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作者：公子不悔
01
房价第一城深圳的二手房有多冷？
当4月份的成交量只有4877套，跌破6000套枯荣线时，大家都说很冷了。
然而5月份继续下跌，跌破了4000套，6月份与7月份跌破了3000套，而8月份更是跌破了2000套，仅为1979套。
可以说，深圳楼市只有更冷，没有最冷。
制图：城市财经；数据：深圳中原地产
1979套，不足高峰时单月成交量的零头。
过去十年以来，比这还低的只有受疫情影响的2020年2月，当时的成交量是1667套。2019年2月，成交量为1997套，也在2000套以下，但无论是2019年2月还是2020年2月，都遭遇了春节影响。
因此，如果排除春节期间的月份不计算的话，2021年8月份深圳二手房成交量1979套，创下了十年来单月新低。
价格方面，根据国家统计局的数据显示5月份二手房环比下跌0.1%，6月份环比下跌0.2%，7月份环比下跌0.4%。可以看到，在国家统计局的数据中，虽然深圳的二手房跌幅不大，但跌幅却在逐渐扩大。
另外根据深圳中原研究中心数据显示，7月份的时候，在其测算样本中，有54%样本房源价格下跌。也就是说，7月份深圳的二手房有一半在下跌。
到了8月份又是个什么情况？根据深圳中原研究中心的数据显示，有63%的二手房价格在下跌，也就是说有一大半的二手房在跌。
其中跌幅在5%以内的占18%，跌幅在5%以上10%以下的，占了45%。
02
导致深圳二手房这么冷的原因，主要有两个，一个是二手房官方指导价，另一个是7月份发布的《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见的公告。
2月8日，深圳率全国之先，在全市建立了二手房交易参考价格发布机制，并发布了所有小区的二手房官方指导价。
之后，引发了宁波、成都、西安、衢州、绍兴、无锡、东莞、金华、合肥、广州等城市跟进，
根据官方公布的指导价，与之前业主们的挂牌价相比，低了不少，基本是在七八折左右。最近广州公布的二手房官方指导价，力度更大，很多直接腰斩。比如天河区的中海花城湾、保利心语花园、中海景晖华庭等高价盘。
这么砍价，业主们自然不乐意出手，宁愿下架不卖，也不贱卖。
此外，还有一部分业主不按指导价成交，依旧按照之前的挂牌价挂牌。但是，这个大招的威力，主要是降杠杆。
以前两天发布二手房官方指导价的广州来说，公布的96个小区中，此前挂牌价最高的天河区中海花城湾，官方指导价是92641元/平方米，该小区之前贝壳的挂牌价是174873元/平方米。
在二手房官方指导价发布之前，假如张先生以刚需的身份买了一套100平米的房子，总价就是1748.73万元。首付30%，524.49万元，需要向银行贷款1224.24万元。也就是说，在二手房官方指导价发布之前，张先生花524.49万就可以撬动这套房子。
二手房官方指导价发布之后，业主仍以之前的挂牌价卖给了张先生，也即张先生仍要以1748.73万元的总价拿下他。
但是，银行却只认92641元/平方米的指导价，在银行眼中，这套房总价是926.41万元。银行给予70%的最高贷款，是按照926.41万计算，也即银行最高只能给张先生648.487万元。
也就是说，张先生需要自己支付的首付款是1748.73-648.487=1100.243万元。
发布前524.49万的首付就可以撬动。发布后需要1100.243万元的首付款，才能买得到。这相当于给楼市降杠杆了。
如此大力度的降杠杆，很多人承受不住首付的压力，只能放弃购房的念头，选择观望。
另外一些业主，因为资金吃紧，只能降价出售。
才有如今量价齐跌的景象。
其实7月份二手房介于2000套与3000套之间，差不多已经跌到底了，如果没有7月底的大招，深圳的二手房成交量应该会很长一段时间内维持在这个区间低位震荡。
但是，7月30日，深圳市发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见的公告。
在这份征求意见稿中，深圳扔出了一个重磅消息。
市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
此后常州、北京也跟进了该政策。
所谓教师轮动，也即，老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。这样的背景下，原本的名校，会因为优质老师的流失而不再名校，原本的普通学校，在一定周期内，轮动到了优质教师资源，实力大增。
效果便是，名校可能不再是名校，非名校也不一定永远是非名校，所有的一切都变得不确定。在不确定背景下，名校学区房就不存在了。
在这个大招下，深圳福田区的双名校学区房，降价500万依然流拍。而北京西城区的德胜学区和月坛学区，均开启了大面积降价，有的一夜之间降价200万。
深圳的二手房成交量也终于跌穿了2000套大关。
03
关键问题来啦，深圳的房价还会跌吗？房子还能买吗？
本号的观点是，二手房的成交量基本跌到底了，至于价格，还会继续下跌一波，但幅度不会很大。
短期内，最好不要买二手房，可以观望到今年年末，看看政策走势再做决定。
而新房方面，本号认为依旧可以放心买。
第一，深圳的新房并未遭遇多大伤害，量价依旧在涨。深圳中原数据显示，8月份深圳新房成交量创2月份以来新高。
第二，新房限价，相比于周边的二手房都要低，哪怕在二手房价格普遍下跌的背景下，新房的价格仍有优势。
第三，深圳这种级别的城市，房价不会跌到哪里去，二手房虽然下跌，但跌幅不大。新房更是没有下跌，而且深圳有头衔、有经济、有人口、有产业，这样的城市，长线仍看涨。
在这种级别的城市买房，不要过分在于短期涨跌，长线持有，基本能笑到最后。
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