西边的房子卖了，等着写一下卖出心得。
记录从买房到财务自由之路
吉尔西苑的房子，卖给了一位小两口，带两个孩子，孩子需要马上上学，需要房产证去报名，男的工作非常忙，所以要买不用装修的，这一点自己的房子有排他性，报价77万，最后成交价格75万，这个价格已经是小区近期最高价了，也是中介说的这位小伙能承受的最高价。
按照75万计算，从租金回报率的方向计算，原来租金1300，一年1.56万，还没有扣除中介费，如果按照银行的领取式存款，年息3.85%，年息2.89万，月租金达到2400元，租金快翻一倍了。
复盘一下卖的快的原因，以下几点还是比较重要：
1、空房子、空房子、空房子，重要的事说三遍！以前有租客的时候，真是耽误事，因为租客经常不在家，别相信也租也卖能行得通，如果想卖房子，首先把房子空出来吧。
2、带看量决定成交，疫情以后，带看量都上升到两位数了，没有这个量的保证，其他的别谈，多放几把钥匙在中介，附近的中介一个店一把，保证他们随时看房。
3、一定要美化、做不到像我这样的翻新式的美化，也要把家里的旧家具、破烂就扔掉，屋里打扫的干干净净的，窗明几净。
4、能配上的设施设备都配上吧，这个房间原来的冰箱坏了，自己还换了一个其他房间拉回来的大冰箱，就是为了让购房者不用再买一件家电，新的你装不了，可以全装旧的吧，比较新的那种，多不了几千元，与房价比起来，九牛一毛。
5、经常去看看，随时弥补房间不足；一次问中介租客看房反馈，客户说屋里有点暗，没有相中，自己马上去，看了一下，确实有这个问题，原来没在意，原因是屋里隔着阳台，阳台玻璃窗比较脏，自己赶快擦了一遍，然后把屋里的吸顶灯，直接换成100W的led新灯，而不是灯芯，因为旧灯外壳使用时间长了会泛黄，换了也不会太亮；换好新灯了以后再给中介说了一遍，进屋就开灯，从此以后再也没有说屋里暗的，因为屋里超级明亮。
后面说说自己编写的这套房屋卖点。
按照75万计算，从租金回报率的方向计算，原来租金1300，一年1.56万，还没有扣除中介费，如果按照银行的领取式存款，年息3.85%，年息2.89万，月租金达到2400元，租金快翻一倍了。
复盘一下卖的快的原因，以下几点还是比较重要：
1、空房子、空房子、空房子，重要的事说三遍！以前有租客的时候，真是耽误事，因为租客经常不在家，别相信也租也卖能行得通，如果想卖房子，首先把房子空出来吧。
2、带看量决定成交，疫情以后，带看量都上升到两位数了，没有这个量的保证，其他的别谈，多放几把钥匙在中介，附近的中介一个店一把，保证他们随时看房。
3、一定要美化、做不到像我这样的翻新式的美化，也要把家里的旧家具、破烂就扔掉，屋里打扫的干干净净的，窗明几净。
4、能配上的设施设备都配上吧，这个房间原来的冰箱坏了，自己还换了一个其他房间拉回来的大冰箱，就是为了让购房者不用再买一件家电，新的你装不了，可以全装旧的吧，比较新的那种，多不了几千元，与房价比起来，九牛一毛。
5、经常去看看，随时弥补房间不足；一次问中介租客看房反馈，客户说屋里有点暗，没有相中，自己马上去，看了一下，确实有这个问题，原来没在意，原因是屋里隔着阳台，阳台玻璃窗比较脏，自己赶快擦了一遍，然后把屋里的吸顶灯，直接换成100W的led新灯，而不是灯芯，因为旧灯外壳使用时间长了会泛黄，换了也不会太亮；换好新灯了以后再给中介说了一遍，进屋就开灯，从此以后再也没有说屋里暗的，因为屋里超级明亮。
后面说说自己编写的这套房屋卖点。
说说自己编写的房屋卖点
房屋卖点可以从几个方面去总结，目的是要让买家爽，让买家出钱感觉超值。
从几个方面开始总结：
一、资金方面
1、这套房子原来卖95万，去年还能卖85万，现在给你77万，你已经赚了快20万了，你看现在周围三线城市房价都比这里高了，现在买到就是赚到（省钱）。虽然当前房价是小区最高的，多用对比法，产生赚便宜的感觉。
2、老人买了房子本来想通过房子涨价赚钱，结果现在算下来还不如当时存银行合适，当时购买价格就是77万，这是成本价，如果低于这个价，我还得给老人垫上钱，不能让老人亏本。
3、这套房子是全款买的，没有抵押，过户手续快，不用你垫资解押，没有风险。
二、房屋设施
4、这套房子是精装的，是小区里最好的一套，你省了大量时间再进行装修，而且要是装修孩子都没法住，这个房子刚装修半年，有害物质都散发完了，可以马上入住，健康安全
5、家具家电都配全了，空调是美的和科龙的，冰箱电视都是名牌，质量好，你再用几年也没问题。
6、屋里暖气特别说明一下，冬季暖气效果非常好，这个楼上有的房间很奇怪，暖气怎么也不热，怎么修也修不好，是楼内外管道的问题，交了暖气费，只能凑合着用，咱这个屋里就很热，所以你光看有的房子便宜，这些隐形的故障，你根本不知道，到时候你再维修，甚至修不好，就太麻烦了。
7、卫生间是双热水器，有电的和太阳能的，以前租客基本不用电的，太阳能的非常好用，还省钱，就是别忘了加水。
8、咱这全屋防盗网都安装了，不用担心孩子掉下去危险。
9、三楼不高不低，非常适宜，上楼不累，咱还有地下室，正对着单元门，非常方便，放个电动车不用搬着拐弯。
三、人文环境
