昨天去了一趟北京，坐地铁和在马路上走了一段时间，发现一个最大的感受就是，年轻人真多！去的地方是西四环位置，感觉比较偏的地方，还是人满为患。这种输入性城市，房价能不上涨吗。
突然明白了为何各地在疯狂抢人，影响房价的所有因素中，感觉人口输入是影响最大的因素，感谢我们也是一个人口输入性城市，虽然人口数量不如北京大，但是人口输入因素的支撑，房价不会下跌。
今天听广播，又听到一位听友说，开发商要求把新房签两份合同，一份限价的房屋合同，一份是装修款90万合同，乖乖，限价就成了一纸空文。
26日我市推出了调控升级政策，说了不能捆绑车位、地下室、不能拒绝公积金、拒绝贷款等，偏偏没有提合同拆分的问题，就这一条合同拆分，开发商可以轻松绕过限价的障碍，高价房入市一路绿灯。
再次证明了上有XX，下有XX，开发商不缺智慧。
今天交了首付，房子已经定下来了。114平，三室一厅，双气，133万，电梯房，在高层非顶，视野真好。上户型图，阳台还带一个拐弯。
@ty_沫沫734 2018-04-27 22:12:23
楼主买的哪个小区呀这么便宜
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说说买这套房的初衷
1、经历本次搬家租房，老婆就说，一定要给自己留个后手，防止再被搬家，自己再找房子租房子太麻烦了（实际上我觉得无所谓，就是点体力劳动罢了）。买这个房子就是为了万一房东赶人，我可以理直气壮的说“没事，我还有套电梯房没人住来，呵呵”
2、从年前开始看的一楼带院的，也有公摊小的楼梯房，还有公摊大的电梯房，最后看这个感觉是最合适的，面积对于自己来说，一步到位，三室一厅，那个餐厅可以做衣帽间，户型合理，满足老婆要求，高楼层，从来没有在这个高度的住宅里俯瞰过城市，一种新感觉。
3、靠近核心区，距离天桥名泉广场、世茂天城700米，还属于地铁房，即使将来房价回落，这个地方也不会降太多，毕竟到手成本价12000，还能跌？名泉广场周围的都22000了。
4、满足自住需求，三年后看情况，孩子上初中了，愿意的话就来住，到时候这里R2线也通车了，老婆上班愿意坐地铁或者开车上高架都可以。名泉广场综合体算是天桥最繁华的地方，大润发就在旁边，楼下马路两边饭店林立，生活挺便利。
5、自己开始换筹的一种安排，要逐步把一些小面积、涨不动的换成大面积的电梯房或低层楼房，增加面积数，租金占用还是一样，以后物业管理也方便。
6、最后就是响应涯友的建议，有涯友不是说我有房子不住，偏偏租房子住吗，那咱就买个作为备用，呵呵，头一天看房，第二天下定金。
说说这套房子的优缺点
优点：
1、单价低，住宅属性电梯房，确实没有这么低的了，居住成本低，总费用控制在自己150万的预算内。
2、交通便利，高架和未来地铁口都很方便。
3、繁华地段，小区内商业配套全面，市井气氛足。
4、楼层高，20多层，据说空气好，楼层太高了（距离地面100米），亲自试了几乎听不到噪音。
5、距离孩子学校4公里，电动车骑行时间一刻钟，可以接受。
6、租金回报率高，100多平的租3000，回报率2.6%，在大面积住宅里算高的。（想想我现在租的房子200万租2400，回报率才1.4%）
7、房型好，三室一厅（两室两厅），未来刚需户型，风水上看还算正方形的，也没有那些冲、煞什么的，客厅大，可以自由配置，厨房宽度可以配两边橱柜，不浪费空间，卫生间干湿分离。
确定：
1、就一栋楼，属于商住，开放式（一楼有大堂和物业管理人员坐在迎面接待处），没法和有花园小区（如巴黎花园、鲁能康桥等）比环境。
2、无停车位，地下一有车位，都租满了，可以停楼下路边，问了可以到停车办这个部门办理月卡，300元/月，可以解决停车问题。
3、商住楼未来增值幅度不确定，本市好几个项目如三箭银苑、东环国际广场等，都是住宅性质，但价格始终涨不起来。当然自己早考虑清楚了，就是为了自住备用房，这个房子价格5000才好呢，管他以后涨不涨的，尽量少占用资金。
4、房龄2000年的，电梯房中时间有点早。
5、塔楼，两梯六户，房间不是南北通透的，是西南户，和阳光100的房型一样；自己的房型还算合理，其他大户型的做办公才合适，居住得大改造。
昨天朋友去抢鲁能泰山7号，一再推迟，昨天终于开盘，说开盘价13000，真心不贵，预祝她抢上。
昨天上午给回信，抢上了，是买了一个taobao抢房号，说好多就是买了taobao抢房没有抢上的，真是幸运，2号交首付，2019年底交房，真替她高兴，因为这个价格，买到即意味着赚到！
说说我的前房东房子出售情况
我是4月1号给她的房子，她接着搬走了自己储藏室的一些东西，忙了2天，热情很高，到现在一个月时间了，来了中介带客户不超过5人，没见有成交的，后来没见再有中介带人来看。
现在报价310万，面积写的是118平，单价2.6万，单价还不算贵，比她原来说的单价30000，降了不少，听说300万也卖，估计够呛有人能承受这个总价。说是比较着急卖，等着在东部买房子呢，但房源新鲜度有衰退期，过了3、4月，自然购买群体人数是逐渐下降的。
