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作者：公子不悔
在房地产市场，深圳和杭州被公认为炒房第一城和炒房第二城。
01
炒房第一城深圳，二手房已经彻底冷了，而且是量价齐跌。
深圳中原地产，8月份深圳二手房成交量跌破2000套，进入“1”字打头时代，仅为1979套。
过去十年以来，比这还低的只有受疫情影响的2020年2月，当时的成交量是1667套。2019年2月，成交量为1997套，也在2000套以下，但无论是2019年2月还是2020年2月，都遭遇了春节影响。
因此，如果排除春节期间的月份不计算的话，2021年8月份深圳二手房成交量1979套，创下了十年来单月新低。
制图：城市财经；数据：深圳中原地产
价格方面，根据国家统计局公布的数据，深圳二手房已经三连跌，5月份环比下跌0.1%，6月份环比下跌0.2%，7月份环比下跌0.4%，8月份的数据要等到9月中旬才公布，就成交量形势来看，8月份的房价跌幅会继续扩大。
此外，根据深圳中原地产的数据显示，有63%的二手房价格在下跌，也就是说有一大半的二手房在跌。其中跌幅在5%以内的占18%，跌幅在5%以上10%以下的，占了45%。
深圳二手房冷却的主要原因，一方面是二手房官方指导价。
二手房官方指导价，主要起到了降杠杆的目的。比如一套房子，原本的挂牌价是1000万元，而官方指导价是800万元，银行是根据指导价给予贷款。
也就是说，若有人买这套房子，原本首付只要300万，可以向银行贷款到700万，但二手房官方指导价之下，银行最多只能给予560万贷款，自己需要掏腰包440万才能买到。首首付较之前要增加140万，这让很多人不得不放弃购买。
另一方面是房贷政策收紧，这一点等下再说，因为这个因素也是导致杭州二手房转向的重要因素之一。
02
与炒房第一城一样，杭州的二手房也冷了，而且8月份成交量同样创下10年来单月新低（不含春节月份）。
数据显示，杭州的二手房从今年3月份见顶以来急转直下，8月份，杭州（不含富阳、临安）的二手房成交量跌破6000套，仅为5602套。
这一数据，并创下近十年来8月单月成交量最低值。
制图：城市财经
价格方面，和深圳一样，杭州差不多一半小区的价格在下调。
8月份杭州成交量Top100小区网签价格变化
根据时代财经爆料，为了尽快将房子售出，杭州有业主明确表示，将为帮其卖出房子的中介提供5万元的个人奖励，有效期至10月底。甚至还有业主提出，一旦成交，最高可奖励中介50万元。
足可见，杭州的二手房市场有多冷。
导致杭州二手房转向的主要因素，是金融杠杆收紧，购房贷款放款周期延长，贷款利率增加。
收紧房贷政策，可以理解为短期内直接撤销了杠杆。
这个因素不仅是导致深圳二手房冷却的因素之一，也是导致杭州、上海、成都、西安、广州、宁波等热点城市二手房成交量转向的因素之一。
受央行与银保监会对银行施压影响，银行给予房地产市场和个人住房市场的贷款额度受到了限制，在这种背景下，今年以来，各银行纷纷对首套房和二套房加息，尤其是二套房。
此外，还不断延长放款周期。
目前，杭州二手房的放款周期，基本要4至6个月，如果现在申请，肯定是要等到明年才能批下来。
上海、广州目前放款基本是半年起步，北京需要4至6个月，有的银行甚至直接叫客户明年再来。深圳贷款一些银行需要6至8个月。
此外，根据克而瑞调研结果显示：
追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调。
二手房贷款更是“难上加难”，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。
放款周期拉长，甚至停贷，这才是最致命的，也是多数城市二手房转向的最重要原因。
无论深圳的二手房官方指导价，还是上海的三价就低，虽然降了杠杆，但至少还有款可贷。但放款周期延长，甚至停贷，则是直接断杠杆，除非全款买，不然就得先排队再说。
当然，杭州8月份二手房成交量创新低，还有一个因素，那就是8月份的新政。
8月5日，杭州《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，提出：
落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前2年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
此外，非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。
这一招，一夜之间让几十万人丧失了房票。需求减弱，预期减弱，才有了8月份的成交量创新低。
03
从目前的形势来看，房贷政策没有放松的迹象，反倒仍在收紧，也就是说，购房贷款接下来还很难。
这意味着，多数城市的二手房成交量会维持在低位。
关键问题来了，对于深圳、杭州来说，现在还能买房吗？
本号的观点是，当然能买。
像深圳、杭州这类城市，撑起房价的主要还是刚需，目前的成交量下跌，主要是压制了需求，而非失去了需求。
像这类刚需支撑的城市，房价调整幅度非常有限。而且，深圳、杭州又是常住人口增加位居前列的城市，这样的城市长线还是会缓慢上涨。
因此，对于当下的刚需来说，两座城市依旧可以买，当然，考虑到二手房在调整，最好买新房。
一方面，深圳、杭州的新房依旧坚挺，杭州的打新热依旧很旺盛，深圳的新房8月份成交量创2月份以来新高。
另一方面，深圳、杭州的新房都限价，相比同片区的二手房都要便宜。
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