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作者：公子不悔
01
今年楼市走向，从年初自上而下收紧楼市的政策步伐中，就心知肚明。
2021年以来北京、上海、深圳、杭州等主要城市，纷纷收紧了调控政策。上海与深圳连续出招，北京的中介被约谈。
此外，央行与银保监会收紧了贷款政策，要求五大类别银行分别给房地产市场贷款和个人住房贷款划定红线。
1、工农中建交、国开行和邮储，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%；
2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行，两个上限分别为27.5%、20%。
3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构，两个上限分别为22.5%、17.5%。
4、县域农合机构，两个上限分别为17.5%、12.5%。
5、村镇银行，两个上限分别为12.5%、7.5%。
2021年一开年，管理层对楼市就雷厉风行开始整顿，是因为高房价挤压了大家的消费能力，一线与热点二线城市的房价，是很多人穷尽一生都无法消费得起，许多能够上车的人，也是掏尽了六个钱包，往后余生背负着沉甸甸的“大山”过日子。
如果任高房价继续发展下去，不但会激发社会贫富矛盾，还会继续消退大家的消费积极性，这明显不利于实现内循环。
正因如此，才有这么多大招接二连三到来。
02
贷款收紧，对于房企来说，也是很要命的事情。数据显示，2021年首月，房企们的贷款融资规模继续被收缩，房企缺钱用了。
据同策研究院监测数据显示，2021年1月，40家典型上市房企融资总额继续下滑，40家监测的典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计894.73亿元，环比下降9.02%，整体融资规模收敛。
这一数据在预料之中。房企现在贷款难度越来越大。
早在去年下旬，管理层就给强令要求房企降杠杆，给房企划定了三条红线。
三条红线分别是：
第一条，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
第二条，房企的净负债率不得大于100%；
第三条，房企的“现金短债比”小于1 。
如果触碰了三条红线，将遭受融资处罚。具体为：
上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
在这种背景下，许多房企纷纷放价跑量，各种促销活动纷至沓来，目的就是快速回款，还债降杠杆。
此后，房企们又遭遇了两道红线加身，流向房地产的贷款资金越来越少。
2021年，房企的确很难度日。一方面贷款难度加大，另一方面调控越来越严格，越来越细化，出来热点城市，其他城市的变现难度不断加大。
此外，房企们又面临着新一轮债务到期潮。
据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%至4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%至3034.92亿元。
预计，2021年会有比往年更多的中小房企面临被吞并或者淘汰的风险。
其实，不光中小房企生存难，大房企同样难。
为了获得收益，大房企们几乎都选择了多点开花，有的去做新能源汽车，有的去做机器人。
当然，很多房企在国内贷不到款，就选择在海外贷款。
数据显示，100家典型房企2021年1月境外债权融资835.07亿元，环比上升133.5%。
03
境外融资规模增速之所以如此快，一方面是因为境内贷款难，另一方面是房企们抢占国外利率低的窗口期。
去年，因为疫情，全球货币大放水，西方国家的利率不断走低，美联储将联邦贷款利率降为零。
目前，随着疫苗逐渐普及，预计疫情在2021年能够获得稳定，货币宽松会逐渐收回。国内更是如此，我们正在加速降杠杆，给资产去泡沫，宽松的货币政策会退出的更快。
此时，正式大举海外债的窗口期，所以房企们都大举举债。
但这种日子并不能持续多久。正如上面所说，疫情开始起作用，全球疫情拐点今年必定会出现，海外诸国的流动性会逐渐收紧，届时，海外贷款难度也会上升，房企们的生命线会绷得越来越紧。
在这种背景下，房企内部混战会愈发激烈，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的丛林法则，会展现得更加淋漓尽致。
除此之外，打折促销活动也会增加。
一些房子不好卖的三四线城市的房子，估计会打折促销。
当然，像深圳、杭州、上海、北京、广州这类热门城市，新房开盘就被一扫而光的城市，很难有促销打折。
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