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作者：公子不悔
01
现在的房地产市场，让人很迷惑。有的仍在压制市场，调控不断，比如广州、芜湖、三亚等城市。
有的却在忙着救市，有的直接鼓励购房，给购房补贴，比如长春，更多的则是直接限跌，约谈房企。
本号梳理了一下，包括今天的主角株洲在内，最近一段时间，或直接限制跌幅，或约谈房企禁止他们恶意降价的城市，共有7个，之前的6个分别是岳阳、沈阳、桂林、昆明、唐山、江阴。
根据株洲日报近日爆料，最近株洲的一些开发商采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，引发株洲市住建局对上述企业项目负责人进行了约谈。
要求他们，全面整改，立即停止这些违规销售行为，下架这些房源，并对这些房企作出了处罚，计入企业信用不良记录。
株洲的这些开发商也是相当郁闷，没想到降价销售还降出了一个信用不良。
降价对于很多大多数刚需来说，不应该是好事吗？为何要阻止呢？
官方的理由是，要维持房地产市场的稳定，房价涨幅快，需要调控，房价跌幅大，同样需要调控，双向调控，都是为了房地产市场的稳定。
这些房企居然大幅降价，如果不加以阻止，会乱带节奏，引发市场整体大幅波动，这是不允许的。
理由本号在之前的文章中说过很多次：
首先，房地产绑架了很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。房地产一旦倒下，银行的就会有一系列坏账，进而引发一系列不可控的系统性金融危机。
其次。房价如果跌幅过大，楼市成交市场和土地市场都会冷却，进而影响一个城市的财政收入和经济发展。
02
株洲的市场现在是什么情况？和岳阳、昆明、沈阳、唐山等出台限跌令的城市一个样，跌跌不休。
数据显示，株洲房价最近两年来呈现了下跌趋势。
一些此前楼面地价高达5000多元每平方米，市场预期其售价应该超过8000元每平方米，但目前，其售价不到7000元每平方米，远远不及预期。
株洲房价为何一路下跌？
株洲楼市其实和岳阳一样，此前主要是在货币棚改下支撑起来的。其实这也是绝大多数三四线城市此前房价跟涨的逻辑。
直到2019年国开行收紧棚改，当年全国的棚改量腰斩，株洲等城市才失去了支撑力量。
数据显示，2019年株洲的棚改计划开工量较2018年下跌了79%，这对于株洲楼市，简直是釜底抽薪。
所以，株洲房价从2019年就开始下跌了。
比如株洲东部美的城，2016开盘售价仅4000元/平方米，两年间价格节节攀升，2018年5月一度升至9000元/平方米，在此期间项目依然“一房难求”。2019年价格再次回落至7800元/平方米左右。
2020年又叠加了疫情影响，今年又叠加了大调控和金融杠杆收紧，株洲楼市无力抵抗。
此外，株洲本身的城市化率已经很高，已达71.26%，排全省第二。城市化率高，意味着居民房屋自有率水平较高，人口流入放缓，需求在减弱。
第七次人口普查数据显示，株洲过去十年增加了4.7万人，尽管是湖南省为数不多的人口正增长的城市之一，但十年增加这么点人口，基本可以忽略需求的增加。
制图：城市财经；数据：湖南省统计局
货币棚改脚踝斩，人口增量微乎其微，才有了株洲楼市一路下跌。
下跌行情中，最受不了的不是业主，而是开发商。他们每天顶着银行的利息，就指望着快速出货回款还账，尤其是在三道红线之下，开发商们急于回款，所以才选择降价跑量。
开发商现在的日子，其实很艰难。所以，株洲市住建局在约谈的同时，还对市民们做出提醒：
警惕降价销售行为，对于大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售的楼盘，后续可能会出现房屋交付或质量风险，请市民警惕。
岳阳、沈阳、唐山、昆明、江阴等城市，也都是因为开发商急于回款，才有了大幅降价跑量情况出现。
如今，出台限跌令的城市越来越多，株洲不会是最后一个，在目前金融杠杆收紧、调控政策仍频繁出台的背景下，限跌令还会接二连三地出台。
03
关键问题来了，株洲的房子还能买吗？
就目前株洲的房价来看，基本已经跌到底部了，亏损卖房的开发商，也只是少部分。后续株洲即便降价，空间也是非常有限。
当然，上涨的空间，更加有限，未来株洲房价的趋势，很有可能是长时间处在低位徘徊。
对于这样的城市，投资就不要考虑了，哪怕株洲是长株潭城市群的核心成员，有长沙罩着。但是，长沙本身的能量场也不是很大，根本无法辐射到株洲。
对于刚需来说，如果不急，可以再观望一段时间再说。如果急着买房，最好买新房，二手房不要碰。
其实，不光株洲，当下包括中心城市在内的大多数城市，都冷静下来了，二手房基本都在调整中。因为二手房购房贷款放款周期被拉得很长。
也就是说，即便在中心城市购房，最好也不要碰二手房，要买就买新房。新房，一方面多数中心城市都在限价，本身相较于同片区的二手房，就便宜一些。
另一方面，热点城市的新房依旧很坚挺，比如深圳、杭州、广州这些热点城市，二手房虽然在调整，但新房依旧步步为营。
当然买新房，还是要选择没有出现债务违规的大品牌房企、央企，最好不要贪便宜去买降幅较大的小品牌的房企，有踩雷的风险，这些小房企随时都可能出现债务风险，交不了房。
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