10、这个屋里原来住的是二厂的工程师，人特别好，文质彬彬的，所以房子底子很干净，不是凶宅之类的。
11、以前的租客是位保险公司经理，住了几个月都升职加薪了，所以搬走了换大房子了，所以这个房子旺财。
12、刚刚搬走的小两口，自己房子装修没法住一直在散味，在这里住的期间都怀上孩子了，所以这个房子人丁兴旺。
13、对门大姨是楼长，人特别好，前两天按照对讲系统的时候小两口不在，人家给看着大门安装的，有什么事给照应着，真好。
14、小区车位多，停车费非常便宜，一个月不到100元，别的小区一个月400还租不到车位，物业费才不到30元，小区广场、马路超级大，平时带孩子出来走走逛逛很舒服。
15、出门不远就是地铁站，你回长清和去东部都很方便。
16、小区的幼儿园是这附近最好的，孩子幼儿园出来以后在小学都是拔尖的。
以上内容熟记熟背，顺序灵活运用，把小伙子说的直点头，虽说以上内容都给中介小哥说过一遍，但是从房东嘴里说出来给买家，感觉真的不一样。
以上就能保证房子卖个高价，告诉你，以上全错！保证能卖高价的原因，是买家出得起钱，三成首付20多万的级别，经济能力也好不了哪里去，有钱人，也不会买这种小户型的房子，所以房价是基础，以上内容是辅助，辅助永远不可能起决定作用。
看在小伙子很腼腆，不善言谈，中介打圆场，价格就没再坚持77，最后定在了75。这里有个环节本来还可以榨出来一点房价，就是自己把家具家电按照二手的价格写了一张纸，得有8000多元，用这张纸，可以给他要点，怎么也可以给个4000元吧，最后没好意思开口，听李超人说的，8分利只拿6分就可以了。
最后还是做了一回中国好房东，我说再送你四样东西，一个是冰箱拉过来，有个置物盒忘家里了，给你拿来，卫生间的洗脸盆水龙头我刚买了一个冷热水随意折弯高级的，也送给你了，还有原来洗脸盆水龙头是单冷的，刚买了一根加长软管，你可以接上热水，也送给你了，屋里那个1.5匹美的空调，遥控器不太匹配，没法关闭强制冷，我家里还有一个原装的空调遥控器，送给你。事后听中介小伙说，买家出门以后很感动，说还有这么好的房东，哈哈。
房屋卖点可以从几个方面去总结，目的是要让买家爽，让买家出钱感觉超值。
从几个方面开始总结：
一、资金方面
1、这套房子原来卖95万，去年还能卖85万，现在给你77万，你已经赚了快20万了，你看现在周围三线城市房价都比这里高了，现在买到就是赚到（省钱）。虽然当前房价是小区最高的，多用对比法，产生赚便宜的感觉。
2、老人买了房子本来想通过房子涨价赚钱，结果现在算下来还不如当时存银行合适，当时购买价格就是77万，这是成本价，如果低于这个价，我还得给老人垫上钱，不能让老人亏本。
3、这套房子是全款买的，没有抵押，过户手续快，不用你垫资解押，没有风险。
二、房屋设施
4、这套房子是精装的，是小区里最好的一套，你省了大量时间再进行装修，而且要是装修孩子都没法住，这个房子刚装修半年，有害物质都散发完了，可以马上入住，健康安全
5、家具家电都配全了，空调是美的和科龙的，冰箱电视都是名牌，质量好，你再用几年也没问题。
6、屋里暖气特别说明一下，冬季暖气效果非常好，这个楼上有的房间很奇怪，暖气怎么也不热，怎么修也修不好，是楼内外管道的问题，交了暖气费，只能凑合着用，咱这个屋里就很热，所以你光看有的房子便宜，这些隐形的故障，你根本不知道，到时候你再维修，甚至修不好，就太麻烦了。
7、卫生间是双热水器，有电的和太阳能的，以前租客基本不用电的，太阳能的非常好用，还省钱，就是别忘了加水。
8、咱这全屋防盗网都安装了，不用担心孩子掉下去危险。
9、三楼不高不低，非常适宜，上楼不累，咱还有地下室，正对着单元门，非常方便，放个电动车不用搬着拐弯。
三、人文环境
10、这个屋里原来住的是二厂的工程师，人特别好，文质彬彬的，所以房子底子很干净，不是凶宅之类的。
11、以前的租客是位保险公司经理，住了几个月都升职加薪了，所以搬走了换大房子了，所以这个房子旺财。
12、刚刚搬走的小两口，自己房子装修没法住一直在散味，在这里住的期间都怀上孩子了，所以这个房子人丁兴旺。
13、对门大姨是楼长，人特别好，前两天按照对讲系统的时候小两口不在，人家给看着大门安装的，有什么事给照应着，真好。
14、小区车位多，停车费非常便宜，一个月不到100元，别的小区一个月400还租不到车位，物业费才不到30元，小区广场、马路超级大，平时带孩子出来走走逛逛很舒服。
15、出门不远就是地铁站，你回长清和去东部都很方便。
16、小区的幼儿园是这附近最好的，孩子幼儿园出来以后在小学都是拔尖的。
以上内容熟记熟背，顺序灵活运用，把小伙子说的直点头，虽说以上内容都给中介小哥说过一遍，但是从房东嘴里说出来给买家，感觉真的不一样。
以上就能保证房子卖个高价，告诉你，以上全错！保证能卖高价的原因，是买家出得起钱，三成首付20多万的级别，经济能力也好不了哪里去，有钱人，也不会买这种小户型的房子，所以房价是基础，以上内容是辅助，辅助永远不可能起决定作用。
看在小伙子很腼腆，不善言谈，中介打圆场，价格就没再坚持77，最后定在了75。这里有个环节本来还可以榨出来一点房价，就是自己把家具家电按照二手的价格写了一张纸，得有8000多元，用这张纸，可以给他要点，怎么也可以给个4000元吧，最后没好意思开口，听李超人说的，8分利只拿6分就可以了。
