记录从买房到财务自由之路

　　你城市二手房的房价还会不会涨？
　　二手房价因为涉及群体买卖决策，体量巨大，惯性非常大，看了一份统计表，截止2017年12月各地二手房成交价同比2016年12月的涨幅，看看你的城市1年下来到底二手房涨了多少。
　　
　　很高兴我的城市排名第五，前几位的城市无不是投资客的首选；扣掉交易成本，上海以下的城市还不如买理财，上海以上的城市，买个房子都比买理财收益高。
　　不管任大炮他们怎么预测经济政治人文环境的因素导致的结果，简单预测一下，惯性的作用，年涨幅高的城市，子弹还得飞一段时间。

　　@大雄Y 2018-01-12 16:09:14
　　想请教一下楼主租那么多房子出去，房租好收吗，我就租了一套，三个月一收，都过去十几天了给了我一半，我催他今天还打电话凶我，说我不是给你一半多了，又不是不给，整天催催催，晚2天不行啊，真几把的想刁死他，又怕他破坏我房子，请问下你平时都是怎么跟租客沟通和筛选租客的，预到这种情况怎么处理好，麻烦指教一下
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　　没出现你说的这种情况，都基本准时，租客都挺客气的，有的还提前给我钱。平时沟通和朋友一样，也有的时候聊天，节假日问候，他们有什么需要我都及时处理，相互尊重。筛选租客倒是没有刻意筛选，都是看着差不多就租给租客了，有的在电话里面如果叽叽歪歪，就果断不租给他，这个得有定力，最关键是房子要装修的好要全，或在刚需的地方，相信肯定有人租，就不怕晚两天租出去。
　　你这个租客挺奇葩，如果受不了，想办法退租吧。

　　今天查了一下御水山庄的房子价格，也和中介沟通了一下，现在已经下证的房子，都标价到了一万四至一万五的价格，与周围小区的水位差已经填平了，62平的报价92万，我买的那套由47万涨到了56万。
　　这些已下证房子的购入成本价格在7000多，现在几乎翻了一倍！不要看着眼红，这是他们等待了3年的结果，这是时间价值的体现，年均增长率30%，并不是很高。
　　今天看了一篇短文，核心思想是：这个时代，资本的收益正在大于劳动的收益，这是个不争的事实。

　　给中介发出的一楼带院租购召集令，几乎没有回信的，呵呵。看样子特定需求不好满足啊，有时看看我们大院子里，各单元一楼两户都是带院子的，量很大啊，都住着七八十岁的老人，看来还是老龄化程度不够，估计再过10年，才会有很多这种房子入市了。

　　关于二房东的思考
　　今天看到一个老帖子，说的是一个人爆改老公房，然后租给外国人，租金翻了四倍，讲了装修的很多细节，这引起我的思考，虽说房租是租客说了算，不能随意调整涨价，但是如果满足某些人的高端需求，租金就可能房东说了算。
　　二房东如何做呢，就是租个便宜的房子，自己重新整改，然后高价出租，赚取差价，如果一套房子能赚差价1000元，10套房子就是1万元，而投入的成本与买10套房子资金天壤之别。
　　但是哪有这样的差价区域呢，想了半天想到一个地方，就是高档商务公寓的周围，低价民居，查了一下经四路万达附近，还有这样的老房子，租金在1500-2000，而几步之遥的万达公寓，现在都在3000元，理论上具备差价的空间。
　　估计我能想到的很多人也都想到过，回头可以实地去看看那些便宜的出租房，匡算一下投入产出比到底多少，值不值得投入。

　　说说今天看了四套房子的感受。
　　今天专攻了经六路沿线，一直到纬九路附近，给介绍了6套，看了4套，明天可以看两套，目标是有院子可以停车（两套）,80-90平，单价便宜，总价不高，150万以内，看完了有以下感受。
　　1* 六套中就有2套不到2年的，明显感觉是投资客出货了，买入价1万，现在单价报18000，1年获利70万，我说“你们卖的正式时候，正好最高点”。
　　2* 老小区停车是个问题，有院子的很少，这个都被卖家货币化估值加在房价里。
　　3* 现在出来的房子都是高楼层，5楼6楼的，2个人说卖了这个买东边的，都交钱了，现在用钱才卖的，为了改善性卖出，现在真符合追求美好生活的趋势。
　　4* 一楼的房子，甚至没有带院的非常非常难找，中介说他还有2个客户在等着呢，都是老人需求，其中一个还是住2楼都嫌高，老龄化导致老区域一楼成了刚需，我在网上看到的一个一楼带院最后加价20万卖的。
　　5* 房价微微降，从挂牌周期看，一个月以上很多，降价大趋势还没有开始，但中介说价格都能谈，我能接受这片的价格是15000，最低的现在报16000。
　　今天网传土地供应政策新动作，都刷屏了，国人喜欢喊口号，实际的租赁政策房到现在没看到推出一套可以用的，即使没有一套这样的房子，老百姓也没有一个住在马路上的。

　　昨天看了两套，一个楼梯房，一个电梯房，楼梯房闲着没人住，房主一聊天是老机电公司的，还是原来一个系统的，说到某某某还都认识，问他为何不住这里，说自己天桥有房子，自己这楼下还有个平房，孩子也有房子，所以要卖，80平136万，像50来岁的人，家里要是没有几套房，还真说不过去，以后就看谁先出货了。
　　电梯房是回迁房，房主不在，一帮打麻将的在那里玩，两口人住还可以，中介的话永远在夸大宣传80平150万。
　　由此想到一个问题，核心优质的房子，现在还是卖的人少，三室一厅的是改善性刚需，都住着人呢，一般二手房卖的少。

