作者：子非鱼
01
世界上，唯一永恒不变的，是变本身。
因为，变是中庸，变是柔，变是左右逢源，变是适应。适者才能生存，这是达尔文《物种起源》贯穿始终的观点。
特别喜欢苏打绿一首歌中的一句词，“没有不会谢的花，没有不会退的浪，没有不会暗的光”，这句话的精髓，也是强调事物会改变。
在现实中，真正将改变践行最彻底的，当属楼市。在官方定下的“稳地价、稳房价、稳预期”目标之下，各地方城市围绕着这个目标，对政策时而收紧，时而放松。
比如，2014年下半年，全国楼市号召去库存，各种降息、降准、货币棚改等大招纷至沓来，楼市被点燃。到2016年10月，政策与态度又陡然转向，开始各种大调控政策，加息、限购、限贷、限售，接踵而至，市场开始全力扑火。
2020上半年，受疫情影响，上百个城市又纷纷放松调控政策，有的直接，有的迂回，有的甚至给钱补贴鼓励，上演了一波救市操作，市场在这种背景下，又迎来了一波大涨。
这才有了去年年末至今年上半年，楼市政策的又一波收紧。但到了现在，随着市场过度转向，放松和限跌则成为了主题词。
楼市举措之所以这边善变，主要是过热和过热都无法适应市场，唯有改变才能适应。过热，大多数买不起房的民众不同意，过冷，经济不允许。所以，才会时而收紧、时而放松，放松和收紧，都是为了让温度更适应市场。
02
以今年来说，在今年年初信贷收紧，以及各种二手房官方指导价、三价就低、落户需要满多少年才能购房等政策收紧背景下，中心城市的成交量在三季度末与四季度初，彻底沉沦。
比如之前一度火热的深圳、杭州、东莞、广州、西安、成都、宁波、南京、上海等城市，无一不臣服在信贷收紧之下。
深圳自3月份见顶之后，二手房成交量至10月份已经七连跌，尤其是10月份，成交量只有1605套，创十年新低。
同时，根据克而瑞披露的数据显示，深圳的二手房价格也从年初的高点回落至55805元/平方米，同比下跌12%。价格回到了2019年的水平，也即回到了两年前。
深圳二手房成交面价与成交均价走势
来源：克而瑞
上海方面，10月成交面积109万平方米，环比虽然增长11%，但同比仍下降54%。二手房价格，跌回至38811元/平方米，同比下跌7%，同样是回到了两年前的水平。
上海二手房成交面价与成交均价走势
来源：克而瑞
此外，杭州、青岛、东莞、广州、北京、南京、厦门等热点城市，10月份二手房成交量无一不大跌，很多还是腰斩，甚至脚踝斩。
新房方面，官方披露的总数据显示，2021年10 月，全国商品房销售金额1.2万亿元，同比-23%；销售面积1.3亿方，同比-22%；单月销售金额和面积的同比下滑程度均为今年以来最大跌幅。
这些数据，让大多数买不起房的人，看得很解气，很过瘾。但这些数据反映的现象是过冷，产生了一些始料不及的后果，这种温度并不能适应市场，改变是必然的。
产生了一些什么始料未及的后果？粗略梳理有以下几点：
第一，因为各城市成交量跌至谷底，很多中介无法生存，大量离职。
今天，每日经济新闻记者写的一篇文章，就掀起了热议，标题是《地产经纪人“过冬”：10年罕见的艰难时刻中介一条街仅剩两家门店》。
标题上说的中介一条街仅剩两家门店的地方，就是深圳南山区高新园地铁站附近。
同样的，这种中介成规模离职、中介门店成规模关门的现象，在上海、北京、广州等城市同样存在。
根据贝壳找房披露的第三季度财报显示，截至2021年9月30日，贝壳代理人数为51.55万人，较第二季度末的54.86万人，减少了3.31万人。
第二，楼盘烂尾、延迟交付现象加重。