最后还是做了一回中国好房东，我说再送你四样东西，一个是冰箱拉过来，有个置物盒忘家里了，给你拿来，卫生间的洗脸盆水龙头我刚买了一个冷热水随意折弯高级的，也送给你了，还有原来洗脸盆水龙头是单冷的，刚买了一根加长软管，你可以接上热水，也送给你了，屋里那个1.5匹美的空调，遥控器不太匹配，没法关闭强制冷，我家里还有一个原装的空调遥控器，送给你。事后听中介小伙说，买家出门以后很感动，说还有这么好的房东，哈哈。
说说吉尔西苑房子的投资回报率
持有成本72万，卖出价格75万，租金收益4万，持有时间34个月（包含买家银行下款时间），年化收益率=（（75-72+4）÷72）÷34X12=3.4%，差不多等于一个三年定期存款收益，呵呵
持有成本72万，卖出价格75万，租金收益4万，持有时间34个月（包含买家银行下款时间），年化收益率=（（75-72+4）÷72）÷34X12=3.4%，差不多等于一个三年定期存款收益，呵呵
乐山小区学区房又租出了。
原来的租客小姑娘一直一个月一个月的续租，把押金都用完了，6月5号搬走了，因为她单位终于搬走了，所以她也跟着去东边租房子住了，要不还在这里继续住。
她本来说给我打扫出来再给我钥匙，我说还是我自己打扫吧，你把钥匙放下就行。我拿了钥匙，用了两天时间，终于把房子打扫完了，从楼下找了一个收废品的，指着屋里这里、那里的东西都不要，全部收走，然后把就洗衣机、饮水机打算买个钱，人家说，这屋里东西（垃圾）太多了，你洗衣机的钱顶了我的清理费就行了，我一想自己要是往楼下扔，光爬7楼不得累死，就说行，结果他清理了整整7麻袋，扔楼下了，累坏了。住时间长了东西真多啊，这还是她搬了两天家以后剩下的。
屋里那个脏就别提了，重点是卫生间，马桶中间的尿碱得一厘米厚，都不知道他们上厕所怎么冲下去的，用了重尿碱洁厕灵，泡了一晚上，才刷出来。
屋里本来想把洗衣机转移到客厅，打过墙眼，走水路，最后放弃了，太麻烦，没这个时间，可惜过墙钻头都买了。
设备更新是必须的，洗脸盆水龙头换新的，下面的软管换新的，淋浴器软管换新的，马桶按钮换新的，手纸盒装新的，床单新的，枕头新的，一切按照万达精装标准顺手拈来。
厨房油泥擦干净，厨房水龙头重新固定，厨房吸顶灯换新灯芯，最后索性直接把灯罩去掉了，来个超级亮。
洗衣机下水不畅，用疏通弹簧转了5分钟，非常通畅了，因为是老楼，怕把楼下的管道给捅破了，到晚上楼下租客回来后也没找我，就放心了。
客厅卧室的吊灯，灯泡不亮的都换一遍，加个8个led灯泡，室内超级明亮。
一切搞定，早上去中介挂信息，下午就有一个租客相中了，秒租，还是两个中介都抢这个租客，原来租的1600，现在挂1800，成交价1700，比原来还多100，租客说很满意房子，我也满意秒租。
现在房子就一个瑕疵楼层高，还好安装电梯都签字了，给租客说了她也很高兴，我说就是装了电梯也不给你涨钱。
最后又做一次中国好房东，我说你床头少个台灯，我家里有一个，给你拿过去；晚上回来的时候看看楼道里的感应灯亮不亮，我刚换了一个，不行我再换，她感动的不行，说还没见过这样的房东，其实咱早习以为常。
总结，学区房很好租，地段是刚需，特别是装修好、设备全、服务好的，现在小区里看在窗户玻璃上有好几个写出租的，问了一下中介，不是价格高，就是装修差，而且这种有电话不想出中介费的，中介也不想推，想快租哪有那么容易。
原来的租客小姑娘一直一个月一个月的续租，把押金都用完了，6月5号搬走了，因为她单位终于搬走了，所以她也跟着去东边租房子住了，要不还在这里继续住。
她本来说给我打扫出来再给我钥匙，我说还是我自己打扫吧，你把钥匙放下就行。我拿了钥匙，用了两天时间，终于把房子打扫完了，从楼下找了一个收废品的，指着屋里这里、那里的东西都不要，全部收走，然后把就洗衣机、饮水机打算买个钱，人家说，这屋里东西（垃圾）太多了，你洗衣机的钱顶了我的清理费就行了，我一想自己要是往楼下扔，光爬7楼不得累死，就说行，结果他清理了整整7麻袋，扔楼下了，累坏了。住时间长了东西真多啊，这还是她搬了两天家以后剩下的。
屋里那个脏就别提了，重点是卫生间，马桶中间的尿碱得一厘米厚，都不知道他们上厕所怎么冲下去的，用了重尿碱洁厕灵，泡了一晚上，才刷出来。
屋里本来想把洗衣机转移到客厅，打过墙眼，走水路，最后放弃了，太麻烦，没这个时间，可惜过墙钻头都买了。
设备更新是必须的，洗脸盆水龙头换新的，下面的软管换新的，淋浴器软管换新的，马桶按钮换新的，手纸盒装新的，床单新的，枕头新的，一切按照万达精装标准顺手拈来。
厨房油泥擦干净，厨房水龙头重新固定，厨房吸顶灯换新灯芯，最后索性直接把灯罩去掉了，来个超级亮。
洗衣机下水不畅，用疏通弹簧转了5分钟，非常通畅了，因为是老楼，怕把楼下的管道给捅破了，到晚上楼下租客回来后也没找我，就放心了。
客厅卧室的吊灯，灯泡不亮的都换一遍，加个8个led灯泡，室内超级明亮。
一切搞定，早上去中介挂信息，下午就有一个租客相中了，秒租，还是两个中介都抢这个租客，原来租的1600，现在挂1800，成交价1700，比原来还多100，租客说很满意房子，我也满意秒租。