　　中介网上发的房屋图片奥秘
　　今天问中介，我说又看到一个价格一样的，怎么房型图片不一样，是不是一个楼上的，中介告诉我，一般系统允许他们把一个信息发三遍，其中有两套房子虽然价格一样，但是图片都是假的，就是为了多获得客户线索，也就是说，你看的网上那些房屋图片，有2/3是假的，只有中介的经纪人电话是真的。所以以后要是通过网络搜，就只看哪个门店，哪个电话号码，打电话直接问吧，然后通过微信要真实的照片，这样才不耽误时间！

　　说说银行的效率
　　前期在农商行办理了一笔抵押贷，去年12月20好做了还清贷款，让他们给出结清证明，结果这个证明到现在已经1个月了，还是没有给开出来，问其原因，说总行盖章，一星期盖两次，现在还没有盖出来，不知道还得多长时间。
　　这个效率真是无语。放款的时候真快，估计为了早收利息；以后找这家银行办类似业务要慎重，因为打短线的购房客，可能因为无法解压房子，造成一系列问题，甚至资金链断裂。以后找银行先问好结清证明多长时间能开出来，否则慎办。

　　@biotite 2018-01-19 18:41:11
　　说说银行的效率
　　前期在农商行办理了一笔抵押贷，去年12月20好做了还清贷款，让他们给出结清证明，结果这个证明到现在已经1个月了，还是没有给开出来，问其原因，说总行盖章，一星期盖两次，现在还没有盖出来，不知道还得多长时间。
　　这个效率真是无语。放款的时候真快，估计为了早收利息；以后找这家银行办类似业务要慎重，因为打短线的购房客，可能因为无法解压房子，造成一系列问题，甚至资金链断裂。以后找银行先......
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　　为何要做个贷款呢，其实资金并不紧张，主要是为了和银行打好关系，为了将来资金需求时，可以比较容易获得资金。当时考虑的是贷款越来越难，但是如果做过短期贷款的，让银行吃到好处，给他们几千元利息，而且有过贷款记录（信用贷、消费贷是否影响将来房屋按揭贷款，需要提前了解，各银行政策不一样，千万别用了一次把将来的贷款资格用没了），下次再贷款的时候是比较容易获得的。因为做的是消费贷，可以随时还，银行说如果下次再做消费贷的话，资料不用和第一次那样提供很多，就可以很容易下款，只是贷款用途不一样即可。
　　时刻做好资金的未雨绸缪，才能在关键时刻抓住机会。

　　说说这些天看过的一楼院子1
　　郎茂山的深宅大院，是一栋独立平房，不是楼房，第一次见，院子真大，要价148万，一次性付款。三天后得知已经卖了。

　　

　　说说这些天看过的一楼院子2
　　阳光100负一楼的院子，物业给围起来的，真不小，要价165万，未满两年，有高税。
　　

　　说说这些天看过的一楼院子3
　　东西丹凤街单位宿舍，院子不小，可改造的程度大，树木较多，院子还带后门，院子在房产证上体现。
　　

　　说说这些天看过的一楼院子4
　　省立医院三宿舍，院子长条型，都用铁网罩起来了，房子厨房和卫生间太小，没相中。
　　

　　花了两天时间看了一本书《帝国》，讲的美国帝国大厦的那些事，日本富豪横井英树在日本地产泡沫时期，买下帝国大厦的来龙去脉，其中还有特朗普的掺和，跨越70多年的历史纠葛，从开始到最后，日本人就是吹了一个泡自己又戳破了这个泡，以家族破产告终，但是里面复杂的房产买卖操作，令人唏嘘赞叹，特朗普空手套白狼，不愧是真正的房地产资本家，反观国内楼市，运作水平比起2000年以前的美国，差的太远了。核心感悟是，我们还没有见过真正的地产泡沫。

　　说说这些天看过的一楼院子5
　　六里山南路土地局宿舍，院子一半盖成屋子，装修挺好，等于多了一间屋，一半院子空着，81平160万可以卖，要全款，第一天看的，第二天中介来电话，说房子已经卖了，真快！
　　

　　用了一天时间把《福布斯咒语（上）》，看完，这本书2010年1月购于当当，8年过去了才拿出来看，原因是一直借口工作忙没有时间看，整整拖了8年；可是你真要实现它，只需要短短的1天，想想很多事情都是这个道理，不是时间问题，是找各种借口。
　　这本书属于房地产商战类，过去自己比较喜欢看营销类商战，好像这本书还是在天涯发表过的，自己买过好几本在天涯连载的原创书。书中的主人公叫冯石，不知是否映射冯仑、王石等，看完感悟：1、第一代房地产淘金者空手套白狼的能力真强。2、最强的资本运作老手还是政府官员。3、国家钱真多、银行钱真多，只要你想要就有。
　　联想起当前的房地产政策，不要小看政府智慧！
　　书籍文字描写永远不是拍成电影能真实反映的，假如拍成1个半小时电影，心里描写细节读者观众根本看不到，一会儿买下集，把全集看完再说感想。

