作者：子非鱼
01
由于第二轮集中供地出现了大面积流拍，第三轮供地前夕，很多城市在发布的拍地公告中，优化了拿地规则。
粗略统计，17个已经发布公告的城市中，有超一半城市进行了优化调整。
深圳将竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为“可售公共住房”。
苏州降低了竞拍要求，下调保证金比例，从二批次部分地区50%下调至全部30%。首次付款比例从二批次60%下调至50%；并取消土地的市场指导价。济南保证金比例平均水平也由50%下降至35%
重庆由竞自持变为摇号等，武汉精简了触及限价后的竞争环节。
此外，还有5个省会城市，放开了部分地块的限价。
这5个省会城市，分别是广东省会广州、福建省会福州、四川省会成都、浙江省会杭州、江苏省会南京。
福州方面，将溢价成交时新房销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%，最高上浮比例由1.5%提升至4.5%。
成都方面，在降低3宗回炉地块起始价的同时，提高了其限定房价水平。
杭州方面，包括杭州艮北、萧山经开区、运河新城等13个板块限价上调，涨幅在200至2000元/平方米。
南京方面，河西有4宗地块的毛坯销售限价为4.44万元/平方米至4.48万元/平方米，河西南G112地块的毛坯限价更是冲至4.63万元/平方米，比早前限价上涨约2000元/平方米。
另外，鼓楼滨江、江北国际健康城、江宁滨江等地块的毛坯销售限价较早前，也出现400元/平方米至2000元/平方米的上涨幅度。
以上四个省会，都放松了部分地块的新房销售限价，广州方面，和前面4个省会不同，不是放松，而是完全放开。
在公布的第三轮地块中，广州南沙、黄埔7宗地中，均不再强调未来建成房屋限定销售价。
也就是说，这7宗地之后建起来的新房，销售价格不再受限。
02
为何要放松限价？
理由已经开门见山地说了，由于第二轮集中供地时，出现了大面积流拍和撤牌。
已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%。
其中，长沙、北京的流拍率超过60%，沈阳、广州、杭州的流拍率（含终止出让）超过了50%。成都、福州流拍率（含终止出让）也超过了30%。
南京相对低一些，但也有22.5%。
造成这种现象的原因，并不复杂。在三道红线与房地产贷款集中管理制度下，房企融资难、回款难，开发商，尤其是民营房企，没钱玩了。
此外，由于地价高企，新房限价，再加上各种条条框框的拿地规则限制，利润微薄，有的甚至根本无利可图，所以他们也不愿拿地、非但不愿拿地，有的还将首轮供地时拿的地，退掉了，比如杭州、南宁就出现了退地事件。
民营房企玩不起，也不想玩，才有了第二轮拍地时的低溢价、大面积流拍出现。得亏国企、央企与地方城投顶上去了，兜底了不少地块，不然数据会更难看。
这种大面积流拍带来的问题，本号也在此前的文章中多次说过，主要有两个：
第一，大面积流拍之后，很多城市都无法完成年初的供地计划，住宅用地成交少，会影响明后两年的新房供应，加大明后两年的房价稳定难度。
第二，影响地方城市的钱袋子。
在昨天的文章中，本号已经列出了瞠目的数据。2021年前10个月，有23个省市自治区卖地收入同比去年下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。
目前，卖地收入对于大多数地方来说，已经是财政收入的重要来源。卖地收入减少，势必会影响城市的运转。
根据权威媒体报道，目前已经有不少地方因为卖地收入减少，而出现了财政运转困难的现象。
要解决这两个问题，就必须得多卖地。所以，为了调动房企的拿地积极性，在第三轮供地的公告中，半数城市降低了拿地门槛，广州、福州、成都、杭州和南京则放松了新房销售限价。
放松限价的目的，是为了提高房企的利润。但向房企示好的效果如何？从已经完成拍地的深圳、南京来看，效果并不理想。
03
昨天，深圳第三轮11宗地块开拍全部卖出，0流拍率。与第二轮流拍一块相较，看样子是好了一些。
但11宗地块，5宗被深圳地铁拿走，深业+盐田安居联合体拿走1宗，深物业拿走1宗，深业拿走1宗，深港科创拿走1宗，鸿荣源、星河各拿1宗。
来源：房产大象
也就是说11宗地，民企只拿了2块，国企央企拿走了9块，占比高达81.82%。而第二轮供地时卖出的21块地，17块被央企国企拿走，占比为80.95%。国企央企兜底情况更严重，民企拿地比例进一步缩小，大多数民企依旧选择躺平不拿地。
万科在深圳第二轮供地中没有出手，这次依旧没有出手。
此外，昨天深圳11宗地平均溢价率为4.7%，而深圳第一轮供地时的溢价率为31%，第二轮整体溢价率为8.7%，溢价率继续下降。
南京方面，境况比第二轮也要更差、更冷清。
南京第二轮供地时，原本53宗地，11幅地块终止出让，1幅流拍、25幅底价成交，16幅溢价成交，流拍率为22.5%（含终止出让）。
南京第三轮供地原本61块地，三天前突然终止了15块地，没有说原因，市场猜测可能是没有房企报价，毕竟这15块被终止的地块，基本集中于偏远郊区。
昨天参与竞拍的46宗地，1宗流拍。也就是说，第三轮供地，南京的流拍率（含终止出让）为26.2%，比第二轮的流拍率更高。
南京第三轮整体溢价率仅为2%，而第一轮是18.15%，第二轮是4.43%，同样是继续下降。
此外，南京首轮土拍有超过百家房企参与，第二批约有50家参与，而此轮则仅有约25家房企参与报名，平均每块地报名单位仅在3家左右。
而且，国企央企依旧在兜底。据每日经济新闻披露，地方国企托底现象更加突出。如颐居、深业、江宁城建、六合国资等地方国企，成为本次南京土拍的拿地主力。
04
由此可以看到，降低门槛和放松限价，并没有改善情况，也没有调动民营房企的拿地积极性。
效果不理想的根本原因在于，民营房企玩不起和不愿玩的问题没有解决。也即民营房企资金紧张的难题没有解决，房企利润微薄问题同样没有解决。
11月以来，房企的融资环境是放松了不少。中国证券报披露的数据显示，截至2021年11月23日，11月房地产企业融资总额为617.5亿元，比10月全月总金额增长69.2％。
但发债的主要是央企和国企，民营房企发债仍寥寥。民营房企依旧在为债务疲于奔命，依旧在为钱发愁，就连享有充足现金流的万科，都没有拿地，都高调宣布要节衣缩食。
此外，放松限价，也没有达到增加利润的效果。
本号认为，要调动民营房企的拿地积极性，一方面要适当给予民营房企增加融资渠道。
另一方面，则是适当降地价，真正提高民营房企的利润率。
降地价的好处，本号在之前的文章中多次分析过，总结起来就三句话：
第一，提升房企利润空间，调动房企拿地积极性，压低流拍率。
第二，降低地方政府土地财政的损失。
第三，完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。
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