现在房子就一个瑕疵楼层高，还好安装电梯都签字了，给租客说了她也很高兴，我说就是装了电梯也不给你涨钱。
最后又做一次中国好房东，我说你床头少个台灯，我家里有一个，给你拿过去；晚上回来的时候看看楼道里的感应灯亮不亮，我刚换了一个，不行我再换，她感动的不行，说还没见过这样的房东，其实咱早习以为常。
总结，学区房很好租，地段是刚需，特别是装修好、设备全、服务好的，现在小区里看在窗户玻璃上有好几个写出租的，问了一下中介，不是价格高，就是装修差，而且这种有电话不想出中介费的，中介也不想推，想快租哪有那么容易。
今天做好事一件，助力年轻人减轻租房压力
乐山小区的房子，小姑娘给我商量，能否去把房子备案一下，她好申请人才租房补贴，不备案没法申领。
做好事咱当然义不容辞，但是有一点就是怕登记了，会不会对房东个税产生影响什么的，就把自己的顾虑给她说了，她说咱一起去住建局问问。
备案是走的人工流程，拿房产证，身份证，去了住建局，问了一下工作人员，我说你这里和shuiwu局联网吧，他说两个系统，不联网。我又让小姑娘给shuiwu局打电话问问，就说房东有顾虑，小姑娘还没开始拨号，旁边一个来申请的小伙子就开口了，他说自己前两天就问过了，那边说不知道，让问住建局，住建局又让问那边，看样子这事就不用问了，就是一个单纯的补贴政策，涉及不到个税问题。
小姑娘是大专，补贴500元/月，本科是800/月，这样她的实际租房成本成了1200，真是爽歪歪，合租房的价格，住一套房子，国家的补贴真不是盖的 ，为财政点赞！
租房合同签了一年，先补贴一年的，后面再签合同还可以继续领取补贴，但是有个注意事项，如果不租你房子了，一定要去住建局取消备案，必须双方到场，否则后面的人再租你这个房子就享受不到这个房子的补贴了。
还有一个注意事项就是填写几个人居住的时候，一定要写一个人，如果两个人，就得分摊享受这500元了。
一年6000元，相当于送三个半月，我是不是该分一点羹呢，呵呵，不与年轻人争利，这个世界未来都是他们的，她将来还得给咱交养老金来，现在对她好点，哈哈。
乐山小区的房子，小姑娘给我商量，能否去把房子备案一下，她好申请人才租房补贴，不备案没法申领。
做好事咱当然义不容辞，但是有一点就是怕登记了，会不会对房东个税产生影响什么的，就把自己的顾虑给她说了，她说咱一起去住建局问问。
备案是走的人工流程，拿房产证，身份证，去了住建局，问了一下工作人员，我说你这里和shuiwu局联网吧，他说两个系统，不联网。我又让小姑娘给shuiwu局打电话问问，就说房东有顾虑，小姑娘还没开始拨号，旁边一个来申请的小伙子就开口了，他说自己前两天就问过了，那边说不知道，让问住建局，住建局又让问那边，看样子这事就不用问了，就是一个单纯的补贴政策，涉及不到个税问题。
小姑娘是大专，补贴500元/月，本科是800/月，这样她的实际租房成本成了1200，真是爽歪歪，合租房的价格，住一套房子，国家的补贴真不是盖的 ，为财政点赞！
租房合同签了一年，先补贴一年的，后面再签合同还可以继续领取补贴，但是有个注意事项，如果不租你房子了，一定要去住建局取消备案，必须双方到场，否则后面的人再租你这个房子就享受不到这个房子的补贴了。
还有一个注意事项就是填写几个人居住的时候，一定要写一个人，如果两个人，就得分摊享受这500元了。
一年6000元，相当于送三个半月，我是不是该分一点羹呢，呵呵，不与年轻人争利，这个世界未来都是他们的，她将来还得给咱交养老金来，现在对她好点，哈哈。
热烈祝贺徒弟的房子达到20套
他速度真的很快，生龙活虎，旋风般速度，已收房20套，并且全部出租，鼓励他冲击30套，他说9月可以完成，期待、点赞！
他速度真的很快，生龙活虎，旋风般速度，已收房20套，并且全部出租，鼓励他冲击30套，他说9月可以完成，期待、点赞！
开始为自己的房子装修考虑了。
问了一下当前租的这套大房子的房东，明年三月房子到期后，他还继续出租吗？本来想的是，假如他继续出租，再坚持租上三年，把孩子的初中上完，结果人家说，到期不租了，准备卖房子（要想卖房子谈何容易）。
自己有第二套计划，就是回自己的高层去住，当前租给一个办公的了，正好前两天去收租的时候，他也说到年底准备搬走去西边的创业园了，他哥买了一层楼，准备一起办公用了。
本来还想是否在学区房周围租个大点的，为了上学方便，装修一下再住三年，最后一想算了吧，这周围都是破房子，自己再装修一遍，花了钱还带不走，不如这钱去装修自己的房子了，想到这里倒是挺高兴能回去自己的房子住了。
初步算了一下，自己那个房子很多硬装需要增加，比如整体厨房、整体衣帽间、整体儿童房，卫生间重做，阳台窗户全换，这些硬装造价超过5万了，这都是实实在在的装修，不是咱在网上买的那种档次的，呵呵。
总预算10万以内，准备把自己那套房子大变样，让老婆大人住着舒服，可以发朋友圈炫耀，可以让猫司令为所欲为了，呵呵。
