从网络D姐的几百套房说说真正的二房东收益
这两天网络盛传某姐有400栋房收租，花式收租收到手抽筋，一栋楼都几十万几十万的租金塞包里，搞的全民沸腾，发现了新的财富新星，说她几个亿的都有，最后各类辟谣又说这是营销炒作，没那么多房子，就是个二房东云云。
抛开以上众说纷纭，单就数据来看，我想说说一个溢价租赁经营者（二房东），真正的收益情况是多少，分析来自咨询同业及本人的经营数据。
当我达到30套房的时候，满心欢喜的向季老湿报告，季老湿很快回复：“再干下去，很快就会从怡情到伤身了”，虽然自己当时目标是100套，因为后期再没有增加房屋量，他这句话也没有在实际中发生，但始终认为自己一个人搞100套没问题，之前还在季老湿公众号里看过有一位70套房的经营者，但至今也不知道他是一个人做还是有帮手，所以一直信心满满。
如果继续干下去，那会不会出现“伤身”的情况呢，没有数据就没有发言权，自己问了几位搞民宿的朋友，他们都是公司化运作的，有一定的规模，我问如果管理200套房子，需要多少人，他的回答比我的预估还要大，对应200套房子，有管理出租房源的10人，有售后服务的7-8人，有财务2人，管理人员2人，老板1人。这应该是老板能减少到最少的人员配置了，民营公司不养闲人，估算了一下除老板外的人员工资成本又多少。
管理人员8000X2=16000
出房人员5000X10=50000
售后人员4000X8=32000
财务人员4000X2=8000
合计=10.6万
办公场所租金每月1万，水电物业费等5000，人员保险每月15000，合计3万
200套房每套房3个隔间=600套隔间，他们说每套隔间要有450元差价，去掉50元的装修分摊（一间房50元X3X12月X5年=9000元装修费），按照一般是90%租住率，共计有400元X600X90%=21.6万毛利
扣除以上费用后纯利（未算财务税务成本）=21.6-10.6-3=8万，这就是老板获得的钱，如果是加盟的，可能每月还要上缴一定数量的加盟费，这个不详，这样粗算，假如一下子这家公司收到200套房子，并推向市场，以后老板每个月的收益还是很可观的，一年百万收益。
那再算一下自己这种独门方式，如果达到这种规模，自己会获得多少钱呢？
自己干的比较猛，一个人每年收房30套，200套自己干要用6年多，按照6年收完，最后一年收的房子要延续5年，一共干这个生意11年，收房差价这些年下来按照每月500元一套来算（收房普遍2100-2200，减去装修费用每月的摊销，出房在2800，还有中介费支出），出租率按照90%出租，如果达到200套以后需要人员与上述企业人员相仿，就算20人，然后自己再豁上顶3-5个人，峰值员工也需要15人，11年平均开每年是7人，好了，数据都全了，下面开始沙盘推演。
这些年的总收益（不算财务成本、税务成本）=200套X500元X12个月X90%出租率X5年=540万，平均到11年，是49万/年。
各支出项
管理人员8000X1=8000
出房人员5000X2=10000
售后人员4000X3=12000
财务人员4000X1=4000
办公室租金5000，水电物业2000，员工保险去掉不管，合计7000
以上合计每月4.1万，每年49.2万
49万-49.2万=-0.2万，what？没算错，再捋一遍，还是这个数，怎么回事，还赔钱？
再从工作量来计算，看看能不能省了哪些人员。
财务人员首先可以辞退，让自己老婆来干，还放心！
按照高峰200套时，每套房子每年付款4次，一年要处理800次，每月67笔打款，这里面打款时间不定，有的还要求支付宝微信打款，有的甚至要收现金，有的还定的每年减一个月房租，得在某个月少付一个月房租，有的每年涨房租50元、100元的，有的是涨5%、10%，有的是前两年一个价，后三年一个价，什么情况都有，这些要搞清楚，那收租金还是这个流程，什么状态的都有，每年也是这个次数，还有退租、退押金的，拖着房租不给的，等等，这个复杂的工作，招个财务人员给4000的工资有人来干吧？如果以后这个人辞职，后面的新人来交接，会不会搞晕，两个办法，提高工资留住人，或者让自己老婆来干，还得11年不离婚，哈哈。
人员还可以优化吗？管理人员去掉，就留一个管出租的，一个管售后的，财务老婆干，自己也顶上什么都干，办公室也不租了，水电费也省了，这些人要应对每10天签约/采购/装修一套房子，高峰时每年300人次的入住（自己34套房1年多61位租客），工资支出如下：