　　说说哪些拆迁爆发户
　　今天在健身房一哥们聊天两句，这个老哥是原来的健美冠军，比我年纪大，肌肉是我的两倍，厉害。他说在兴隆有一亩半地皮，当时买的办事处的，说现在已经征用了，测量了，说能补偿3500万，没错，说自己不想要5000万了，3500万就行！秒杀吴家堡的拆迁户！拆出来的富豪真是遍地都是，我一再问他土地有手续吗，他说有，就没有细问，看着人家信心满满的人，咱也就没有细问，也没说兴隆土地流拍的事，就一直赞美他，希望他3500万早日到手！
　　看着健身房一大早就来锻炼的人，男男女女好多比我年轻的人，都是经常来的，这些人不上班挣工资，说不定哪个就是一个千万富翁百万富翁，起码也是一个不为了收入去占用锻炼时间的人。

　　说说自己在看的公众号
　　这些公众号都是每天必看的，内容挺多，按照国家政策、大咖观点、技术操作、本地信息等，有的观点是相同的，也有相左的，看多了就对一些问题有直观的理解了，其中有的内容我是收费订阅的。

　　

　　实体商业的困局
　　周四和老婆早上10点去绿地成龙影城看了《妖猫传》，电影不错，整个电影院就我们两个人，替他们心疼电费！出来的时候，没有听到其他厅有动静，氛围真是冷清啊。
　　影城在绿地5楼，从5楼下来，准备吃饭，四楼没有人，也没有开门的商铺，三楼一家开业的，太冷清，里面没人，二楼是海外商品超市，没几个人，一楼有些人，最后选的两家中的一家（汉堡王和吉野家），吉野家，大冷天开着大门，招揽顾客，屋里不暖和，中午12点半，上座率不到50%，绿地的商业物业真的不行了，这是要赔掉腚的节奏啊，他们只能从住宅地产赚钱了，看住宅销售的火爆情况，还是住宅地产是实业的支撑啊！
　　当天太冷，出门没有看地下的金街，回头去看看，是否有卖商铺时宣传的火爆场面。

　　看国内整治金融集团的启示，日本地产泡沫的相似性
　　刚刚一则信息，是银行召开紧急会议，讨论海航的资金问题，而海航也像之前的万达、复星、安邦之类的做法，卖海外资产，卖卖卖！连马云都赶紧出来说，我的钱是国家的，我不过是暂时代为保管而已，呵呵。
　　回想刚刚看过的那本《帝国》，急于卖掉美国资产的日本富豪，与以上这些中国大佬，何其相似，当然也可以反过来说，现在的情况与日本地产泡沫时期何其相似，大佬的做法完全一样。有人说中国当前的泡沫与当年日本的不一样，什么老龄化、城镇化率之类，但是我们看实际发生的做法，完全一样就够了，
　　高资金负债率，套牢银行，买入高价位海外地产，国内银行造假，一个小银行就掩盖上百亿现金窟窿，后面浮出水面的将层出不穷，与日本一个套路。而卖海外地产只是刚刚开始，后面就是卖国内的，李嘉诚又卖物业了，还是在国内炒房最厉害的重庆。我们拭目以待看后期的走势，是否在重复日本的去泡沫路径吧，国家说的防范金融风险，不是说着玩的，情况比我们想象的严重，在国家2015年5月推出存款保险制度的时候，高层就已经看明白了。

　　谁说实体经济不好
　　昨天中午准备去买包子，到楼下的胖胖大包，一个三米宽的小门头，发现人山人海，挤到前面问了还有韭菜素的吗，说没有，问还有什么的，说得等10分钟，排队的还有七八个人，真火爆，而且是天天这样！
　　马上骑电动车到林祥南街，那天逛万达的时候看到刚刚开了一家陈公包子，原来的狗肉店原址，5个人在排队，也是说等10分钟，问现在有什么的都行，说还有7个，管他什么馅的，都给我就行，乖乖，这实体经营一点看不出来萧条啊，一包难求，哈哈。
　　和陈公包子店主聊两句，问开你这个店需要20万吧，他说10万就够了，盈利情况就不给他算了，现在10万的生意第一个想法就是赔了也无所谓，看人家乐呵呵的表情，根本没有想这个事。（想起来之前经八路的仁爱包子，搬了两次，最后不知去了哪里，真可惜好口味了）
　　说实体经济不好的（包括我在内），可以站在这两个店门口看上一天，看看有什么秘而不宣的绝招没有，做包子店真是个好生意。

　　说说这些天看过的一楼院子6
　　制锦市深藏的院子，够大，在东边还盖了一长溜小屋，光小屋就得二三十平，抬头还看见猫，估计这个地方招猫喜欢。这个地方大院可停车，车也挺多，估计不好停，外面道路挺堵。是出租的，现在报价3500，室内装修挺旧的。
　　

　　说说这些天看过的一楼院子7
　　堤口路东头的联通宿舍，两室一厅双气，81平要价170万，都超2万了，呵呵。现在租客在，养了一院子鸽子，院子得四五十平，租客5月到期。距离孩子小学远点，要价高点。
　　

　　通过广播节目看房产风向
　　听了好长一段时间《房产评估台》，感觉咨询的听众大部分都是三线城市的，特别是泰安、潍坊等地区的，看来三线城市正在重复二线2017年的火热行情，而本市的咨询听众比较少，都回归理性了，再看本市网上二手房1月报价，很多区域基本不动，还有下降的，在一些中介房产群里收到的降价信息也频频出现，初步判断本市盘整行情应该继续持续一段时间，二月马上过年，不会有所谓爆发行情出现。

