作者：子非鱼
01
受土地流拍、撤牌影响，今年全国卖地收入大降，尤其是下半年全国土地进入了大面积流拍周期，已经影响到了部分城市的运转。
卖地收入到底下降有多厉害，我们不妨先看三组数据：
第一，根据国家统计局的数据显示，今年8月，全国土地出让收入5703亿元，同比骤降17.5%，这是2020年2月以来最大的降幅。
8月份，是全国卖地收入的转捩点。9月份继续下降，9月全国卖地收入6524亿元，同比去年下降了10%以上。
第二，根据中泰证券研究所数据显示，2021年31省（自治区、直辖市）前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长，其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。
第三，全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米，同比下降46.9%，土地出让金为8623亿元，同比下降幅度高达36.6%。
每一个数据都有点让人瞠目，要知道，目前除了深圳、上海、北京等少数城市不依赖卖地收入外，绝大多数城市都非常依赖。
数据显示，2020年，全国来自土地、房屋的直接收入（包含卖地收入和直接税收），占政府总收入的35%左右，占全国一般预算收入的比重上升到了46%，不少城市达到了地方政府总收入的50以上。
来源：刘晓博说财经
造成这种结果的直接原因，是流拍率和撤牌率陡增。根本原因，还是在于拧紧了信贷的水龙头，导致房企融资难、回款难。
今年以来，尤其是下半年以来，房企们都在为应对债务疲于奔命，根本无心拿地，尤其是民营房企，他们当下的首要任务，是让自己活下去。
02
在这种背景下，第二轮集中供地，中心城市大部分都出现了大面积流拍。
《中国新闻周刊》披露，已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%。
其中，长沙、北京的流拍率超过60%，沈阳、广州、杭州的流拍率也超过了50%。
在之前的文章中，本号已经说过，土地大面积流拍，势必会带来两个棘手的问题：
第一，多数城市无法完成年初定下的计划供地目标，加大了明后两年的房价稳定难度。
数据显示，由于第二轮供地多数城市大面积流拍，导致目前除了广州、深圳、苏州、无锡等少数城市压力不大外，其余城市距离完成全年供地计划，还有很大差距。
22城前10个月供地规模占全年宅地供应计划的比例（公顷）
今年的供地，决定了明后两年的新房供应，如果多数城市无法完成供地目标，那就意味着明后两年新房供应会短缺，这无疑会加大明后两年的房价稳定难度。
第二，影响不少城市的财政运转。
正如上面说到的，2020年，全国来自土地、房屋的直接收入（包含卖地收入和直接税收），占政府总收入的35%左右，占全国一般预算收入的比重上升到了46%，不少城市达到了地方政府总收入的50以上。
此前，本号曾统计过2020年财政收入20强城市的土地财政总依赖度，计算方法是，地方城市一年的卖地收入与当年财政总收入之比。
结果得出的数据如下。
制图：城市财经；数据：各城市财政局
可以看到，除了深圳、北京、天津、上海的卖地收入与总财政收入之比在30%以下，其余都在40%以上。南通、福州、杭州三个城市的依赖度更是超过了60%。
足可见，大部分城市的财政运转都依赖卖地收入。现在，卖地收入大比例下降，岂能不着急。
这些卖地收入，一部分直接用于城市的基础设施建设或者注资成立地方融资平台，为城市的基础设施建设向金融机构融资，另一部分则用于给地方公务员发工资。
根据经济观察报披露，某县城2020年的土地出让金收入约为48亿元，但今年估计完成20亿元都很难，周围类似县区的情况也大致相仿。受限于土地出让金收入的下滑，该地的“三保”（保基本民生、保工资、保基层政府运转）面临挑战，预估年底该县的财政缺口可能会达到10亿至20亿元。
这样的案例并非孤例，在全国卖地收入降低的背景下，出现资金紧张的城市不在少数。
数据显示，2021年前三季度政府性基金支出完成情况明显低于往年。
03
这种背景下，转机终于出现了。
第一，适当放宽了开发商的融资渠道。11月份以来，已经有不少房企重新开启了发债模式。
根据Wind统计，截至11月21日，本月房企计划发债规模已达296.70亿元，明显超过10月份房企境内发债总额。但主要还是国企与央企，民营房企发债仍寥寥无几。
第二，个人住房信贷方面也在适当松绑，成都近日就高调发文，呼吁加快房贷发放。
目前上海、深圳、广州等多个城市的放款速度在加快。贝壳研究院公布的数据显示，11月份全国房贷利率继续下降，放款速度今年以来首次加快。
如此，是为了提升房屋成交量，加快房企的回款，让他们有钱可以拿地。
第三，各城市也在调整卖地规则。
从十多个已经发布第三轮集中供地公告的城市来看，不少城市放松了拿地门槛，比如杭州、广州、福州、成都放松了部分地块的新房限价。
从已经完成第三轮供地的无锡，和正在拍卖的南京、苏州和深圳情况来看，民营房企的拿地意愿依然不高，依旧是央企、国企和地方城投为主力。
无锡20宗地，有15宗是由地方城投、城开等兜底获得，民营企业仅仁恒、晋合、祥凯、朗诗、贵州大兴五家拿地。
深圳今天11宗地开拍，已经成交的7宗地，5宗由深圳地铁摘得。
这与昨天人民日报的发文正好契合，昨天人民日报发文，要支持国有资本和国有企业做强做优做大，增强国有企业竞争力、创新力、控制力、影响力和抗风险能力。
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