工作者，大公司反而问题少，除非你自己上阵干，那样划算吗？
粗略小测算，月支出=房租1.25+伙计工资2人0.6+水电其他0.2=2.05万，日客流=20500/毛利50%/30天/客单价30元/进店率10%/11营业小时=41人/小时，就是说平均每个小时经过你店门口的人41人，就可以保本。这个公式你自己换换数字测算一下吧。
@书锋忘书 2017-12-02 14:09:46
楼主。虽然有对你不是很信服的网友，但额还是很佩服你不断腾挪的本事。
额目前资产全在一三线城市，有一280平空置别墅，1个3000平村院，1处150平有证商品房，2处空置回迁房，1处120平小产权房。目前别墅空置，村院8500出租，150平商品房自己住，回迁房刚到手，120平出租年租金16000元。有45公积金贷款，10万商贷。请问如何配置资产才好。
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你好，对你的经济情况不了解，不好判断。因为你有贷款负现金流，建议把别墅出租，价格多少无所谓，差不多就行，有人用房子就好，2处回迁房也出租出去，尽量让空置房产生现金流，来冲抵公积金贷和商贷，可以把商贷10万争取还了，空出来一个商贷资格，以备后用。
你的优势是总持有面积大，只要单价稍微涨点，你的资产就增值不少。