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作者：公子不悔
01
有人星夜赶科场，有人辞官归故里，这句话可以作为当下楼市的注脚。
君不见，下跌的城市忙着救市，比如岳阳、沈阳、昆明、唐山、江阴等城市，均出限跌令了。
而东北长春，更是开启了购房补贴政策，大专以上学历购房，每平方米补贴50元，农民购房每平方米补贴80元。
与此同时，一些楼市过热的城市，仍在忙着堵漏洞、收紧调控。
比如杭州、广州、西安均收紧了人才购房政策。
广州取消了黄埔区的人才购房政策，南沙区则需要人才提供一年社保证明。
西安提出E类人才在住房“限购、限售”区域内购买商品房的，除提供人才认定的相关证明材料外，还需提供已在西安连续缴纳12个月的社保或个税证明。
同时，南方的西安、合肥、东莞、广州等城市，也纷纷发布了二手房官方指导价。
就在今天，有一个南方城市发布新一轮调控政策了，这个城市就是有东方夏威夷之称的海南三亚。
根据财联社今天消息，三亚市发改委和住建局近日联合印发了《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》，该通知明确规定：
1、2021年9月1日前已经备案的项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。
2、初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目，整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格。
3、经核准价格备案的商品住房项目，原则上1年内不得上调备案价格。
三段话其实就一个意思，新房限涨，也就是说三亚发布限涨令了。
9月1日之前的新房，尚未网签的需要重新备案，备案价不得超过同片区同地段同品质近期网签价格。9月1日之后的，同样按照这个规则备案。
且备案后，价格一年内不得上调。
02
三亚为何出台限跌令？和岳阳、沈阳、昆明、唐山等城市限跌一样，它们是因为跌得厉害，而三亚是因为涨得厉害。
事实上，在出台限跌令之前，三亚在5月份就跟进深圳、宁波，发布了部分热点小区的二手房官方指导价。可以说，是二手房和新房双管齐下，控制其稳定。
三亚楼市之前一直很冷。早在2018年，海南突然发布调控新政，首开“全省限购”之先河，5年社保，5年限售，7成首付，严厉程度无以复加。比绝大多数热点城市都要严厉。
这一招。对海南楼市确实产生了巨大影响，海南的楼市成交量在过去三年中异常低迷。
根据海南省统计局的数据显示，2018当年，海南全省房屋销售面积1432.25万平方米，比上年下降37.5%；房屋销售额2083.29亿元，下降23.2%。
2019年，成交量下跌继续。海南省统计局数据显示，全省房屋销售面积829.34万平方米，比上年下降42.1%，房屋销售额1275.76亿元，下降38.8%。
与此同时，房海南的房地产开发投资增速也是急转直下。
海南与全国房地产开发投资增速
从上图可以看到，2018年5月之后，海南的房地产开发投资增速急转直下，直接负增长，远远低于全国房地产开发平均增速。全国房地产开发商投资在去年受疫情影响，才变负，去年5月份之后立刻转正。
房价方面，海南的房价整体也下行了一波。尤其是三亚，因为此前三亚在旅游、优质海景等概念下，狠狠炒了一波，房价直追一线城市。
此后调控大招落下，虚高的房价和成交量均遭遇了下跌，尤其是成交量。
三亚新房与房价走势
从上图可以看到，进入2017年之后，三亚的成交量就已经开始下跌，但房价仍在上行。进入2018年之后，海南开启全岛限购后，三亚的成交量基本跌到了谷底，房价也在2018年见顶下行。
数据显示，从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1万元/平方米。
但房价下行的时间较短，进入2019年之后，就开始缓慢爬升，哪怕遭遇了2020年疫情，也没有改变其房价上涨的趋势。
进入2021年，房价继续爬升，到今年3月份，三亚新房均价已经达到了34022元/平方米，基本填平了此前的跌幅，截止到目前，三亚的新房又创下了新高。
不光三亚，海口也是一样。如此看来，海南的楼市已经重启了。关键是，海南的限购并未放松，为何会重启？
本号认为，原因有三：
第一，限购虽然未放松，但落户门槛降低了，大专即可落户。
第二，海南不断获得顶级利好，比如全岛自贸区、全岛自由贸易港，而且海南还获得了立法权。
第三，海南，尤其是三亚，优质的海景资源，是天赐的优势，这是三亚房价为何直追一线城市的根本原因，也是其易涨难跌的逻辑之一。厦门、珠海居高不下的房价，环境溢价有一半以上的功劳。
03
正因为上涨势头明显，三亚才不断收紧政策，先发布二手房官方指导价稳住二手房，现在又给新房发布限涨令。
在当前的楼市语境中，三亚在双管齐下之下，接下来会趋向稳定。
因为像三亚这种城市，房价完全是依靠环境撑起来的，没有经济和人口基础，购买需求基本都来自省外。此前克而瑞公布过一组数据，三亚外地购房客占比50%。这50%的外地购房客中，东北占了29%、河北占了29%、北京24%、河南18%。
制图：城市财经；数据：克而瑞
一旦调控收紧，阻断了购房需求，房价很脆弱。
在三亚购房，如果你不差钱，只是想在那里拥有一套旅游资产，不考虑涨跌，只在乎享受，也未尝不可。
但是，如果你只是想投资，那本号劝你还是谨慎，这种完全依靠海景和环境撑起的房产，不确定性太大，购买无异于一场豪赌。
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