作者：子非鱼
01
楼市短期看金融、中期看土地、长期看人口，已是行业共识，也是客观事实。
市场一再用数据检验着这句话。
比如今年三季度全国楼市成交量和房价普跌，就是短期收紧信贷、改变金融杠杆的结果。
同样的，根据昨天国家统计局披露的数据可以看到，有22个城市的房价至少回到了两三年前。
这22个城市中，除了济南、郑州、太原、贵阳等省会城市外，其他大多数主要是因为人口流失所致。
比如牡丹江过去十年人口减少了50.9万，南充常住人口十年减少了67.1万，安庆十年减少了30.7万，哈尔滨十年减少了62.6万人，吉林十年减少了79.1万，锦州十年减少了42.3万……
制图：城市财经；数据：国家统计局
随着中国人口拐点到来，人口流失的城市，必然会越来越多，这是必须要接受的事实。
一方面，我们的新生儿人口已经四连跌。国家统计局数据显示，2020年内地新生儿人口为1200万，较2019年减少了265万人。
生育率仅为1.3，比日本还低。
制图：城市财经；数据：国家统计局
另一方面，近日梁建章、任泽平、黄文政、何亚福、熊柴等专家联合发布了最新《中国人口预测报告2021版》。在这份报告中，专家们根据数据预测中国新生儿人口的走势，和未来总人口的走势。
概括起来就一句话，中国人口拐点，即将到来。
02
具体来看，这份报告预测：
1、中国出生人口将在今后2至3年内跌破一千万，到2050年降至773万，2100年仅306万。
中国现在的出生人口只有印度的一半，到本世纪中叶只有印度的1/3，到2100年可能不到印度的1/4。按此预测，中国出生人口将在2083年被美国反超，到2100年只有美国的2/3。
换句话说，中国人口将在三代人之后，被美国超越。
2、在中预测情形下，中国人口将在2至3年内进入负增长，到2050年减少到12.64亿，2100年中国人口将降到6.85亿，占世界比例将从现在的18%降至6.5%，而新出生人口只有世界新出生人口的2.56%。
去年，社科院给出的预测是，中国人口最快会在2027年见顶。而最新的这份报告，将时间提前了4年。
这份报告给出的中国人口见顶负增长的时间，最快是2023年或2024年。
会否如专家们预测的这么准确，并不重要，重要的是，中国人口拐点即将到来，即便这份报告预测的时间不够准确，也最多延迟三四年而已。
一旦人口进入通缩，会改变很多事情。
第一，会加剧老龄化。
老龄化已经是全球性问题，目前全球老龄化最严重的是日本，日本65岁以上老人占其总人口比重的28.7%。也就是每三四个日本人中，就有一个65岁以上的老人，是一个深度老龄化的社会。
中国目前60岁以上人口占比18.7%，65岁以上人口占比12.5%。
按照国际划分标准，我们已经处在老龄化与深度老龄化之间。联合国预测，中国最早将在2022年迈入深度老龄化社会。
第二，加大养老负担和经济承重。
当一个社会新生儿人口不断减少，老龄人口不断增加，意味着劳动力人口会逐渐减少。
根据国家统计局不久前公布的《中国统计年鉴2021》披露，2020年年末，中国的劳动力人口为78392万人，较去年减少了593万人。
劳动力的减少，会直接影响经济。央行在今年4月份发布的一份公告中披露一张经济增速与劳动人占比的走势图。
可以看到，劳动力人口占比与GDP增速几乎是正相关，1998年至2008年，劳动力人口占比上升，中国经济增速也在不断增加。
2008年之后，劳动力增长放缓，中国经济在劳动力放缓的同时，又遭遇到了全球金融危机，GDP增速迅速下滑。此后伴随着劳动力人口占比下滑，增速也在不断下降。
目前，中国的劳动力人口已经在2020年见顶，压力可想而知。
新生儿人口减少，劳动力人口减少，老龄人口增加，还会直接带来养老负担加重。
根据中央的调剂基金缴拨差额数据显示，内地31个省市自治区，只有广东、北京、福建、江苏、浙江、上海、山东7个省市的数据为正，其余都存在缺口，而且是大缺口。
换句话说，目前是2市5省，支撑着全国的养老，而且已经存在缺口。
03
第三，会有更多的城市人口减少，开启收缩模式。
人口拐点一旦出现，也即人口一旦负增长，会有更多城市人口减少。
此前，本号梳理了过今年发布的第七次人口普查数据，发现在过去全国人口仍在持续增加的十年里，全国地级市、副省级城市、直辖市、自治州、盟中，过去十年，人口增加的有184个，人口减少的有149个。
这149个人口减少的城市，主要集中在东北、中部和西部地区。其中东北地区占了33个，中部地区占了47个，西部地区占了55个。东部地区只有14个。
东北除了沈阳、大连和长春（长春因为2020年吞并了公主岭，增量位居第一，扣除公主岭86.2万，长春过去十年实际增加人口为52.8万）外，其余33个城市全部减少。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
中部方面，安徽10城市人口减少（淮南、安庆、铜陵、六安、淮北、池州、马鞍山、宣城、宿州、黄山），江西有6个（萍乡、九江、上饶、抚州、吉安、宜春）、湖南有8个（衡阳、邵阳、常德、岳阳、怀化、益阳、湘潭、湘西）、湖北有12个（孝感、荆州、黄冈、荆门、天门、襄阳、十堰、随州、潜江、宜昌、仙桃、神农架）、山西有9个（忻州、运城、临汾、吕梁、大同、长治、朔州、晋城、阳泉）、河南有4个（南阳、驻马店、漯河、三门峡）。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
西部地区更多，有55个。由于篇幅有限，就不一一列举。
长期关注本号的人知道，我一直在强调一个问题，经济与人口是楼市最重要的两个基石。其中人口更为关键。
一个城市，如果出现了人口减少，尤其是持续减少，那这座城市的楼市金融属性会逐渐褪去，房价会逐渐“白菜化”，最终只剩下纯粹的居住属性。
君不见，东北的鹤岗、阜新、双鸭山、七台河、铁岭等，西北的张掖、石嘴山等，房价已经“白菜化”了。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
说得更直白些，人口持续减少的城市，只能买来居住，不能用来保值增值，保值增值需要绕开这些人口减少的城市。
无论是就业、生活还是价值投资，最好选择人口有增加、经济相对活跃的中心城市，尽量避开人口流失的收缩型城市。
只有人口有增加、经济有活力的中心城市，楼市才有稳定的基础，才能保住自己辛苦打拼下的财富。
有人说，人口拐点之后，中心城市不也照样受影响吗？
其实，人口负增长的影响是自下而上的，三四线城市最先受到冲击，由于三四线城市人口还会继续流入中心城市，所以对于中心城市的影响，几乎没有。
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