作者：子非鱼
01
最牛地级市苏州，又出圈了，因为开发商大面积取消折扣和上涨房价一事。
根据多家权威媒体爆料，近日，苏州多家楼盘取消了此前的折扣，比如华润、绿地香港在内的多家房企发出公告，自2022年1月1日起，所有在售项目全面回收折扣销售。
具体楼盘方面，根据每日经济新闻披露，苏州高新区中泱公园，原先该项目的特惠房源最低只要179万元，总价最高优惠53万元，12月26日起全面收回优惠。
苏州樾府此前在天猫好房上线32套特价房，打98折，最高可减8.06万元，但如今也官宣回收折扣。
这个月初才刚取证的纯新盘泊印澜庭，12月19日宣布2022年1月1日起优惠全部取消。
在所有城市几乎推出折扣购房的当下，在20多个城市发布补贴、免契税等鼓励购房政策的当下，在吉林省开启全省鼓励购房的当下，苏州居然逆行，取消折扣。
取消折扣已经够雷人，但苏州的开发商秉着只有更雷人，没有最雷人的原则，不仅取消折扣，还直接涨价。
比如，绿都苏和雅集宣布，12月20日起所有下叠全部每套涨价20万元。
图片来源：每日经济新闻
苏州的开发商这是要上演哪一出？不久前还疯狂打折，你打95折，我就打9折，你打9折我就打8折，内卷得厉害，怎么一下子翻脸比翻书还快？
难道回暖了，有客源了，不用打折也能不愁卖了，楼市回暖了？
02
一系列答案，按下不表，先来了解一下过去几年苏州楼市的变化情况。
作为全国最牛地级市，在上一轮大牛市期间，苏州表现非常激进。
2016年，苏州与厦门、合肥、南京的房价齐头迈进，被称为楼市“四小龙”。当年苏州的房价从1万元/平方米左右涨到1.6万元/平方米左右。
2017年与2018年继续上窜，房价一度冲破了3万元/平方米，2019年，楼市依旧过热的苏州，终于迎来了大调控的问候。
2019上半年，苏州地王频出，半个月里诞生了3个地王。在地王带动下，再加上当年火热的电视剧《都挺好》加热，苏州楼市成交量非常火热。
有多火，最火的那个月里，苏州一些新房楼盘，基本需要全款才能买到，如果你还需要银行贷款，对不起，靠边站，给全款的人让条道。
俨然是一副难以控制的局面。在这种背景下，苏州楼市惹来了连环调控。
第一拳，2019年5月11日，苏州出台调控新政，新房重点区域限售3年，二手房重点区域限售5年，土地出让溢价不得超过25%等狠招。
第二拳，2019年5月16日补充新政，新房和二手房均需要取得房产证后，才能申请学位，且学位锁定5年改为9年，小学和初中不分段。新楼盘60%用于人才购房。
第三拳，提高高价地预售门槛。这还不够，5月18日又被住建部点名，如今又被纳入国家统计局“70+1”个大中城市统计数据，这是要将苏州拉到太阳底下来晒一晒。
不过，第三拳在后来的统计局每个月公布的70个大中城市房价数据中，并未体现，苏州已经没有被纳入。
连环暴揍之下，苏州房价在2019年7月转向，并且此后一路阴跌。
数据显示，从2019年7月到2020年的11月的二手房挂牌价28619元变为24379元，降了4240元，降幅17.3%。苏州楼市的二手房成交价从27484元涨到了25737元，跌了1747元，跌幅为6.8%。
另据中国房价行情网追踪的实时数据显示，2020年11月苏州二手房同比下跌7.18%，位居内地跌幅榜第12位。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
2020年年末，苏州楼市似有回暖的趋势，谁承想，就在2020年最后一天，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确限制了各类银行流向房地产市场和个人住房贷款的比例。
在这个大招之下，进入2021年，各城市房贷利率不断上浮，放款周期不断延长，尤其是到了三季度，威力彻底显现。
在这种背景下，包括苏州在内的一众热点城市，楼市成交量下挫，房价普跌。
16个重点被监测城市10月份二手房成交量
来源：克而瑞
压力之下，武汉、郑州、杭州、南京、苏州、成都、重庆等大部分城市的开发商们，纷纷开启了打折促销活动。
其中，苏州方面，比如位于木渎板块的正荣西津月项目推出85折卖房，其中一套104平方米的房源直降41万，126平方米的房源降51万。金辉地产合联营公司开发的位于太湖新城的江南沄著推出11套特价房，总价直降70万/套。
03
回到开始的问题，既然苏州楼市是这么个状况，苏州的开发商们，现在为何取消折扣，甚至上涨房价呢？
有人说，这主要是因为，2021即将结束，每年一二月碰上春节，是传统的楼市淡季，每年的这个时候，开发商们都会有收回折扣的习惯。
诚然，这可能算是一个理由，但本号认为不是最关键的，窃以为，主要原因有二：
1、楼市信贷回暖，成交量反弹，开发商有了取消折扣甚至涨价的底气。
信贷回暖的数据，本号在之前的文章中已经给出过多次，这里再说一下。
根据央行公布的数据，11月末个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加了4013亿元。在10月份个人住房贷款反弹增加的情况下，11月份继续加快速度反弹，11月份增量比10月份多532亿元。
另一方面，本月15号央行已经全面降准，释放了1.2万亿资金。此外，3天前，1年前LPR也迎来了19个月以来的首次下调，也即降息了。
尽管直接影响房贷利率的5年期LPR没有变，但由于房贷利率是LPR与各城市的加点数组合而成。从10月份以来，中心城市纷纷开始下调加点数，苏州就是其中之一。
苏州10月份首套房贷款利率下调了30个基点，11月份继续下调。根据贝壳研究院的数据，苏州首套房目前的平均利率是5.5%，已经从“6”字头回到了“5”字头。
来源：贝壳研究院
此外，放款速度也加快了不少。
在这种背景下，苏州的新房与二手房成交量均反弹。苏州11月份新房住宅网签一共67.99万平，环比涨19.6%；二手房住宅一共成交50.82万平，环比涨39.5%。
成交量的反弹，便是开发商取消折扣，甚至涨价的底气。
2、制造紧迫感。
取消折扣，甚至涨价，其实也是开发商的一种营销策略，掐准的就是大家买涨不买跌的心理。
上涨会给人紧迫感，让大家觉得晚一步，可能要花不少冤枉钱。下跌的时候，大家反而不着急，生怕自己一买还会继续跌，多花冤枉钱。
三季度多数中心城市纷纷开启打折促销，有的甚至降首付，但新房依旧很难卖，成交量依旧下跌，就是最好的说明。
所以，对于经济活跃、人口流入的热点城市来说，取消折扣、涨价是最好的去库存的方法。上一轮的大牛市，就是利用了这种心理，全国开启了浩浩荡荡的去库存活动。
不过，话又说回，苏州楼市的确差不多已经见底了，毕竟此前已经阴跌许久。像苏州这样的城市，经济活力十足、人口不断流入，房价长线来看，还是会缓慢爬坡。
当下，对于苏州的刚需来说，基本已经到了可以上车的时候。
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