出房人员6000X1=6000
售后人员5000X1=5000
合计1.1万，每年13.2万
49万-13.2万=35.8万，平均每月2.98万，这就相当于自己和老婆两口人的月工资，感觉多不多？累不累？这下搞明白了，其实这个生意就是赚的别人的人工费。
如果再想提高收入，连上面这两个人也不用，全是自己和老婆撸胳膊上阵，那每年49万妥妥的都是自己赚的，有这个可能吗，能应付的了这所有的事情吗？
不要高估自己的能力（彼得定律），不要低估别人的智商。现在规模稍大一点的公寓企业，他们的老板，其实也天天在算这个帐，没有人是慈善家，他们每天也是在想如何能减少开支，直到把人员精简到不能少为止，他们也想着自己火力全开，一个人顶上，钱都到自己腰包里，可能吗？
有人说招上两个员工，加上自己老婆，自己和老婆就能挣3万，这不是挺好吗。不要低估别人的智商，因为这个生意没有加入门槛，没有加盟费，几乎是无本生意，技术没有壁垒，被模仿的几率是100%，看看周围有多少干的就知道了，那还能保证那两个员工始终跟着自己干，不自拉山头？
再回到开头，好像哪里不对，为何人家租赁企业那么多员工，老板还能活的挺好（网上查了一下他们的诉讼纠纷，一年好几起），自己都累死累活的，还赔本赚吆喝，仔细思考，核心差距如下？
1、他们搞的是群租，分割出租，每间屋子价差450，一套房子必须能出3间以上才收房子，也就是1200的差价，他们的装修成本很低，而自己的模式也就是500的差价（最近几套的差价才400，算上装修费分摊，也就300元），以上要扣除装修费按月分摊，他们的装修费低，净差价更大，所以说，差价、差价还是差价！
2、他们老板挣的是经营利润，咱们挣的人工费苦力。
如何应对以上状况的出现，改群租是不可能的，那第一就是提高租金差，当前情况乃至今后都不太可能，所以季老湿的做法无比正确，他就是提高绝地溢价值，一套房子几千的差价，如果咱这种几百元的方式好，人家早就做了，世界上大部分人都比自己聪明。二是绝不增加员工，哪怕把老婆拉进来也不行，就一个人干，干到忙不过来为止，需要增加人手的时候，就别干了，这是最大收益的顶点，再扩大人力，就会体验季老湿那句话“从怡情到伤身了”的至理名言了。
完全遵从《反彼得定律》，会过的很舒服。
这两天网络盛传某姐有400栋房收租，花式收租收到手抽筋，一栋楼都几十万几十万的租金塞包里，搞的全民沸腾，发现了新的财富新星，说她几个亿的都有，最后各类辟谣又说这是营销炒作，没那么多房子，就是个二房东云云。
抛开以上众说纷纭，单就数据来看，我想说说一个溢价租赁经营者（二房东），真正的收益情况是多少，分析来自咨询同业及本人的经营数据。
当我达到30套房的时候，满心欢喜的向季老湿报告，季老湿很快回复：“再干下去，很快就会从怡情到伤身了”，虽然自己当时目标是100套，因为后期再没有增加房屋量，他这句话也没有在实际中发生，但始终认为自己一个人搞100套没问题，之前还在季老湿公众号里看过有一位70套房的经营者，但至今也不知道他是一个人做还是有帮手，所以一直信心满满。
如果继续干下去，那会不会出现“伤身”的情况呢，没有数据就没有发言权，自己问了几位搞民宿的朋友，他们都是公司化运作的，有一定的规模，我问如果管理200套房子，需要多少人，他的回答比我的预估还要大，对应200套房子，有管理出租房源的10人，有售后服务的7-8人，有财务2人，管理人员2人，老板1人。这应该是老板能减少到最少的人员配置了，民营公司不养闲人，估算了一下除老板外的人员工资成本又多少。
管理人员8000X2=16000
出房人员5000X10=50000
售后人员4000X8=32000
财务人员4000X2=8000
合计=10.6万
办公场所租金每月1万，水电物业费等5000，人员保险每月15000，合计3万
200套房每套房3个隔间=600套隔间，他们说每套隔间要有450元差价，去掉50元的装修分摊（一间房50元X3X12月X5年=9000元装修费），按照一般是90%租住率，共计有400元X600X90%=21.6万毛利
扣除以上费用后纯利（未算财务税务成本）=21.6-10.6-3=8万，这就是老板获得的钱，如果是加盟的，可能每月还要上缴一定数量的加盟费，这个不详，这样粗算，假如一下子这家公司收到200套房子，并推向市场，以后老板每个月的收益还是很可观的，一年百万收益。
那再算一下自己这种独门方式，如果达到这种规模，自己会获得多少钱呢？