现在距离开始搞装修技术，整整过去了2年，那个时候盼着高新万达的租客搬走，自己可以试验季老湿的装修技术和学到的各类知识，现在又有了那个时候的感觉，预计年底开始动工，现在开始规划各个房间的硬装设计，现在的风格定位于充分收纳基础上的简约，就是能进厨子的外面一样都不放，我就想看看屋里能干净到什么程度，哈哈。
最大的高兴是，自己可以把客厅改造成听音室了，各种音响器材可以轮番上阵表演了，哈哈。
现在的任务就是，扔扔扔，把现有的能看见的、用不着的，统统扔掉，给自己定的是，现在每次下楼，必须扔或者送人一样东西，用半年时间，把断舍离用透，搬家的时候，只把大电器带走，其他的统统不要了，呵呵。
问了一下当前租的这套大房子的房东，明年三月房子到期后，他还继续出租吗？本来想的是，假如他继续出租，再坚持租上三年，把孩子的初中上完，结果人家说，到期不租了，准备卖房子（要想卖房子谈何容易）。
自己有第二套计划，就是回自己的高层去住，当前租给一个办公的了，正好前两天去收租的时候，他也说到年底准备搬走去西边的创业园了，他哥买了一层楼，准备一起办公用了。
本来还想是否在学区房周围租个大点的，为了上学方便，装修一下再住三年，最后一想算了吧，这周围都是破房子，自己再装修一遍，花了钱还带不走，不如这钱去装修自己的房子了，想到这里倒是挺高兴能回去自己的房子住了。
初步算了一下，自己那个房子很多硬装需要增加，比如整体厨房、整体衣帽间、整体儿童房，卫生间重做，阳台窗户全换，这些硬装造价超过5万了，这都是实实在在的装修，不是咱在网上买的那种档次的，呵呵。
总预算10万以内，准备把自己那套房子大变样，让老婆大人住着舒服，可以发朋友圈炫耀，可以让猫司令为所欲为了，呵呵。
现在距离开始搞装修技术，整整过去了2年，那个时候盼着高新万达的租客搬走，自己可以试验季老湿的装修技术和学到的各类知识，现在又有了那个时候的感觉，预计年底开始动工，现在开始规划各个房间的硬装设计，现在的风格定位于充分收纳基础上的简约，就是能进厨子的外面一样都不放，我就想看看屋里能干净到什么程度，哈哈。
最大的高兴是，自己可以把客厅改造成听音室了，各种音响器材可以轮番上阵表演了，哈哈。
现在的任务就是，扔扔扔，把现有的能看见的、用不着的，统统扔掉，给自己定的是，现在每次下楼，必须扔或者送人一样东西，用半年时间，把断舍离用透，搬家的时候，只把大电器带走，其他的统统不要了，呵呵。
昨天房屋置换成功，呵呵。购进63平万达南向电梯房一套，两室一厅，客厅带窗。户型是南向中最好的了，面积也够大。跟踪一个月，房东也是同龄人，相谈甚欢，从7点谈到11点，成交，中介小伙功不可没。
修电动车练手后的联想
昨天把老当益壮的电动车控制器换了，为何换，就是理性回归。
这个电动车是买的二手雅马哈老力速神，原来感觉是名牌，买了以后老板说你再用10年没问题，骑了以后感觉跑的慢，就想追求速度，然后自己买了大功率的控制器，电机是240瓦的，买了500瓦的，自己动手换了以后，劲头大了，以后又嫌跑的距离不远，又加了一组电瓶，又嫌冬季铅酸电池受温度影响电量降低，又换了大功率锂电池组，加了速度表，经过一番折腾，电动车威力发挥到极致，最高时速32公里/小时，电池可以跑50公里，用了两年时间，结果出来，前两天电机报废了，呵呵。
又去小区修车摊换了一个电机150元，跑出去没几公里，又报废了，打车拉回来的，花了70，修车摊又给换了一个电机没要钱，也搞不清是什么原因造成的，但我心里想，导致这个原因就是什么都追求最大化导致的，大电瓶、大功率控制器，所以这些所花的钱，都够当初买个好点的电动车的了，还不用这么麻烦，呵呵。为了不让新换的电机再出现坏的风险，自己又买了一个小功率的和电机匹配的控制器，昨天换上了，一个为了电机寿命，一个是试试自己的修电器动手能力还行吧，一个小时换完了，跑一圈发现动力性没有多少降低，还省电了，还安全了，不免感慨，折腾一圈，终点回到了起点，什么马配什么鞍，跑那么快、那么远干啥，哈哈。
现在这个年龄了，没必要跑那么快，跑那么远了，再远就不骑电动车了，顺应天命行事，才是王道。
同样的，房住不炒，也是王道，房子先把住的属性放在第一位，追求租金高，房子增值高，什么好事都用到极致，最后还得回到原点。
收房子也是一样，价格又低，空租期又长，房子户型装修还好，那有那么全的好事，最后很可能出现的情况就是，这个房子能托管给我就不错了，呵呵。
昨天把老当益壮的电动车控制器换了，为何换，就是理性回归。
这个电动车是买的二手雅马哈老力速神，原来感觉是名牌，买了以后老板说你再用10年没问题，骑了以后感觉跑的慢，就想追求速度，然后自己买了大功率的控制器，电机是240瓦的，买了500瓦的，自己动手换了以后，劲头大了，以后又嫌跑的距离不远，又加了一组电瓶，又嫌冬季铅酸电池受温度影响电量降低，又换了大功率锂电池组，加了速度表，经过一番折腾，电动车威力发挥到极致，最高时速32公里/小时，电池可以跑50公里，用了两年时间，结果出来，前两天电机报废了，呵呵。
