作者：子非鱼
01
这年头，对于刷新三观的事情，似乎见怪不怪了，尤其在楼市方面。
过去的四个月，我们看到了各种级别的城市放松楼市，托底救市，各种招数层出不穷。
有的放松限购、限售，有的降低首付、降低利率，有的开启货币棚改，有的直接给鼓励。
更有城市，居然想出了生二胎三胎就可以拥有多购一套房子的权限。以房催生，让我们见识了什么叫救市没有下限。
但长沙传来放松调控的消息，还是让我们当中的很多人，破防。
毕竟，这可是被称为中国楼市调控标兵的城市。毕竟，从理论上来说，长沙并不需求救市。
但毕竟终归是毕竟，长沙还是这么做了。
根据财联社消息，长沙对购买第二套房产条件进行了微调，限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间既认网签、又认登记，均按满4年计算。
在此之前，购买第二套房，是以不动产权证书为起点计算。现在可以按照网签时间计算。
一般来说，购房者购买新房网签之后，需要2年左右的时间，才能交房并拿到不动产权证书。
按照之前的时间计算，买了首套房之后，其实需要6年左右的时间，才能有资格买第二套房。现在把时间压缩到了四年。
当然，这一利好享受者，只是户籍人口。因为，按照长沙市的限购政策，非户籍人口，符合购房资格，只能买一套，无论新房还是二手房。
总体来看，长沙这次放松限购的力度并不大，相比于福州、沈阳等城市的全面放开限购，小巫见大巫。
但意义深远。
02
长沙过去一些年，凭借出色的调控和平衡市场供需，让房价保持着相对稳定的局面。
虽然房价也是一路上涨，但并没有出现像其他城市一样动辄翻倍的局面。而且，长沙的房价涨幅，大幅跑输了它的GDP增速和收入增速。
以至于如今长沙虽然GDP突破万亿、人口突破了1000万，但房价在重点城市中，处于垫底位置，其房价收入比，在重点城市中同样垫底。
换句话说，长沙是重点城市中，买房相对来说最没有压力的城市。
因此，长沙也被视作热点城市中最没有泡沫、楼市最健康的城市。
正因为健康度较高，所以在去年风卷残云般的全国信贷收紧背景下，在其他城市大多都进入调整阶段的背景下，长沙房价依旧保持着慢涨速度。
制图：城市财经；数据：国家统计局
房价的稳定，给了长沙市一些底气，所以在不久前长沙市民建言市政府放松限购限售政策时，长沙市政府给予坚定的回应是，坚决“稳地价、稳房价、稳预期”……目前限购政策继续严格执行，精准落实。
现在长沙放松限购，算是对之前回应的食言。
为何食言？本号以为，有以下几个原因：
第一，几天前召开的重要会议上，管理层已经明确表示，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
既然上面都放话了，下面肯定会有行动。所以，整个五一假期期间，很多城市也没有休息，纷纷加班出台了各种放松调控和鼓励购房的政策，城市有徐州、赣州、沈阳、惠州、中山、连云港等。
长沙在上个月已经通过放宽落户，曲线放松了限购，长沙提出，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格。
官方表态之后，长沙才开始大大方方地放松限购。
第二，进入2022年，在疫情冲击和信心失落的背景下，全国大多数城市的房产销量在政策友好和各种救市措施之下，依旧没有起来，成交量仍处在低位，长沙也概莫能外。
克而瑞披露的数据显示，4月份长沙商品房成交面积环比下跌25%，同比下跌44%。前四个月合计成交面积同比下跌41%。
销量承压不仅不利于市场健康发展，更不利于开发商回款。这对于原本就资金紧张的开发商来说，雪上加霜。
首轮集中供地，长沙推出的22宗地，虽然悉数卖出，但大部分是由国资背景的房企（国企、央企、地方城投）兜底，相当于大部分地块是长沙市政府自己卖给了自己，民企拿地积极性依旧不高。
开发商资金吃紧，不仅影响拿地，还影响楼盘的正常交付。这是接下来要说的第三点原因。
第三，长沙已停工、延期交付问题房源数量，位居全国第一。
这其中相当一部分是烂尾楼。
从尚未交付的套数来看，长沙有28139套，位居全国第一，其次是郑州、武汉、重庆、昆明。
从尚未交付面积来看，长沙有446万平方米，依旧位列第一，其次是重庆、武汉、郑州、昆明和广州。
导致长沙如此之多的烂尾楼、停工楼的原因，一方面在于，长沙房价长期涨幅较慢，而地价却在不断加快上涨，导致项目利润空间压缩。
另一方面则在于去年限贷收紧之下，叠加之前的三道红线给予房企的压力，导致很多房企出现了债务违约，没有出现违约的房企，也出现了流动性危机，致使很多项目无法如期完成，甚至烂尾。
有鉴于此，长沙需要活跃成交量，让开发商快速获得回款，以支持项目减少，减少延期交付项目，乃至让烂尾楼重新建设起来。
这应该就是长沙放松限购的最重要目的。
03
关键问题来了，放松限购能够托起长沙楼市吗？
在本号之前分析的很多城市中，对于托底楼市的政策，本号都持有保留意见。但长沙不同，因为长沙房价并不高，而且，长沙楼市确实没有什么泡沫，并不需要调整，也不会调整。
唯一的缺点，就是烂尾楼多了些，停工项目多了些。
长沙房价过去几年虽然没有大幅上涨，但一直在慢涨，房价从未转向。虽然无法获得很高的投资收益，但保值绰绰有余。
所以，长沙的刚需购房者，并不存在观望和犹豫的现象。但凡有钱有房票，基本都会毫不犹豫购买。
对于长沙，本号的购房建议是，即便没有放松限购，长沙的房子，对于刚需来说，随时都可以买。长线投资，选择核心片区，也是可以的。
当然，考虑到烂尾楼的风险，在选择房源上，购买之前大家尽可能了解清楚项目开发商的财务状况，避免买到烂尾楼。最好选择国企、央企或者地方城投的项目，或者选择财务状况较好的大品牌房企。
需要特别提醒一下的是，最好不要碰长沙的公寓项目。因为长沙的公寓供应泛滥，远大于需求，消化周期高企。
制图：城市财经
去年以来长沙的公寓大多都在降价。
本号一直强调过，包括很多中心城市在内，公寓这类物业最好不要买。即便是一线城市，也需要选择核心片区才可以。
公寓这种物业，由于存在很多短板，尽管价格较低，但没有啥保值效果，更别说增值。
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