作者：子非鱼
01
三国时期的司马懿，之所以能够窃取曹魏胜利果实，为其孙司马炎建立西晋并统一三国奠定基础，除了其谨小慎微、做事踏实的性格外，还有一个非常关键的点，活得长。
他耗死了曹操，耗死了曹丕，耗死了曹睿，也耗死了他的对手诸葛亮，最终没有一个对手。最后的曹爽，和他不在一个量级上，最后他通过高平陵事变，牢牢掌握了大权。
由此来看，一个人要成就功名伟业，除了得有能力外，活得长，也是非常关键的因素，否则，只能高呼天不假年了。想想看，曹操、曹丕、曹睿以及对手诸葛亮，司马懿只要没有耗死其中任何一个，他都无法完成窃权行动，历史就将改写。
所以，活下去、活得长，很重要。
这一点，对于目前的房企来说，尤其重要。不得不佩服万科，早在2018年的秋季例会上，万科就高呼“活下去”。当时的房地产市场，虽然处在调控周期中，但市场并没有冷却，大多数房企依旧相信自己的判断，依旧没有改变激进的模式。
时至如今回过头看，那声“活下去”成为了时空回响，振聋发聩。不得不佩服万科的先见之明，或许是高处不胜寒的直觉使然。
那些之前靠激进模式超越它的房企，现在没有一个有它活得好。恒大债务缠身，许家印自掏腰包纾困。碧桂园现在是拼了命地打折卖房，回流现金过冬。孙宏斌同样自掏腰包，无息借贷给融创，挺过难关。
它身后的大批房企，也在为钱犯愁，为债务而疲于奔命。早有准备的万科，在行业转折中，也受影响不小，但相对来说，其活得还算不错。
因此，万科虽然销售规模早已被恒大、碧桂园超越，但在行业内，依旧被认作标杆。它的一举一动，仍受万众瞩目。
02
昨天（11月26日），万科在大梅沙万科总部召开了临时股东大会，会上，掌舵人郁亮又有惊人之言。
整体来看昨天的会议，色调是灰色的，充斥着压抑、苦闷和消极，但不迷茫。
首先，郁亮道了个歉，对于今年万科股价下跌，他表示虽然有行业的宏观因素，但也有自己做得不好的因素，所以他感觉特别不好意思。
公开数据显示，截止到昨天，万科A报收于18.99元/股，相比于今年3月份32.25元/股的高点，下跌了41.12%。
他还透露，受股价下跌影响，今年万科员工的奖金，也会受影响。
客观来说，万科股价下跌，主要还是受宏观因素影响。今年，房地产股集体下跌，各房企销售业绩下滑，利润亏损，更有的甚至出现债务危机，股价没有最惨只有更惨。
当然，这并不是本号想要强调的重点，重点在后面。
在昨天的会议上，万科对于未来的房地产市场做了预测：
市场形势尚未清晰。
并且，万科还明确表示，将下调明年的经营目标，“2022年最低的经营目标会比2021年有所下调”。
不仅如此，十天前，万科内部下发了一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》，提出要转变黄金时代的惯性思维方式，将经营理念贯穿始终，对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事等工作要求。
在信贷有所放松，在11月份房企发债规模迎来大幅上涨的关头，万科却高调宣布要节衣缩食，对未来的局势尚未清晰，要下调明年的经营目标。
显然，万科对明年的房地产市场依旧不看好。而且从其下调经营目标的举动来看，万科可能认为，明年的市场不会比今年好。
这个论断，可以视作楼市的一个坏消息。
今年是个什么情况？
数据显示，在A股121家上市房地产企业中，前三季度营业收入同比下滑者达40家，归属母公司净利润同比下滑者达52家，占比超4成；31家房企亏损。
万科方面，从万科公布的三季度财报来看，营业收入三季度和前三季度虽然较去年都略有增长，但同期的利润却在负增长。
来源：万科三季度财报
万科觉得明年的市场，可能会比今年更糟，这到底是带节奏，还是理性判断？
这一点不好说，不过从其2018年提出的“活下去”来看，有可能又是对市场一针见血的提醒。
03
对于万科的判断，本号不置可否。因为明年的事情，变数依旧很大，目前还不好下结论，做判断。
我的理由有三：
第一，宏观方面，信贷在放松，似乎有利于房企。
一方面，央行在发布的三季度金融报告中，删除了此前一直强调的“管好货币闸门”，并表示要“增强信贷总量增长的稳定性”。
以此看来，明年房企的融资环境和回款，会比今年好很多。
从具体行动来看，10月下旬以来，从中央到地方，多次约谈房企，了解他们的经营现状。本号当时就分析，后续肯定会适当放松融资，给予房企支持。
数据端显示，截至2021年11月23日，11月房地产企业融资总额为617.5亿元，比10月全月总金额增长69.2％。
第二，但另一方面，房企基本选择战略收缩，似乎对前景仍不乐观。
以万科来说，近日深圳进行了第三轮集中供地，共计11块全部出让，但作为深圳的当家房企，万科依旧选择陪跑，一块地也没有拿（深圳第二轮供地，万科就没有拿地）。
此外，国企央企拿走了9块，占比高达81.82%。第二轮供地时卖出的21块地，17块被央企国企拿走，占比为80.95%。可以看到，仍旧是央企国企兜底，民企依旧躺平不拿地，继续战略收缩。
近日完成土拍的南京、苏州，同样也是央企国企和地方城投兜底。
第三，险资国家队，正在抛弃房地产，也在看空市场。
上周本号写的文章中，就提到了这一点，险资国家队，正在抛弃房地产。
公开报道显示，今年以来，中国人寿、泰康人寿、君康人寿、和谐健康等险企均对持有的房企进行不同幅度减持，而在被减持的房企中，不乏万科A、保利发展等头部房企。
比如，中国人寿从去年下半年开始，就一直在减持万科，万科披露的2020三季度财报显示，中国人寿持股比例降至0.93%。最新披露的三季度财报显示，中国人寿持股比例已经降到了0.61%。
另一家根正苗红的国资险企大家人寿（大股东是中国人寿），今年不断减持金地。
公开资料显示，自2021年9月3日至11月11日，大家人寿通过集合竞价和大宗交易等方式，多次减持金地集团股份，权益变动后，其持股比例下降至15.43%。
上周金地集团发布公告称，大家人寿又减持了47196200股，持有金地的股份比例降到了14.38%。
所以说，目前仍很难看清明年市场情况。正如万科说的，尚不清晰。万科下调明年的经营目标，算是一种保守战略，可以更好地应对变数。
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