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作者：公子不悔
01
当南方城市还忙着给楼市降温的时候，东北的城市，已经开始救市了。
比如，就在昨天，华南门户广州求锤得锤，发布的热点片区的二手房官方指导价，一夜之间很多小区的价格回到了两年前。
而就在同一天，东北F4之一的长春，却发布了救市大招。
其实，最近以来，发布救市政策的城市非常多。岳阳、桂林、沈阳、昆明、唐山的限跌令，救市一种救市方式。
最近后台很多读者朋友问我，为何房价涨得时候不管，一跌就开始限跌了？
理由本号说过多少次，用一句简短的话来回答救市，上涨的时候可以掩盖很多问题，一旦下跌，问题都裸露出来。
与上面几个城市救市不同的是，长春的救市方法，更加赤裸裸。
昨天，吉林省房地产业协会发布了《长春房地产行业协会关于房地产市场稳定发展有关情况的通报》。
在这份《通报》中，长春祭出了7个大招稳定楼市，其中最亮的两条如下：
第一、合理控制住宅用地供地节奏。因近两年住宅用地供应量高位运行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。
这段话的意思很明确，过去地供太多了，现在住宅用地要停止供应。
这一招，有两个用处：
1，通过土地供应来调节长春市的房屋供需结构，缓解长春下跌的势头。
2、缓解尴尬。因为今年长春市头两次集中供地，都出现了非常尴尬的情况，土地流拍严重。
比如今年长春第一次集中供地推出了51块住宅用地，最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗终止挂牌，流拍率达到了25%。而且，成交的38宗住宅用地，其中32宗底价成交，仅6宗溢价成交，平均溢价率仅为3%。
第二次集中供地，有8宗地因无人报价而终止。
02
第二，鼓励人才和农民购房，给予补贴和折扣优惠。
首次购买90平方米以下商品住房的大专及以上高校毕业生、中级及以上职称人员、高级工及以上执业技能等级人员等留（来）长就业人才，按人才50元/平方米；进城农民，给予80元/平方米的补贴。
此外，长春市还鼓励企业给予折扣优惠，但不得低于备案价的85%。
可以简单计算一下，以90平方米作为标准，原则上文件中描述的大专以上学历或者中级以上职称的人才，购买一套房，可以获得4500元补贴。农民购买一套90平方米的房子，原则上可以获得7200元的补贴。
此外，还可以叠加最高15%的折扣优惠，因为长春市鼓励企业给予人才和农民购房折扣优惠，但不得低于备案价的85%。
理论上，现在拥有学历和职称的人以及农民，在长春买房，可以获得几万元的补贴和折扣叠加优惠。
需要补充一个有趣的点，长春市在鼓励房企打折的同时，又限制了打折力度，不得低于备案价的85%，这也就是告诉房企，最多打85折，最多优惠15%。
之所以要限制，是担心开发商折扣太猛，带乱节奏，反倒引发长春房价大跌，弄巧成拙。
早在今年五六月份，就有部分开发商打折太过，甚至让消失了很久的“返本销售”重返江湖。
所谓范本销售，就是开发商按照备案价卖给购房者房子，但私下与购房者签订合同，给予一定的资金返还。说白了，就是开发商打着返利的旗号，进行降价销售。
最后被长春市叫停，并给予了处罚。当时（6月8日），长春市住房保障和房屋管理局发通知表示：
“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
意思很明确，就是告诉开发商，降价不能太狠了。
这就是长春楼市的现状，太冷了，从土地市场到房价，都很冷。这也是长春为何要开启救市大招的缘由。
03
长春的冷，并非始于今年，两三年前就冷了，房价也跌了两三年。这主要是受东北整体经济与人口流失的影响。
今年公布的第七次人口普查数据显示，东北三省过去十年人口合计减少了1099万人，其中辽宁省人口规模为4259万人，较十年前减少了115.5万人；吉林省人口规模为2407万人，较十年前减少了338万人；黑龙江省人口规模为3185万人，较十年前减少了646万人。
具体到城市中，东北36个地级以上城市中，只有沈阳、大连和长春人口正增长，其余33个全部负增长。
制图：城市财经；数据：各省统计局
长春如果不考虑2020年吞并公主岭，过去十年实际增长人口为52.8万，位居第三。
尽管人口略有增加，但经济低迷，且受东北整体氛围的影响，长春的房价一路下跌。贝壳研究院公布的去年十大领跌城市榜单中，长春就赫然在列，而且绝大多数都是北方城市。
进入今年，冰冷依旧，土地市场两次集中供地均遭遇了大面积流拍和被迫中止。
目前位居长春的房价，位居东北四城之末。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
其实不光长春出招救市。同样位居东北的沈阳，最近也因为开发商降价太狠，而出招救市了，约谈了一批房企，要求他们保持房价稳定，不能私自降价。
东北四城中，目前只有大连仍比较热，最近大连也升级了调控政策，估计也将归于冷静。
04
关键问题来了，长春救市有用吗？长春的房子还能买吗？
本号认为，这个救市措施，效果可能会不太理想。毕竟下跌行情中，大家更愿意观望，岂会因为几千块钱的购房补贴或者上万元的折扣优惠而心动。
对于当下的长春，当地的刚需如果不是特别急，可以暂缓，如果因为孩子上学或者结婚要用房，可以趁着这波优惠活动上车，考虑到折扣和补贴只针对新房，尽可能选择新房，不要碰二手房。
对于当地有投资需求的人来说，需要谨慎。整个长春，无论核心区朝阳区内外，基本都已经没有什么投资价值。
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