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作者：公子不悔
01
对于大多数热点城市来说，调控并不能改变楼市走向，充其量只能延缓上涨步伐而已，比如深圳、杭州、南京、东莞等这类城市。
深圳就是最好的例证，它用实际行为证明这是一座扛伤害能力最强的坦克城市。
2015年深圳成为楼市的崛起者，随后形成了全国燎原之势。2016年10月，全国开启大调控，深圳也是首当其冲者。
但四年过去了，深圳的房价均价硬生生从调控之初5万多每平方米冲到了现在的9万多每平方米，四年调控几乎让深圳的房价翻番。中间多次收紧过政策，依然无济于事。
以至于现在深圳都不再公布二手房均价，二手房成交必须按照官方指导价来。
杭州、南京、无锡、宁波、广州、东莞、武汉、成都、西安等热门城市的房价，在经历了调控之后，也都是有涨无跌。
和深圳一样，最近遭遇调控收紧的东莞，也在用自己的意志告诉所有人，如果说深圳是抗伤害能力最强的项羽，那东莞就是亚瑟。
东莞房价从调控之初的一万七八，涨到了现在的三万多均价，长安个别楼盘均价已经登上了4万，松山湖已经有7万的楼盘出现，6万以上的楼盘更是寻常得很。
去年东莞主城区南城涨得昏天黑地，东莞全城涨幅达到了41%，领跑全国。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
02
如此凶悍的攻势，最终引发了新一轮调控。去年7月份深圳开启了里程碑式的调控，同样火热非常的东莞立刻被迫跟上调控脚步。
此后，东莞的房价确实消停了一会儿，但丝毫没有下滑。
进入2021年，在深圳出台二手房指导价后，东莞于2月27日深夜，发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对其楼市进行了全面收紧，具体要点如下：
1、非东莞户籍购买二套房社保从2年变为3年 。
2、堵住假离婚，夫妻离异两年内住房套数按离异前计算。
3、新入户居民首套购房要求半年社保。
4、首套购房为非普通住宅首付从3成变成4成。
5、未结清首套贷款，购二套房首付从4成变为5成。
非户籍购买二套房门槛升高，社保两年变三年，此外还给楼市降了杠杆，并堵住假离婚这条炒房产业通道。
但效果呢？效果是有的，比如东莞的新房成交量下来了，走势图是这样的。
以成交量来看，确实下跌挺猛的，3月8日至3月14日的成交量，相较于1月最后一周的成交量，跌到了谷底。但价格方面，没有松动。
非但如此，昨天东莞还出地王了，东莞再一次用地价诠释了什么是东莞，什么是区位优势。
该地块位于虎门中心区，总占地面积约为9.4万平方米，总计容面积约为17.2万平方米，13家房企参与角逐，经过80多轮叫价后，最终被万科以最高限价32亿元+17%配建面积竞得。
剔除配建和商业，折合可售楼面价为28797元/平方米，刷新2017年中海在凤岗拿下的26646元/平方米楼面价纪录，成为东莞新地王。
28797元/平方米的楼面价意味着什么，算上建造成本、税收成本、人工费等，这个项目将来开盘至少需要卖到5万左右，才能有利可图，不然就得亏本。
该项目周边二手房目前的价格大部分在3万多，个别突破了4万。比如世茂佳兆业璀璨时代、众筑滨海中央，在售均价分别为3.2万元/平方米、3万元/平方米，而二手小区如南部万科城单价已突破4万。
万科这么下注，信号太强烈了，东莞房价还得涨，虎门这个项目能够卖到5万。
很多时候，开发商的举动能够为我们指明方向，开发商在某些地方打折促销，说明这地方的房子很难卖，潜力不大。如果开发商不降价，还加大资金投入拿地，一副我不入地狱谁入地狱的大义凛然模样，答案不言而喻。
试问，深圳的开发商何曾降过价，搞过打折促销？
03
投资，投的是预期，投的是潜力。投资者需要目光和格局，不要被短期的成交量波动唬住。
以预期和潜力来看，东莞的投资价值可以排进全国前15。
东莞是全国唯一一座夹在两个一线之间的城市，同时还是全国最具发展潜力的城市群（粤港澳大湾区）核心成员，是深圳都市圈的成员，这种区位优势，注定了东莞楼市的高潜力。
深圳人多资金多产业多地少，局促的空间已经容不下深圳的发展诉求，在这种背景下，临深地区的东莞必然承接着深圳的各种外溢资源。
广州这些年也在往南发展，资金和人气都在往东莞方向涌入。广州近日又差异化放宽了白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个区的落户限制，其中多数都在南部，这意味着广州的人气和财气会继续南移，此举亦会提升东莞的人气与财气。
此外，东莞本身的经济、产业优势，也是支撑力。东莞是新一线城市、重要的工业重镇，号称世界工厂。全球每6部手机就有一部出自东莞。有人说，东莞若堵车，全球电子产品都得缺货。
那关键问题来了，东莞这么多镇，哪里投资更佳？
临深的虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪9镇都是不错选择，这9个镇去年已经被东莞列为高水平对接深圳的示范区。
此外，按照东莞与深圳、广州的对接路线，寻找片区。
东莞对接深圳、广州地铁线路图
未来，深圳10号线将东延至东莞凤岗，深圳11号线北延至东莞长安、深圳22号线北延至东莞塘厦等。
与广州对接方面，东莞1号线接广州5号线，东莞8号线接广州27号线，东莞13号线接广州3号线，东莞10号线接广州22号线，广州地铁28号线也规划支线到东莞寮步。
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