分析一下这套房子出售的困难点在哪里
1、总价高，如果为了学区概念，完全可以买个小的落学位，然后租个大的居住，否则上9年义务教育的成本太高（解决办法：降低单价，用单价吸引人）
2、首付高，来买这个房子的实力不差，基本都有房，二套首付60%，就是180万，这个首付在小区可以买一套小面积的了，而且如果全款，可以有砍价优势（解决办法：无）
3、房龄老，贷款年限受影响，每家银行要求不一样，但是越往后，这个影响越大，1990年的房子，房龄都28年了（解决办法：找全款客户，哪有那么容易）
4、房屋设施有故障，比如电线载荷小、线路老化不通电、厨房顶漏水破损、厕所顶漏水，阳台钢窗漏雨等等，看着现在没修，如果仔细的客户，这都无法通过（解决办法：找水电工彻底维修、更换线路）
针对以上问题提出几个解决办法
*1、提高网络信息展示率和美化度，现在网上搜这个房子排名很靠后，而且图像非常模糊，变形，感觉不好，不吸引人。
*2、在朋友圈中扩散信息，利用教育圈的资源，主打教育房概念，房主朋友圈的人经济能力都不错。
*3、先降低单价一定幅度（总价也会降）吸引客户，来了看好再跳价未尝不可，积累准客户。
*4、维护好房屋，重点推院内停车方便、房屋设施好等优势。
*5、未来房屋升值预判利好，这个得动用自己关系，确实得到未来利好政策，如加装电梯、划学区（这是重点，至少5000/平获利）等，吸引投资客。
*6、出售一部分产权，未出售部分可以租赁给买房者，目的是起码能变现一部分资金，这个需要系统性操作，未实操，供探讨。
这种大房子，这座楼上好几个等着卖的，二楼的得1年多了，都无法成交，光靠等觉得皇帝女儿不愁嫁，是没戏的。
说说4月的房价
上涨的有御水山庄、吉尔西苑、青年居易，御水山庄属于出产证后的补涨，吉尔西苑应受西部拆迁户点影响，青年居易还是区位（户型、地铁、学区）原因，公寓都在持平，乐山小区的南上山学区房在微降，非学区价格稳定，受北京学区房政策传导影响，预计5月还会下调点。
回顾吉尔西苑的购买价值
查了一下购买记录，吉尔西苑是2017年10月1日买的，今天（2018.4.30）正好经过了半年，当初的购买加装修的成本是71.5万，单价相当于1.27万，今天我问了卖我房子原中介，我那套（不是看小区均价，楼层、装修都不同）能卖多少钱，中介说17000，半年期间涨4300元/平方，增值24万，增值率=（1.7-1.27）/1.27=34%（加租金回报率35%，租金基本可以忽略），总价96万，距离我规划的百万资产包一步之遥。
如果这是买了个理财产品，这个回报率是非常高的。
感谢当初的正确决定，从看房到定房，也就1天。
感谢地铁修建。
感谢医学城和拆迁户。
感谢那位中介人员。
*个人感悟：1、城市就是一个理财标的，快速发展期的时候，年收益率不低于50%，想享用这个红利就买个标的上车，不能白白浪费了建设者的辛勤劳动。2、买标的物不是碰运气，需要积累比较值，当参照物多了，就能一眼看出来这个标的物是否值得购买，买吉尔西苑只用了一天，在这之前是比较了一个月。3、这种标的物，只要找，还有很多。
经过一年看公寓到底是否值得购买
截止今天（2018.4.30），鑫苑国际公寓正好持有1年，房价从购买成本34.5万，现在做实了40万，房租1年1.8万，两者相加的累计收益是22.6%，这个涨幅也是超过一般理财的，即使按照房价现值，租金回报率也是4.5%，这还是一直维持原租金，未涨价的前提下。
我对公寓综合回报率的心里预期是15%，其中5%是租金回报，10%是房屋增值，现在看这个基本可以实现，所以公寓投资如果能接受15%的收益率，可以放心的买，当然还要看地段。
有个外地流派，专门买公寓，可以做到收益翻番，也是奇迹。
从最近的国产芯片热说说房屋的核心技术
最近中兴事件大家热议我们的芯片事业，有的说我们各个领域与国际的差距，有的说我们奋起直追，很快国产芯片就能普及等等。以自己理科男的大学学科经验到一直后来至今的使用感受，我们的核心实力还差的很远。说说几个例子：
*1991年实习的时候，老师指着变电站的变压器说，这是“八国联军”，都是国外美欧日的产品，核心优点就是可靠，说10年寿命，就是10年绝对不出问题，出了10年你不换马上就坏，当时听了觉得很神奇，佩服人家质量。
*后来搞音响，所有好听的音质都标榜用的日本三肯三极管，美国军用管等，如何如何甜美，还有很多集成电路，与人文情结融合，比如声场细腻、开阔，那时为搞到一个美国军用的运算放大器而高兴，十几年过去了，现在查了一下好功放还是用的还是外国集成电路和放大管，自己买的DSD也是用的据说美国顶级解码集成电路，自己听音乐那个心理感觉真好啊，这个技术没法追。
*都二三十年过去了，我们在各个领域，还是一提进口货产品，就是质量品质好的代名词，我用的洗发水还是香港代购的海飞丝，和国内的就是不一样，这各类产品的差距，太多例子了。我朋友买的日本电饭煲说普通大米蒸出来多么好吃，说的不是假话。
