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作者：公子不悔
最近一周有7个城市公布的新的土拍规则，其中有4个没想到。一句话概括就是，土地拍卖进入了一个新时代。
01
一周前，本号写过关于12个城市叫停土拍一事。
从8月6日至8月底，前前后后有深圳、天津、青岛、长沙、上海、福州、济南、杭州官宣叫停土拍。另外还有北京、广州、南京、宁波虽然尚未官宣，但实际已经延迟了，合计有12个。
这12个城市都属于管理层钦定的要集中供地的22个城市之列，他们的集体叫停土拍，延迟供地，本号在之前的文章中也明确给出了答案：
酝酿新的土拍规则。
之所以要喊停土拍，延迟供地，酝酿新的土拍规则，是因为：
第一，很多民营房企选择躺平，不愿拿地了，因为没有了利润空间。
昨天公布业绩的万科，中报数据显示，其净利率为9.7%，是2015年以来的最低值。
而这个净利润率已经足够让很多房企羡慕了，毕竟还有一大批房企的是亏损的。已经公布中报的五十多家房企中，有将近一半的房企是亏损的。
几天前公布中报的恒大，上半年地产业务亏损了40亿元。
来源：恒大2021年中报
再比如泰禾集团，上半年亏损了8.527亿元
来源：泰禾集团2021年中报
除了央企国企等开发商外，很多民营企业的利润率非常低，不少房企的利润率预期是1%-2%。
就是因为此前的土拍规则，限制了房企的利润空间，导致他们不愿拿地了。
深圳市场传出的消息是，民企参与度极低，都选择躺平，不拿地了。此外，北京方面，也有消息透露，北京的有关部门也在打电话给首批次没有拿地的房企，鼓励他们参与二轮供地。
数据显示，6月以来，各线城市涉宅用地流拍612宗，热门城市亦有土地流拍情况出现。
第二，之前的土拍规则，并没有达到稳定地价的目的。
22个城市第一次集中供地的情景，22个城市收金超万亿，平均地价过万/平，较2020年上涨15%。首轮集中供地中，广州拍出了多个区域地王，重庆、长沙、武汉的楼面价天际线也再次被刷新。
此外，根据中指院追踪的数据来看，2021年上半年长三角、珠三角、环渤海、中西部、东北五大区域的地价，全线上涨。
合着现有的土拍规则，既没有稳定地价，也没能给房企提供更好的利润，一个都没捞着。唯一的好处，都给了地方政府，因为地价上窜，他们坐收渔利。
所以，才有了多个城市延期土拍，酝酿新的土拍规则。
02
果不其然，最近几天，多个重点城市陆续宣布了新的土拍规则。比如南京、成都、杭州、广州、合肥、东莞和深圳。
本号梳理了一下这些城市此次公布的土拍新规特点，和此前本号分析的结果大体一致。可以说，此次土拍新规，与之前相比，有4个没想到。
第一个没想到，竞品质。
这其实是被杭州带了节奏。早在7月30日，杭州首次公开第二次集中供地新规的时候，就提出4条新规，其中竞品质就是其中的一条：
1、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；
2、溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；
3、出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；
4、全部实行现房销售。
此后杭州又喊停土拍，延期进行。8月27日，杭州再次挂牌地块，并推出了新土拍规则，部分地块试点“竞品质”的内容，依旧在列。
这一次，南京公布的新规中，也明确提出，出让规则在此前的“限地价+限房价+摇号”的基础上，再新增“定品质要求”。
8月24日，成都发布的公告中，也明确将“限房价、定品质、竞地价”作为此次竞拍的三大准则。
第二个没想到：部分城市取消竞配建，开始摇号。
之前的土拍规则，大多都是，当地块被开发商叫价到最高，触及了地价限定的价格后，就开始竞争配建政策性住房。
