作者：子非鱼
01
不可否认，从10月份开始，楼市信贷就开始放松了，尤其是11月份。
央行近日公布的数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。
这意味着，个人住房贷款，正在跑步入场，稳定楼市。
效果如何呢？今天，国家统计局公布的11月全国楼市成交量、成交金额，以及70个大中城市房价数据，揭晓了答案。
根据国家统计局今天披露数据显示，2021年1至11个月，全国商品房销售面积158131万平方米，前11个月商品房销售额161667亿元。
统计局没有披露11月份的单月数据，但我们可以根据上个月披露的前10个月数据计算出来。
通过本号计算可以知道，11月份单月，全国商品房销售面积为15090万平方米，销售金额为14482亿元。
销售量和销售金额，较10月份单月，都增加了。数据显示，2021年10月单月全国商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。
11月份，销售面积增加了2381万平方米，销售金额增加了2092亿元。
再看平均售价，根据11月份的销售金额和销售面积，可以计算出11月份全国商品房销售均价为9597元/平方米，相较于10月份的9749元/平方米，继续下跌，环比跌幅为1.56%。
这是继10月份全国房价跌破万元之后，继续稳定在万元以下。也即，11月份个人住房贷款跑步入场带来的结果是，楼市量涨价继续跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
同时，我们还可以看到，9597元/平方米的价格，介于2019年至2020年之间，大概是2019年年中的水平。
也就是，全国商品房销售均价，目前已经回到了两年前。
02
接着看公布的具体70个大中城市数据。在纷乱的数据中，本号为大家梳理出来以下几个亮点：
第一，70个大中城市，9个城市新房环比上涨，2个持平，59个环比下跌。70个大中城市，3个城市上涨，4个城市持平，63个城市下跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从上表可以看到，新房方面，只有9个城市保持着微弱的涨势，微涨的城市中，三亚领涨。
10月份，三亚就领跑全国，而且数据显示，三亚新房已经连续上涨18个月了。
在之前的文章中，本号专门分析过三亚上涨的因素，简单说来就三个：
1、2019年以来不断砸给海南的利好。
2、大幅降低了落户门槛。
3、海南两个“暂停”政策，也即要求对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
第三个因素是决定性的，在两个“暂停”政策下，整个2020年，三亚纯商品房住宅用地0供应，供需矛盾加剧，推着三亚房价向上走，并在全国整体下跌的行情中，完美逆行。
面对飘飘然的楼市，三亚已经在11月份发布了二手房官方指导价，并公布了首批30个小区的指导价。
效果还是非常显著的，10月份三亚二手房环比上涨0.4%，这个月已经开始持平。二手房降温背景下，其新房也会被带冷。
二手房方面只有赣州、海口和唐山在微涨，个别城市持平，其余大多数城市下跌。其中天赣州蝉联榜首，二手房继续领涨全国。
数量上来看，11月份新房上涨城市数量较10月份减少了4个，下跌城市数量增加了7个。
二手房上涨的城市较10月份减少了1个，下跌城市数量也减少了1个，持平城市数量增加了2个。二手房上涨城市数量，应该是创历史最低了。
下跌城市数量的增加，正好与本文第一部分计算的11月份全国商品房销售均价继续下跌相对应。
这是巨大的下跌惯性在作祟。尽管信贷开始恢复正常，但由于大多数房企的债务现状并未有根本性改变，所以大多数城市打折促销依旧。
这种背景下，11月份限跌城市数量又增加了几个，比如天津、张家界等，截止到目前，全国或直接发布文件、或约谈房企，开启限跌的城市有23个。
03
第二，22个城市二手房价格至少回到两三年前。
文章第一部分已经说过，2021年11月份全国商品房价格回到了2年前。
具体到各城市方面来看，透过更能真实反映一个城市房价水平的二手房数据来看，有22个的二手房价格回到了三年前。
这个数据，是根据统计局公布的70个大中城市二手房价格较2020年年初变化，梳理而出。
22个城市分别是（跌幅从大到小）：
牡丹江、南充、安庆、太原、石家庄、哈尔滨、贵阳、北海、锦州、岳阳、宜昌、常德、呼和浩特、吉林、长春、大理、遵义、泸州、秦皇岛、襄阳、郑州、济南。
制图：城市财经；数据：国家统计局
上图可以看到，相较于2020年年初下跌的22个城市中，济南、郑州跌幅最小，为0.1%。
也就是说，目前济南和郑州的二手房价格，相比于2020年年初，还要低0.1%，至少是回到了2019年年末的水平，也即回到了两年前。
而除了济南和郑州外，至少回到了3年前。比如跌幅最大的牡丹江，此前贝壳研究院披露，房价已经回到了14年前，南充也回到了六七年前的水平。
为何是这些城市？
因为这些城市，要么人口流失较为严重，要么资源枯竭，要么之前过度依赖货币棚改，要么二者兼而有之。总之，没有一个是人口竞争力、经济表现好的城市。
比如人口流失方面，牡丹江过去十年人口减少了50.9万，南充常住人口十年减少了67.1万，安庆十年减少了30.7万，哈尔滨十年减少了62.6万人，吉林十年减少了79.1万，锦州十年减少了42.3万……
多数城市，是多个因素综合作用的结果，比如东北的一些城市，主要是人口流失和资源枯竭的叠加。太原、石家庄，则主要是货币棚改降温所致。
在信贷收紧和全国调控升级的背景下，这些房价支撑力不足的城市最容易晃动。
从南北来看，22个城市中，南北各占一半。
从区域划分来看，22个城市，东北三省占了5个，中部六省占了7个，西南占6个，华北3个，东部1个。
从城市地位来看，22个城市中，有8个省会（首府）城市，包括济南、郑州、长春、呼和浩特、贵阳、哈尔滨、石家庄、太原。其中郑州是国家中心城市，济南、长春与哈尔滨还是副省级城市。
8个房价回到两三年前的省会（首府），7个在北方，1个在南方。
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