再看房子，这些年建了那么多，还是砖头瓦块水泥构成的，虽然有要求说以后都是整体式按装，3D打印什么的，房子还是那些结构，除了装修上的豪华，没有什么区别。几年前看广告有个太阳树产品，说不用空调，也没实际见过，不知道那种黑科技现在是否还管用。最近听了几个介绍，决得未来房屋会有以下变革：
*小区智能化，比如出入门人脸识别，客人车牌预约进出小区，小区内老人在椅子上长时间不动触发警报有人来照看等。
*室内配套智能化，比如公共太阳能系统，供热和供冷，不用市政的，有的楼能做到水压恒定系统，比如热水器的出水口不会因为有人开水龙头影响冷热混水。
*室内布局智能化，将来房价越来越高，小面积户型动态功能区分布，让一室变多室，现在已经有成功改造的，改造费远远低于房价，后期会不会大面积铺开，真想拿自己的一套房子改造试试。
觉得这是以后买房的方向，有核心技术的房子将来不会落伍，国内已经有房企在行动了。
@飞龙在天943 2018-05-04 06:15:32
老哥，我又来了，从去年创业到今天，赚了点钱，没钱的时候迷茫，赚了点钱也迷茫。
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祝贺啊，赚钱是好事，不知迷茫啥。
人生现金流不过就是赚钱和花钱。赚钱看的是收益率和收益绝对值，这两个满意就可以，哪怕收益率不满意，收益绝对值满意就行，比如有1亿，收益率才1%，收益值1年百万，绝对值也不少。
花钱就是看手里现金是否够花，手里有1000元和100万，买个500元的游戏机，幸福度是一样的，呵呵。
@萱草飞扬2017 2018-01-08 11:56:14
楼主兄您好！无意中发现了您的好贴，本打算悄悄地跟在您后面买套房呢（因为嫂夫人的要求和俺高度一致），谁知您又生高招，以房换房住！得，俺的计划落空了！现在俺的槐荫的房卖了，想再入一套，兄台觉得现在买还是再等一等？另外，阳光100第5期马上开盘，2万到2万2，您觉得这个价格可以入吗！谢谢啦！
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不好意思啊这位朋友，翻贴看到你的交流，不知道你现在是否已经买到房子了。阳光100是大盘，新开盘2万多点是合理价格，你看看二手房的价格就知道了，但是有一点，阳光100的一些房型和朝向不好，你得挑选一下，不知现在是否容得你挑。
今天一点零钱存一个地方商业银行的零钱宝类的理财，结果让首次够五万才可以存，我问客服原来存过5万啊，后来多少都行啊，即使账户不够5万也没事啊，客服说如果都提取出来，就得重头开始算首次，乖乖，买的时候没有看到这个说明啊。仔细问了让保留100元，以后就可以随时追加小金额了，领钱理财的得注意，看看你那个账户有没有这个问题。
记录一下有趣的事情
*丹东房价2天涨60%
*东部楼盘开盘秒售罄
*中美贸易谈判和中兴事件
*北大校长错别字和道歉信
我们未来财富的基础到底是什么支撑的？
说说实体业的发展和未来房市猜想
这两天收到快递有一半都不给送了，而是来电话让到菜鸟物流点自提，在小区一个楼下开了一个快递点，自提货物和发货都行，想想这是不是要断了快递员的财路啊？用这种方式，快递最后一公里，直接把快递员的工作给消灭了。客户自提，运输成本肯定低啊，可是以后快递员怎么活？
这就想到一个人力成本问题，在高房价下我们都觉得收入低，但互联网大佬们还天天琢磨这个降成本的问题（否则不挣钱啊），各种无人超市、无人银行、无人驾驶、直接后果是把一部分人的工作机会给剥夺了，将来都采用这种方式了，快递员去哪里？回三线老家吗，高房价下还能回得去吗？
前段时间希捷苏州工厂关闭，最近三星国内唯一网络设备生产厂关闭，遣散320人，现整个三星在华用工不到3000人，但在东南亚用工14万，还有富士康走人，大量用机器人，这都是什么信号啊，个大城市吸引了人才，可是用人的地方在减少，这些人来了不去实业，都搞金融吗？
这就是进入一个死循环，昨天一个帖子说只有给国人加工资，才能救经济，老百姓才买得起房。试想一下，工资高了，企业关了，领钱的工人少了，能买房的人又少了，房子又限购，谁来接盘，以后房子卖不掉，经济又危险了。
看看我市的一个外资企业山东松下电子信息有限公司，当年彩电要凭票抢购，现在是否安在，反正好多年没见过松下彩电了，企业没什么动静，也不知道他们现在主营业务是什么，百度查了一下说2015年1月就结束业务了（不是结束公司），还查出来一个山东松下电器公司，注册地在临沂，经营小家电，松下牌子的使用权转让了吗？这种企业能给社会带来多少就业，细思极恐。
@ty_129205739 2018-05-07 02:18:38
连续16年入选“中国民营企业500强”，去年名列浙江百强企业第27位的盾安集团，由于发债融资困难，遭遇流动性困局！
盾安集团报告显示，目前集团各项有息负债超过450亿元，“迫切恳请省政府出面协调并推动相关化解危机的措施尽快实施”。
1月30日，位于浙江绍兴的金盾股份披露了一份业绩预告，预计2017年净利润将达到8000多万。
本是一个喜庆的日子，却突传噩耗，下午5点多，金盾股份的董事长周建灿坠楼身......
