@鱼儿游E 2017-12-05 21:58:37
楼主，你觉得在济南得多少固定资产，月收入多少才算小康？
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个人认为，这个纯属个人感觉，小康实际上与固定资产没太多关系，有现金流和流动资产最重要，因为现金流需要天天花，如果有足够的流动资产，可以随便买个固定资产，就是流动资产变固定资产，但是固定资产无法随时变成流动资产。
举个例子，大富翁账上没钱，只有1000万房产，欠人家100万，房产被查封，守着千万资产却无法自己变现，只有等法院拍卖，扣除100万欠款，剩余的才给他，所以有1000万的固定资产又怎样？
个人认为，不管固定资产的价值，只要单身的话有个50平一室一厅，小两口60-70平两室一厅，有老人100平三室一厅，就可以。
11月过完了，还是看看11月的最终房价多少。
这个月全市还是上升趋势，天桥一直上冲，与北跨有关，青年居易的房子持续涨价，已经摸高17000，真不可思议。吉尔西苑的房子处于15000附近盘整，有专家已经说腊山片区已经不适合购买了。
看看装修后的小房子效果
隔断上的空挡，让孩子把不要的玩具之类的都放上，挺好看，正好断舍离。
床头上两幅画是孩子的作品，然后在宜家买的相框，19元一个，装上还挺像上档次的抽象画。
房子现在中介和网上12月9日都挂的出租，看看1550元是否有人会租，这里面包括了宽带费（联通开户加上门750元/年）和冬季采暖费1011元，不另外收租户的钱。问了中介，这小区有10户在出租，我的是装修和配置最全的最好的，其他的都不如我，所以同面积的我的价格标的最高，不过现在是淡季，放平心态，慢慢来，不着急。
短租还没开始搞，有的小东西还没有配全，也不着急，慢慢来，看看其他人是怎么搞的再说。
@u_113648765 2017-12-12 01:16:29
看了楼主的帖子，也让我想把自己的房子盘活。现在的房子在被湖北高，房子价格很高了，但是租售比很低，毕竟经历过16年一轮大涨。现在基本是租金可以覆盖贷款吧。
现在问题是我们也出国了，而且我暂时也没有出去工作，所以想把北京这套房子卖了，换成我现在住的地方的几个正现金流的小房子。现在问题是：北京房子现在也不太好卖，一般要比同小区低一些价位才可以卖出去。而且我们人也不再北京，还在国外。
刚出国，......
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一般卖房子的时间是3-5月价格高点，当然还要看政策变化趋势，如果想卖北京的房子，你人在国外，看房之类的不好操作，可以委托给某个中介，先把房子挂网上，如果不急于出手，可以挂的价格高点，锚定在明年5月的价格，另一方面，同小区有人卖房子也会看本小区的标价，如果有高的，他们也不会太低，等于自己给自己托托价格，你可以按照本小区现在最高价再标高一点试试。
如果你想要现金流，在短期内房子想出手，就得把房子收拾一下，保证在同小区同价位中你的房子是最好的一个，比如粉刷一下，换换门，清理旧家具，除异味等。
昨天在短租平台已挂出房源，有三个平台已上线，静等结果，一周看具体情况。
御水的房子也没有长租的和短租的，就慢慢等着吧。这段时间开始考虑给媳妇买套房子，没错，为了她而买套大点的房子。
为何又想买房子，主要基于以下考虑：
1、老婆一直喜欢猫，我们就有两只猫，她经常在楼下喂流浪猫，可是院子里有人不愿意，说有跳蚤什么的，搞的她有时喂猫偷偷摸摸的，很不自在。
2、老婆一直想要个衣帽间，因为现在的房子是人家的，无法改造，还有老人占了一间，也不方便。
3、现在我租这套住的房子的价格是3300，现在我其中两套房子的出租租金1400+1550=2950，可是这两套房子价值160万，可以买个80-90平的房子了，完全用小房子换个大房子，而总现金流没有影响。
于是决定，改善居住，买个一楼带小院，随便喂猫，可以规划出来一间衣帽间的房子，随便照镜子，距离当前的学校3公里以内，不影响上学，开始盘点资金，争取2018年上半年办完。
今天看了巴黎花园、鲁能康桥、镇武街、东西丹凤街的房子。
巴黎花园小区不错，有个一楼的，没有院子，后两个很大的地下室，当会议室用，不合适居住，办公还可以。