又去小区修车摊换了一个电机150元，跑出去没几公里，又报废了，打车拉回来的，花了70，修车摊又给换了一个电机没要钱，也搞不清是什么原因造成的，但我心里想，导致这个原因就是什么都追求最大化导致的，大电瓶、大功率控制器，所以这些所花的钱，都够当初买个好点的电动车的了，还不用这么麻烦，呵呵。为了不让新换的电机再出现坏的风险，自己又买了一个小功率的和电机匹配的控制器，昨天换上了，一个为了电机寿命，一个是试试自己的修电器动手能力还行吧，一个小时换完了，跑一圈发现动力性没有多少降低，还省电了，还安全了，不免感慨，折腾一圈，终点回到了起点，什么马配什么鞍，跑那么快、那么远干啥，哈哈。
现在这个年龄了，没必要跑那么快，跑那么远了，再远就不骑电动车了，顺应天命行事，才是王道。
同样的，房住不炒，也是王道，房子先把住的属性放在第一位，追求租金高，房子增值高，什么好事都用到极致，最后还得回到原点。
收房子也是一样，价格又低，空租期又长，房子户型装修还好，那有那么全的好事，最后很可能出现的情况就是，这个房子能托管给我就不错了，呵呵。
看看徒弟的房子，已经开始自我升级之路，开挂的节奏，有接近季老湿的神韵了，哈哈。
射灯的运用，地毯的革新，卧室的衣架，餐桌+椅子替换掉沙发，已经形成他自己的风格。
一周一套的速度推向市场，都是秒租！
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一周一套的速度推向市场，都是秒租！
@祈愿的兔子 2020-06-29 13:22:35
楼主，手头现在有点宽裕的资金，感觉现在卖房子的好多，要入手还是存银行好？
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没有合适入手的房子，就是那种捡漏的房子，就存银行吧，每年利息相当于房子涨价了。
楼主，手头现在有点宽裕的资金，感觉现在卖房子的好多，要入手还是存银行好？
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没有合适入手的房子，就是那种捡漏的房子，就存银行吧，每年利息相当于房子涨价了。
看看徒弟的徒弟的房子，出品人更是惊到人
在小区里收废品的爷俩，看到徒弟们收房子出租这么挣钱，也准备投身于溢价租赁行业，增加一块收入，他们在小区和邻居门非常熟悉，哪家退租搬家了，他们门清，根本不用通过中介，省了中介费利润增加了，经过一番准备，他们已经收房开干，他们的老师就是我上面房子图片的徒弟，也就是这爷俩相当于徒孙级别了，哈哈。
本来他们想全收废品来装饰房子，反正小区经常有废沙发、破桌子、旧洗衣机，一套装修费2000元都够了，最后徒弟给他说这样根本租不出去，他们就改变了思路，最终还是走徒弟的风格。
经过半个月的忙活，他们的房子基本成型，与徒弟的几乎完全一样，再一次证明了，这个行业模仿性太强，门槛足够低，连收废品的都可以轻松进入，盈利性还足够高，这也是各路神仙纷至沓来的根本原因。
看看他们的出品，是不是惊掉下巴。
在小区里收废品的爷俩，看到徒弟们收房子出租这么挣钱，也准备投身于溢价租赁行业，增加一块收入，他们在小区和邻居门非常熟悉，哪家退租搬家了，他们门清，根本不用通过中介，省了中介费利润增加了，经过一番准备，他们已经收房开干，他们的老师就是我上面房子图片的徒弟，也就是这爷俩相当于徒孙级别了，哈哈。
本来他们想全收废品来装饰房子，反正小区经常有废沙发、破桌子、旧洗衣机，一套装修费2000元都够了，最后徒弟给他说这样根本租不出去，他们就改变了思路，最终还是走徒弟的风格。
经过半个月的忙活，他们的房子基本成型，与徒弟的几乎完全一样，再一次证明了，这个行业模仿性太强，门槛足够低，连收废品的都可以轻松进入，盈利性还足够高，这也是各路神仙纷至沓来的根本原因。
看看他们的出品，是不是惊掉下巴。
这个数据可以解释为何那位以前搞民宿的不再收房，转而做中介了。
去年的时候，当时比我干的早的一位民宿托管的朋友，加入了deyou做了中介，当时就感觉他是为了自己收好房，而加入的，是为了自己收房方便，顺便捞点外块，他现在已经快干了一年中介了，我好几个徒弟的房子都是通过他租的，还调侃他怎么不自己收了房子，自己溢价出租，都让徒弟们把钱赚走了呢。
当时就有个隐隐的感觉，他做如此选择，一定是干中介比溢价出租挣钱多，或者是挣钱一样，但是省事，否则谁会干事倍功半的傻事呢。最近突然想算一下我这快两年给中介贡献了多少中介费，每次交千八百的，当时算着合适就出手了，都不太在意，今天一算，数字还是令我吃惊。
从2018年12月开始，到现在2020年6月底，一共1.5年时间，我支付的中介费是9.4万，没错，接近10万，平均1年要支付6.3万，一个月5千，这累计支付的中介费几乎要赶上我的现金流回报了，也就是说，加入以上中介费都给一个人的话，他挣的和我一样多。
这就难怪那位托管朋友不干托管，反身入局中介行业了，以上数字还只是我一个人贡献的，现在几个徒弟开足马力收房出房，中介得乐开了花，我们这几个人妥妥的每年贡献十几万的业绩啊（中介小哥的提成根据业绩情况、职级情况比例不同）。
当然算账不代表着这个钱白花了，只是明白了，对不同人，利润点来自哪里，哪块收入来源才是某人的最优选择，为何有的中介小哥宁肯给你介绍房子，他自己却不动手干的原因了。