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你说的没错，现在是一个全民加负债，全企加负债的时代，负债导致了货币贬值，因为货币在贬值，你不加负债，就等于损失，现在放水的速度一点没有降低，所以必须跟上放水速度。
有位哲人说，现在的负债对照将来的货币看，根本不值得一提。
今天5月8日，北京推出《关于加强限房价项目销售管理的通知》，《通知》中提出：限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
这给我们带来什么信号：
*1、限价房带来了套利空间，国家层面已经承认了（不是看到，早就看到了，这次是承认了）。
*2、风向标左右要开始了，各地包括我们这里的限价房也要采取措施了，不能让你们白白套利了。
*3、现有的限价房销售要更火爆了，因为最后的套利空间大门要关上了，全民摇号时代上演最后的疯狂。
今天看完了一本书，说说感想
陈思进2007年12月写的《独闯华尔街》，从留学生到华尔街投行副总裁，这本书买了10年，今天才看，发现这位金融工程师10年前说的很多担心、预测、分析，今天都应验了。总结一句话就是，我们现在走过的路，国外早就走过一遍了，我们还在闭着眼重复，包括错误。
当年陈思进与谢国忠一起在国外打拼，是一个时代的人，想想现在谢国忠都说了哪些言论，就理解当初他们的过程了。
他9.11时就在世贸大厦86楼上班，飞机在80楼爆炸，他出来后大厦倒塌，经历生死劫。以下是我在他这本10年前的书中感悟到的：
*1、十年前他就看到印度如何承保了美国的软件产业，是美国的信息产业工人，他就想如何让中国从生产牛仔裤转向高科技输出，中国人一点不比印度人笨。
*2、十年前看到满大街的日本货，当看到一家海尔专卖店的时候非常自豪，但当得知核心芯片还是日本的时候，就说中国一定要在核心领域不依靠外国。
*3、他当时分析的美国房价，从房价租金比来看是否值得买，看今天国内房价和租金比，没有一个值得买的。
*4、他们在华尔街这10年来赚的钱，在美国过的体面生活，不如现在一线城市一套房的价格，10年过去了，感觉我们比他们富有了，一线城市人人千万富翁，但科技实力上哪比呢。
*5、华尔街积累了兆亿级财富，投资衍生品的收益率其实很低，但长期下来，股市给大众带来了巨额财富，看看我们股市，呵呵。
*6、他10年前提醒千万不要被美国胁迫人民币升值，但是当前我们就面临这个情况。
还有当时很多担心，但是一直到今天，我们都没有做好准备，十年过去了，我们没有高层面的整体战略布局，不得不面临当前遇到的问题，全是打补丁式的救火解决。
但愿他担心的不要发生，我还希望房价继续涨，在上升通道获利呢！
今天看完了一本书，说说感想
陈思进2007年12月写的《独闯华尔街》，从留学生到华尔街投行副总裁，这本书买了10年，今天才看，发现这位金融工程师10年前说的很多担心、预测、分析，今天都应验了。总结一句话就是，我们现在走过的路，国外早就走过一遍了，我们还在闭着眼重复，包括错误。
当年陈思进与谢国忠一起在国外打拼，是一个时代的人，想想现在谢国忠都说了哪些言论，就理解当初他们的过程了。
他9.11时就在世贸大厦86楼上班，飞机在80楼爆炸，他出来后大厦倒塌，经历生死劫。以下是我在他这本10年前的书中感悟到的：
*1、十年前他就看到印度如何承保了美国的软件产业，是美国的信息产业工人，他就想如何让中国从生产牛仔裤转向高科技输出，中国人一点不比印度人笨。
*2、十年前看到满大街的日本货，当看到一家海尔专卖店的时候非常自豪，但当得知核心芯片还是日本的时候，就说中国一定要在核心领域不依靠外国。
*3、他当时分析的美国房价，从房价租金比来看是否值得买，看今天国内房价和租金比，没有一个值得买的。
*4、他们在华尔街这10年来赚的钱，在美国过的体面生活，不如现在一线城市一套房的价格，10年过去了，感觉我们比他们富有了，一线城市人人千万富翁，但科技实力上哪比呢。
*5、华尔街积累了兆亿级财富，投资衍生品的收益率其实很低，但长期下来，股市给大众带来了巨额财富，看看我们股市，呵呵。
*6、他10年前提醒千万不要被美国胁迫人民币升值，但是当前我们就面临这个情况。
还有当时很多担心，但是一直到今天，我们都没有做好准备，十年过去了，我们没有高层面的整体战略布局，不得不面临当前遇到的问题，全是打补丁式的救火解决。
但愿他担心的不要发生，我还希望房价继续涨，在上升通道获利呢！
为何涨息，吓不住买房的人
现在买房必贷款，都说贷款利率影响购房者的信心，但实际情况呢？因为大多数人都不在乎，有的说这不才刚刚上调了15%-20%，也没多少利息啊，原来4.9%，现在是5.88%，现在还是历史低点，而且这都涨了20%，后面不可能涨了。
实际情况呢，对于买房者的定向加息，如果按照央行的规则，一般对外公开操作的是每次25个基点（参照银行的存贷款利率调整规律），也就是0.25%，那从4.9%到普遍的5.88%，这等于几次调息呢：（5.88-4.9）/0.25=3.92=4次，也就是相当于银行已经四次调息了，可还挡不住购房者的热情。
现在美联储一点微小的加息0.25%动作，全世界都跟着颤抖，我们的购房者对于四次加息的绝对值，却很泰然自若，这是疯狂的开始，还是疯狂的巅峰。