　　共青团路的尚品一街
　　本来以为尚品一街已经营业了，下去看了一下，建筑都完工了，房间分割都完成了，有个别店面在装修，问什么时候开业，没有知道的。不知道开业那天，会不会像绿地的商场一样，火不起来，地下商城西边万达下面的金街还算可以，这边从开工到现在拖了这么长时间，各种因素加在一起，就很难说了，不知那些投资了尚品一街的买房者心里什么感觉。
　　

　　与城建整顿有关系的博弈
　　前段时间的治理环境，对临街商铺治理动作较大，乐山小区经八路一侧的门头房，在前段时间纷纷关闭、转让，当时传言了好几个时间点说要拆，鲁味斋、理发店、夫妻肺片、复印店、美容店、胖胖大包等都匆匆忙忙搬的搬转的转，最后过了好几个时间点，这条临街也没有动静，但是后果却都造成了（当时还有拉横幅喊大喇叭要退租金的），有的好有的差。
　　这里面转让最成功的是胖胖大包和那几个没有动作的，其他几个店有搬到附近的，有一走了之的，那个复印店原来生意挺红火，搬到华联超市，还动了一次，最后不知道怎么样了，新搬来的店看着没有一个行的，有酒水、有干果，每天路过看着都替他们冷清，除了胖胖大包，
　　自己想想为何胖胖大包经营的好呢，因为那是换司机不换车，只要开的技术不差，老百姓上车管他谁开车呢。这位新店主应该是捡了个便宜，拆违的时间点，转让费肯定贵不了，说原来老板去上班了（我看原来老板的年龄，不知他能上什么单位的班？），接手后，生意没有中断天天红火，实不多见。而那些新店，又换司机又换车，培养客户的成本太高了，需要时间的积累，不知道这些新店主能否等得起。前天带孩子去了搬走的石头小海鲜，也是拆违的时候从小区搬到瑞福苑临街的，进去以后最大的感觉，面积大，氛围没了，冷清，最后没吃就离开了，昨天看到他们在乐山的原址，正有一家新的儿童教育公司在装修，不知开业后怎么样，不看好。
　　看似那些不听搬迁命令的人赢了，或者是与执法者对赌的人赢了，很多人都说：你看看没搬对了吧。实际上这个示例又给了“政府不会真想把房价降下来”一个支持论据，让人笑呵呵的说“一阵风”“没正事”“别信政策”“拖是最好的决策”。

　　今天办理完了解押手续，半小时后生效，土地局办事真快。从还款结束到今天解押一共用了43天。问了以后如果再贷款是否容易，回答没问题，而且利率比原来便宜，年化7%，原来7.2%，小银行就是有办法啊。

　　说说2018年1月房价走势
　　全市房价均价继续走高，天桥和槐荫继续走高，其他的区基本不变。
　　御水山庄的均价1月比12月上涨了1780元，青年居易三个月基本没变，还在17000以上，吉尔西苑基本没变。
　　万达公寓在微微下降，还在15000以上，鑫苑国际稳定在11000多，公寓房价格就别指望上涨了。
　　

　　说说学区房的价格
　　去齐鲁楼市外面看广告牌的报价，非南上山街小学的房子还是在2万以上，真学区的3万多点，价格比较平稳，微降，发现一个现象，有两套报的有高税，也就是不满2年的，估计是炒家出货了，一般炒家都是在3月以后再卖，那个时候价格高点，现在就出手，不是资金压力大，就是不太看好后市了。
　　

　　说说关于核心地段的价值1
　　乐山小区的房子这两天租客到期，周六才能拿回来钥匙，周三挂了58同城，刚发布完10秒钟，中介的电话就追过来了，真快啊，因为他们后天有推送系统；前后接了至少10个，一天接了有20个，后两天还有咨询的，有两个租客咨询的，约了一个租客，中介约了不知道几个，记不清了。
　　通过来电情况，看出核心地段的房子，在租赁需求中，属于刚性资源，特别是面积不大的一室，是上班族的首选。
　　报价还是按照上一家的1600报的，都没有还价的，我发布前看小区里也有报1700的，这次没有报最高价，也没必要降价，过了春节价格应该还高。
　　租客资源核心区的还是比较高的，中介说的有旁边中泰证券的，有妇幼保健院的等，不管真假，起码有鼻子有眼的，有的还想周五晚上就看的，着急的人挺多。

　　现在如果投资的话，在市区核心地段买套小面积的，租金现金流还是没有问题的，100万以内的，50平的，还是可以选到的。

　　乐山小区的房子当天就租出去了
　　周六一早原房客给我钥匙，可以看房了，周六一天五个看房子的，情况基本都是周围上班的，晚上8点多还有看的，有的约好了周日还有让对象再来看的。
　　最终周日一早，第二位看房的小姑娘定了，中午把合同签了，赶紧把周日要看的几个要看的赶紧推了，等于没有空窗期。
　　这位是通过中介来的，她最后说了定房子的理由：1、你这个房子是我看到的最干净的。2、你房子真暖和，阳光充足（正南向的）。3、价格便宜。
　　自己总结一下，除了得益于在市中心学区旁客源多外，做好整洁处理和把设施搞全，每个地方都好用，都顺手，挑不出毛病来，就不用担心出租的问题。
　　最后又给房子内门换了一个新锁，小姑娘考虑安全比较多；电视再给她买个新的，因为原来那个电视给别的房子用上了，而且给她看的图片上有电视，诚信原则，该有就有。周日晚上正好京东零点抢购，可以买个优惠的网络电视。
　　两个不完美的情况，一个是租金1600，和我上一个租客虽然一样，但是付出了中介费800，上一位没有，这样实际的租金成了1534元（当时挂1650就好了，但会不会要求降到到1600，未知数），但是也坦然，中介给你服务自然应该有收益，年轻人多点收入对社会没坏处，该给。另一个就是又花钱买了个电视，减少1000元，想了想与诚信相比，1000元花的值，自己给自己卖东西，没有吃亏。

