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先说结论，为什么说2022年下半年，中国楼市的一些全国性房企依旧十分危险？
简单一句话，今年下半年，恒大、融创、佳兆业这些房企将迎来本次危机中最大的美元海外债的偿还周期。
其中偿还最高峰会出现在2022年下半年，尤其以6月7月、10月11月为最。
近日，彭博社公布的房地产行业全部1334家主体企业在2022年下半年约有6448亿元境内外债券到期。
其中6-7月，全国最大200家核心房企约有1755亿元债券到期。
其中，民企约有1178亿元债券到期，占比67%。
不过，国企也并非保险箱，以绿地为例。
绿地控股已经在5月27日发起同意征集，对将于6月25日到期的美元债寻求展期。
实际就是一种债务违约的提前告知，所以估计这种结果已经无法避免。
国际评级机构标普表示将随之下调其评级至“CC”。
如果绿地无法获得债务展期，绿地集团很可能无法按时兑付该优先债券，绿地或将成为首家债券违约的国有房企。
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为什么众多房企会深陷海外债务的泥潭，这还的从2018年谈起。
从2016年开始，中国房地产行业进入房价高涨时代，从一线到四线，基本上所有中国叫的上名字的城市房价都有了相当的上涨。
面对这样的情况，老百姓自然借钱买房，这个问题今天不谈
而房企呢？
自然借钱买地，借钱扩张，借钱兼并。
2016年到2017年，借钱的主要渠道是国内金融机构，基本上国内大一点的房企都欠了银行一屁股债，借着借着，国内地主家的余粮也不多了，银行和信托机构的钱借不动了。
于是，大家就琢磨着去海外弄钱。
相对于国内银行的抵押贷款，海外债务确实有其非常大的优势。
1、限制条件较少
房地产企业在境内发行企业债以及公司债时，对于其公司组织形式、发行人资产及经营情况、资金使用用途以及信息披露等方面都有相对严格的规定。
境外发行规则相较国内更为宽松，行政限制较少，企业只需满足基本财务要求、完成信息披露便可以发行境外债。
2、流程简单速度快
房地产企业在境内发行债券时，需要向有关部门申请审批，通常审核时间长达数月。
海外债债境外发行债券的流程则较为简便，发行效率较高。
以香港为例，在香港市场发行外币债券不需要任何监管部门的审批，企业经过文件准备、路演和销售以及交割三个阶段一般需要 4~6 周的时间就可以发行债券，能够有效提高资金募集效率。
限制条减少，借钱速度快，面对这样的资金诱惑，大家一起上，中国房企从2018年开始，在海外债这个途径上，借了一个天文数字。
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实际上在2017年之前，中国房地产板块的海外债规模还是可控的。
从2010年到2016年，房企海外融资基本上都是在1000亿上下徘徊
2017年，楼市调控政策从紧，国内融资渠道受限，加之当年海外发债政策宽松、允许内保外贷项下资金调回境内使用，境外发债增长至2193亿元。
然后，就更不可控。
2017年房企海外债融资总额折合人民币约2193亿元，2018年为3435亿元、增速高达60%；2019年房企海外债融资4313亿元，保持了25%以上的增长速度，并于2020年达到峰值4540亿元。
因为国内房企所发行美元债的年限多为3-5年，且房企大多是在2018年转战高频发行海外债，2022年也由此成为整个行业的“美元债到期大年。
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那么海外债的利息高吗？
实际上还是偏高的，最高可以达到年息的15.5%。
从2018年到2021年，据不完全统计，国内房企海外债利率，利率4%以下占6%、4%~7%占39%、7%~11%占41%、11%以上占14%；
并且，逐年房企境外发债平均融资成本呈增长态势。
而且还有一个因素不能忽视，就是汇率。
房地产企业偏好发行美元债，一方面是受国内房地产调控政策影响，另一方面是受前些年人民币升值影响。
在人民币升值、美元贬值背景下，美元债会随着美元贬值而成本下降。
譬如，如果发债利率是10％，人民币升值4％，成本就下降为6％。
而一旦人民币贬值，美元升值，结果就完全颠倒了，譬如，如果发债利率是10％，人民币贬值4％，成本就上升为14%。
而这一切，都为2021年，2022年，中国开发商的总暴雷埋下了伏笔。
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以上表格就是2019年1月到2021年夏，中国诸多房企暴雷之前，中国知名房企的海外债借债规模排序前56名。
可以看出来，在前十名中除了碧桂园和新城，基本上都陷入资金链危机。
而恰恰就是这两家房企，在10家最大规模海外债房企中平均利率是最低的。
碧桂园集团——5.5%，新城集团——5.69%，而恒大集团平均是10%以上。
所以说，在相同的市场环境下，在相同的监管环境下，这张表上的知名房企是否出现问题，出现暴雷。
借债规模一个方面，偿还周期是否集中，更大的方面则是海外债的利率。
平均海外债利率超过10%的企业，100%已经出现了问题。
平均海外债利率8%的企业，三分之二已经出现了问题。
而海外债利率低于4%，则很少出现问题。
郭德纲说过，不是“我”多么优秀，而是同行的衬托。
同样一张表中，万科，这个全国规模最大的三大房企，三年海外债只有13亿美元，而利率只是恒大的三分之一。
更为绝绝子的是中海，这几年扩张迅猛的中海海外债只借了10亿美元，而利率更是压倒了2.75%，比我们用公积金买房还划算。
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为什么海外债容易引发问题？
因为，海外债是刚性兑付。
说白了，咱们房企的国内债务，绝大部分是银行和机构，国家政策放宽，银行就不会那么紧的逼债，缓一缓，容一容，展一展，是可以过去的。
但是，海外债不行。
因为，他们的债主是国外机构，甚至就是国外的散户，他们是不管你发改委、银监会的文件，更不会领会从“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”到“让房地产行业健康发展”之间的微妙政策改变。
他们所要的只有一点，还钱，还钱，还是TM的还钱。
跨不过海外债偿债高峰。
2022年下半年，上面表格内的某些房企依旧十分危险。
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