看到书里的一段话，记录下来，看看我们何时应验
这是作者2014年初写的，我们权当2013年的预言吧，图片里的时间再加上5年，看看我们后面什么时候会出现重复的历史。
今天去做物业交割，中介小哥说昨天我楼下13楼，同户型的，一个房子快速成交了，因为我这个户型非常实用，所以好卖，价格比我的多一万，他很遗憾的说可惜房子不是他卖的，因为五一节我给他介绍一个朋友去看房子，因朋友有事，没去成，这个房子是他开发出来的，准备让我朋友看的，结果让同事给卖了，一脸惋惜。
今天看看一篇经济规律的文章，感觉特别扎心，内容是“经济周期只会迟到，但从未缺席！”
纵观我们的经济周期，从08年开始一直缺席，就怕哪天这些恶亲戚一起推门进来。为这一天，现在就得开始做好准备。
说说评估费的烦恼
房子交完资料后，去中介的时候，让交了一个贷款评估费，说是交给评估公司的，当时也没多想，就交了千分之五房价款，6000多，问为何这么多，我说原来买公寓的才500元，中介说是住宅的原因云云。过了几天想想不对，网上查了都是千分之五标准，但又问了其他人，说可交可不交，也说不超过500，越想越窝火，最后和中介理论半天，最后想想算了。
*加上这个钱，中介费等于2.1%，等于把原来谈的中介费优惠给补上了
*中介说找的大评估公司，贷款利率优惠，下款快
*对方承担了高税，一般都是买家承担的，这等于省了3万多（对方交了3.8万）
最后想想这也是对自己心智的一直磨炼，看看几千元对你到底有没有影响情绪，现在功力还不行，影响了一天时间，哈哈。
等于花钱买经验：成交前一定与中介约定好这个评估费的事情，以后不会再疏忽了。
说点高兴的，另外一个在卖的，房主报价是12000，不能再低了，和我的现在成本价一样，房子保本了。
说说贷款利率上浮的本质问题，另一种物价上涨
今天想到一个问题，现在贷款利率上浮20%甚至有的城市到了40%，这是什么概念？仔细想一下，老百姓最怕通货膨胀，通货膨胀的代表就是物价上涨，物是什么，就是我们衣食住行的商品价格上涨，利率是什么，就是银行的商品，这个商品上涨了20%，这样想的话，这个物价上涨太厉害了，更厉害的是好多人并不怕这个商品涨价（后面会在说说利率承受的问题）。
有人说我又没贷款，这个商品涨价和我没有什么关系。撇开大理论不谈，就说一点，物价上涨的关联性，一个领域一种商品上涨，将带来全领域的商品上涨，有的人不吃谷物只吃肉，谷物的上涨最终导致肉的价格上涨。
贷款利率的上涨，会是全面物价上涨的推手，拭目以待。
@祈愿的兔子 2018-05-15 14:16:14
楼主，麻烦你看看，这样算法的酒店公寓值得投资吗
https://tuoshuiba-image.oss-cn-hangzhou.aliyuncs.com/system/tybbs/img/static/2011/imgloading.gif
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不好意思，回复晚了。
根据你提供的房价，算回报率公寓就别考虑增值了，单算租金资金回报率，看看是否合适。（假设现在是现房）
你的资金成本（前4年）=23.6+（6.8/2）（4年还贷本金）=27万
你的4年回报=11.55万
你的4年利息支出=3.4万（4年还贷利息）
所以回报率=（11.55-3.4）/27/4年=7.5%
后面几年同理，从理论上讲，是合适的，相当于一个比较高的理财产品，前提是这个酒店公寓得保证给你这个收益。
说说委托代办中的注意事项
办证的时候，实际上的房主（房产证上是另外一个人）为了办理方便，在老家办理了一个委托公证，不让产证房主来了，由他来办理房屋过户事宜，有委托公证书，交资料一切顺利，但是两天后房管局打来电话，公证书上有一句话惹了麻烦：房屋成交价格不低于65万。
公证书的原意思应该是在中介成交的实际价格不低于65万，而房管局过户价是57万，房管局工作人员在审核公证书的时候，肯定按照自己的成交价对照公证书，这就出了差错了，处理结果是退件。给了两个解决办法：让重新修改公证书，或者让房产证上的房主亲自来说一声。
对方本想省事，结果闹了个乌龙，好在他有关系，现在给处理了，但是白白耽误了2天时间。
*以后如果遇到有委托公证，千万要看一下公证书内容，是否涉及房屋金额了，千万不要写多少钱，画蛇添足！
用两天时间看完了《我在碧桂园的1000天》这本书
这本书是碧桂园前CFO吴建斌写的，他2014-2017从中海跳槽到碧桂园这1000天的事情，基本上展示了碧桂园运作的概貌，让我对碧桂园老板杨国强这个人有了一定认识。
如果你想买碧桂园的房子，建议看完这本书以后再去看碧桂园的房子，就对他们的产品有更深层次的认识了，能看懂从房型到价格到布局到园林等环节，不会被销售顾问忽悠了。
有几个数据让人感叹，他们的净利润率要必保10%，这让人感觉他们还不如炒房的赚得多；销售额从千亿向万亿冲刺，疯狂的目标规划；要聘请400名博士做高管，这是没几个企业能做到的大手笔。
对于房地产未来的走势，感觉书中几个咨询公司对碧桂园的报告，比较有参考意义，我们很多房产公司还没有走到全产业链的发展模式上，还是只有买了地盖房子卖完了拍屁股走人的老模式，章丘碧桂园其实是他们全产业链中的养老房一个试点。