　　本次出租房子中的一点教训
　　不要当着租客的家人，特别是老人、兄长、叔舅等男性，修理家里的设施。因为租客要求再加一道门锁，我有电钻及各类工具，因是小工程，自己胸有成竹，她以上亲属3人正好来送东西，自己的工程等于在他们眼皮监视下进行的，很不自在。
　　他们成了监工，指指点点，还过来验工，搞的人很不自在。最后对新锁里面能锁三道、外面只能锁两圈产生了异议，很是专业的样子，最后判定为锁的问题，不是我的问题，才罢休，对小女孩的关爱之情充分表现。亏了我还是比较专业的工程师，打眼、扩孔、改门只用了半小时，要是其他房主或来干活的，不知道会出现什么结果，嘿嘿。
　　*总结，不要在租客的亲戚在场的时候修理房间里的设施，可以先记录下来，然后约定其他时间来修，并一次搞完。

　　说一下自己关注的一个公寓
　　北园路三孔桥的嘉汇环球广场，是个公寓楼，但是税费是按照住宅交税，自己去年的时候关注过，还想过入手。理由：1、R2地铁沿线有潜力。2、单价低，6000-7000多元，总价低，市区内最低的了。3、税费低，住宅标准缴费。4、租金回报率高，5%。
　　当时给中介说的是2017年底看看有没有入手的机会，因在8月的时候当时有个房子50多平32万报价，最后35万成交的，后面还有看过38万的报价的，就没有考虑，说等等年底看看有没有急等用钱的，还会低价出售，后来房价开始上涨，最高到过8000多，今天查了一下，又降回来了，还是40万左右，虽比原来稍微涨了一点，看趋势还在下降。
　　自己纳闷一个事，按说守着R2线沿线，为何利好收不进来，连中介也纳闷，说这个地方就是不涨，真奇怪。旁边的住宅涨了50%，这个地方几乎没动。想了一下是不是这个原因：
　　1、是不是越容易的做到的事，越没有投资价值，公寓不限购，随便买卖，随便谁都可以参与，不要求资格，反而不会有附加努力价值。
　　2、公寓的真实需求就是居住办公，居住功能（租金）没有投资价值（租金升值预期，能不降就不错了），所以公寓房价没有涨的理由，哪怕地铁之类的增值因素也不会影响太大。
　　也有专家算过一笔账，如果这种公寓自己居住，其实很划算，省的房价，存银行里吃利息，补贴水费电费，居住成本也比住宅便宜，很多人不选的理由就是后期房价不涨，感觉吃亏。如果两个人一个买公寓一个买住宅，都是住一辈子传给后人，收益不收益的不是本人，是下一代。（公寓到期的土地出让金是未知数，暂不考虑，过10来年就很明确了）

　　

　　关于土地出让金参考的房价
　　前天去房管大厦办理一个业务，其中涉及到缴纳乐山小区北区房子（经九路学区房）土地出让金，当时担心与当时购买房子的时候（纳税标准的房价，俗称过税价）是不是上涨很多了，结果经过一下午查询，出来的是每平方单价5372.88元，和当时办理过税的时候没有变化，就想到几个问题：
　　1、2015年到2018年2年多时间，房价翻了一倍，在地税评估房价没有变化。
　　2、实际房价按照2万计算，是国家评估价的四倍，是国家资产的低估还是房价泡沫的表现？
　　3、国家统计局到底怎么统计出来各城市每月均价的，肯定不是去中介问的，如果在房产中心调数据，那每个月数据准吗，真能反应城市房价？

　　说说关于核心地段的价值2
　　这两天大明湖“一湖一环”工程完工，去了一趟，非常好看，因为天冷，没有看到“泉城夜宴”喷泉表演，这也是要做媲美如“印象西湖”之类的城市名片的动作，在大明湖北岸可以直接看到绿地第一高楼，煞是好看。
　　结合前两天前同事在黑虎泉一带晚上游玩，流光溢彩，很是惬意，一路发照片无数，（见下图挑选几张），他在东部有大房子，现在租住市中心佛山街一带。
　　围绕大明湖、趵突泉一带，是最直接享受城市优美和便利的群体，而城市在这些方面的投入，也使得城市核心地段的房价稳定保值增值，在通过中介看租赁房源的时候，在重点关注沿顺河街一带的房子，看有没有合适的房子，但都已经在2万水平，自己判断，当前CBD的价格在2万5水平，后期市中心的价值没理由不跟上，也应在这个价位。
　　现在顺河街周围老房子停车有问题，高层小区回迁房比较多，户型不太好，面积小，八九十平的房源很少，往北一点的巴黎花园新开楼盘2.2万，都是100平以上的，属于高价盘了，超出接受范围。
　　自己在卖和租的问题上有点犹豫，从优化资产价值方面考虑想在这里买一套（交通出行问题已考虑，对象可上高架过玉函隧道走南外环高架到学校，比原来快），从资产管理便利性考虑不如通过租赁，影响现金流小。