自己干的比较猛，一个人每年收房30套，200套自己干要用6年多，按照6年收完，最后一年收的房子要延续5年，一共干这个生意11年，收房差价这些年下来按照每月500元一套来算（收房普遍2100-2200，减去装修费用每月的摊销，出房在2800，还有中介费支出），出租率按照90%出租，如果达到200套以后需要人员与上述企业人员相仿，就算20人，然后自己再豁上顶3-5个人，峰值员工也需要15人，11年平均开每年是7人，好了，数据都全了，下面开始沙盘推演。
这些年的总收益（不算财务成本、税务成本）=200套X500元X12个月X90%出租率X5年=540万，平均到11年，是49万/年。
各支出项
管理人员8000X1=8000
出房人员5000X2=10000
售后人员4000X3=12000
财务人员4000X1=4000
办公室租金5000，水电物业2000，员工保险去掉不管，合计7000
以上合计每月4.1万，每年49.2万
49万-49.2万=-0.2万，what？没算错，再捋一遍，还是这个数，怎么回事，还赔钱？
再从工作量来计算，看看能不能省了哪些人员。
财务人员首先可以辞退，让自己老婆来干，还放心！
按照高峰200套时，每套房子每年付款4次，一年要处理800次，每月67笔打款，这里面打款时间不定，有的还要求支付宝微信打款，有的甚至要收现金，有的还定的每年减一个月房租，得在某个月少付一个月房租，有的每年涨房租50元、100元的，有的是涨5%、10%，有的是前两年一个价，后三年一个价，什么情况都有，这些要搞清楚，那收租金还是这个流程，什么状态的都有，每年也是这个次数，还有退租、退押金的，拖着房租不给的，等等，这个复杂的工作，招个财务人员给4000的工资有人来干吧？如果以后这个人辞职，后面的新人来交接，会不会搞晕，两个办法，提高工资留住人，或者让自己老婆来干，还得11年不离婚，哈哈。
人员还可以优化吗？管理人员去掉，就留一个管出租的，一个管售后的，财务老婆干，自己也顶上什么都干，办公室也不租了，水电费也省了，这些人要应对每10天签约/采购/装修一套房子，高峰时每年300人次的入住（自己34套房1年多61位租客），工资支出如下：
出房人员6000X1=6000
售后人员5000X1=5000
合计1.1万，每年13.2万
49万-13.2万=35.8万，平均每月2.98万，这就相当于自己和老婆两口人的月工资，感觉多不多？累不累？这下搞明白了，其实这个生意就是赚的别人的人工费。
如果再想提高收入，连上面这两个人也不用，全是自己和老婆撸胳膊上阵，那每年49万妥妥的都是自己赚的，有这个可能吗，能应付的了这所有的事情吗？
不要高估自己的能力（彼得定律），不要低估别人的智商。现在规模稍大一点的公寓企业，他们的老板，其实也天天在算这个帐，没有人是慈善家，他们每天也是在想如何能减少开支，直到把人员精简到不能少为止，他们也想着自己火力全开，一个人顶上，钱都到自己腰包里，可能吗？
有人说招上两个员工，加上自己老婆，自己和老婆就能挣3万，这不是挺好吗。不要低估别人的智商，因为这个生意没有加入门槛，没有加盟费，几乎是无本生意，技术没有壁垒，被模仿的几率是100%，看看周围有多少干的就知道了，那还能保证那两个员工始终跟着自己干，不自拉山头？
再回到开头，好像哪里不对，为何人家租赁企业那么多员工，老板还能活的挺好（网上查了一下他们的诉讼纠纷，一年好几起），自己都累死累活的，还赔本赚吆喝，仔细思考，核心差距如下？
1、他们搞的是群租，分割出租，每间屋子价差450，一套房子必须能出3间以上才收房子，也就是1200的差价，他们的装修成本很低，而自己的模式也就是500的差价（最近几套的差价才400，算上装修费分摊，也就300元），以上要扣除装修费按月分摊，他们的装修费低，净差价更大，所以说，差价、差价还是差价！
2、他们老板挣的是经营利润，咱们挣的人工费苦力。
如何应对以上状况的出现，改群租是不可能的，那第一就是提高租金差，当前情况乃至今后都不太可能，所以季老湿的做法无比正确，他就是提高绝地溢价值，一套房子几千的差价，如果咱这种几百元的方式好，人家早就做了，世界上大部分人都比自己聪明。二是绝不增加员工，哪怕把老婆拉进来也不行，就一个人干，干到忙不过来为止，需要增加人手的时候，就别干了，这是最大收益的顶点，再扩大人力，就会体验季老湿那句话“从怡情到伤身了”的至理名言了。
完全遵从《反彼得定律》，会过的很舒服。