鲁能康桥是个12楼顶楼，是开发商顶给建筑商的房子，毛坯房，可以搭建南边和北边的露台阳光房，左右单元都安装了，面积不小，产证说100多平，总价要150万，单价不贵，但是这个房子装修费得20万。
镇武街是在制锦市，三室一楼带院子，后院子都给蓬起来了，和小区的车棚紧挨着，只要车棚不拆，院子没法拆，因为院子都成了房子，不是想要的样子。
东西丹凤街在天桥北头，房子是三室带露天的院子，院子得26平，确实不小，有植物，还有自己盖的小房子，据房主说，院子是有证的，房子109平，要价170万。和房主聊了一会儿，还是同龄人，是原来一个系统的，隔壁住的是我一个铁哥们的丈人家，越说越近。院子外还有一个大院子，可以开进车来，最多三辆，出小区是天桥底下，路窄，不方便开车。这个地方价格已经涨的有点离谱，均价15000觉得有点高，这个单价比均价高是因为有个院子的原因，总价150万还有点吸引力，这套放放，再看其他的。
昨天晚上有个想长租御水山庄的，说好的今天看，却没有再联系，累计2个问的了，第一个压价，还是小伙子，听着那边挺乱，我不降价，没成交。
短租方面昨天小猪平台有三个问的，其中两个名字怪，没有任何个人信息，怀疑是平台的托，问问你让你觉得平台有客源，其他第三个定了30-1日的，2天。
爱彼迎一个咨询的，途家一个咨询的，感觉问的都很简单，有托的嫌疑。
今天小猪平台客服经理来电话，说如果不能确定订单，一定让客户把订单取消，否则影响应答率，对房主不好，学了一条经验。
下午看了梁庄小区和阳光100，梁庄是个单位宿舍，一楼带院子，院子不小，还有自己盖的两间屋，总共105平，实际上是70多平的两室一厅，改成三室两厅了，要自己盖的房子190万，不要的话180万，装修很好，超预算，而且有两间屋是套件，不好用。距离南上山2.6公里。
阳光100是个东向的，院子够大，现在经营用，院子是物业给围起来的，好多年了，夏天要是院里放个遮阳伞，喝个冷饮，还真不错，这个房子是底层，比一层还低一层，在路边，进屋得经过厨房，两室两厅，有点别扭。95平165万，有高税，距离南上山街3.5公里，先放放再说。
说说短租的情况
通过小猪平台，已经定出去3天，两个客户，一位2天一位1天，98元一天，这个房子算是有点现金流了，为此，自己在房子里还亲自住了一下，使用了设备，看看哪里不顺手，也发现问题点了，都及时进行了弥补。
途家还有个咨询的，预计下月初入住1天，算上这个，累计有3个客户了。
说说看房的情况
这两天又看5套房子，三套在阳光100,150-170万（有两套是楼房，看看如果放弃一楼带院，自己是否能接受），一套郎茂山小区148万，一套天成路136万，符合要求的是阳光100一套和郎茂山一套，院子够大，停车方便，电动车可充电，分别测试了一下骑电动车到南上山街小学的时间，从阳光100骑了10分钟，从郎茂山骑了15分钟，时间还可控。
累计看了8套，量还不够，还得继续看房。
今天带老婆孩子去宜家看了看，找找衣帽间灵感，看了他们布置的整体样板间，突然感觉，哪怕很小的房子，只要布局合理，功能还是相当完备的，而且很合理，也不拥挤还很洋气，由此想到，自己是否需要买很大的房子，是否重点关注功能性布局？
@u_113648765 2017-12-26 01:30:46
楼主您好，上次说到租客的问题，前几天租客说可能要回国了，我也知道现在把房子挂出去不是个好时期，但是租客要是走了，那么到时候更是没有人帮忙看房子了。老外租客倒是比较好说话，所以我就跟中介说，现在把房子先挂出去卖了。但是中介也明确说现在市场不好，价格由于我们是底楼，也不高。挂的比二楼的低了5万。
我再想，是不是需要同时也挂个出租出去呢。
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可以同时挂出租，出租前要收拾一下，照片好看，老外是否过完圣诞就开始工作了，对他们有吸引力。
春节年底国内人员不好租，挂的目的就是为了在网上留个信息，有的中介也是通过租赁信息，问客户是否卖房子。个人感觉报价比2楼低5万没必要，因为现在有点买方市场的感觉，要买一楼的肯定有这个需求才会买，不需要的你价格再低其他楼层都有房源，也不会关注你这个。