　　

　　又看完了《福布斯咒语》（下），通篇看完就一个道理，ZF想让地产公司活，你才能活，想让你死，必须死。其中讲到了wan e 的招拍挂制度，推高了地价，最后让老百姓买单，这个连地产商也是深恶痛绝的，拍卖场的透心斗角，尔虞吾诈，描写的真实淋漓尽致。
　　小说写到2009年结束，以2008年的危机在2009年的转机结尾，那时候北京CBD的房价很高了，才15000，这后10年房产历程，不知道作者会不会再写一篇。

　　昨天看房，很多中介都放假了，年后上班，年前不折腾了，看书、总结、思考，为春节后的规划做准备。
　　春节对于离退休人员，反而是事多的时间，有专家说，随着城市化进程年轻人向大城市集中，将来会没有春运潮，春节和其他的节日一样，逐渐本地化和随意化。

　　说说现在贷款买房经济性的测算1
　　这段时间看房，单价有从14000-22000的都有，和中介也计较过价格，嫌这里贵那里高的，回过头来想想，想买房的一个核心出发点还是希望将来5年有一波上涨行情，自己卖出的时候还能挣个钱。但是自己还是有个传统的思维，买之前觉得以后还得降（一大堆理论支持），如果真买了，觉得后面还得涨（一大堆理论支持），很是犹豫。
　　但回顾2016年，哪怕闭着眼买，当时被中介坑了，被卖家坑了，买贵了，现在都赚了，那现在还嫌当时买的比别人贵一千两千吗？我想肯定不会的，因为1年半涨了100%，为何出现这种结果，都说各种因素叠加的结果，拨开迷雾，那现在看看这些关键因素消失了没有？
　　1、信贷：都说信贷紧，现在是信贷利率上浮10%-20%，没说信贷紧啊，我咨询的很多银行还能贷款，比较容易。
　　2、刚需：本市还是人口净流入城市，还是全国户口落户放开的城市，这个没有变，净流入不会少（还有很多改善性的需求，我就是之一）。
　　3、城市红利：地铁在修，M线在申报招标，地皮价值不断投入，房子的基础价值是地皮价值，没理由降啊。
　　4、价值洼地：市区价格就像水泥面找平，自流平，跟时间有关系，只要时间足够，会逐渐找平，就是说只要是洼地，就得补涨上去。那就是说会不会有洼地不会涨呢（像底特律，根本原因是没有人去哪里了），我们会没有人的地方吗，看看节假日，有空地吗？
　　感觉有这四个核心没变比以前减少（第四个现在得耐心找），那就别担心房价会跌，跌的那种是过去跳涨的区域，就是过分夸大利好的地方，而良性发展的是过去2年房价稳定斜率上涨的区域，将来不会跳涨，但还会保持。
　　如果现在稳定增长每年10%（每月不到1%，几乎感觉不出来），5年涨50%（单利计算），拉长时间，现在是不是很多地方都是值得投资的区域呢，别管他现在什么价格（不是离谱价格，区位不同，价格不同），未来几年都不用担心呢。

　　说说现在贷款买房经济性的测算2
　　如果现在贷款买房，一套150万，首付50万为例，看看各种趋势下，经济性如何？
　　因面积和单价成反比，以改善性居住群体为购买群体，按照实际的价格状况，1.8万/平，150万可以买83.3平，以居住5年后卖出为限（这也是自己的一个实际打算）。
　　贷款100万，1.1倍商贷上浮，20年贷款期限，等额本息，利率5.39%，5年财务成本为利息24.93万，本金15.97万，合计40.9万。
　　算法1：（买了自住，不计算自住成本，相当于5年内免费住这个房子。）
　　**盈亏平衡点
　　5年后卖出，一般人的想法是房价上涨，能挣个钱，那挣多少才算盈亏平衡线呢，也就说房价从1.8万要涨到多少才算盈亏平衡呢。
　　5年后卖价-剩余本金84.03=首付50+利息支出24.93+本金支出15.97+5年自有资金占用的利息（50+（40.9/2））X0.05X5
　　5年后卖价=84.03+50+24.93+15.97+17.6=192.53
　　192.53/83.3=2.3万/平
　　（2.3万/1.8万-1）/5年=5.7%
　　结论：每年房价涨5.7%，5年后房子卖出就保本（房子自住或者空着）。
　　*1、如果等待5年，看着房价从1.8万涨到2.3万，涨了28%，接近1/3了，纯投资的实际上没有挣钱，就赚了一个自由资金的理财利息。
　　*2、大白话是我等待了5年，房价也涨了，我没有获得任何好处，服务了银行业，它把房价上涨的好处给拿走了。

　　说说现在贷款买房经济性的测算3
　　**盈利点是多少
　　盈利点定义就是，5年后我把这套房子卖出去了，至少能赚个我拿出来的真金白银的利息吧，起码10%，就是比理财多一倍，才说的过去吧，这样算一下就是应该多获利（50+40.9/2）X0.05X5=17.6万
　　盈利的房价应该=192.53+17.6=210万/83.3平=2.5万
　　（2.5万/1.8万-1）/5年=7.8%
　　结论：每年房价涨7.8%，5年后房子卖出获得了10%资金收益率，比银行理财高一倍。
　　*3、如果等到5年，房价从1.8万涨到2.5万，涨了38%，心里感觉但看房子单价应该挺满意，细算一下，10%还真没感觉。
　　这么算来，就是这段时间看房子没动手的原因，现在的情况与10年到15年相似，房价没有什么变化，怕从现在开始5年内重复以前的情况，大概率是像16年暴涨没有可能了。

