作者：子非鱼
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无论电视剧中还是现实生活中，“别人家的娃”都是一个模范生的存在，当你被父母数落淘气、不听话、学习差等时候，都会拿“别人家的娃”来做比较，叫你看看“别人家的娃”有多乖、多听话、多爱学习。
楼市中，长沙就是这样的一个时常被拿来作为正面教材的“别人家的娃”。
它的“人设”是调控模范生，是调控标兵，因为它的房价表现非常稳定，哪怕楼市最疯狂的那段时间，长沙也表现得可圈可点。
正因长沙被贴的这些标签和人设，深圳、东莞等热点城市，都曾奔赴长沙取经，学习调控经验。
但有趣的是，就在今年深圳、东莞等一众热点城市成交量冷场、房价下跌的时候，在全国商品房平均销售价格跌破万元的背景下，长沙一路逆行，连涨12个月，有楼盘房价冲破了2万元/平方米大关。
换句话说，长沙的“人设”崩塌了，调控模范生不再具有模范作用，不再是正面教材了，和三亚、海口一样，长沙成为今年楼市逆行的典范。
一周前国家统计局公布了11月份70个大中城市房价数据，其中新房下跌城市数量有59个，二手房下跌的城市有63个，但都不包括长沙。
11月份，长沙新房环比上涨0.2%，连续上涨了12个月；同比上涨7.5%，同比增幅一路上扬。
二手房方面，今年以来，仅10月份环比略有下跌，其他月份环比均是正增长或持平，同比增幅也达到了5.5%。
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房价不断上涨推动下，长沙的新房价格天花板被捅破了。
根据每日经济新闻透露，在之前相当长一段时间内，长沙新房预证均价一直未能超过2万元/平方米。
但最近长沙有多个项目的价格突破了2万元/平方米这个天花板。
比如，12月10日取得预售证的旭辉铂悦湘江7号楼至10号楼，楼栋平均精装均价分别为24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，总价在460万-960万元，刷新了长沙新房均价的“天花板”。
其中，8号楼毛坯均价为22289.91元/平方米，较该区域同品质新房项目复地金融中心高出8889.91元/平方米，均价涨幅达66.34%。
另外，与旭辉铂悦湘江同为“滨江两大天王”的华润悦府新房均价也有上涨。一房一价表显示，该项目整体精装均价约20500元/平方米，毛坯均价约17000元/平方米。
调控标兵、调控模范生，为何成为了反面教材？
客观来说，无论是调控标兵还是调控模范生，都是外界强加给长沙的。这只是长沙的一个侧面，并不是一个立体的长沙。
事实上，长沙过去几年所呈现的平稳，并非是不涨，只是涨得慢而已，今年只是涨得稍微快了些。
所以，客观来说，并不是长沙调控标兵的“人设”崩塌了，只是你之前了解不够全面，不够立体。
关键问题来了，长沙为何能在今年信贷收紧、其他城市都冷场的情况下，反而涨得更快了呢？
窃以为，主要原因有二：
第一，强大的补涨力量推动。
长沙过去几年房价确实控制得不错，小幅慢涨，涨幅远远跑输了其他省会城市。
作为一个GDP过万亿、人口过千万的“双万”城市，长沙的房价比很多弱省会（首府）的房价都要低。在中部地区垫底，比南昌、太原都要低，在全国27个省会与首府中，排名也非常靠后。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
根据中国房价行情网数据显示，长沙的房价排名位居全国第64位，而其GDP位居15位，房价与经济实力之间存在巨大的落差，造成了长沙非常强烈的补涨需求。
所以，我们可以看到，尽管在2016年全国开启大调控后，长沙也出台了力度非常大的调控政策，但长沙的房价并没有像郑州、济南、石家庄等北方省会城市一样，持续阴跌，而是继续持续慢涨。
这背后的逻辑就是长沙房价强大的补涨力量。长沙房价已经很低，基本没有下跌空间，这一点无论是刚需还是投资客都非常清楚，所以长沙的购房者们，买房基本不怎么犹豫。
以11月份来说，克而瑞数据显示，11月长沙共有29个项目31次开盘，推出房源5131套，去化3418套，开盘首日去化率为67%，环比上升10个百分点。其中有8盘在开盘当天认购率超过90%，麓谷山湖郡、轨道万科悦府、滨江府1913等5盘去化率达到100%（日光盘）。
第二，地价推动。
长沙今年房价涨幅最大的月份是6月份和7月份，6月份长沙新房环比上涨1.3%，7月份二手房环比上涨1.2%。
这个时间与长沙诞生新地王的节点相吻合。
今年6月1日，在长沙进行的第一轮集中供地时，天心区南湖新城的048号商住地，10家开发商经过51轮报价竞争后，该地块遭遇熔断，熔断楼面价达14157元/平方米。
该地块也是当日吸引竞拍企业最多的地块，楼面价则创下长沙土拍史上新高，成为长沙楼市新地王。
同时，岳麓区大学城041号商住地，楼面价也破万，达到了10968元/平方米。
要知道，此前楼面价的最高纪录为7512元/平方米，如今长沙此次集中供地，一些地块的楼面价不但冲破了万元，而且冲到了14157元/平方米，几乎是去年最高楼面价的两倍，涨幅高达百分之百。
地价的躁动，直接传导给了二级成交市场，推动着长沙房价抬头。
03
从房价与经济实力匹配度来看，长沙的房价未来还有较大的想象空间。
虽然长沙的新房楼盘冲破了2万元，但均价仍在1.2万元/平方米左右，并不算高。
所以，对于长沙的刚需来说，住宅可以放心购买。
但必须要注意的是，千万不要碰公寓。
长沙今年的住宅价格一路上涨，但公寓价格却屡屡大幅下挫。早在今年9月份的时候，时代财经就披露，长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，目前价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。
此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。
长沙的公寓跌幅之所以这么大，主要有两点原因：
第一，价格虚高。
长沙的房价不算高，导致长沙的公寓价格比肩住宅价格。
要知道，公寓由于相对住宅存在诸多短板（首付高、年限短、税率高、不带学位等），价格一般只有住宅价格的6成左右。
而长沙的公寓价格居然比肩住宅价格，显然公寓价格被严重高估了。这样的背景下，公寓的优势荡然无存，吸引不了人购买，价格岂能不下跌。
第二，库存高企。
数据显示，长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。
也就是说，按照现在的销售速度，即便芙蓉区现在不再增加公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。
制图：城市财经
正因为库存积压如此厉害，今年10月份湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发了“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”。
文件开启了湖南全省对非住宅商品房的去库存活动，并提出了10条举措进行支持。
长沙的公寓，有此两大致命缺陷，价格焉能不下跌重塑。
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