作者：子非鱼
01
放松限购，救市标配
端午节当天，北方第三城青岛没有闲着，加班加点整理出了一套救市方案，三个区几乎同时发布了取消限购的措施。
这三个区分别是高新区、城阳、西海岸新区。
按照青岛原来的限购政策，住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区（西海岸新区）、城阳区（含高新区）。
调整之后，青岛限购区域缩小至市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域。也即，只对核心市区进行限购，其余全部放开。
理论上来说，放开限购是符合市场经济的做法，原本的限购政策本身就很不市场经济。
所以，放开限购是将楼市交回给市场，并不是恩赐。
但我们都知道，我们的楼市很特殊，房子虽然也是商品，却是非常特殊的商品，所以一直以来，都不是完全按照市场自由行走，而是由行政之手左右着。
按照青岛的楼市现状，其实早就应该放开限购。从房价的角度来看，青岛的房价已经连跌四年多了，从2018年7月份就开始下行。
中新经纬披露的2020年年末跌幅排名中，青岛较房价最高峰时期跌去了22.8%，跌幅位居全国第二，仅次于廊坊。
所以说，从理论上来看，青岛是最需要放开限购的城市。之前之所以没有放开，磨磨蹭蹭到现在，主要是之前放开限购是触碰红线的事儿。
整个前五月，青岛最大的动作，也就是放开了即墨区的限售，并降低了房贷利率。可见，青岛是一个非常谨慎的城市。
从4月底到整个5月份、沈阳、南京、东莞、苏州、杭州为代表的南方热点城市大幅放松乃至放开限购之后，放松乃至放开限购，已经成为了救市标配。
济南已经跟进，青岛现在才跟进，已经是后知后觉了。
02
房价下跌、库存高企
青岛楼市的烦恼，不止房价下跌。在本身房价就已经在下跌的路上，偏偏又遭遇了去年下半年以来的信贷截流，后来又是今年这样的大环境。
多重利空影响下，青岛楼市现状是，房价依旧在跌，房子难卖，库存高企。
在5月份中心城市限购大放松、外加央行降息、疫情好转之下的流动性得以释放等大背景下，克而瑞披露的最新中心城市成交数据来看，依旧没有什么起色。
从上图可以看到，上海、北京受疫情影响，5月份的成交量都很少，四个一线城市至于广州环比正增长。
二三线城市中，青岛、武汉、佛山、南京、苏州、重庆、合肥、南宁、济南、大连、徐州、海口、无锡、东莞环比录得正增长，其余环比仍为负增长。二三线城市5月整体环比增量只有9%。
最关键的是，30个重点城市，同比无一例外都是大幅负增长。
5月份堪称本轮救市以来力度最大的时间段，各种大招都用尽，只换来二三线重点整体9%的环比增量，这恰恰说明了当下的托底楼市的政策，并没有起到多大作用。
青岛方面，5月份人口流动性得以释放，成交量环比增长了28%是很正常的现象，毕竟4月份的基数太低了，其他环比大涨的城市，也基本都是建立在4月份成交低基数基础之上。
6月份，在限购大放送之下，如果没有黑天鹅事件发生，包括青岛在内的很多中心城市，成交量会进一步复苏。
但要彻底复苏，还需要很长的时间。主要是，限购放松之下，只能推动一波有实力有需求的人上车，而当下大多数人因为工作和收入遭受冲击，只是空有需求没有实力的人。
这大多数人无法转化为有效需求，决定了楼市复苏需要漫长的时间。
至于房价，本号认为，青岛的房价，尤其是外围区的房价，仍存在调整空间。
因为即便成交量有所回暖，但青岛位居全国第一的狭义库存量在这摆着，决定了青岛供大于求的状态，仍将继续维持下去。
克而瑞数据显示，截止到4月末，青岛商品住宅狭义库存量高达2560万平方米，位居全国第一。
按照当下青岛市的销量计算，如此多的库存，去化周期高达26个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。
短期供大于求的现状，决定了青岛的房价仍有下行空间。当然，下行也是要分区域细说。在市场越来越分化的当下，很多东西都不能一概而论。
从青岛各区域的库存和去化周期来看，仍处在限购区域的市南区下行空间最大，其去化周期高达28.9个月，而且限购仍没有放开。
其次是莱西市、平度市、胶州市、胶南市这些外围县级市，以及崂山区、黄岛区，这几个去化周期都在20个月以上。
相对安全一些的区域只有李沧区、城阳区，前者去化周期只有12.8个月，后者只有14.1个月，超警戒线都不算太多。城阳区现在又放开了限购，6月份去化周期会继续缩短。
03
长线仍看好
尽管青岛整体房价下行仍有空间，但长线本号仍看好青岛。
主要依旧有二：
第一，城市级别高，经济实力强。
青岛是副省级城市和计划单列市，同时顶着这两个头衔的城市，全国只有五个，分别是深圳、宁波、青岛、厦门、大连。
青岛去年提出要提升工业实力，提升第二产业占比后，经济明显有好转。目前GDP规模高达14136亿元，位居北方第三。而且，今年年末，有很大希望超越天津，成为北方第二城。
过去十年，中间由于工业实力下降，脱实向虚过快，导致青岛被宁波超越。在5个计划单列市排名中下滑了一个位次。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
但其综合实力，无论在全国，还是在北方，依旧比较强悍。而且，在过去两年青岛主动寻求脱虚向实之后，第二产业增加值占GDP比重，15年来首次转涨。这两年青岛GDP增速也很不错。
对于青岛这种级别的城市，未来的潜力依然可期。
第二，人口吸引力依旧比较强。
在南方中心城市纷纷加入抢人大战后，青岛也早就加入了。
面对南方中心城市，青岛的人口竞争力也并不弱。七普数据显示，青岛过去十年（2010年至2020年）135.7万人，常住人口规模在2020年顺利冲破了千万。
2021年，青岛的常住人口增加了15万，位居全国第七位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
经济和人口，是楼市最关键的两大基石，只要这两者表现较好，楼市就不会有太大问题，有问题也是短暂的，迟早会调整过来。
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