去年的时候，当时比我干的早的一位民宿托管的朋友，加入了deyou做了中介，当时就感觉他是为了自己收好房，而加入的，是为了自己收房方便，顺便捞点外块，他现在已经快干了一年中介了，我好几个徒弟的房子都是通过他租的，还调侃他怎么不自己收了房子，自己溢价出租，都让徒弟们把钱赚走了呢。
当时就有个隐隐的感觉，他做如此选择，一定是干中介比溢价出租挣钱多，或者是挣钱一样，但是省事，否则谁会干事倍功半的傻事呢。最近突然想算一下我这快两年给中介贡献了多少中介费，每次交千八百的，当时算着合适就出手了，都不太在意，今天一算，数字还是令我吃惊。
从2018年12月开始，到现在2020年6月底，一共1.5年时间，我支付的中介费是9.4万，没错，接近10万，平均1年要支付6.3万，一个月5千，这累计支付的中介费几乎要赶上我的现金流回报了，也就是说，加入以上中介费都给一个人的话，他挣的和我一样多。
这就难怪那位托管朋友不干托管，反身入局中介行业了，以上数字还只是我一个人贡献的，现在几个徒弟开足马力收房出房，中介得乐开了花，我们这几个人妥妥的每年贡献十几万的业绩啊（中介小哥的提成根据业绩情况、职级情况比例不同）。
当然算账不代表着这个钱白花了，只是明白了，对不同人，利润点来自哪里，哪块收入来源才是某人的最优选择，为何有的中介小哥宁肯给你介绍房子，他自己却不动手干的原因了。
学区房的诱惑
前天和租客交接房子，她是外地人，我说你现在住哪里，她说刚买了一套学区房，而且“学区房”三个字说的特别清楚，我问在哪里，她说“南上山街的”，脸上洋溢着幸福的笑容，what？以后竟然在一个小区，问她多少钱买的，她说3万多，说完后那满足的表情，像未来一定是大圆满考上清华北大皆大欢喜！我当然是恭维一番，然后心想，她咋不买之前问问上过南上山的家长呢，这个学区房值得买吗？
昨天隔壁单元一户在装修，和刚买房子的房东聊两句，他在小区也有学区房，就是为了买个大的住，和我的意见出奇的一致，这个学区房真的不值得，就是因为初中好，这个小学很差，因为好老师都去了南部的校区，这里成了新人培训基地了，他都找过学校好几次了，也不解决问题。而那边的房价比这里低1万，还是新房。
国人对学区房还是充满期待，而且形成围城效应，不过进去的也不给外面的人说真实情况，怕影响以后自己学区房出手价格，这位家长给我分析了一下班级数量情况，说现在学校招不满，也就是口碑在下降。
这给我提供了一个考评学区房好坏的一个参数标准，就是新生班级数量变化情况，可以看出大众对这所学校的真实评价，老百姓拿脚投票最靠谱，我是不会建议亲戚将来到这里买房子上学的。
前天和租客交接房子，她是外地人，我说你现在住哪里，她说刚买了一套学区房，而且“学区房”三个字说的特别清楚，我问在哪里，她说“南上山街的”，脸上洋溢着幸福的笑容，what？以后竟然在一个小区，问她多少钱买的，她说3万多，说完后那满足的表情，像未来一定是大圆满考上清华北大皆大欢喜！我当然是恭维一番，然后心想，她咋不买之前问问上过南上山的家长呢，这个学区房值得买吗？
昨天隔壁单元一户在装修，和刚买房子的房东聊两句，他在小区也有学区房，就是为了买个大的住，和我的意见出奇的一致，这个学区房真的不值得，就是因为初中好，这个小学很差，因为好老师都去了南部的校区，这里成了新人培训基地了，他都找过学校好几次了，也不解决问题。而那边的房价比这里低1万，还是新房。
国人对学区房还是充满期待，而且形成围城效应，不过进去的也不给外面的人说真实情况，怕影响以后自己学区房出手价格，这位家长给我分析了一下班级数量情况，说现在学校招不满，也就是口碑在下降。
这给我提供了一个考评学区房好坏的一个参数标准，就是新生班级数量变化情况，可以看出大众对这所学校的真实评价，老百姓拿脚投票最靠谱，我是不会建议亲戚将来到这里买房子上学的。
@ruixingtj 2020-07-11 09:25:49
打算在市中区买套公寓办公自用，请问楼主有推荐的吗？谢谢！
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市中的公寓就在万达，那里不少，现在全款的可以随便捡漏了，单价比2017年还低
打算在市中区买套公寓办公自用，请问楼主有推荐的吗？谢谢！
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市中的公寓就在万达，那里不少，现在全款的可以随便捡漏了，单价比2017年还低
今天看了一部BBC纪录片，关于全球气候变化的，当前南方的情况正在应验影片中的情况。
近年来，全球气温升高1度，导致海里蒸发的水量增大了，导致暴雨多了，导致后面的种种。。。
另外一个就是为何又出现比98更大的灾害，看概率论书里写的，就是你能看到的偏差，都是在过去发生过的，不管是百年一遇还是千年一遇，而未来未知，人类到底不知道最大的偏差是多少，不能说这些年的shuili工程白修了，只能说按照过去的认知，永远没法应对未来，再过多少年，会不会出现比2020年更大的hongshui？
南方shuizai一定会过去，完了以后，不知会有人把shuili工程重新重视起来吧？
反正现在买房子，尽量靠山远点，在市区，地势要高点，万一真来了大洪水，算算几楼以上是安全的吧，呵呵。