　　这是按照均价18000测算，如果按照单价2万的房子，要实现保本和财务盈利，5年后房价要2.6万和2.8万才可以。这也是房价会持续上涨的基础，只要是贷款买房的，他自己也会算这个帐，否则谁也不会将来亏本卖。

　　有人说如果全款买房的，或者房子继承来的，没有花自己成本的等等，便宜点卖不就行了吗，试想，你的邻居卖2.8万，你会2.7万卖吗，中介成交价格透明，如果不是资金链危险、急用钱的，谁会便宜卖。
　　这就出现一个房价将来持续上涨，但投资收益率却不会太高的尴尬情况。
　　以上情况是把房子当成投资品，而非居住用的消费品来考虑的。

　　说说现在贷款买房经济性的测算4
　　**加上自住成本的盈亏平衡点（房子自己住就失去了出租的收益，要不就得在外面租房子，还是需要租房成本，这个成本按照3000每月测算）
　　5年后卖价=84.03+50+24.93+15.97+17.6-（0.3X12X5）=174.53
　　174.53/83.3=2.1万/平
　　（2.1万/1.8万-1）/5年=3.3%
　　结论：自己只有一套房，每年房价涨3.3%，5年后房子卖出就保本。
　　*4、自住型（出租型）的投资客，房子稍微涨涨，就保本；另外一种说法，自住兼投资的，只要不是买的特别坑的房子，房子小小的涨幅，都能保本。

　　算到这里，真想把自己归到这一类，可惜南上山街附近没有合适的，就是找个单价1万8的，83平，三室一厅的，这周围没有相中的，离开这片，倒是有这种价位的，距离又成了问题。

　　说说现在贷款买房经济性的测算5
　　根据跑楼盘情况，顺河街一带，像济安新区、聚贤新区等电梯房单价在20000（公摊大，得房率低），多层在18000，5年后涨到2.6万和2.3万，想想可能性在60-70%。
　　阳光100北部B区的房子也能找到18000的（南边新开盘的22000），方向和户型不太好，5年后到25000的可能性在80%，但得房率不高。
　　如果真买还是得买多层的，主要原因就是得房率高。
　　看了再北边有单价14000的（办理完14500），面积100平，顶楼，住的价值打折，只能等将来拆迁，拆迁补偿参照西部的，应该在18000以上，这样年增值在4.8%，如果按照5.7%算，拆迁价18600即可（这是王官庄去年底的拆迁补偿标准）。
　　所以货币补偿肯定不合适，如果回迁，周围的价格在21000-22000，年增值9%，还算合适，但是拆迁之类的事情是未知数，只能瞎猜。
　　另外，如果东部限价房一直存在着，1万多点的价格，将打压市区内需求，特别是改善性的，上述这套房子就是房主去东边住了，这些地区三室的房子很难大幅度涨价，只能按照利率价值上涨。
　　现在还没想好是否要赌这个拆迁。

　　说说现在贷款买房经济性的测算6
　　如果是全款购买的这个150万的房子，5年后投资者应该多少钱卖才合适呢？
　　**盈亏平衡点
　　150X（1+5%）5此方=191.4万（按照银行理财收益率计算，不算租金收益）
　　这个和贷款100万买房子，盈亏点基本一样，但是你是贷款买的，我是全款买的，到时候咱俩卖一个价格，怎么行，估计卖200万都感觉亏。
　　这只是平衡点，5年后没有获利，那买房投资哪来收益呢。
　　当一个买房投资的和一个理财收益的获利一样，何必忙活资产不好变现的资产，确实值得思考。
　　还有一个问题就是按揭贷款资格用一次少一次，应该用在刀刃上。
　　今天看新闻，济阳又限价了，毛坯房不得高于9000元，而且2年限售，有的说为政府点赞，有的说开发商可以推精装修的了，加上装修费，轻松破政策，不管今后实际怎样，这种政策确实在打压后期涨价的预期了。

　　春节过完了，开始更新
　　刚刚过了初五的时候，就有个人客户打电话问乐山小区出租房的信息了，截止到昨天，已经有3个个人客户，5个中介客户咨询租房的问题，看来节后是租赁的旺季。虽然都予以了否定的回答，但是也庆幸我那位节前租下房子的小姑娘，当时她也想节后租，在中介的推动下节前搬进来，现在如果她看到有同事在为租房着急的时候，应该心里是高兴的。

