作者：公子不悔
01
北上广深以及杭州、合肥、成都、西安这些热点城市的楼市，都降温了。
尤其是深圳，8月份的成交量跌破2000，进入了“1时代”。创下近十年来单月成交量新低。
制图：城市财经；数据：深圳中原地产
同期，链家数据显示，8月份上海全市共成交了1.8万套，环比下降24%，同比下降40%，成交金额574亿，环比下降30%，同比下降44%。
北京方面，中原数据显示，8月份二手房成交为15942套环比下降10.7%，同比持平，但网签相对滞后，实际成交量下滑超过20%。
广州也不遑多让，中指院数据显示，广州8月份一手房成交量为7000套，为近15个月来最低水平环比下降5.8%，同比下降28.94%。二手房就更不用多说了。
这些城市集体降温，与一轮又一轮的强调控有直接关系，其中最关键的一个，是房贷收紧了。
以广州来说，4月份以来，广州已经五次上调了新房和二手房贷款利率。最近的一次发生在8月份：
广州的首套房和二套房的贷款利率已经分别提升到5.85%和6.05%，而这已是年内第5次贷款利率提升。
这次上调之后，广州的首套房和二套房房贷利率，均领跑一线城市，甩开北上深一大截，且二套房进入了“6”字打头的时代。
制图：城市财经
有人据此计算，如果购房人是首套房，申请纯商业贷款200万，按照5.85%、 30年等额本息来计算，比年初时申请总利息增加30余万，月供增加1000元左右。
不只是广州，今年以来绝大多数城市的房贷利率，无论新房还是二手房，均遭遇了上浮。
目前，全国房贷利率进入2021年以来一路上扬，已经连续上涨了8个月，且趋势依旧没有改变。
来源：克而瑞研究中心
如此上浮，最受伤的是刚需。很多人，在努力存钱买房，显然存钱的速度，赶不上利率上浮的速度。
02
如果增加成本能够贷下来，还算幸运的，最关键的是，现在贷款太难了。
以广州来说，二手房放款，基本是半年起步。
北京方面，根据央视财经的报道，北京的多家银行表示，放款周期需要4至6个月，有的银行甚至直接叫客户明年再来。
深圳方面，某股份行支行客户经理直言：“现在各大银行房贷都在收紧，放款没那么快了，最快的也要等6至8个月。年初额度比较充裕，放款速度会快些。”
上海方面，个别银行已经对二手房停贷了。
贷款难，贷款利率高，才是当下热点城市楼市集体降温的最主要原因。
北上广深房贷收紧，只是个缩影。根据克而瑞调查显示：
追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调，二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。
30个重点调研城市新房房贷利率与放款情况
来源：克而瑞研究中心
23个重点调研城市二手房房贷利率与放款情况
来源：克而瑞研究中心
利率上浮，贷款放款周期不断延长，没有了金融和杠杆支持，购房人怎么撬得动楼市，即便有心购房，也无力支撑。
于是，才有了我们所看到的现在从南到北、从东到西，热点城市的二手房纷纷回调的现象。
关键问题来啦，银行为何不断上浮利率，且延长放款周期？
宏观方面来说，是因为管理层对楼市的调控要求。今年以来，为了缓解年轻人肩上的房价大山，同时为了给三胎政策、给消费经济和实体经济发展，腾挪空间，管理层展开了对楼市的深度调控。
一轮又一轮的调控纷至沓来，金融降杆杆就是其中之一。
微观方面来说，就是以为去年央行与银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确给银行划定了楼市红线，也即给银行的贷款流向房地产市场设置了上限。
在这种背景下，我们的房地产贷款增速，7月末创下了8年来新低。
03
在房贷收紧的背景下，一切需求都变成了有心无力的需求，成交量焉能不下跌。
最关键的是，就目前的形势来看，没有放缓的节奏，反倒还在继续收紧，这意味着购房人接下来房贷利率可能会更高，贷款难度也会更大。
这就让购房者产生了一个矛盾。
一方面，热点城市的成交量下调，房价也在下调。另一方面，房贷利率又在上涨，贷款成本在增加。那么，现在到底能不能买房？
如果买，接下来房价下跌，岂不是买高了？如果不买，利率又在上浮，而且万一房价不跌，岂不是双重成本增加？
本号的观点是，热点城市的新房可以买，二手房最好不要碰。因为目前房价回调的主要是二手房。
新房，一方面限价，本身相较于同片区的二手房，就便宜一些。另一方面，热点城市的新房依旧很坚挺，哪怕是深圳，新房价格依旧没有转向。
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