扩张是有代价的，马来西亚的森林城市项目，今天看成了潜在黑洞，不知道这位CFO从碧桂园离职是不是嗅到了什么味道。
看完《我在碧桂园1000天》的感悟
我很认可作者的这句话：“企业管理以财务管理为中心，财务管理以现金流管理为核心，而现金流管理是以全面预算管理为入口”，回想自己的财务自由之路，也是始终围绕着现金流，资产流动性为核心，并坚持记账进行财务预测。
财务杠杆的使用即为重要，但要控制在70%以下，作者不断用低成本资金替换高成本资金，最后的融资成本能做到5%以下，实属不易，这种融资成本，做什么都赚钱。
有专家说家庭资产负债表，负债控制在60%以下是安全的，按照当前的情况，50%以下是比较安全的。
说说如何动用维修资金修屋顶漏雨
乐山小区7楼的租客说屋里漏雨厉害，我上个月已经上去楼顶修了一次，其实就是在可能漏雨的地方，把剩余不用的涂料刷了好几遍，把油毡的缝隙都用速干水泥给抹了一遍，当时说屋里漏雨好多了，就没再管，租客这么一说，我看还有大半桶涂料，不行再上去刷一遍。
想了一下自己以前弄过效果不大，这样不行，还得让专业的弄，就开始着手问如何动用楼上的维修资金来修。
先问的资金管理处，说让找单位提交申请才能动用维修资金，我说居民楼没单位，他说让居委会提申请，我又跑到居委会，居委会说不管，说这个事由区房管所负责维修，就在旁边，又去旁边问，报了楼号，说不归他们管，给了一个房管所地址，在口腔医院西邻，接着跑去，这回是找到正确的组织了。
报了楼号房间号，给了一张表，让楼上7层的都签字，需要5家，我说一共4家，工作人员说让6层的找一个签字就行，用了一中午和一晚上，找齐了楼上的人，签完字，同意维修（谁会不同意啊，连他们的屋顶一起修），今天送到房管所，说等着吧，给你安排维修，需要等楼顶干透了。
总结一下正确的维修流程：小区所在房管所领表-楼顶5户签字同意-交表-维修完毕-接回访电话。
我顺便问了一下天井上那个盖子都坏了，平时就敞着，下雨直接到公共走廊，说那个需要全楼70%住户签字同意，才给维修，想想签字工程太巨大，放弃。
说说房企负债率
今天看一篇文章，名为《万科负债1万多亿，中国房企的负债率究竟有多高》，还附上一张表，加上文字渲染，说万科的负债超过新西兰、科威特等国GDP，可在全国省会排名长沙前面，全国14名，让人看了心惊肉跳。
看这张表里这么高的负债率，很容易让人想起来资不抵债的场景，想想确实可怕，都是拿着别人的钱在干生意，这万一赔了怎么还债，是不是国内银行要倒霉吗。
要是在以前，我也会有文中的猜想，不过现在楼市还在上行，担心去了一大半，而当我回想看了《我在碧桂园的1000天》那本书时，对文章中的观点有些分歧，文章中并没有说这些债都是什么债，碧桂园很多上亿的借债是在香港、国外融资来的，对国内银行没有大风险，上市公司是用的股民的钱，是韭菜顶着，国家也没有什么大风险。
看书可以增加辨识力，很多文章都是标题党，自己的思考分辨最重要。
御水山庄房子已拿到发票
前天天拿到购房发票，去指定银行交了维修基金，昨天拿到图纸和房屋结算移交协议书，打印了限购证明，今天去税务局交税，后面就是办证了。
@宽宝2005 2018-05-24 16:20:51
你好楼主，昨天晚上第一次看到你的帖子，看到半夜两点，学到很多，受教了！我也是济南的，咱们同城老乡，也是同岁，很羡慕你自由潇洒的日子，我还在过苦逼的上班生活。感觉你很有见地，人又热情。最近我因为置换房子的事十分纠结，吃不好睡不着的，盼你能帮我分析一下，指点迷津。
我有两套90平的两室，被限购了，没赶上15、16年那一泼买房热潮，现在陷入尴尬境地。想改善置换一套2万冒头的三室，必须卖一套两室，我把......
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谢谢你关注我的帖子，还看这么晚，影响休息啊，呵呵
*CBD是核心区，未来价值支撑力大，缺点是价格高点；
*你能借到6%的资金，就是用了杠杆，如果能长期用，而且先息后本，这个利率还是不错的；
*你限购了，可以先搞房票，这是首要问题，不一定急着卖房；
*房子挂了不好卖，问中介具体原因，价格高就降，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，如果不是价格原因，建议保留，碰有缘人；
*还款压力能承受的话，还是保留房子一段时间，等高价盘出来以后，对于你卖二手房有利，挤压溢出效应，浆水泉距离核心区也不算远。
准备开始房屋增值行动，安装双气
乐山小区的房子一直没有双气，问过中介，说没有暖气的话，卖的时候可以把双气安装的钱从房价里减出来，也就一两万元，但是考虑一下将来出手还是双气比较好要价格，还是决定把双气安装上。
咨询了热电公司，很快来了工作人员来勘探，说可以安装，安装费=2450（仪表费）+250X面积（市政费）+120X面积（材料费、暖气片、安装费），算了一下14000。
咨询燃气公司，材料费1800多，市政费20元X面积，算了一下3000多，需要上门勘测，因为楼下没有直通上来的管子，问了1-3楼刚装了，四五楼还没有装，已经同意安装，六楼说是从隔壁接过来的，我的还不知道从哪里接，需要接的那家住户同意才可以，楼下和隔壁的电话都从楼长那里要来了，等勘测完了，看看给谁打电话。