　　说说鲁能康桥
　　节后看了鲁能康桥的两套房，说说情况。一套是14层的80多平，一套是2层的复式。
　　80多平的是两室两厅，感觉比看过的聚贤新区要大些，有暖气，中介说天然气已经统计，马上安装，节前没有开工，因当时没有计算各种公摊等，所以使用面积大，缺点是阳台小，主卧室小，没有多余地方安装橱柜，价格还可以，154万，不高不低的。
　　2层复式的是个北向的，因为晚上看，感觉不到光线问题，中介说房产证是70多平，但是看上去加上复式二层不低于100平，楼下一室一厅一卫一厨，二楼自己搭的，面积不小，层高也高，不压抑，房主在其他学区买了房子，这个房子要卖，这个房子楼下的另外一室还可以隔一层，可改造的余地大，有个大露台，是一楼进大厅的屋檐整改蓬起来的，真不小，据说因为隔得早，物业没管，其他有现在想搭的不让了。房子报价150万，按照使用面积挺合适。
　　鲁能康桥的优势：
　　*1、小区环境还不错，有大喷泉，说是活水，喷完了流入工商河
　　*2、夕日的中国十大名盘，建筑质量好
　　*3、公摊小，现在安装了暖气（我看屋里暖气是串联的，不知道效果如何）
　　*4、南边是R2地铁沿线，还有北园高架，向北出行方便。
　　劣势：
　　*1、电动车的出行门口太小，还得拐弯上台阶，早上势必拥挤
　　*2、向南走必须经过铁路桥洞，人车混行，下雨更有积水危险，向南的交通不方便
　　*3、小区内道路拥挤，车辆很多，物业现在没有车位，需要排队等号
　　*4、房子单价已经涨上来了，感觉不太合适

　　最后这两个房子都放弃，当初看这里的原因是孩子说她一个同学在这里，房子多好多好，14层的卧室小，阳台小，客厅是大通间，改造麻烦；2楼复式的因为北向，一点阳光也看不见，对象说没阳光绝对不行。

　　关于御水山庄的购房合同
　　2018春节前最后一天，拿到了御水山庄的购房合同，分两份，一个是房屋的，一个是地下室的，忘了问将来房产证是否也是两份，当时我们几个一起买的人都挺高兴，因为一直担心合同有什么猫腻才拿不到，毕竟是市里的建筑公司，不用担心，终于拿到了，一块石头落了地，二建的工作人员说因为价格低，现在应该在12000的单价，我们合同价是8000多，涉及企业税要补税等问题，需要审计，经过好几关，才拖了2个月拿到的。
　　另外一个好消息就是过了春节就可以和他们一起办理房产证了，不用等2年了，这样就大大缩短了将来变现的时间，要不就得等至少4年了，我楼下的拿完合同就问我装修的流程，都给她说了，她过了年开始装修，她找别人干，估计3月能搞完就不错，我比她早出租4个月。

　　说说刚看过的阳光100的房子
　　前天看了中介给推荐了阳光100B区（靠阳光新路北侧，物业费低），89平18楼顶楼报价155万，和年前看的那个（房主年前报价152，现在不卖了）房型正好对称，西向，单价17400，价格还算可以，比巴黎花园、聚贤新区、鲁能康桥都便宜，房子两室两厅，可以改成三室一厅，布局也合理，缺点就是顶楼+西向，要不也不会这个价格，难怪中介说的这个是小区里单价最低的了，和这两天看的其他地方比较，当时就有点心动。
　　在屋里客厅看西边，是正在建设的一片经十一路回迁房，有的已经建设挺高了，这座楼的西边紧挨着也有一座楼拔地而起，往下看目测距离不到50米，就问中介这个回迁楼要建设多少层，只要也是18层的就不怕，中介说不知道，对象说他肯定知道，不说而已，不行回头自己去问。
　　今天专门骑电动车去工地看了，保安不让进，让戴安全帽才能进去，磨了一会，趁不注意，就和另外一个回迁户走进去了，到那个楼一看，回迁户说这是六号楼（这个片区一共17座楼），问多高，他说33层（回家我也在网上查了，是33层，整整比阳光100的高接近一倍），而且距离阳光100的距离我看也就10米不到，太近了！我的老天，这个楼要是建起来，会把我看的这个西户挡得严严实实的，也不知道当初怎么规划的，这个情况对我看的这座楼是非常不利的，本来就西户，等着西边的太阳呢，结果全给挡住了，将来改善需求的谁会买这种房子，不知房主是否知道这种情况。回家后给对象说了，这个房子不能要。
　　见下图

　　

　　说说经十一路回迁房的补偿标准
　　昨天去看工地的时候，与那位也来看工地的回迁房老师聊，他是回迁户，问他给了多大面积的，他说是67平的，我说不大啊，他说原来的50多，我说也不大啊，他说是使用面积，不是建筑面积，这里给我纠正了一个概念，原来以为回迁房是按照原建筑面积给补偿的，他说是按照使用面积补偿的，他说这个回迁楼公摊有30%呢。这种换算方式挺科学，不知道其他地方的拆迁是不是也这样标准，以前的概念以为按照建筑面积，还有2.2倍、1.6倍的标准，看来政策一时一个样啊。
　　关于多出来的购买价格，说是不到10000，多了10平方，交了不到10万，问他如果不要房子，给钱多少，他说11000，奇怪了，连王官庄不都补偿到18000了吗，怎么这里这么便宜，是不是就想让你拿房子，不让你拿货币补偿啊。
　　这样的话，如果买个套内面积大的老房子，将来拆迁不管给什么样的楼房，起码使用面积上不吃亏。

　　改善型的入门标准
　　昨天和中介聊，他们说现在150万-160万的房子现在抢的人比较多，因为都是改善型购买，刚需人群，这个价格正好买80平以上的，两室两厅或者三室一厅。是改善型的首选入门产品，所以抢手；现在投资客少了，刚需购买的多了，改善型的人群支撑了这个价位的房子，看来和我竞争的人不少啊，呵呵。
　　现在2月还没有过完，看看房价的走势再说。