这种方式，本号之前分析过，大大压缩了房企的利润空间。此前的土拍规则，地方政府设置的地价上限，已经非常高，而且溢价率也高。这意味着，房企的拿地成本高企。
同时，又设置了新房限价，附加了竞配建等规则。也就是说，房企不但要高价拿地，拿地之后，还要给地方政府无偿建设一部分政策性住房，其他商品房则要限价卖出。
在这种背景下，很多融资成本较高的民营房企，才开始选择躺平，不拿地了，才有了20天内12个城市喊停土拍，宣布延期的情况出现。
从已经公布新规的7个城市来看，多数城市已经取消竞配建（除了杭州），部分城市改成了“摇号”。
比如南京、成都、广州、合肥、深圳等城市，在新的土拍规则中均加入了摇号。也即当地价触顶之后，开始摇号看运气。
这也意味着，土拍也和新房一样，进入了摇号时代。
第三个没想到，严禁马甲公司参拍。
这一招是为了给土地市场降温。
在首轮土地供应中，很多开发商为了抢地，注册了很多马甲公司，多个身份拿地，增加自己的拿地概率，同时也推热了土地市场。
新土拍规则中，多个城市禁止马甲公司拿地。
成都在新土拍规则中明确，禁止马甲公司拿地。广州、杭州、合肥、深圳也明确禁止马甲房企拿地。
03
第四个没想到，降低土地溢价率。
这个特点，就是为了给房企腾挪利润空间，并稳定地价的招数。降低最高限价、降低溢价率，既可以给开发商腾挪出更大的利润空间，又可以进一步促进地价稳定，从而促进房价稳定，一举两得。
7个公布土拍新规的城市中，南京提出将所有土地的溢价率从之前的30%降为15%；成都提出，延续首轮供地基调，将所有土地的溢价率控制在10%以内；广州提出，本轮多块土地的溢价率控制在9%至15%之间；杭州提出，溢价率从此前的20%降低至15%。
正如有人说的，新的土拍规则，说明管理层已经开始从稳地价上发力了。
需要重点说一说的，是昨天公布土拍新规的深圳。
深圳是本轮第一个叫停土拍、宣布延期供地的城市。8月29日，深圳重新将之前的22宗土地挂出，并公布了新的土拍规则：
1 、下调了上一次公告中的商品房住宅价格，普通商品住房在原限价基础范围下调3%-9.2%不等；安居型商品住房在原限价基础范围下调2.8%-9.1%不等；
2、地块溢价率上限统一由45%调整为15%；
3、地块溢价达到封顶后，先竞全年期自持租赁住房面积，达到上限后通过公开摇号确定竞得人；
4、去马甲，设置竞买人的准入条件，同一企业最多参与3宗地块竞买；
5、规范企业购地资金来源。
土地溢价率从之前的45%，统一下调至15%，同时禁止马甲拿地、摇号等新规也赫然在列。
最关键的是，深圳还下调了新房限价上限。不得不说，深圳不愧是楼市风向标，做事从来都是不鸣则已，一鸣惊人。此前关于学区房改革，深圳就直接祭出了“教师轮岗制度”，并引发了常州、北京等城市的跟进。
现在，在新的土拍规则中，深圳一口气将之前溢价率45%，降低到了15%，降了30个百分点。新房限价方面，普通商品住房在原限价基础范围下调3%-9.2%不等；安居型商品住房在原限价基础范围下调2.8%-9.1%不等。
在这个限价规定之下，有人计算了一下，和之前的限价相比，前海桂湾地块之前新房限价是99000元/平方米，现在限价是92000元/平方米，一口气降了7000元。要知道，前海目前的房价基本是10万/平方米起步，单价20万的房子遍地都是，这个价格将来开盘，必然会遭遇疯抢。
龙华民治街道的一块地，限价下调先后，也一口价降了5900元。
22宗地块，新房限价前后的降幅在1400元至7000元/平方米之间。
来源：公众号“住鉴局”
在岳阳、昆明、沈阳、唐山等城市，纷纷出台限跌令的当下，深圳反其道而行之，直接官宣降低新房限价，着实让市场没有想到。
但是，如此限价，将进一步拉大新房与周边二手房的价格差距，进一步增加打新的利润，会否进一步推动新房打新热呢？
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