作者：子非鱼
01
进入5月份，平均每天有三四个城市放松调控。仅长沙一座城市，就在过去五天里，放松了两次。
5月7日，长沙宣布对购买第二套房产条件进行了微调，限购区域内家庭购买第2套商品住房的间隔时间既认网签、又认登记，均按满4年计算。
之前，是以不动产权证书为起点计算。现在可以按照网签时间计算。
一般来说，购房者购买新房网签之后，需要2年左右的时间，才能交房并拿到不动产权证书。
按照之前的时间计算，买了首套房之后，其实需要6年左右的时间，才能有资格买第二套房。现在把时间压缩到了四年。
5月11日，长沙再推新政《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，明确提出：
业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》）的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。
本《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。
这是什么意思？
意味着，原本买了多套房子的家庭，可以将多余的房子与试点租赁的企业合作，交给他们打理，用于出租，赚取租金收益，交出去的房子，不计入家庭住房套数。
按照长沙市原本的限购政策，户籍人口最多可购买两套房。如果原来多套房子的家庭，将多余的房子纳入，只留下本身居住的一套房子，甚至一套不留，那么他们便有再买一套乃至两套的权限。
这就是长沙的精明所在。
02
作为全国楼市标兵的长沙，不仅在调控楼市、控制房价方面有一手，在救市方面，也有一手。
最近一段时间来，各城市的救市招数，大多乏善可陈，不过还是老招数，放松限售、降低利率、降低首付、放松乃至放开限购。
想法特殊一些的如无锡、扬州，以房催生，以生还房票。无锡提出，生二孩以上家庭可以获得多购买一套房子的权限，扬州提出生二孩以上家庭，不受限购约束。
然而，这些招数想要引导的需求对象，大多是无房家庭。他们想要通过各种松绑乃至鼓励政策，鼓励无房家庭购房。
长沙不同，5月7日和5月11日的两道政策，针对的都是有房家庭。
5月7日之前，已经购买了一套房子的家庭，需要在拿证4年后才能购买第二套。5月7日作出调整，已经购买了一套房子的家庭，完成网签4年后便可购买第二套。
按照网签与拿证的时差，允许购买第二套房子的时间，提前了两年左右。这一调整之下，一夜之间，长沙很多有房家庭获得购买第二套房子的权限。
5月11日发布的《方案》更是赤裸裸引导有房家庭继续购房。多余的房子可以与试点租赁企业签合同，作为盘活的存量房源用于租赁，获取收益，交出去的房子不纳入家庭住房套数。
这意味着，原本有多套房子的家庭，随时可以把名下的二手房“盘活做租赁住房”，进而获得一张、甚至两张全新的“房票”。
两道政策都有别于其他城市，都是在引导有房家庭继续购房。
看似不走寻常路，其实长沙一眼看出了当下楼市的关键。
当下楼市的关键在于，在高房价与低收入矛盾越发尖锐的当下，买不起房子的无房家庭，依旧买不起。能够买得起房的家庭，已经买房了，受限购政策约束，他们已经没有房票。
换句话说，当下楼市的现状是，有实力买房的人被限制了，没有被限制的人，又没有实力买房。
所以，长沙过去5天连发的两道政策，就是为了释放有实力的有房家庭，继续购房。
老话说得好，有能力的人，干什么都能干好。长沙就是这样一位典型的“有能力的人”。
以前稳房价工作做得好，让长沙这个双万城市（GDP超万亿、常住人口超千万），房价均价只有1.16万元/平方米（中国房价行情网数据），在热点城市中，处于非常靠后的位置。
凭借着出色的稳房价能力，长沙楼市被公认为当下中国主要城市中，楼市最健康、最没有泡沫的城市。
同时，长沙的房价收入比，在主要城市中垫底，也让长沙成为了幸福感最强的城市。
03
如今救市，长沙依旧出色。仅昨天发布的《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，就能达到一石好几鸟的效果。
第一，一定程度上可以有效释放购房需求，推动一波购房成交。
过去很多城市托底效果有限，根本原因在于多数只是针对无房家庭降低购房门槛。
正如上面所说，能买得起房子的人，基本都买了，买不起房的人，即便放开限购，也买不起。
长沙反其道而行之，释放有实力人群的购房需求。
长沙过去多年，虽然房价一直没有出现大幅波动，但慢涨的势头一直没有变过，由于健康度高、没啥泡沫，哪怕在去年三四季度，很多中心城市都出现调整的局面下，长沙房价慢涨的势头也没有改变。
制图：城市财经；数据：国家统计局
此外，长沙的人口增量一直都不错，哪怕去年中心城市常住人口增量整体换挡降速的背景下，长沙常住人口也增加了17.85万人，位居主要城市增量前列。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
这就意味着，长沙的住宅，依旧有不错的保值和长线投资用途。对于有实力的人，但凡有房票，还是不会有所犹豫的。
本号预测，在诸多开启救市的城市中，长沙可能会成为率先取得效果的城市。
第二，盘活存量房，既增加租赁供应，又锁定二手房，让需求涌向新房。
多套房的家庭，一旦与试点租赁房企签订合同，交出来的房子就会被锁定为租赁房源，一旦签订合同，锁定时间至少十年。
如此，一方面增加了租赁市场的租房供应，并将租赁市场逐渐企业化运营，进一步稳定长沙租金价格。
另一方面，被锁定的房源，无法流入二手房成交市场，购房人群需要购房，大多只能选择新房。
如此，将需求引导向新房市场，可以帮助去库存。
克而瑞数据显示，目前长沙的新房去化周期为17.6个月，和大多数中心城市一样，去化周期都远超住建部划定的12个月安全警戒线，需要大力去库存。
这也是长沙在4月29日官方表态之后，着急忙慌5天两救市的根本原因。
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