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作者：公子不悔
01
进入8月份以来，楼市调控，依旧紧锣密鼓。比如，杭州、合肥、银川、温州等城市，接连出台了新一轮调控政策。
有人统计了一下，整个8月份，有31个城市出招稳楼市，平均每天一个城市。
而就在昨天，西北第一城西安，也挨锤了。
8月28日，西安发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在通知中，西安升级限购政策，并进一步扩大了限购限售范围。
比如，在《通知》第一条，西安市提出：
将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售范围。
这对于本就已经冷却的沣西新城来说，又浇上了一盆冷水。换句话说，该板块，将迎来透心凉。
本月，合肥升级限购的政策中，也进一步扩大了二手房的限购范围，将此前的热点学区房片区纳入了限购区域。西安，这算是抄了一回合肥的作业。
《通知》第二条提出：强化限购措施。
具体为，居民家庭在我市落户满3年的，方可在限购区域购买第2套商品住房。
这明显是在堵住此前以降低落户门槛开启抢人模式的漏洞。
2017年，武汉率先发起人口争夺战，此后数十个城市纷纷加入战斗，西安后来居上，几乎以零门槛落户的方式，开足马力抢人。
效果也是非常显著的。最新的七普数据显示，过去十年西安常住人口增加了448.5万人，增量位居全国第四。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
02
伴随着人口大量流入的副作用是，西安房价强力拉升。
以人口增长最猛的2018年来说，那一年西安常住人口增加了38.7万，增量领跑强二线城市，仅次于深圳、广州两个一线城市。
那一年，西安的房价同样领跑，而且是领跑全国。当时，胡润研究院发布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》，西安2018年房价涨幅高达14.6%，位居全国第一，全球第三。
此后，西安曾收紧过一次政策，要求落户一年，同时需要一年社保，才能买房，但显然力度不够强。
因为，在今年之前，西安房价已经连续上涨了60多个月，显然那次收紧不顶用。现在，西安终于下狠手了，要求落户三年才买第二套房。
这个力度确实非常强。此前深圳也有类似政策，深圳要求新深圳人必须落户三年才能购房（已缴纳满5年社保的除外）。杭州不久前也升级了调控，要求杭州落户未满五年的人，需要提供两年社保才能买房。此外，杭州还要求，非户籍人口需要4年社保才能购房。
西安这一招力度，仅次于深圳和杭州。
估算一下，最近三年是西安人口增长最猛的三年，在这一招之下，西安一夜之间，应该有上百万人失去房票（仅2018年西安就增加了81.29万户籍人口）。
除此之外，西安还规定：
经批准引进的E类人才在我市已连续缴纳12个月社会保险或个人所得税的，方可在限购区域购买商品住房。
夫妻离异的，离异前家庭在限购区域拥有2套及以上商品住房，离异后一年内任何一方均不得在限购区域购买商品住房。
这两招，分别堵住了人才购房漏洞和离婚购房漏洞，又将有一部分人失去房票。
失去房票，意味着很大一部分需求消失，不出意外，西安的楼市接来下会进入快速调整阶段，尤其是带动新房转凉，这也正是西安加磅调控政策的原因。
按理说，在7月份，西安跟进深圳、宁波和成都等城市，出台二手房官方指导价，二手房也已经转向。
根据中国房价行情网数据显示，西安7月份的挂牌量下跌了12%。成交量也在减少。价格方面，西安的二手房成交均价为15435元，环比下降0.17%，同比下降0.5%。
但同期西安的新房，因为限价造成的与二手房的价差和利润又在，依旧很火热。
7月份西安新房迎来了供应高峰，西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城共计有26个楼盘入市，共推出8396套房源。
26个新盘中，诞生了1个万人摇，15个千人摇。
可见，在新房限价产生的利差之下，抢到就是赚到的心理已经推动着西安新房走热。
正因如此，西安才出台了新政，收紧了限购政策并堵上了人才购房漏洞和离婚购房漏洞，卸去了相当一部分需求。
03
如此大力度的调控，必然会对新房产生较大冲击，不出意外，8月份西安的新房就会转向。西安此举，可谓是壮士断腕。
因为，杭州已经是前车之鉴。杭州也是因为二手房降温了，但新房依旧火热，才有了8月5日升级限购政策的行为。杭州要求：
杭州落户未满五年的人，需要提供两年社保才能买房。此外，杭州还要求，非户籍人口需要4年社保才能购房。
这一招之下，此前也有人估算了一下，有几十万人一夜之间丧失了房票。效果也是很显著，8月份杭州推出的64个新盘中，有10个盘流摇，此外其他大多数楼盘的中签率，也从此前的百分之几上升到了百分之十几，甚至百分之几十。
西安出台的新政，同样让近百万人失去了房票，卸去了一大波需求。在需求大幅减弱的背景下，接下来西安的新房降温，在所难免，中签率也会比之前高出不少。
04
最后一个问题，西安的房子接下来还能买吗？
本号的观点是，二手房尽量不要碰，因为下行通道已经打开。
但是新房要一分为二来说，对于非核心板块、且价差与周边二手房不明显的二手房，尽量不要买。
而对于核心板块，如曲江、航天新城、软件新城等热门板块，一些与二手房价差明显的新房，依旧可以入手。
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