双气的房子起码应该比没有双气的多4-5万，装了不吃亏。
说说买老房子中未装暖气和天然气的注意事项1
买很多老房子，有的房子因为没有双气或者有一气，所以价格便宜，有的买这种房子可能图个便宜，或者听中介或房主说的：“自己装上就行，给你便宜出来安装费来”，就欣然接受了，这个后来可能会很麻烦，具体如下。
暖气
*1、暖气对于北风城市尤为重要，影响房屋价值比较大，如果不考虑将来出手问题，对于小面积房屋，可以用高效电暖气采暖，效果也不错。
*2、房主说可以安装，就要看单元中是否还有预留暖气口，一般通了暖气的楼上，都会在楼道里预留上房间数的接口，看仪表就知道是不是还有你那户。
*3、看完了再给热电公司打电话报装，不收费，会有人上门看，是否可以安装，这个时候需要报房主姓名和房屋面积数（电话留你的就行），三个工作日，等勘探人员来了，就了解实际的安装费用多少了，便于砍价。
*4、安装是时候要用镀锌管，不要用PPR管，寿命短，便宜不了多少钱，将来时间长了还得换。
说说买老房子中未装暖气和天然气的注意事项1
天然气
*1、首先搞清本小区燃气属于哪家燃气公司。
*2、了解本楼、本单元、本户是否有管子，很多老楼天然气都是后装的，原则上燃气管子都是垂直从楼下一直穿到楼上的，如果有一家不同意，管子就不能通过他家，楼上的这一户都遭殃，所以本楼有不代表这个单元有，本单元有不代表本户有，楼下有不代表你家有。
*3、如果自己家里没有管子，先问好楼下邻居是否可以接，或者是旁边邻居是否可以接，再去燃气公司问你家是否可以接，从哪里接，可以先问公司再问邻居。
*4、问好安装的开户费、安装费等价格，便于砍价。
*5、如果这些都不行，去楼下小饭店，要个送煤气罐的电话，问问送煤气罐到家多少钱，算算合适吧，最后只有这个办法了。
*6、如果连煤气罐都不行，最后就买个好的电磁炉吧。
原房东的房子卖了
前两天和楼下的传达聊，说我原来租的那个四楼118平的，卖出去了，我问是中介卖出去的吗，说不是，是卖给自己亲戚了，说是300万。传达都说，这个价格给亲戚，真不低，亲戚真有钱。
通过中介，两个月没卖，说明价格不是市场化的，原报价300万（小区内还有报280万的）市场是不接受的。
给亲戚，没有明显的价格优惠（当然私下是否优惠咱不知道，如果比市场价差距很大卖家也不会愿意），真不知道房主亲戚怎么想的，300万不是小数啊，不知是贷款还是全款。
过去十多天了，也没见新房主来收拾房子入住，看来不是刚需，说是为孩子上学买的，是不是暑假过了再来呢？这不是真南上山街学区，感觉有点悬，当然不排除关系的作用，这在上学中有时比房产证的作用还是比较大的。
说说这套电梯房的成交流程记录
4月15日看房
4月16日见面交定金2万
4月18日交齐银行资料
4月22日补充资料
4月24日网签
4月27日银行审批通过，交首付款38万（40万）
5月9日办理理过户手续
5月14日来电话让原房主重新提交公证书
5月28日拿到房产证
5月29日原房主清理物业水电
5月29日签约出租（6月1日开始算租期，签一年）
5月30日报抵押手续
5月31日银行放款成功，开始当房奴
从看房到出租，一个半月时间，还算比较快的。
乐山小区房子安装天然气的事情暂时搁浅了
找了隔壁和楼下，好言好语沟通了，一个客气的说刚装修了，一个不客气说自己说了不算，要找老婆商量，然后就没有了下文；又找了12345，看看能否不通过他们房间，直接安装自己的，燃气公司回复说，不符合安全规定；再找办事处，让找居委会，居委会说还得找楼长协调，找了楼长，老阿姨真不错，又给隔壁的打电话，客气的人家以安全为由，再次推脱了，楼下我不让她找了，太难为人了。
最后和楼长阿姨商量的，等4楼5楼安装的时候，一起找6楼，从他家里穿上来，看看他同意吧，现在等3楼的来人以后再说。
还一个办法就是继续找天然气公司，让他们给安装。我在小区里真找到了一家所谓的不规范安装，天然气是通过楼道进入住家户的，一看就是后来装的，拍了照，等着找天然气公司问问。
居委会也说，现在就有特别别扭的人，谁都没办法。
说说2018年5月房价
过去的5月，房价基本平稳，虽然看着整体曲线上涨，但是也看到不少下跌的区域。
大房价收拾出来了，等待租客入住。
月租金2800元，再配2个空调，厨房配橱柜，其他的家具一律不要，本周五交接。
房间打扫出来亮亮堂堂的，原来的旧家具全部扔掉了。现在旧家具不让随便丢，谁丢罚谁的钱。一套三组大沙发，因为少两个垫子，没人要，给钱也不拉走，想了半天怎么办，最后一狠心，拆碎了扔。沙发是老式的，撕开面子，里面是木板和棍子打的架子，一顿暴力狂拆，布料算生活垃圾可以丢垃圾堆，然后把差不多长的木板捆好，分了两天晚上，放在小区的垃圾箱旁边，第二天去看的时候都让人拿走了，也算物尽其用。还有靠垫、头靠等，也让别人捡走了，有人需要。
看看空出来的房子什么样，看自己的房子就像看自己的孩子，哈哈。
说说贷款申请的细节
现在办理按揭贷款，其实是为了应对通货膨胀，防止财产被稀释，在自己承受范围内，尽量多贷款，多多益善，而现在都说银行放款难，放款慢，其实是贷款人资质有问题导致的；我的这笔业务其实非常快的，如果不是因为原房主搞错了公证资料，从开始办理到放款也就1个月时间。为了办理贷款，自己提前半年就准备资料做功课，而这些资料在审批的时候都用上了。