截止昨天，小猪上的订单除了今天结束的，还有3天，包含今天一共订单有4天，途家订单1天，累计5天了，累计收入441元。从19号开始算，累计12天，4天订单，入住率33%。
月入住率要达到16天，就和长租租金回报一样了，当然这里面没算时间成本。
今天第一位短租房客退房走人，给他结账完结一单。
这位房客是位东北人39岁，昨天来的时候匆匆的，一看就是个经常出差的商务人士。我在房间等他的时候还在酝酿如何讲解房间的设备使用、注意事项、恭喜他是我的第一位入住客人之类的，结果人家来了以后就说，要马上出去，我在脑子里准备的讲解流程都没用了，哈哈！简单介绍了一下太阳能热水器的使用，就一起关门走人了。他要利用下午时间去趵突泉看看，和他一起到公交站牌，给他讲解了公交路线，81路到经七纬二下车，就很近了，最后也不知道他是公交还是用的滴滴。
今天上午他把钥匙放在桌子上，关门就走了，屋里收拾的很干净，垃圾都给拿走了，真不错，我给他了好评。
退房是自动的，要过了中午12点，系统会问我是否扣押金，我如果检查房间没有问题，就点放弃，押金就退给租客了，不过这个资金到我的账户，用支付宝是T+1，到银行卡是T+（1-7），我选的银行卡，还不如选支付宝，速度快，不过提现是有手续费的。
把床单被罩枕头套用洗衣机洗了，费时49分钟，等的时候正好看看电视，在自己家都从来没有看过正儿八经的电视台，这会儿把每个台搜个遍。洗完晾上共用了1个小时，加上来回路程，耗时2小时，加上昨天等人1小时，3小时收入88元，呵呵。
周五有个小情侣入住，上午就来，正常是12点以后才可以入住的，反正没有订单，早来就早来吧。
今天房子长租出去了
![[d:阴险]](https://tuoshuiba-image.oss-cn-hangzhou.aliyuncs.com/system/tybbs/d/yx.gif)
。
约定好了把短租的订单我租完，我再给她交房，这套房子就算是安顿完毕。过了节可以专心去健身房了。
今天晚上去参加黑骏马健身的跨年晚会，那位50岁以上年龄组的老兄在台上大爆肌肉，好是羡慕。
记录一下御水山庄房子出租时间，挂牌2017年12月9日，出租12月28日，挂牌时间19天。
说说短租房东的经历感受。
今天把短租全部结束，在网上平台都做了关闭处理，4天时间，收入352元，没有不愉快的事情发生，还算顺利。
关于安全：客人在订房之前都通过了网络安全检测，有身份证验证环节，在入住的时候，用手机扫身份证，也能确认客人的身份，是否通过验证，这些环节平台都做的不错，可以放心。
关于房间物品：平台都给房东提供了《家庭财产综合保险》，芝麻信用分够的平台给担保押金，不够的自己提供押金，都是保障措施。原来听说某骗子通过某平台，入住一房间，用搬家公司把房东的家电都给偷走了，自己还担心这种事发生，其实就是担心电视机随手可以搬走，其他的都不好拿，结果担心多余了，电视估计偷走也就卖个200元，和押金一样。
关于打扫：换床单、被罩、枕套，清洗，打扫卫生用时需要1个小时，特别是下一个租客等着入住，这个租客等着退房的时候，就会时间紧张，还好没有发生这种情况，但是真要是长期运作，必须熟练操作。还有一个问题就是屋内气味，因为提供可以做饭，有的饭菜气味半天散不完，特别是冬季门窗关得严实，更不好散味，大敞大开的话，又会给房间降温，这个得提前一个小时处理。
关于订单：如果想开短租公寓，还是要开在旅游景区附近、市中心、车站附近等，客流量是关键，自己虽然挂了三个平台，但是订单就这几个，后期都没有增加，入住率确实不行，就是因为地理位置有点偏。
时间成本：每个小时得关注一次平台，否则没有回答租客提问，对评级不好，所以你得有空闲时间天天盯平台，也挺累心。
用一个星期，体验了一把短租房东，收获可能比写的还多，经历多了就是经验。
说说2017年12月房价走势
吉尔西苑的房子继续横盘15000，青年居易的房子在17000附件盘整波动，可喜的是御水山庄的房子以每月1000的速度和旁边楼盘找平。
计算一下房产回报率
按照纯租金回报率，按照购置价，租金回报率4%，如果按照当前房屋市值，租金回报率2.9%，年总租金收入13.2万。这个租金是保底性收入，可以不用管房价的涨跌，保证生活费的来源。
