作者：子非鱼
01
中国历史上，有两个特别漫长的大动乱时期。
一个是春秋战国，五霸七雄迭起，最终秦国定鼎，横跨500多年。再一个就是三国与魏晋南北朝，从黄巾起义到三国鼎立，再到西晋短暂统一，之后又是五胡乱华、南北朝的大动乱，最后统一于隋唐，这段时期横跨了400年。
在这两个大动乱时期，无数政权崛起又衰败，无数家族兴旺又寂灭，最终都归于虚无。
了解历史，可以看明白很多道理，其中最明白不过的一个道理就是，热闹是冷清的根苗。
热闹是虚无，冷清才是归宿。
2021年的楼市，也用数据诠释了这个道理。在今年信贷收紧、金融降杠杆的背景下，此前无论多么躁动不安的城市，都一一臣服。
比如炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥，再比如山城重庆。
从面积和人口角度来说，重庆可以说是中国第一直辖市。
“凭运气赚到的，最终都会凭实力亏掉”，这句今年网络上特别流行的话，可以作为山城重庆2021年楼市的注脚。
2021年，重庆楼市一改之前几年的稳定，走出了一条跌宕起伏的曲线。而从最新公开的数据来看，上半年躁动上窜的涨幅，下半年都完美回吐出来了。
尽管根据国家统计局披露的数据，11月份重庆新房环比下跌0.2%，是今年新房首次下跌。
但根据中指研究院监测，11月单月受商品住宅占比下降及车库等低价物业大量成交影响，重庆商品房销售价格跌破万元，下跌至8500元/平方米水平。
另外根据重庆锐理数据显示，11月重庆商品房市场成交环比量涨价跌，成交面积204.18万平方米，环比增加33%；成交均价8683元/平方米，环比下降16%。
也就是说，重庆商品房价格，跌破万元了。
02
在前两天的文章中，我已经计算过，11月份全国新建商品房销售价格为9597元，是继10月份全国房价跌破万元之后，继续稳定在万元以下。
制图：城市财经；数据：国家统计局
重庆与全国的走势，步调一致。
上半年的重庆人，大概谁也不会想到，山城楼市会这么戏剧性。毕竟，上半年，重庆的房价相当火热，在补涨和地王推动下，重庆房价玩命地往上涨，几度领涨全国。
国家统计局数据显示，重庆3月份新房涨幅就位居全国前列，4月份和5月份新房领涨全国。
上半年重庆楼市的推动力，一方面源自补涨力量，毕竟之前几年，重庆在供需平衡背景下，房价表现得相当稳健。
另一方面，也是主要原因，则是一级土地市场火爆传导给二级住房成交市场。
重庆的土地市场自去年年末以来，就很火爆。2020年12月，重庆诞生新地王，楼面地价为13549元/平方米。
2021年2月，佳兆业以8702元/平方米楼面价拿下大学城金阳第一农场附近一块地，溢价率57.6%，再次刷新了西永大学城楼面价纪录。
紧接着就是4月末的首轮集中供地，重庆更是将土地盛宴推向了高潮。
首轮集中供地一开始，融创就以11.9亿元摘得渝北区两路组团F分区F27-1/04地块，成交楼面价14470元/平米，溢价率50.7%。楼面价打破了今年1月份佳兆业保持的14236元/平方米的纪录。
之后，中海又两度刷新了这个数据，让重庆的楼面价登上了15307元/平方米的高峰。
正当大家瞠目结舌之时，保利在两江新区出手，拿下了中央公园板块的住宅用地，成交楼面价达到15711元/平米，溢价率为83.2%，成为重庆新地王。
可能是考虑到有可能会被约谈，毕竟当时几个躁动的城市，比如杭州、成都、西安等城市，不断收紧调控，所以重庆主动增加了供应量。
到了下半年，早前全国性的信贷收紧威力开始显现，各银行利率不断上浮，放贷时间不断拉长，最终导致包括重庆在内的大多数中心城市，楼市转向。
根据铭腾数据显示，6月份之后，重庆楼市成交量已连续5个月下滑，10月份主城区商品房成交量更是创下近10年新低。
来源：山城数据
新房成交价格也在五月份见顶之后向下，最终走向了11月份的跌破万元。不过，重庆的二手房均价，依旧为14562元/平方米（中国房价行情网数据）。
三季度的重庆新房市场，也未能免俗，和大多数城市一样，折扣遍地。即便到了11月份，在信贷逐渐回归的背景下，打折依然在上演。
根据每日经济新闻披露：
龙湖、万科、保利等品牌房企，纷纷开启了联动式的花样打折促销活动。
03
除了房企，重庆市政府也开始贴身肉搏了。
就在最近，重庆的万州区和璧山区均发布了购房补贴政策。
万州方面，购买参加了冬季网上房交会的房子，无论是住宅还是非住宅，都可以享受契税免半福利。
璧山方面，力度更大。从12月10日始，开展两个月的购房优惠活动，活动期间，购买商品房、车位、商业用房等，均可享受契税全补贴。
关键问题来了，重庆的房子还能买吗？
窃以为，刚需现在可以趁房企打折和补贴活动，上车，毕竟重庆这种级别的城市，而且人口持续流入，房价总体还是会保持稳定。
至于投资，就算了。因为，重庆二手房库存量非常庞大。
数据显示，重庆短期住宅库存量506万平方米，去化周期预计需2.7个月；中期住宅库存4865万方，预计去化周期26个月。
所以，长周期中，重庆的供应量仍非常充足，上涨空间虽然有，但相对于持有成本、时间成本来说，投资重庆，并不是个好选择。
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