*1良好的征信
*2信用卡半年前都还清不用，无负债（6个月平均负债）
*3定期存单证明（5年定期都存了4年了）
*4这家银行的贵宾借记卡（以后有能力，每个银行都办一张VIP卡，过去都是月均20万存上才可以办，现在标准好像各家银行不一样）
*5这家银行的定期存单5万元（存了4年了）
当然还有标准的流水，这里就不提了。
通过贷款，证明我在银行还是被列为优质客户的。
乐山小区暖气的手续办完了，说说辛苦过程。
在提交了用热申请后，热电公司给发了办事流程短信，一共四条---
“您提交的开户申请我单位已收悉，请您准备以下资料：1.房产证复印件（房屋产权人名字地址那一页5份，平面图3份），同时携带房产证原件；2.房产证产权人身份证复印件3份。3.土建费分摊证明（土建施工费用需到所属居委会缴纳并开具证明）：4.产权单位出示的同意接口证明。以上资料请使用A4纸。”
其中第三、四条非常难办，第一趟直接去居委会缴费，居委会说不归他们管，说这个暖气属于全体楼上业主的，让我自己找业主协调，你去找楼长问问，找了楼长，楼长阿姨更是不懂，再回居委会，就说让我去热电公司问清楚吧，跑到热电公司，终于问明白了：这个土建费是原来在首次按照小区暖气的时候，建设换热站、刨地沟、修路面之类的那些土建费用，当时所有安装暖气的人，交了约10元/平方的费用（现在好像是20元，不是固定的），现在你接上了，需要分摊这个费用，因为工程早结束了，你就要把钱交给原来参加过分摊的人，我算了一下，按照我的面积，给楼上装过暖气的每户17元，就算这个费用交了，他们同意我接楼上的管子。
回到楼上，给楼主阿姨说这个钱给你吧，你看看怎么分，楼长说没法收，怎么分啊，楼上的好多人不在，好多人都换了房主，这个事没法办，这样的话导致的结果就是居委会没法出证明。
还得跑热电公司，说明了情况，他们一听就是知道这种事，因为常有，就说给你个简单的办法吧（早说啊），写个同意业主接入暖气的证明，让楼长签字，让居委会盖章，拿回来就行了。
找突破口了，为了正规，用A4纸打印了一份证明，内容非常简单，就说某某在某楼几号，申请接入供暖设备，用热相关事宜，共同协调处理等等。找楼长阿姨签字很顺利，兴冲冲去居委会盖章了，居委会说章不能盖，你要是盖，除了楼长，还得全楼人签字同意，这样以后不会出现纠纷，说原来出过这种事，有人不让接，来居委会闹，老天，说的有道理，怎么办？
经过软磨硬泡，办事处又请示领导，答复还是不行，居委会领导看着我有点心软，说这样吧，你写个保证书，保证以后出现纠纷自己负责，有了救命稻草，赶快写，写完了可以盖了吧？又说把楼长叫来，让她在上面签字，并附上身份证复印件，我赶紧给楼长阿姨打电话，人家真不错，打着阳伞就来了，真感人，居委会让楼长写上：我代表全楼人民同意你装暖气，呵呵。楼长写了，大红印章终于盖到证明上了。
这算是第三、四条资料准备好了，抓紧拿着第一、二条资料去热电公司，公司的人看了一眼有这个东西了，就顺利的办下面的手续了，然后就是跑政务中心交配套费，去银行交建设费，再把所有的缴费单据交回热电公司，热电工作人员说，回去等着暖气开口吧。
跑手续用时4天，跑了四个部门，电动车路程100公里，上下协调，好话一堆，得到的经验是---下次坚决不买没有暖气的房子了！
今天去参加了拳击馆在泉城广场的广场秀，就是在室外篮球场里开公开课，平时自己练，感觉体能增加不少了，这次来了对抗打实战，乖乖，太累了，强度有点吃不消。
这就是有师傅带和自己练着玩的区别，师傅带是提升的最快途径，因为量级不一样，可以把你从一个低量级快速带入高量级。
回顾一下自己花钱听过的房产课程，还有买的知识号，内参书等等，都是把自己从小白带入高量级的快速行动。
这个照片是训练完了留影，看看我在哪里，呵呵。
御水山庄的租客上月提出本月不租了，本月中旬搬走，我昨天挂出来了出租信息，今天有2个问的了。
说说租客小姑娘，上月催租金的时候，才短信说我下月不租了就不给你钱了，你从押金里扣吧（缺少主动沟通能力），原来说的长租，其实不到半年，说去东边工作了（外地年轻人工作稳定性差），原来押一付三，结果除了第一次之外，后面催租金的时候，哭穷改成了一个月一付了（缺少契约精神）
虽然她要走了，就看这三条，真想给她提提建议，不知她今后的职业道路走的是否一路向上。
租客今天入住大房子了，咱继续当了一回中国好房东。
今天租客把办公家具都安排进场了，在这之前，去定空调的时候，定了两个新的1.5P冷暖机，反正以后自己得用，买了一个80L的热水器，本来想装60L的，冬季三口之家用热水不够，他就是洗个手，不差这一点了，明天到货；厕所门说有点旧，给他换了新的塑钢门，2天后安装；说灯不够亮，一口气换了三个；说办公桌附近没有插座，给他新接了走线；厨房油烟机插座旁边又装了一个新的插座，为了他烧水用；空调插座全部换成新的德力西的，墙上的五孔看着旧的就换；洗手盆没有热水，走新管子；木地板和瓷砖接缝少个铜压条，装；咱就怕让租客有麻烦，满意度第一。
下午他老父亲也来了，拿着个小铲子，把边边角角的零碎墙面都刮了一遍，真仔细，截止现在的装修预算接近5000元。