作者：子非鱼
01
自从管理层在4月29日召开的重要会议上，明确表示支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。
本号已经说过，接下来会有更多城市托底楼市，也会有更大力度的招数到来。因为重要会议上的表态，是对过去4个月各城市救市动作的肯定。
毕竟，在楼市冷场的背景下，放松调控乃至鼓励购房，都是为了稳定楼市，符合管理层对房地产三稳，也即“稳地价、稳房价，稳预期”的需求。
在此之下，此前信誓旦旦说要继续执行限购政策的长沙，也放松了限购政策。在之前的文章中，本号已经专门分析过。
而此前已经开启多轮救市的最牛地级市，也即地级市第一城苏州与东北第一城沈阳，又发布了最新政策，且力度都非常大。
苏州方面效仿南京，将非户籍人口购房的社保要求，从之前的2年压缩至6个月。此外，新房限售3年调整为2年，二手房不再限售。
此前，苏州的限售已经放松过一轮，将二手房限售从5年改3年了，现在彻底不再限售。
这个消息，传出来已经有段时间了，至今苏州市政府方面没有出来辟谣，基本是真实的。
在苏州放松限购之后，江苏两大头部城市，南京和苏州原来的限购区域内，外地人购房均只要半年社保即可。
江苏另一个经济强市无锡，更是推出了生二胎三胎可以获得多购一套房的权限。
至此，江苏的南京、苏州、无锡、徐州、南通等主要城市，均加入了救市阵营。
02
再看东北地区。
原本不限购的长春，在逐步解封之后，发布了降首付、降利率等措施。哈尔滨在之前就已经废止了行政调控令，基本不再调控。大连方面，则基本开启了零门槛落户，曲线救市。
沈阳方面，去年就和长春、哈尔滨一起，发过鼓励购房等措施。
而从4月26日至30日，沈阳在5日内连发多道救市令。
第一，个人住房转让增值税免征年限从5年调整至2年；
第二，外地人在沈阳购房无需提供连续缴纳6个月及以上社保或个税证明；
第三，在沈阳已拥有2套住房的家庭在以下三种情况下可在限购区域内再购买一套新房：在“卖旧买新”过程中可再购买一套新房，有60岁及以上成员的家庭可再购买一套新房， 生育二孩、三孩未满18周岁的家庭可再购买一套新房。
截止到目前，放松乃至放开限购的城市，已经有很多了，比如福州、南京、苏州、沈阳、东莞、中山、佛山等。而救市的城市数量，已经达到了上百个。
救市，已经呈现白热化。而且，大部分主要城市都参与其中。在管理层放话之后，后续还有更多城市放松乃至取消限购。
毕竟，当下需要救市的城市太多了。
整个4月份，全国百强房企单月实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%；同比降低58.6%，较3月降幅有所扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。
整个4月份，大部分城市的房产成交量环比仍是下跌，同比同样是大跌。克而瑞数据显示，4月份30个主要城市成交量环比下跌18%，同比仍是腰斩，下跌了58%。
具体到苏州、沈阳，两座城市所面临的难题，也是大多数所面临的楼市难题。
苏州方面，目前新房卖不动，二手房挂牌量高企（很多人卖房套现），去化周期高企。
数据显示，苏州尚有新房库存138520套，面积15699955.71㎡。其中住宅70944套，非住宅67576套。克而瑞披露的苏州4月份商品区去化周期，高达21.4个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。
二手方面，苏州二手房挂牌量高达117788套，是11个二手房挂牌量超10万套主要城市之一。
沈阳方面，形势比苏州更加严峻。
根据克而瑞披露的数据，到3月末，沈阳的新建商品房狭义库存超2000万平方米，位居全国第二，仅次于青岛。
从上图可以看到，商品房库存前20城市中，东北的沈阳、长春、大连都在其中。
根据沈阳中原研发部披露的数据显示，沈阳的商品房去化周期高达19个月，同样远超住建部划定的12个月安全警戒线。
此外，沈阳的二手房挂牌量同样超过10万套，达到了135054套，位居全国第五，这意味着很多人想卖房套现。
与此同时，按照常住人口计算的人均二手房挂牌量，沈阳位居第一。这意味着，沈阳的挂牌量已经严重超标。
制图：城市财经
03
房子卖不动，库存高企，二手房挂牌量逐渐增多，去化周期延长，土地难卖，这并非苏州、沈阳两城之难题，而是当下很多城市共同面对的问题。
这么多城市同时面对，意味着：
第一，造成这种现象的本质，已经不是调控严厉与否的问题，因为很多调控放松的中心城市同样遇到了难题，而是整个市场的购买力不足。
诚然，购房需求已经很旺盛，毕竟很多城市的打工人没有自己的房子，中心城市的房屋自有率还很低。
但在疫情影响近三年之下，很多人的收入和工作受到了影响，这导致，很多人也只是空有购房需求，而无购房实力。
这也是为何过去四个月数十个城市救市，但楼市依旧没有托起来的根本原因。
第二，还会有很多中心城市前赴后继、争先恐后来发布救市令。
正如上面第一点所说，当下市场的购买力不足，楼市很难托起来。然而越是托不起来，各城市越要放松。
救市，似乎已经进入了比赛模式、非理性模式，因为楼市已经进入了内卷模式。别人放松，你若不放松，岂不是更惨了。
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