总房屋累计增值128万，这个金额和如果当初持有乐山小区的学区房不卖，今天卖掉的话，增值是一样的。
说说资产变现的感觉，今天一个被锁定的长期账户不到20万解冻，历经三年用了很多办法，终于提取了出来，没有提取之前，一直感觉自己有个资产放在那里，结果当资金到账以后，可以随意支配了，突然感觉好像这个资产没有了一样的感觉，呵呵。这个时候感觉只有动不了的资产才算资产啊，哈哈。
说说如何用70万房子换190万房子的事。
事情是这样的，自己不是一直在找一楼带院90平以上的房子，为了媳妇的衣帽间和喂猫爱心事业，看了一些，总觉得不是太满意，房型、价格等，这两天突发奇想，能不能去和我的一个租客换房子住呢？
这位租客一个人租的我万达的房子，说越住越得劲，为了稳定和我签的5年合同，说要一直住下去，她自己在六里山有个军区大院的房子，2楼110平三室两厅，双气三室朝阳，没有物业费，没有停车费，还真不错，今天去和她聊了，她非常高兴，希望我能长租，住几年都行，越长越好，如果卖，将来首先卖给我，我们两个房租互相顶账，她就不用为每三个月给我准备租金耽误精力了，谈完了她一年再给我4000元补贴。她现在有租客，到今年7月一年到期，她就不续租给他了，直接给我签合同。
我和她敲定了几个细节，因为我要投入装修家具什么的，原来是三室，她改成两室，我还得改回来，其中一室作为衣帽间，这样租期五年，如果提前中断租期，按照每年20%折旧给我补偿；装修、停车问题她找楼下和物业协调，给我空出来一个月装修期不算租金；如遇不可抗力我无法履行租约，也没有关系，她继续租给原租客。
算算就相当于我用价值70万的房子去换了一个190万的房子，用42平换了110平，各得其所，费用上节省=40000（省下支出房租）-33600（减少房租收入）+4000（补差价）+2040（省下物业费停车费）=12440，即换了个110平大房子住，却多产生年盈余12440元。
假如再买一套房，将来会收益多少？
本来是打算买一楼带院的房子，现在各中介也没有给我推荐的，都没有合适的，估计自己准备的首付50万，要放起来了，好多文章说的中国人的财富60%，如果再买一套150万的，就要超过这个比例了，属于危险比例了。
如果买了一套这种100平的单价15000的房子，将来2年假如房子涨价5000/平，2年收益50万（不含财务成本），这种涨幅按照现在往后的形势，估计以后很难了。自己的私心是杠杆买房，住2年，以后不住了卖掉，还能挣个增值钱，嘿嘿。
但如果就是不买了，换房子住，把50万放在我以前一个私募渠道，2年收益是150万（今年的实际收益情况），即使预测今年投资收益打五折，也有75万，远超买房子收益，而且流动性非常好。
所以就设想一下，我把交换住房和省下50万现金，打包看成一个资产包，又买了住房，还能投资，将来房子退掉，也能获得收益，和买房卖房一个道理，岂不是个更优化配置。
@高大壮1234 2018-01-08 21:45:01
年底啦，房子不好租也不好卖，我一套三室的房子租不出去
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不知你房子的位置是哪里，从2017年底就看出大趋势房子确实不好租，预测就是今年过了春节也不见得好转，我的青年居易日租房老板都拖了一段时间给的租金，说现在资金紧张，理论上人口流入速度<建房速度，房子会越来越不好租。而且租房的都是年轻人居多，大户型不好出手，你房子好好配置一下，针对改善性家庭为主吧，估计要让你投钱装修的话，有点不情愿，将来是租房的买方市场，租客挑房子，那个时候就看谁的房子配置好了。
如果房子现在不再继续增值，又租不出去的话，就是在蚕食之前的利润。
今天我那位万达租客说，她的房子现在的租客原来定的是长租，不能租给我了，让我再找其他的房子吧，我说没事，反正有住的，不着急，有合适的再说。她挺不好意思，因为是她弟弟签的合同，她一开始不知道对方是个长租客。
其实2500的价格，租个她那种房子，房源是很多的。既然这样我就给中介打了招呼，让他们开始给慢慢找吧，但必须一楼带院了，否则没有搬得意义；方向定了，没有合适的就不租，这期间有合适的房子也可以买下来，但是属于第二周选择，除非房子非常中意。