成交量腰斩背景下，原本就融资难融资贵的房企，又遭遇了回款难，雪上加霜的局面，让不少房企出现了债务违约，更多的房企虽然没有债务违约，但都在为钱犯难。
缺钱的房企，有的将项目停工，更有的直接将项目停摆。
所以，才有了石家庄、杭州、东台、鄂州、舟山、广东等多个省市，发布了商品房交易风险提示，内容主要涉及预售证、资金监管账户、开发企业以提供购房优惠为名与购房者签订线下合同等。
就是告诉购房者，要将资金存入监管账户，防止房企违约卷款PL。
第三，土地大面积流拍，卖地收入大缩水。
房企融资难、融资贵、回款难，还带来的一个局面，便是中心城市土地大面积流拍。
想想看，房企们都在为债务疲于奔命，哪还有钱去玩拍地，而且在利润微薄的背景下，而不愿去玩拍地。
多数民营房企躺平，不再拿地。于是就出现了第二轮集中供地时，大面积流拍的景象。
其中，长沙、北京的流拍率超过60%，沈阳、广州、杭州的流拍率也超过了50%。
流拍率高企本身并不足惧，足惧的是高流拍率带来的后果，卖地收入减少。
目前，全国政府总收入有35%来自卖地收入和与房屋有关的税收收入。具体城市来看，全国除了深圳、北京、上海等少数城市外，其他城市都特别依赖土地财政，尤其是产业单一、单薄的三四线城市和级别更多的县市。
官方媒体爆料，由于卖地收入缩水，已经有部分县市出现了财政运转困难的局面。
这些始料未及的后果，共同说明了之前的信贷收紧力度过大，矫枉过正，导致目前市场过冷，温度过低，并不适于市场，不得不改变。
03
改变从10月下旬就开始了。
一方面是态度，一方面是央行公布的10月份个人住房贷款数据，一方面是各城市的房贷利率与放款速度（30%的城市降息，60%的城市加快放款），都发生了改变，这在本号之前的文章中多次提到，不再赘述。
这种改变，已经体现在了刚过去的11月份：
第一，深圳、北京、苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山10重点城市出现了翘尾行情。
昨天，深圳官方发布数据，11月份二手房成交量为2118套，这是深圳连续三个月成交量在2000套以下后，第一次回到了2000套以上。
而且，这也是深圳二手房成交量连续7个月下跌之后的第一次上涨，换句话说，深圳止跌了。
北京昨天也传来数据，11月份二手房成交量为10352套，再次回到了万套以上。
同时，根据诸葛找房数据研究院的追踪显示，苏州、南京、青岛、成都、宁波、厦门、东莞、佛山11月均出现了翘尾行情。
第二，11月房企融资规模大幅上涨，境内债与境外债融资利率双双下降。
根据贝壳研究院数据显示，11月单月房企境内外债券融资共发行48笔，较上月增加17笔，发行规模折合人民币约473亿元，环比增加55.6%。
房企境内债券融资11月平均票面利率4.05%，较上月下降13个基点。境外债券融资11月平均票面利率为8.03%，较上月下降262个基点。
总而言之，信贷适当放松了，钱来了。三季度的楼市与房企的至暗时刻，已经翻篇了。
有人或许觉得，这个结论太武断了。但如果你了解三季度的寒冷带来的始料未及的后果产生的严重性，就不会这么想了。
想想看，如果继续这么冷下去，会有更多房企出现债务危机，会有更多楼盘停摆，会有更多土地卖不出去，会有更多城市出现财政缩水。
当然，正如我在开篇说到的，极冷和极热，都不适于市场。目前的放松，并不是要让楼市躁动起来，本意只是想让楼市适当回暖，让其温度适应市场发展，不至于成为负累。
转载、广告投放、爆料、加群，请联系微信：593594349（公子不悔）
欢迎点击关注“城市财经”↓