近年来，全球气温升高1度，导致海里蒸发的水量增大了，导致暴雨多了，导致后面的种种。。。
另外一个就是为何又出现比98更大的灾害，看概率论书里写的，就是你能看到的偏差，都是在过去发生过的，不管是百年一遇还是千年一遇，而未来未知，人类到底不知道最大的偏差是多少，不能说这些年的shuili工程白修了，只能说按照过去的认知，永远没法应对未来，再过多少年，会不会出现比2020年更大的hongshui？
南方shuizai一定会过去，完了以后，不知会有人把shuili工程重新重视起来吧？
反正现在买房子，尽量靠山远点，在市区，地势要高点，万一真来了大洪水，算算几楼以上是安全的吧，呵呵。
一个年入百万的生意
今天去理发，位置在小区的一排商业平房理发店，自己的固定理发点，这一排干什么的都有，理发的、卖蔬菜的、卖肉的，还有个倒腾水果的，我一直纳闷他们的运营模式，就趁理发的功夫，和理发店老板聊起来。
以前早上买早点的时候，看到这个档口一帮三四个人，就在门口削水果皮，比如菠萝啥的，而且看他们的水果都比较高档，都是用纸箱装起来的，而且也不零售，早上一会就关门了，一天也不开门，当时就想，他们是不是给酒店送水果的。
听理发店老板一聊，印证了自己的猜测，而经营数据更超出我的想象。
他们现在有150个固定送水果的酒店、宾馆之类的关系单位，给宾馆酒店负责采购的是提成制，比例不详，现在宾馆酒店为了减少费用，基本不养外出采购人员；他们每个月压货80万，一般都是月结，也就是每家店压货5000多/月，平均一家店一天消费水果180元，这个数据正常，看着也很小，但就是这个数据，计算出来的年净利润却惊人。
按照10%的净利润计算，80万X12个月X10%=96万，也就是100万，理发店老板也证明了这个计算结果，说他和送水果老板喝酒的时候，说的是老板年净收入100多万。
这个不到10几个平方的小地方，竟然是年入100万的金库，呵呵。理发店老板说这个摊子是上一任老板送给伙计的，伙计现在成了老板，上一任老板年龄大了，不干了，说挣够了，具体多少理发店老板说至少得上千万吧，确实就我知道天天看他们干，都得在这里10年以上了，确实得净利润千万，有时在小区还能看到上年纪的老板悠闲地逛，而现任老板我也经常见，大金链子明晃晃的闪眼，实力的象征，哈哈。
这个生意成功的关键：
1、多年积累维护的客户群体（八月十五当天发红包十万多）。
2、市场平均的利润率，高了酒店老板就得换采购或者停止合作了，而且也会有别的竞争主体
3、辛苦模式，每天早上四点就得起来准备水果，现切现送，干到早上八九点就关门了，一般人真的受不了。
4、小规模团队，加老板现在4个人，三个伙计每人工资5000，早上忙完可以自己去送外卖什么的，房租一年3万多，经营成本很小，杂事也少。
以上看似很简单，但往往第一条很难做到，从第一家到第150家，那里面有多少故事，不经历是根本不知道的，应了那句话，渠道为王。
今天去理发，位置在小区的一排商业平房理发店，自己的固定理发点，这一排干什么的都有，理发的、卖蔬菜的、卖肉的，还有个倒腾水果的，我一直纳闷他们的运营模式，就趁理发的功夫，和理发店老板聊起来。
以前早上买早点的时候，看到这个档口一帮三四个人，就在门口削水果皮，比如菠萝啥的，而且看他们的水果都比较高档，都是用纸箱装起来的，而且也不零售，早上一会就关门了，一天也不开门，当时就想，他们是不是给酒店送水果的。
听理发店老板一聊，印证了自己的猜测，而经营数据更超出我的想象。
他们现在有150个固定送水果的酒店、宾馆之类的关系单位，给宾馆酒店负责采购的是提成制，比例不详，现在宾馆酒店为了减少费用，基本不养外出采购人员；他们每个月压货80万，一般都是月结，也就是每家店压货5000多/月，平均一家店一天消费水果180元，这个数据正常，看着也很小，但就是这个数据，计算出来的年净利润却惊人。
按照10%的净利润计算，80万X12个月X10%=96万，也就是100万，理发店老板也证明了这个计算结果，说他和送水果老板喝酒的时候，说的是老板年净收入100多万。
这个不到10几个平方的小地方，竟然是年入100万的金库，呵呵。理发店老板说这个摊子是上一任老板送给伙计的，伙计现在成了老板，上一任老板年龄大了，不干了，说挣够了，具体多少理发店老板说至少得上千万吧，确实就我知道天天看他们干，都得在这里10年以上了，确实得净利润千万，有时在小区还能看到上年纪的老板悠闲地逛，而现任老板我也经常见，大金链子明晃晃的闪眼，实力的象征，哈哈。
这个生意成功的关键：
1、多年积累维护的客户群体（八月十五当天发红包十万多）。
2、市场平均的利润率，高了酒店老板就得换采购或者停止合作了，而且也会有别的竞争主体
3、辛苦模式，每天早上四点就得起来准备水果，现切现送，干到早上八九点就关门了，一般人真的受不了。
4、小规模团队，加老板现在4个人，三个伙计每人工资5000，早上忙完可以自己去送外卖什么的，房租一年3万多，经营成本很小，杂事也少。
以上看似很简单，但往往第一条很难做到，从第一家到第150家，那里面有多少故事，不经历是根本不知道的，应了那句话，渠道为王。