作者：子非鱼
01
在降准5天后，今天（12月20日）一大早，市场就传来降息的消息。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年12月20日贷款市场报价利率（LPR）为：
1年期LPR为3.8%，5年期以上LPR为4.65%。
来源：中国货币网
其中1年期LPR较之前下调5个基点，5年期LPR维持不变。
这是时隔19个月之后，中国开启的第一次正式降息。
看到这里，可能很多人有些失望，毕竟影响楼市的5年期贷款没有变，有人甚至说，此次降息撇开了楼市。
诚然，表面上看是这样的。下调的是1年期短期贷款利率，没有下调5年前期。目的是为了引导资金流入实体经济和中小微企业，如同降准时说的一样。
但事实上，楼市的利率正在下降。因为楼市利率是LPR与加点组成，换句话说，楼市利率走向，不仅取决于LPR，还取决于加点多少（每个城市的加点都不一样），后者更为关键。
所以，我们可以看到，今年前三季度，我们的LPR一直没有变，但首套房和二套房贷款利率却一直在增加，就是各个城市一直在上调加点数。
而从10月份开始，一大波城市又开启了降息模式。根据今天贝壳研究院公布的数据，12月份，被监测的103个城市中，已经有40个城市，也即有近40%的城市楼市在降息。包括武汉、福州、济南、郑州、苏州、泉州、洛阳、杭州等城市。
来源：贝壳研究院
另外，有80%的城市放款速度在加快。
所以说，楼市早就开始降息了，看楼市有没有降息，不要只盯着LPR。
02
各城市除了降息，还有不少城市开启了真金白银的鼓励购房模式。
比如重庆的万州和璧山开启了购房契税补贴，而桂林更是宣布进行为期一个月的购房补贴活动，直接发放消费券。
对五城区单个楼盘销售面积在3000平方米以上的企业进行排序：排名第一的发放30万元消费券；排名第二的发放20万元消费券；排名第三的发放10万元消费券。
期间，购房者在象山区、秀峰区、叠彩区、七星区、雁山区购买新建商品房(含住宅、商业、办公)的，按成交合同额1%发放消费券补贴购房者。消费券为全额抵扣券，可于领券之日起至2022年3月31日前，在本地商贸企业购买百货、家电、车辆等。
此外，湖南衡阳、河北保定、广西南宁、湖北荆门、河南新乡等城市也出台了各种五花八门的鼓励购房政策。
根据中原地产统计，最近一个月以来，全国有20个城市发布了购房补贴新政。说好听些是鼓励购房，说白了就是托底救市。
在信贷走向宽松，政策有所改变的大趋势下，后续还有更多的城市开始补贴。只要有带头人，就会有越来越多的城市加入。
毕竟，压力在那儿摆着，不救不行了。
比如广西南宁。
在之前的文章中，我说过，南宁是一个特别依赖房地产和土地财政的城市。
数据显示，2020年，南宁房地产投资额高达1378.2亿，占GDP比重为29.16%，在广西区内排名第1，在全国省会城市中也能排进前5名。
此外，2020年，南宁市的土地财政依赖度，也同样位居全国前列，位居第七位。
这样的城市，在这种产业结构，一颦一笑，都在看着房地产。
在2020年疫情与2021年信贷收紧，接连轰击下，南宁开启了量价齐跌模式。
2020年南宁商品房成交共计152879套，较2019年减少23910套房，降幅达13.52%，商品房成交面积13419468㎡，同比下降12.85%。价格表现平稳，也即2020年南宁量跌价稳。
到了今年，信贷收紧，南宁房价再也绷不住了。量继续跌，价格也转跌了。国家统计局数据显示，11月份南宁二手房环比下跌0.6%，同比下跌1.2%，房价回到了一年半以前。
再比如河北保定，目前的房价为9784元/平方米，这个房价已经跌回到了5年前的水平。
再比如重庆，下半年将上半年的涨幅全部吐了出来，目前新房价格已经跌破万元。
根据中指研究院监测，11月单月受商品住宅占比下降及车库等低价物业大量成交影响，重庆商品房销售价格跌破万元，下跌至8500元/平方米水平。
另外根据重庆锐理数据显示，11月重庆商品房市场成交环比量涨价跌，成交面积204.18万平方米，环比增加33%；成交均价8683元/平方米，环比下降16%。
03
除了已经冷去的市场压力外，大多数发布鼓励购房政策的三四线城市，还有房价进一步下跌的压力要顶着。
因为根据研究院披露的数据，三四线城市的库存已经创五年新高。
易居研究院披露：
1、截止11月份，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%，库存量创五年来新高。
2、截止11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。
3、数据显示，当前三四线城市库存，是2016年7月份以来的最高值，即创下5年来的新高。
一些中心城市，同样库存高企。
比如南宁，根据央视财经的报道，今年前11个月南宁新房只卖了600万平方米，而南宁目前的商品住宅库存量高达1007万㎡，共计91416套。换句话说，南宁今年只卖掉了供应量中的三分之一，还有三分之二没有卖出。
重庆方面，中期住宅库存4865万方，预计去化周期26个月。
供需远大于需求，房价下跌压力仍在，这些城市怎能不急。
于是，他们便以管理层要求的“稳房价”为冠冕堂皇的理由，正大光明地发布了购房补贴政策。
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